Что такое единое землепользование в кадастровом паспорте. Единое землепользование - это…

КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЕДИНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

В земельном законодательстве отсутствует определение еди­ного землепользования . Это понятие возникло в результате вне­дрения новой технологии государственного кадастрового учета земельных участков. В ряде документов Росреестра даны косвенные понятия единого землепользова­ния.

В постановлении Правительства РФ «О кадастровом делении» и в приказе Росреестра сказано, что несколько обособленных земельных участков, занятых или предназначенных для обслужи­вания входящих в один объект элементов, по желанию правообладателя можно ставить на государственный кадастровый учет в качестве одного объекта недвижимости - единого земле­пользования с присвоением одного кадастрового номера.

В методических рекомендациях «Особенности постановки на государственный кадастровый учет земельных участков , заня­тых производственно-технологическими комплексами электро­станций и электросетевыми комплексами» отмечено, что не­сколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, т. е. занятое объектами комп­лекса, представляющими собой одну вещь, права на которую подлежат государственной регистрации, ставят на государ­ственный кадастровый учет в качестве одного земельного участ­ка с присвоением одного ка­дастрового номера.

Состав единого землепользования определяется составом объекта недвижимости, расположенного на земельных участках. В состав объекта недвижимости входят главные вещи и принадлеж­ности. Принадлежность - вещь, предназначенная для обслужива­ния другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 Гражданского кодекса РФ).

В ГКН принято определять единое землепользование как составной земельный участок, состоящий из входящих земельных участков (обособленных или ус­ловных).

Классификация земельных участков по их видам следующая:

2. Составные участки (единое землепользование):

Обособленные участки.

Условные участки

Простой земельный участок не делят на участки, это однокон­турный участок, признаком которого является одна внешняя гра­ница; любые две точки границ данного земельного участка можно соединить линией, не пересекая внешнюю границу. Простой зе­мельный участок располагается целиком в одном реальном квар­тале.

Составной земельный участок (единое землепользование) со­стоит из обособленных и условных земельных участков.

Обособленный земельный участок, входящий в единое земле­пользование, является многоконтурным, может располагаться в одном или нескольких реальных кварталах. Если обособленный земельный участок находится в одном кадастровом квартале, то ему присваивают номер реального кадастрового квартала.

Если обособленный участок расположен в нескольких реаль­ных кадастровых кварталах, то ему присваивается номер условно­го кадастрового квартала.

Условный земельный участок образуется пересечением состав­ного земельного участка линией кадастрового деления. Это одно­контурный земельный участок, расположенный более чем в одном реальном кадастровом квартале. Такому земельному участку при­сваивают номер условного кадастрового квартала.

Единое землепользование имеет следующие характеристики:

Один правообладатель земельного участка;

Единое использование объектов недвижимости;

Единый правовой режим земельного участка (категория земель и разрешенное использование для всех входящих земельных учас­тков должны быть одинаковыми).

Для формирования единого землепользования необходимы:

Наличие расположенного на земельном участке объекта недви­жимости, зарегистрированного в реестре как единый объект не­движимого имущества;

Условия размещения объекта;

Единое технологическое назначение объекта недвижимости.

Формируют объект учета (единое землепользование) в таком порядке:

1) определяют условия формирования объекта: наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов на земельный участок и объект недвижимости;

2) анализируют объединение объектов: анализ возможности объе­динения земельных участков; достаточность и необходимость площади единого землепользования;

3) анализируют предельные размеры земельного участка;

4) выбирают вариант описания земельных участков (по результа­там межевания или по декларации);

5) выбирают (обосновывают) лучший вариант организации еди­ного землепользования.

Заявки на государственный кадастровый учет единого земле­пользования подают с целью:

Присвоения кадастрового номера объекту недвижимости;

Регистрации прав на объект недвижимости;

Регистрации прав на землю и обременения.

Подготовка описания земельного участка, представляющего собой единое землепользование, имеет следую­щие особенности:

Составление нескольких описаний земельных участков – одно на составной земельный участок и несколько на входящие зе­мельные участки;

Кадастровая основа чертежа земельных участков содержит фрагмент условного кадастрового квартала, границы которого со­впадают с границами кадастрового района, а также земельные уча­стки, входящие в единое землепользование в пределах данного фрагмента;

Раздел «описание границ» не заполняется;

В разделе «сведения о земельных участках» отображают сведе­ния о едином землепользовании в одном подразделе, включаю­щем в себя формы Ф.1.1, Ф.1.1/с и Ф.1.3;

Заполнение формы Ф.1.1 для каждой группы земельных участ­ков, на которые составляют отдельное описание земельных участ­ков, в каждой форме кадастровый номер соответствует кадастро­вому номеру кадастрового квартала;

В форме Ф.1.3 делают особую отметку о том, что единое земле­пользование расположено на определенном числе земельных участков.

