Договор мены: как осуществляется обмен жилыми помещениями согласно ГК РФ. Какие бывают виды договоров мены? Сходство и отличие от договоров купли-продажи

и юридическими лицами, часто встречаются такие сделки как обмен между собой различным имуществом или товарами. В законодательном поле такие соглашения называются меной.

Законодательство об обмене недвижимостью. Фото № 1

Обмен различным имуществом (мена) это довольно частые сделки, которые можно встретить даже между различными субъектами хозяйственной деятельности. На законодательном уровне они регулируются несколькими нормативными актами.

1. Гражданский кодекс. Он регулирует общее понятие мены, а также дает четкое определение таких соглашений.
2. Внешнеэкономическое , которое принято на уровне Федеральных законов и Постановлений Правительства нашей страны, касающееся бартера. Понятие бартер, практически ничем не отличается от мены, но используется при различных внутренних и внешних экономических отношениях между субъектами предпринимательской деятельности.

Важно запомнить, что необходимо обращать внимание на решения судов различных инстанций по спорам исходящим из договора мены или бартера. В них дается четкое определение таких правоотношений, а также расписываются и трактуются различные спорные ситуации, возникающие между сторонами.

Договор мены

Что такое договора мены? Фото № 2

Теперь перейдем к рассмотрению мены. Согласно такому соглашению в нем существует две стороны, которые договариваются между собой о том, что они проведут между собой обмен определенным имуществом.

Исходя из этого, договор мены имеет следующие обязательные реквизиты:

• указание сторон, которые договариваются о совершении между собой конкретным имуществом;
• детальное описание имущества, которое будет передаваться сторонами друг другу (конкретные вещи, недвижимость, товар);
• срок, в течение которого, такой обмен должен произойти;
• плата, если одна сторона передает другой товар большей ценности, и соответственно требует осуществить компенсацию.

Исходя из таких обязательных реквизитов, можно прийти к однозначному выводу, что договор мены, например, касательно недвижимого имущества, это сделка между двумя , направленная на отчуждение недвижимости в пользу другого лица.

Поэтому специалисты относят такое соглашение к разновидности договора купли-продажи. Так как он носит все его признаки и особенности.

Мнение юриста-эксперта:

При достижении договоренности между сторонами факт перехода права между собственниками можно фиксировать договором мены.

Так наиболее распространены варианты обмена меньшей и большей квартиры с определенной сторонами доплатой. Или предметом договора мены могут являться дом с земельным участком и квартира в многоэтажном доме. В каждом отдельном случае выгоду от приобретения сторонами объекта оценивают сами стороны.

Если достигнута договоренность о равноценном обмене, то в договоре отражается что стороны приобретают объекты безвозмездно, то есть без доплаты с какой-либо стороны. Возможен обмен с доплатой. В таком случае за основу берется средняя рыночная цена, и по договоренности сторон определяется доплата.

Существует вариант, когда стороны не могут определиться с доплатой. В качестве решения проблемы можно заказать независимую оценку в специализированные лицензированные организации. Оценка недвижимости проводится по нескольким параметрам, таким как удобство расположения объектов, качество ремонта, состав передаваемого объекта. Цена объекта будет ориентирована на рыночную стоимость такого жилья. После получения отчета независимого оценщика сторонами принимается решение о разнице в стоимости и соответственно доплате за объект.

Как и любой договор купли – продажи, Гражданский кодекс указывает на то, что он может быть составлен в письменном виде, либо согласоваться сторонами в устном порядке (если передающееся имущество не превышает стоимости в 10 минимальных заработных плат, установленных на момент ).

Важно запомнить, что договор мены не предусматривает обмен различными услугами.

Предмет договора мены

ˆЧто является предметом договора мены? Фото № 3

Исходя из особенностей правоотношений возникающих из договора мены, его предметом будет выступать конкретное имущество, имеющее индивидуальные признаки, оговаривающиеся в между двумя сторонами.

Например, если стороны соглашаются провести обмен своими жилыми помещениями, то в обязательном порядке в таком договоре будут указаны технические параметры недвижимости.

Исходя из того, что в подавляющем числе договоров всегда указывается предмет, цена и сроки их исполнения, соглашение по мене занимает особое положение. В таких договорах главным реквизитом является предмет, а цена и это второстепенные значения, которые не будут влиять на ответственность сторон.