При государственном кадастровом учете земель присваи­вают кадастровый номер единому землепользова­нию в сформированном условном кадастровом квартале. Номер единого землепользования в условном кадастровом квартале будет 0001. При формировании журнала учета кадастро­вых номеров для условного кадастрового квартала строки для участков госсобственности не резервируют.

Государственный кадастровый учет земельного учас­тка, состоящего из нескольких обособленных участков, представ­ляющих собой единое землепользование, осуществляют:

В случае его расположения на территории одного кадастрового района;

В случае расположения его на территории одного кадастрового округа.

При государственном кадастровом учете сведения о едином землепользовании вносят в условный кадастровый квартал.

Государственной регистрации подлежит право на составной зе­мельный участок (на единое землепользование). На входящие зе­мельные участки право не регистрируют, так как входящие зе­мельные участки не являются самостоятельными объектами не­движимого имущества. Поэтому при государственном кадастро­вом учете в полном объеме форму Ф.1.1 заполняют только на единое землепользование.

При открытии подраздела государственного реестра земель ка­дастрового района, в котором отражаются сведе­ния о земельном участке, занятом комплексом, обязательно вво­дят и заполняют формы ГРЗ КР «Общие сведения» (Ф.1.1) и «Све­дения о частях и обременениях» (Ф.1.3), при этом форму ГРЗ КР «План границ земельного участка» (Ф.1.7) не заполняют.

Кадастровый план земельного участка оформляют только на единое землепользование.

Буров Владимир А.

юрист строительной компании

История закрепления в отечественном законодательстве

Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (ст.7) впервые установил обязательность кадастрового учета всех земельных участков на территории РФ (как предоставленных, так и не предоставленных в пределах каждого кадастрового квартала – минимальной единицы кадастрового учета).

Последовательная реализация данного принципа выявила значительные трудности, вызванные причинами как технического характера (неполнота информации земельного кадастра СССР, фактически охватывавшего только наиболее продуктивные земли: сельскохозяйственные и лесные ) , так и правового (несовершенство регулирования земельных отношений), и экономического (обременительность оформления прав, особенно для правообладателей большого количества незначительных по площади участков).

Как неоднократно отмечалось в исследованиях авторитетных международных организаций, затратность регистрации прав на недвижимое имущество – существенный административный барьер для развития экономики, препятствующий развитию гражданского оборота, возникновению гарантированных прав на собственность в РФ.()

Для снятия подобных административных барьеров в европейских странах функционирует и развивается принципиально иная система учета и регистрации земельных участков и иных объектов недвижимости, основанная на их объединении в группы под единым правом и на основании единой цели использования в государственных реестрах прав.

Существенных изменений в российское законодательство для достижения этой цели вносить не требовалось, так как Гражданский Кодекс достаточно универсален. Требовалось несколько адаптировать его нормы с учетом специфики земельных отношений.

Еще в римском частном праве была закреплено понятие «составного тела» (universitates rerum cohaerentium) ( ) , именуемого в современном гражданском праве сложной вещью, в земельном праве – составным земельным участком, называемом в кадастровом плане «единым землепользованием».

Статьей 134 ГК РФ предусмотрена возможность объединения нескольких разнородных объектов, используемых по общему назначению, в сложную вещь, рассматриваемую в качестве одной вещи и одного объекта права.

Многообразие сложных вещей не позволяет дать универсальный унифицированный алгоритм квалификации сложных вещей и допускает различные толкования.

На трудности квалификации сложных вещей еще в XIX веке указывал известный немецкий цивилист Г. Дернбург, говоря о составлении совокупностей, состоящих из отдельных и самостоятельных предметов, образующих «единую телесную вещь».()

Однако, обобщая толкования, изложенные в юридической литературе() и актах судов различных уровней ( ) , можно выделить следующие признаки правового режима объектов, подлежащих объединению в сложную вещь:

1. объекты являются разнородными, то есть имеют индивидуально определяющие признаки, позволяющие идентифицировать их среди подобных объектов;

2. используются по единому назначению и образуют единое целое (важный признак сложной вещи – ее интегральность (целостность), под которой понимается возникновение у составной вещи качеств, не присущих в полной мере его компонентам, что делает ее самостоятельным объектом права);

3. имеют один адрес и кадастровый номер;

4. могут использоваться самостоятельно по тому же назначению, что и в составе сложной вещи, и при этом не выполняют применительно к ней роль принадлежности;

5. вопрос признания/непризнания объектов сложной вещью не относится к компетенции регистрирующих органов, это – компетенция органов кадастрового учета и технической инвентаризации;

6. как следствие, регистрирующий орган не вправе требовать от собственника документальных доказательств правомерности объединения разнородных объектов недвижимости в сложную вещь.

Тем не менее, проекты нормативных актов, вводившие понятие сложного земельного участка, были отклонены Министерством юстиции РФ в порядке, предусмотренном Правилами подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.97 № 1009).

По мнению специалиста министерства, проводившего экспертизу проектов нормативных актов (и отстаивающего интересы регистрирующих органов), земельные участки не могут быть признаны разнородными вещами.

Данная точка зрения представляется ошибочной в силу следующего.

Под вещью в праве понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении.( )

Согласно ст.1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Как обоснованно отмечал О.И. Крассов (), исходя из сути земельных отношений, данное в Законе о государственном кадастровом учете определение земельного участка является более точным, чем в ст. 6 ЗК РФ, поскольку подчеркивает комплексность состава земельного участка. В состав земельного участка входит почвенный слой, обособленные водные объекты( ) , древесно-кустарниковая растительность и другие объекты, что, как отмечает П.В. Крашенинников, позволяет отнести земельный участок к сложным вещам. ( )

Аналогичная точка зрения существует в отечественной цивилистике уже более ста лет, например, проект Гражданского уложения Российской империи указывал: «к составу имений принадлежат земельные участки, застроенные и незастроенные или находящиеся под дорогами или водами, а также сокровенные в недрах земли ископаемые, стоящие на корню деревья и прочие произрастения, доколе они от земли не отделены ». При этом под имением понималась, по сути, совокупность природных ресурсов, входивших в состав участков, входивших, в свою очередь, в состав составного участка (имения), именуемого в современном законодательстве единым землепользованием.( )

Кроме того, статьей 14 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» установлено, что в Едином государственном реестре земель содержатся следующие сведения, позволяющие идентифицировать участки: кадастровые номера, местоположение (адрес), площадь, категория земель и разрешенное использование, конфигурация, описание границ участков и их отдельных частей.

Таким образом, каждый земельный участок индивидуально определен в Едином государственном реестре земель и обладает уникальными характеристиками (как сложная вещь), поэтому неясно, почему такой вид недвижимого имущества как здания может являться элементом сложной вещи (по логике эксперта Министерства юстиции РФ), а земельные участки – не могут быть составляющими сложной вещи и приравнены к обезличенным заменимым однородным вещам.

Ведь еще в римском праве были определены критерии однородных вещей(genus): отсутствие их индивидуальности в обороте, как следствие, определение меновой ценности преимущественно по их числу, мере или весу (пример: килограмм сахарного песка), их изготовление из одного материала одного качества.

Однако, при определении меновой стоимости участков решающую роль играют не родовые признаки, определяемые в единицах измерения (гектарах), а индивидуальные признаки (нахождение в составе земельного участка обособленного водного объекта, плодородного почвенного слоя, древесно-кустарниковой растительности, конфигурация, местоположение). Земельный участок с определенными индивидуальными характеристиками (species) площадью в один гектар может по меновой ценности значительно превосходить другой участок площадью в 100 и более гектаров, поэтому приравнивание участка к однородным вещам наряду, например, с килограммом сахара свидетельствует о недостаточном анализе правового режима земельного участка.

В связи с необходимостью закрепления понятия сложной вещи в земельном законодательстве уже через 8 месяцев после принятия Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» было принято Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 № 660.

Термин «сложный земельный участок» был заменен термином «составной земельный участок» (в кадастровом плане обозначается как «единое землепользование»).

Правовое регулирование

Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам (п.5), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660, впервые предусматривалась возможность по заявлению правообладателя учитывать несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением одного кадастрового номера.

Приказом Росземкадастра от 14.05.2001 № П/89 «О кадастровом делении территории Российской Федерации» (п.7-8) для учета расположенных более чем в одном кадастровом квартале либо округе значительных по протяженности единых землепользований под линейными сооружениями территориальным органам Росземкадастра предписывалось создать специальные условные кадастровые кварталы. ( )

Для учета единых землепользований, расположенных в нескольких кадастровых округах (преимущественно под крупнейшими магистральными нефте- и газопроводами), был создан условный кадастровый округ «Общероссийский» с кадастровым номером «00», граница которого проходит по государственной границе РФ, то есть кадастровые номера таких единых землепользований начинаются с цифр «00».

Правила учета таких единых землепользований позже были уточнены Приказом Росземкадастра от 26.08.2003 № П/206 «Об организации государственного кадастрового учета земельных участков, расположенных в кадастровом округе «Общероссийский».

Правила заполнения кадастрового плана единого землепользования были установлены пунктами 6.2.5-6.2.7, 6.3 Приказа Росземкадастра от 15.06.2001 № П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра».

Пунктом 6.2.5 Приказа предусмотрено, что права на составной земельный участок (сложную вещь), состоящий из нескольких участков, подлежат государственной регистрации как на один объект недвижимого имущества (единое землепользование), что соответствует положениям статьи 134 ГК РФ.

В п. 6.2.7 Приказа единое землепользование определяется как составной земельный участок, который может состоять из:

- «условных участков» (смежных участков, разделяемых между собой границами кадастровых кварталов);

- «обособленных участков» («несмежных» участков, входящих в единое землепользование, но разделенных посторонними участками; как правило, это – участки под опорами линейных объектов).