Важно запомнить, что когда мена (бартер) происходит между субъектами хозяйственной деятельности, то специальное законодательство требует наличие в соглашении не только предмета, но цены и сроков исполнения соглашения.

Виды договоров мены недвижимости

Какие договора мены бывают? Фото № 4

Сразу нужно отметить, что если между сторонами происходит обмен имуществом, то такие соглашения в любом случае должны быть оформлены в письменном виде, и зарегистрированы у нотариуса.

По сути в правовой природе не возможно выделить определенные виды договоров мены, поскольку такие сделки носят одинаковый характер, и обязывают стороны, которые решили совершить такие действия передать друг другу , которое заранее оговорено.

Касательно недвижимости, можно выделить такие разновидности договоров мены:

• передача имущества без материальной компенсации, то есть производиться обмен равноценными жилыми помещениями, которые имеют одинаковый предмет и цену;
• передача имущества с материальной компенсацией, то есть обмен более дорогого объекта жилой недвижимости, на тот, который имеет меньшую стоимость, с компенсацией потерянных денежных средств.

Важно запомнить, что заключать такие соглашения могут только

Договор мены квартиры заключается с целью передачи в собственность других лиц одной квартиры в обмен на другую.

Каждый участник сделки признается покупателем объекта недвижимости, обязующимся принять его, и продавцом, обязанным передать жилье.

Сущность договора

Документ оформляется в простой письменной форме. По общему содержанию договор мены квартиры аналогичен . Необходимо указать:

• идентификационные данные участников (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные, адреса проживания и регистрации);
• подробное описание объектов сделки (адреса и месторасположение, площадь, особенности планировки и прочее);
• стоимость предметов сделки (величина определяется на основании договоренности сторон);
• исходные данные по документам, удостоверяющим права собственности на квартиры, а также являющихся основанием для их возникновения;
• условия и размер доплаты, если это необходимо;
• порядок фактической передачи объектов недвижимости и прочее.

Принципиальное отличие договора мены от договора обмена заключается в том, что:

• мена – передача прав собственности двумя сторонами, объект мены – жилье, оформленное в собственность, и меняют его собственники;
• обмен применим к квартирам, используемым для проживания на основании договоров социального найма. Стороны, обменивающие жилье, не имеют прав собственности на него.

Права и обязанности участников сделки

К данному виду сделок применяются все нормы и правила, относящиеся к сделкам купли-продажи , если это не расходится с самой сущностью понятия «мена».

Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).

Право собственности по данным видам контрактов на передаваемые квартиры переходит к новым владельцам после их передачи каждым из участников сделки одномоментно, если в тексте документа не прописано иное.

Порядок оплаты расходов на государственную регистрацию сделки прописывается в договоре.

Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.

Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков.

Документально оформленное соглашение о невозможности привлечения к ответственности одного из участников сделки при возникновении подобных ситуаций признается недействительным.

Налогообложение

В Налоговом кодексе не прописаны особенности налогообложения данного вида сделок, но в Гражданском кодексе уточняется, что к подобным договорам применяются нормы и правила как к договорам купли-продажи.

Если гражданин владел жильем более трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Если же менее, то обязанность по уплате налога возникает с учетом права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей.

Пример

Если квартира стоит 3 млн. рублей, а право собственности на нее получено менее трех лет назад, то при:

– ее продаже нужно заплатить в бюджет 390 тыс. рублей (3000000 * 13% = 390000 рублей);

– заключении договора мены НДФЛ составит всего 260 тыс. рублей ((3000000 – 1000000) * 13% = 260000 рублей).

Метод ухода от налогообложения путем мены явно неравноценных квартир без указания суммы доплаты нецелесообразен:

• регистрирующие органы (УФРС) могут приостановить сделку (подобный вариант маловероятен);
• налоговые органы однозначно будут требовать разъяснений по факту совершения сделки.

Однако, специалисты указывают на то, что одновременно с продажей квартиры происходит и покупка жилья. Если гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении в собственность объекта недвижимости и обязан уплатить НДФЛ, то он может отказаться от данного права, но и не исполнять обязанность перед бюджетом, при условии мены равноценных объектов недвижимости. Фактически произвести взаимозачет.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор мены подчиняется нормам о купле-продаже (гл. 30 ГК), если они не противоречат правилам о мене и существу мены, изложенным в гл. 31 ГК (ст. 567-571 ГК).