Правилами определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети (утверждены Постановлением Правительства РФ от 11.08.2003 № 486), установлено: обособленные земельные участки, отнесенные к одной категории земель и предназначенные для установки опор одной воздушной линии электропередачи, могут быть учтены в государственном земельном кадастре в качестве одного объекта недвижимого имущества(единого землепользования) с присвоением одного кадастрового номера (пункт 2 Правил).

Впоследствии, согласно пункту 5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства РФ от 27.08.2004 № 443) законопроектные и нормотворческие функции в области кадастрового учета земельных участков были переданы Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации, в связи с чем развитие земельного законодательства, в целом, и нормативного регулирования режима единого землепользования, в частности, существенно замедлилось.

В связи с этим кадастровыми и регистрирующими органами субъектов РФ в свои территориальные отделы направлялись инструктивные письма с разъяснениями относительно правового режима единого землепользования, причем в разных субъектах РФ высказывались взаимоисключающие точки зрения по данному вопросу.

Формально такие письма не являются нормативными актами, не порождают для заявителей гражданских прав и обязанностей и адресованы органам, применяющим нормы права, а не субъектам, действия которых регулируются интерпретируемыми нормами. Однако фактически такие акты распространяют свое действие и на заявителей (иное толкование административных процедур влечет за собой неблагоприятные последствия для заявителя), поэтому будет уместным привести их в качестве примеров.

Вопросы толкования и правоприменения

В 2003 году была опубликована статья заведующей кафедрой Российского института государственных регистраторов М. Пискуновой, в которой справедливо указывается, что новые объекты права не могут вводиться подзаконными актами при отсутствии их упоминания в гражданском законодательстве (однако, как указывалось выше, единое землепользование не является новым объектом права).( )

Следует отметить: отстаивая интересы регистрирующих органов, автор данной статьи и в других публикациях исключает возможность непообъектной регистрации прав, в том числе и потому что «плата за регистрацию является основным источником развития системы регистрации и финансирования деятельности учреждений юстиции».( ) Как известно, при регистрации права на сложные вещи пошлина уплачивается за одну объединенную вещь с одним номером, а не кратно числу ее составляющих.

Данная статья была воспринята многими работниками регистрирующих органов как директивная, и ее тезисы всегда указываются в отказах от регистрации права на единое землепользование, в ряде субъектов РФ зарегистрировать право на единое землепользование можно только на основании судебного решения.

Однако распространена и иная точка зрения.

В Совместном информационном письме по вопросам государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними Управления Роснедвижимости по Красноярскому краю и Управления ФРС по Красноярскому краю от 10.03.2005 указывается на возможность присвоения самостоятельных кадастровых номеров единым землепользованиям и регистрации единых землепользований в качестве самостоятельных объектов права.( )

Аналогичная точка зрения была высказана в информационном письме регистрирующих и кадастровых органов Псковской области, в котором рекомендуется по результатам межевания земельных массивов крупных сельскохозяйственных организаций (приватизированных колхозов и совхозов) учитывать образованные участки в качестве единого землепользования.()

При этом, обоснованно указывается, что если права на отдельные участки зарегистрированы в ЕГРП, и такие земельные участки по заявлению правообладателя впоследствии учтены в земельном кадастре в качестве единого землепользования (нового объекта права), то при проведении государственной регистрации права на новый объект, все ранее зарегистрированные объекты, входящие в единое землепользование, должны прекратить свое существование, о чем должна быть внесена соответствующая запись в ЕГРП.

После получения сведений из регистрирующих органов о зарегистрированном праве на вновь сформированный объект (единое землепользование), ранее открытые на каждый отдельный земельный участок, впоследствии вошедший в такое единое землепользование, подразделы государственного реестра земель кадастрового района подлежат закрытию.

Аналогичная точка зрения высказана в Совместном информационном письме о порядке оформления прав на земельный участок, состоящий из нескольких обособленных земельных участков (единое землепользование) от 07.07.2003 ФГУ «Земельная кадастровая палата по Приморскому краю» и Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество с ним на территории Приморского края(с оговоркой, что учитываемые в качестве единого землепользования участки должны находиться у правообладателя на одном праве).

В пункте 4 Решения научно-методического совета Главного управления Федеральной регистрационной службы по Пермской области и Коми-Пермяцкому автономному округу от 25.02.2005 № 1 указано: законодательством не установлено ограничений для объединения смежных участков, обладающих одним правовым режимом, в том числе и при оформлении прав на них; в данном случае выделять земельные участки в качестве самостоятельных объектов права необходимости нет, и можно проводить государственную регистрацию прав на указанные участки как на один объект права.( )

Пунктом 1.10 Положения по проведению инвентаризации земель историко-культурного назначения Хант-Мансийского автономного округа(утверждено Руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Ханты-Мансийскому автономному округу 09.04.2003) предусматривается: несколько земельных участков, локализующихся на исторически сложившихся территориях, представляющих собой единое землепользование в составе земель историко-культурного назначения, по представлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта (ансамбля) недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

Потребность в учете участков в качестве единого землепользования достаточно велика, например, земельной кадастровой палатой Астраханской области (правопредшественник Управления Роснедвижимости по Астраханской области) за полгода работы к 15.08.2002 было учтено 26 единых землепользований под электросетевыми комплексами.( )

В письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 24.10.05 № ВК/1101 «О кадастровом учете и использовании кадастровых планов составных земельных участков» указывается: отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации прав по тем основаниям, что участки сформированы в качестве единого землепользования (составного земельного участка), неправомерен.