Особенности договора

Договор мены является консенсуальным, взаимным, возмездным, синаллагматическим (экономически эквивалентным).

Сторонами договора могут быть любые юридические и физические лица (с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности), а также публично-правовые образования.

В договоре мены по общему правилу могут принимать участие только те лица, которые обладают правом собственности либо другим вещным правом, включающим в себя правомочие по распоряжению соответствующим имуществом. Например, таким правомочием наделен субъект права хозяйственного ведения, который вправе распоряжаться, в том числе путем обмена, закрепленным за ним имуществом с учетом ограничений, предусмотренных законом.

В ряде случаев правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или иного ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при осуществлении обмена имущества во исполнение договора комиссии стороной по договору мены этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени (ст.990 ГК).

В таком же порядке заключает договор мены агент, действующий от своего имени по поручению и за счет принципала на основании агентского договора (п.1 ст.1005 ГК). Право на заключение сделок от своего имени, в том числе в качестве стороны договора мены, предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления (п.3 ст.1012 ГК).

Каждая из сторон признается продавцом в отношении передаваемого товара и покупателем в отношении получаемого товара. Приобретая товар у контрагента по договору мены, каждая из сторон этого договора по общему правилу становится его собственником. Однако в некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, субъект договора мены не приобретает права собственности на полученный товар.

К числу таких субъектов относятся, во-первых, государственные и муниципальные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления на закрепленное за ними имущество, а также учреждения. Совершая договоры мены какого-либо имущества, они приобретают на имущество, полученное в обмен на то, которое было передано контрагенту, соответствующее ограниченное вещное право, собственником же товара становится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за указанными юридическими лицами.

Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору мены товаров также граждане или юридические лица , наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

Существенным условием договора мены является предмет, то есть условие об обмениваемых товарах, которое считается согласованным, если стороны определили наименование и количество товаров, подлежащих обмену.

Товары это - вещи, которые не изъяты из оборота и оборот которых не ограничен (п.1 ст.455 ГК). Не включаются в предмет мены работы, услуги, информация, субъективные обязанности, имущественные и личные неимущественные права.

Ценой договора мены является стоимость каждого из встречных предложений. Обмениваемые товары предполагаются равноценными. П.2 ст. 568 ГК допускает в виде исключения проведение при мене компенсации неравноценных обмениваемых товаров в денежной форме. Такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключенном договоре мены.

При этом содержащиеся в договоре данные о неодинаковых ценах обмениваемых товаров сами по себе не свидетельствуют об их неравноценности. Одного этого факта недостаточно для утверждения того, что стороны заключили договор в отношении неравноценных товаров. (Например, при обмене векселей, имеющих разный номинал, сделка может быть равноценной, поскольку рыночная стоимость ценной бумаги может существенно отличаться от ее номинала).

Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами их обязательств по передаче товаров (ст. 569 ГК), если законом или договором не предусмотрено иное. Так, при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны с момента государственной регистрации ею прав на приобретенное недвижимое имущество (ст.223 ГК).

Если сроки передачи не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств (см. ст. 328 ГК)1.

Расходы на передачу и принятие обмениваемых вещей осуществляется в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности (п.1 ст. 568 ГК).

Договор мены должен заключаться в форме, тождественной той, в которой надлежит заключать договор купли-продажи соответствующего товара. Таким образом, форма данного договора может быть устной или письменной. Заключение договора мены в устной форме применимо к случаям, когда стоимость товара, подлежащего обмену между гражданами, не превышает 10 МРОТ. В остальных случаях необходима письменная форма договора.

Договор в письменной форме может быть заключен не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

К договорам мены в полной мере применимы правила о их государственной регистрации, если предметом таких договоров являются отдельные виды недвижимого имущества. Так, регистрация обязательна для договоров мены жилого помещения и предприятия. При мене иных объектов недвижимости государственной регистрации договоров не требуется, регистрируется только переход права собственности на них.

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть осуществлена лишь после исполнения обеими сторонами договора мены обязательств по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости.