Представляется возможным особенно подробно упомянуть практику Московской области по рассматриваемому вопросу, как региона, где совершается наибольшее количество сделок с земельными участками.

В Письме Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Московской области от 17 марта 2003 г. N 596-1 «О выполнении кадастровых процедур в отношении составных земельных участков» указывалось: земельный участок, состоящий из нескольких участков (обособленных или условных) должен регистрироваться как один объект недвижимости. Также были установлены основания для формирования участков в качестве единого землепользования:

1 если участки предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства (полевой участок и приусадебный участок);

2 если единое землепользование состоит из приватизированных земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставлявшихся как единое целое для ведения сельскохозяйственного производства, если при их приватизации не осуществлялось распределение и выдел долей в натуре (при постановке на учет участков бывших колхозов и совхозов);

3 если составной участок состоит из обособленных земельных участков, занятых одним функционально единым объектом недвижимого имущества (производственно-технологическими комплексами электростанций и электросетевыми комплексами) - в соответствии с подпунктами 4.2, 4.3 Методических рекомендаций об особенностях постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых производственно-технологическими комплексами электростанций и электросетевыми комплексами, утвержденных Росземкадастром 08.11.2001;

4 из земельных участков, занятых объектами железнодорожного транспорта, в соответствии с подпунктами 2.7, 2.8 письма Росземкадастра от 17.12.2002 N СС/1164 «Об особенностях постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых объектами железнодорожного транспорта, и предоставления сведений о таких земельных участках»(в массовом порядке учет и регистрация участков в качестве единых землепользований производились перед их внесением в уставной капитал АО «Российские железные дороги».

На практике учет и регистрация составных участков в качестве единого землепользования в других субъектах РФ также велись и ведутся в основном по приведенным выше основаниям.

Однако, уже в Совместном информационном письме Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области и Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области от 28.02.2006 №1 «О государственной регистрации прав на земельные участки, сформированные и описанные в государственной земельном кадастре в качестве единого землепользования» указывается: кадастровый учет участков в качестве единого землепользования возможен только после их предварительного учета в кадастре и регистрации в реестре прав на недвижимое имущество в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Возможность регистрации единых землепользований в данном документе отрицается в принципе: по мнению его авторов, единое землепользование не является объектом земельных отношений и объектом, права на который подлежат регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

Однако, судебная практика, в том числе и по Московскому округу, не восприняла данную точку зрения.

Судебная практика

Сразу отметим: в правовых базах отсутствуют акты судебных инстанций, в которых поддерживается точка зрения представителей регистрационных служб.

Постановлением ФАС Поволжского округа от 01.12.2005 года, дело N А72-1556/05-2/100 признан незаконным отказ от регистрации 19 земельных участков под усилительными пунктами в качестве одного объекта права - единого землепользования.

Аналогичную позицию занял ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 18.08.04, дело N А33-5/04-С2-Ф02-3241/04-С2 в отношении участков ООО «Саянэлектро».

ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 16.08.04, дело N Ф04-5481/2004(А02-3586-34), отменяя постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.05.04, указал: мнение суда нижестоящей инстанции, что право собственности на единое землепользование как на один объект недвижимого имущества не могло быть зарегистрировано, не соответствует действующему законодательству.

В решении Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2006, дело № А-32-7786/06-16/8 указывается на возможность выкупа сельскохозяйственной организацией 51 обособленного и условного земельного участка (с разными видами разрешенного использования участков: пашни, многолетние насаждения, прочие угодья), сформированных в качестве единого землепользования; также в решении говорится, что сформированный в качестве единого землепользования участок «является надлежащим объектом гражданских прав», то есть признается существование единого землепользования как самостоятельного объекта права.( )

Уже после указаний Управления Роснедвижимости по Московской области на невозможность регистрации единого землепользования Постановлением ФАС Московского округа от 18.04.06, дело N КГ-А40/2753-06 признан недействительным отказ в регистрации права по основанию отсутствия упоминания единого землепользования в качестве объекта права в ГК РФ и ЗК РФ.

Судом установлено: описанные в кадастровых планах земельные участки вне единого землепользования не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов права.

Также в данном постановлении указывается, что в соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав на земельный участок является кадастровый план земельного участка, а Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденный Приказом Росземкадастра от 15.06.2004 N П/119, предусматривает возможность кадастрового учета составного земельного участка.

Нормы, запрещающие использовать такой кадастровый план для регистрации, в действующем законодательстве отсутствуют, а ответственность за содержание кадастрового плана несут органы кадастрового учета.

Вопросы нормотворчества

В рекомендациях, принятых по результатам «круглого стола», проведенного 29.01.2006 Комитетом Совета Федерации Федерального собрания РФ по аграрно-продовольственной политике совместно с представителями федеральных министерств и ведомств, органов власти субъектов РФ, учеными, руководителями предприятий агропромышленного комплекса, указывается на необходимость принятия специального нормативного акта, регулирующего вопросы формирования и государственной регистрации прав на единое землепользование.

С подобной проблемой столкнулись при развитии систем кадастрового учета и другие страны.

Так по итогам Конференции «Формирование объектов недвижимого имущества», состоявшейся в Минске 20.07.2005, резюмировалось: возможность формировать и регистрировать составные участка в качестве единых землепользований отвечает требованиям комиссии ООН по земельному администрированию, упрощает и удешевляет гражданский оборот. В работе конференции принимали авторитетные специалисты по земельному праву из России, Швеции и Белоруссии.( )

В Швеции (стране с наиболее развитой кадастровой системой) проблема регистрации сложных земельных участков была решена еще в прошлом веке: в законодательстве было закреплено понятие единицы общей недвижимости (шведский аналог единого землепользования).() Были приняты специальные нормативные акты, регламентирующие формирование единиц общей недвижимости.

В программном исследовании «Руководящие принципы по единицам недвижимого имущества и их идентификаторам, а также их значение для обеспечения эффективного административного управления землей и землеустройства на государственном уровне» (ECE/HBP/135), разработанном в 2002 году Европейской экономической комиссией ООН, закреплено базовое понятие основной единицы недвижимого имущества (ОЕНИ) как самостоятельного объекта права. В качестве классического примера ОЕНИ приводится совокупность территориально разбросанных участков, предоставленных для использования одной фермой и регистрируемых в качестве одного объекта права.

Законопроект Министерства экономического развития и торговли «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства» содержит следующее понятие единого землепользования: единое землепользование – наименование земельного участка, состоящего из обособленных(условных) земельных участков, отнесенных (подлежащих отнесению) к одной категории земель, предназначенных для одновременного использования по одному виду разрешенного использования (занятых одним объектом недвижимости), находящихся в собственности у одного лица, права на которые регистрируются как на один объект недвижимости.

Внесение данных поправок в Закон о землеустройстве восполнит неопределенность в правовом режиме единого землепользования и позволит избежать ошибочного толкования со стороны регистрирующих органов.

Единое землепользование – это термин для обозначения земельного участка с кадастровым номером, состоящий из 2 и более участков, имеющих обособленные контуры и собственные кадастровые номера, размеры которых в целом дают размер полного участка согласно кадастру.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

При присвоении участку данного статуса, выдавался кадастровый номер для участка в целом и для каждой обособленной его части.

Область применения

На данный период времени единое землепользование как таковое не применяется. Точнее не появляются новые участки данного типа, так как в 2008 году создание участков единого землепользования отменили. Тем не менее, существующие участки данной разновидности не преобразовывали и до сих пор считают именно единым землепользованием и рассматривают в соответствии с имеющимися для них нормативами.

Постановлением Федерального закона №221 от 24.07.2007 года введены так называемые многоконтурные участки земли, которые стали альтернативой применения единого землепользования. Отличие многоконтурных участков земли заключается только в наличии немного другой классификации этих земельных участков и отсутствии кадастровых номеров для обособленных территорий, то есть кадастровый номер присваивается всему многоконтурному участку и только.

Состав

Под составом единого землепользования понимается то или иное количество обособленных участков, которые являются частью данного участка. Эти участки имеют собственные границы и геодезические данные, внесены в кадастровый реестр под отдельными номерами и могут отдельно уточняться, объединяться и подобное.

Следует отметить различие между обособленными и условно обособленными участками, которое заключается в расположении контуров этих участков. Так, обособленные участки имеют контур который прилегает к другим территориям, не входящим в единое землепользование.

Условные участки, в свою очередь являются смежными, то есть прилегающими к другим участкам единого землепользования, но разделенными условными кадастровыми границами.

Примеры

Наиболее характерным примером современного единого землепользования является садоводство, в котором имеются отдельные участки. В кадастре общее пространство садоводства имеет собственный номер и является участком единого землепользования, в котором имеются участки с собственными кадастровыми номерами, то есть обособленные участки.

Помимо этого, ранее отмечался пример совхоза или подобного сельскохозяйственного предприятия, которое имеет общий участок, но может подразделяться на обособленные.

В целом примеров может существовать огромное количество, но если представлять себе суть подобных участков, то не трудно определить является ли то или иное объединение участков единым землепользованием или не является. Следует только различать многоконтурные участки и участки единого землепользования, так как для них применяется разная правовая база, но в целом система кадастрового учета фактически идентична.