Стороны обязаны передать товар, свободным от прав третьих лиц. Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными для договора мены являются следующие условия:

Условие о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), т.е. об обмениваемых товарах, которое считается согласованным, если стороны определили наименование и количество товаров, подлежащих обмену (п. 3 ст. 455 , п. 2 ст. 567 ГК РФ);

Все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Законодательство не содержит нормы, обязывающей указывать цены обмениваемых товаров в договоре мены. Ни глава 30 , ни глава 31 ГК РФ не называют ее в качестве существенного условия договора (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2008 по делу N А82-4112/2007-36). Согласно п. 1 ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

Срок передачи товаров также не является существенным условием договора мены. При отсутствии этого условия обязательство по передаче товара должно быть исполнено в соответствии с правилами ст. 314 ГК РФ (п. 1 ст. 457 , п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Отметим, что договор мены должен предусматривать однозначную передачу товара в собственность другой стороны в порядке обмена на иной товар (п. 1 ст. 567 ГК РФ). В противном случае при возникновении спора суд может придти к выводу, что буквальное содержание договора свидетельствует о наличии между сторонами отношений по встречным поставкам, а не мене (см. например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2008 N Ф08-6315/2008).

Следует учитывать, что к существенным условиям договора мены могут быть отнесены также условия, которые являются существенными для договоров купли-продажи соответствующего вида товара, поскольку на основании п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. Следовательно, в части, например, отношений по передаче недвижимого имущества в рамках договора мены должны применяться положения параграфов 7 , 8 главы 30 ГК РФ в зависимости от вида недвижимости (см. например, постановление Пятнадцатого ААС от 26.05.2008 N 15АП-2222/2008). Исходя из ст. 555 ГК РФ, существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет сделки и цена имущества.

Вместе с тем в судебной практике можно встретить и иную позицию, основывающуюся на том, что согласование сторонами договора мены условия о цене путем указания на равноценность обмениваемых объектов без указания конкретной стоимости каждого из них отвечает принципу равноценности обмениваемых товаров, предусмотренному ст. 568 ГК РФ, и не противоречит законодательству. Отсутствие в договоре мены указания на цену обмениваемого недвижимого имущества не свидетельствует о незаключенности либо недействительности договора (см., например, постановление Пятнадцатого ААС от 15.07.2009 N 15АП-4568/2009).

Если по заявлению одной из сторон при заключении договора мены должно быть достигнуто соглашение по какому-либо условию, такое условие также признается существенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). В то же время сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору мены либо иным образом подтвердившая действие этого договора без согласования такого условия, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (

В допустимых гражданско-правовых отношениях в нашей стране немаловажную роль играет . Если рассматривать определенный исторический период развития нашей цивилизации, можно прийти к заключению о том, что понятие мены использовалось до внедрения в обществе привычного сопровождения круговоротов различных товаров в экономике.

Существенные условия договора мены требуют детального ознакомления. Необходимая информация по данному вопросу изложена в этой статье.

При мене денежные средства практически не используются

Существенные условия договора мены прежде всего подразумевают необходимость предоставления какой-либо продукции в обмен на другие товары. Каждого участника такого обмена можно охарактеризовать, как продавца и одновременно. Товары или продукция, которую предстоит обменять, должна быть обязательно равноценная.

Использование платежных средств при мене практикуется только в редких ситуациях. Например, когда обмениваемая продукция отличается по себестоимости. Участник договора, предоставляющий менее дорогостоящий , обязан оплатить разницу в цене до, либо после обмена.

Юридические последствия для договора мены и сделки по купле-продаже всегда одинаковы. Они обозначены в п. 2 ст. 567 ГК РФ, в соответствии с которым к соглашению мены всегда могут использоваться основные правила для соблюдения сделки купли-продажи. Эти два вида соглашений могут подписываться по отношению к готовым товарам или продукции, изготовление которой еще предстоит.

Составление договора мены осуществляется только в письменной форме. Чтобы подобное соглашение было признано оформленным, от участвующих сторон потребуется согласование его конкретных условий.