Правовое регулирование

Правовое регулирование в данной области выполняется на основании нормативных актов (правила присвоения номеров кадастровым участкам, приказы о кадастровом делении и подобное) в сфере кадастрового учета. Основным федеральным законом, который используется в практике правового регулирования в данной области, является Федеральный закон № 221, новая редакция которого появилась 13.07.2015 года.

Методы и порядок формирования

На данный период времени, как сказано ранее, единое землепользование не формируется, существуют только участки, созданные ранее, до 2008 года. С того времени появился новый термин – многоконтурный участок земли. Регулируется образование таких участков в соответствии с Федеральным законом под номером 221.

Если требуется объединить два или более участков с замкнутыми контурами, то формируется именно многоконтурный участок.

Существуют разновидности формирований:

• с разделенными контурами (то есть участки прилегающие друг к другу, но имеющие собственные контуры);
• с вкраплениями (то есть участки, между которыми есть земля, не относящаяся к данному землепользованию).

Таким образом, ныне формируются только многоконтурные участки, в том числе и из существующих участков единого землепользования. К примеру, если требуется отделить определенное количество участков от единого землепользования, то эти участки оформляются как отдельные, а остальные становятся многоконтурным участком.

Для объединения участков используется межевой план, который предоставляется в кадастровую палату и утверждается регулирующими органами.

Уточнение

Существуют различные ситуации, которые требуют так называемого уточнения единого землепользования. По сути, ситуация подобна уточнению отдельного участка земли и представляет собой сравнение данных имеющихся в кадастровой документации с фактическими характеристиками участков. Используется уточнение для того, чтобы сформировать новые участки или точнее -определить границы существующих участков и подобных целей.

Данный процесс предполагает создание межевого плана, в который вносятся сведения об имеющихся участках.

По итогам выполнения уточнения сотрудниками кадастровой службы, могут вноситься изменения в кадастровую документацию, переформировываться участки (объединяться, разделяться, обосабливаться) и меняться другие параметры, используемые в кадастровой документации и фактическом землепользовании.

Каким образом выполняется?

Наиболее распространенным вариантом для выполнения уточнения является использование специализированных программ, которые дают возможность грамотно и тщательно составить межевой план для выполнения уточнения. Существует ряд распространенных программ, которые используются для этой цели и предоставляют после заполнения определенных сведений XML-документ, то есть подробные таблицы с межевым планом.

Как правило, программы имеют понятный интерфейс и там требуется внести:

• кадастровый номер участка;
• наличие или отсутствие новообразуемых участков, их координаты;
• количество уточняемых участков в едином землепользовании;
• кадастровые номера уточняемых участков;
• остальную информацию об уточняемых участках.

После внесения обозначенных данных программа предоставит межевой план, хотя есть возможность составить такой план и просто в таблице Excel, но данный способ не является целесообразным, учитывая доступность и наличие специализированного программного обеспечения.

Раздел

Для выполнения раздела единого землепользования могут выбираться различные варианты в зависимости от собственности земли и других особенностей участка. К примеру, если требуется отделить какие-то участки, то для них составляется межевой план, который предоставляется в кадастровую палату на утверждение с межевым планом для участков, которые остаются в едином землепользовании.

Предоставленные сведения помогут лучше разобраться в сфере единого землепользования.

Кратко резюмируем вышесказанное:

1. Единое землепользование – участок с собственным кадастровым номером, который включает объединенные участки земли со своими контурами и кадастровыми номерами.
2. Правовое регулирование данной области выполняется на основе норм кадастрового учета и Федеральных законов.
3. С 2008 единое землепользование отменено и на смену появились многоконтурные участки.
4. В данной области регулярно появляются новые уточнения и дополнения к нормативным актам и приказам, которые следует учитывать при выполнении разнообразных процессов с единым землепользованием.
5. Для того чтобы составить межевой план для уточнения участков, целесообразно использовать специализированный софт.

Безусловно, каждый конкретный вариант единого землепользования является уникальным и для выполнения тех или иных потребностей владельцев участка нужно детально изучить возможные варианты использования такого участка и взаимодействия с органами кадастрового учета. Предложенные сведения дают только обобщенное понимание данного порядка землепользования.

В соответствии с ведомственными нормативными актами, изданными в развитие Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу с 17 мая 2008 г.), ранее при осуществлении государственного кадастрового учета многоконтурному земельному участку присваивалось наименование "единое землепользование", а входящим в его состав земельным участкам - "обособленные" или "условные" земельные участки.

При этом государственный кадастровый учет с присвоением отдельного кадастрового номера осуществлялся в отношении как многоконтурного земельного участка (единого землепользования), так и в отношении всех земельных участков, входящих в его состав. В целях государственного кадастрового учета и последующей государственной регистрации прав под многоконтурным земельным участком понимается объект недвижимости (земельный участок), граница которого представляет собой несколько замкнутых контуров. В связи с этим отдельные контуры границы земельного участка не являются земельными участками, входящими в состав многоконтурного земельного участка, либо его частями. Многоконтурному земельному участку присваивается один кадастровый номер. В целях идентификации (в реестре объектов недвижимости и на кадастровой карте) контурам границы многоконтурного земельного участка при осуществлении государственного кадастрового учета могут присваиваться учетные номера. Площадью многоконтурного земельного участка является сумма площадей всех геометрических фигур, образованных проекцией контуров его границы на горизонтальную плоскость. При этом сведения о многоконтурных земельных участках и ранее учтенных единых землепользованиях предоставляются органом кадастрового учета в форме кадастрового паспорта и кадастровой выписки, оформленных в отношении объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации, - многоконтурного земельного участка или ранее учтенного единого землепользования. Предоставление кадастрового паспорта или кадастровой выписки, оформленных в отношении земельного участка, входящего в состав единого землепользования, недопустимо.

Также можно отметить, что части единого землепользования, коль они не являются самостоятельными земельными участками, не могут предоставляться в аренду в отрыве от единого землепользования. Как указал Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, "обособленные части" (контуры) многоконтурного земельного участка ("единого землепользования") не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества (постановление от 31.03.2014 по делу №А32-17131/2013), соответственно, распоряжение такими частями без прекращения единого землепользования неправомерно.

Может ли земельный участок состоять из нескольких отдельных обособленных контуров (частей), разделенных между собой (например, дорогой)?

Правильный ответ - может!

К примеру, давайте представим себе, как раньше обустраивали себе быт жители сельской местности: дом, огород, хозяйственные постройки на участке 1000 кв.м., а через дорогу погреб для хранения продуктов или сарай, обнесенный забором, площадью 200 кв.м. Фактически - это два земельных участка, разделенных между собой дорогой, а документ всего один на 1200 кв.м.

Как быть? Сколько участков учитывать? За сколько участков платить налоги?

Или еще пример. В Советские времена организуется сельскохозяйственное предприятие, занимающееся животноводством, производством молочной продукции, растениеводством и т.д. и т.п. Государство выделяет этому предприятию аж 5000 гектар и на всю эту землю выдает Государственный акт. Государственный акт один, а пшеница растет около деревни А, коров пасут около деревни Б, яблоки выращивают где-то между ними. И разделяет это все река и трасса.

В 2000-х годах для учета участков, состоящих из нескольких обособленных частей, ввели такое понятие, как единое землепользование.

Единое землепользование - это земельный участок, которому присваивался единый кадастровый номер , и который состоял из двух и более обособленных земельных участков, у которых также были кадастровые номера.

То есть, земельный участок, предоставленный сельскохозяйственному предприятию одним государственным актом площадью 5000 гектар, будет представлять собой единое землепользование с кадастровым номером К№1, состоящее из трех обособленных земельных участков с кадастровыми номерами К№2,К№3,К№4. Если сложить площади обособленных земельных участков (К№2,К№3,К№4), то получится площадь единого землепользования - К№1.

Такой порядок учета земельных участков, состоящих из 2-х и более частей, сохранялся до 1 марта 2008 года.

После этой даты образовывать единое землепользование нельзя. Но поскольку закон не имеет обратной силы, те единые землепользования, которые уже учтены в ГКН, участвуют в обороте земли наравне с другими земельными участками. Важно отметить, что обособленный участок не может быть объектом сделки - т.е. быть продан и т.п. Объектом прав может выступать только единое землепользование.

После вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" - с 1 марта 2008 года для учета участков, состоящих из 2-х и более частей, было введено понятие многоконтурный земельный участок.

Многоконтурный земельный участок - это земельный участок, контур границы которого состоит из 2-х и более замкнутых контуров.

Бывает два типа многоконтурных участков:

Несколько разделенных между собою контуров;

Земельные участки с вкраплениями (участок с «дырками» внутри).

Основным различием между единым землепользованием и многоконтурным участком является то, что каждому обособленному участку единого землепользования присваивался кадастровый номер, а каждой части многоконтурного земельного участка - не присваивается, кадастровый номер имеет только сам многоконтурный земельный участок.

К сведению клиентов

Бумажное свидетельство о праве собственности с 2017 года заменено выпиской из единого реестра, согласно закону о регистрации недвижимости №218-ФЗ вступившему в законную силу с 01.01.2017 года.

Новшеством Закона №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является то, что при личном обращении (кроме случаев выездного приема) место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости.Иными словами, можно обратиться (направить документы почтой) в любое подразделение Росреестра или подать документы лично через любой МФЦ. Перечень указанных подразделений и МФЦ будет приведен на сайте Росреестра.

О сроках

Согласно Закону "О государственной регистрации недвижимости" общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен.

При подаче документов в Росреестр он составит:

• 5 рабочих дней - для кадастрового учета;
• 10 рабочих дней - в случае одновременного проведения учета и госрегистрации;
• 7 рабочих дней - для госрегистрации прав.

Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и госрегистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

Внимание собственников квартир!

С введением платных парковок на территории г. Тулы многие жители хотят огородить въезд на территорию своего многоквартирного жилого дома, установив шлагбаум.