Основные особенности договора мены:

• Документ относится к категории справок, сопровождающих операции по передаче какого-либо имущества;
• Вся продукция, подлежащая обмену, передается в собственность другому лицу;
• Договор мены может выделяться среди других составляемых возмездных соглашений необходимостью предоставления другого товара взамен;
• Право на эксплуатацию передаваемой продукции переходит к участникам соглашения с даты соблюдения встречного обязательства по предоставлению единицы продукции, выступающей предметом заключаемого соглашения.

Если один из участников договора не предоставлял товар в соответствии с условиями соглашения, но получил товар от другой стороны, эта продукция не будет считаться его собственностью. Понесенные убытки должны быть компенсированы в соответствии с действующей статьей 15 ГК РФ.

Обязательные условия

Объект мены — недвижимость

Под предметом договора подразумеваются действия участников по предоставлению . Кроме предмета заключаемого соглашения к существенным условиям относятся также название товарной единицы и количество предметов, подлежащих последующему обмену.

В качестве объектов составляемого соглашения можно рассматривать , ценные бумаги, транспортные средства, землю и т.п. В составленном документе всегда указываются сроки, в течение которых участники соглашения обязуются предоставить друг другу материальные ценности, выступающие в качестве предмета договора.

Если в соглашении будет сказано, что один участник обязуется предоставить другому, под моментом фактического выполнения будет подразумеваться передача предмета договора. Если в соглашении указано, что объект должен предоставляться в пользование по месту его расположения, моментом соблюдения контрактного обязательства считается передача предмета договора.

В других случаях выполнением обязательств по сделке считается представление имущества транспортной компании, либо задействованной организации связи. В существующей судебной практике можно рассмотреть примеры главных нюансов, возникновение которых возможно в ходе решения спорных вопросов по договору мены:

• Двусторонние соглашения, при заключении которых материальные ценности обмениваются на определенные услуги, равные по стоимости, нельзя рассматривать в качестве договора мены. Предметами соглашения могут выступать только объекты, имеющие подобные характеристики. При договоре мены какого-либо товара один вид продукции предоставляется в обмен на другой;
• Соглашение не может быть подписано в ситуации, когда не удается определить наименование, либо количество продукции, выступающей в качестве предмета договора;
• Договором мены считается справка, на базе которой определенный вид продукции может меняться на уступку возможности требования собственности от третьего лица;
• Как только в это соглашение будет внесена поправка, указывающая на то, что один из участников в обмен на товар будет предоставлять платежные средства, дальнейшие правоотношения должны осуществляться по правилам осуществления ;
• Если каждым участником соглашения предоставляется какая-либо продукция, правовые отношения еще не осуществляются по договору мены;
• Правила составления договора мены допускают передачу средств производства с последующим получением изготовленной продукции.

В некоторых ситуациях по таким соглашениям возникают спорные вопросы, связанные с взысканием дополнительной суммы за возможность использования платежных средств (ст. 395 ГК РФ). в России способствуют разрешению подобных вопросов довольно часто.

В судебных инстанциях чаще всего договор мены рассматривается в качестве контракта о поставке сторонами какой-либо продукции. Дело в том, что финансовые расчеты не могут осуществляться при заключении договора мены, а в статье 395 ГК РФ рассматривается использование платежных средств.

Дополнительная информация

Участники договора мены должны соблюдать условия самого договора

Участники соглашения обязаны:

• Принимать объекты недвижимости;
• В оптимальные сроки информировать другого участника о возможных нарушениях или необходимости редактирования содержательной части соглашения;
• Предоставлять или принимать объекты, указанные в договоре;
• Третьи лица не должны иметь права собственности на объект;
• Всегда нужно готовить полный объект документов;
• Недвижимость передается с ключами, окна и двери должны быть обязательно застекленными;
• Комплектация должна обязательно соответствовать условиям соглашения.

Договор мены может быть оспорен в суде на протяжении трех лет. При этом правомерность предъявляемых претензий обязательно должна быть обоснована.

Для расторжения необходимо:

1. Предъявить доказательства недобросовестных или неправомерных действий другого участника соглашения, выявленных изъянов предмета договора, не указанных при его составлении;
2. Предоставить в судебную инстанцию;
3. Получить от суда одобрение предоставленного иска.

Если после выполнения договора у одного из участников конфискуется полученное имущество, он имеет право мены.

С нюансами оформления договоров вас ознакомит видеоконсультация: