Если нет договора с ук. Закончился договор с управляющей компанией жкх, ее представители не хотят заключать новый

Отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между ответчиками, являющимися собственниками квартиры, и истцом - организацией, фактически осуществляющей управление данным домом, не освобождает ответчиков от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Первореченский районный суд г. Владивостока в составе:
председательствующего судьи Марченко О.С.,
при секретаре Малышевой Т.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Управляющая компания...» к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о взыскании задолженности, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение мирового судьи судебного участка № 15 Первореченского района г. Владивостока от...

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности, указав, что ООО «Управляющая компания...» с февраля 2008 года является управляющей организацией... в... Ответчики, проживающие в... указанного дома, производили коммунальные платежи с нарушением требований законодательства. Сумма долга по оплате содержания и ремонта жилого помещения у ответчиков за период с... по... составляет 26 715 руб. 32 коп. ... взыскать с ответчиков солидарно сумму задолженности, расходы по оплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг представителя.

Решением мирового судьи судебного участка № 15 Первореченского района г. Владивостока от... заявленные исковые требования были удовлетворены частично с ответчиков в пользу истца солидарно была взыскана сумма задолженности за период с января 2009 года по... в размере 22 925 руб. 33 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 2 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 859 руб. 35 коп. в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано в связи с применением срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком.

Ответчик ФИО1, не согласившись с решением, вынесенным мировым судьей, подала апелляционную жалобу, в которой указала, что решение подлежит отмене по следующим основаниям. Истец не представил достаточных доказательств, подтверждающих обоснованность взимания им коммунальных платежей, не доказан сам факт начисления задолженности ответчикам. Протокол № внеочередного собрания собственников помещений в МКД по... от... не отвечает требованиям жилищного законодательства и противоречит ст. 44, 45 ЖК РФ, в связи с чем тарифы на оплату услуг являются незаконными. Договор управления МКД на оплату коммунальных расходов, расходов по содержанию квартир предоставлен в ненадлежащем виде и является незаконным. Указанный договор управления многоквартирным домом между ней и истцом не заключался. Таким образом, указанный договор следует считать незаключенным, а значит, он не создает никаких правовых последствий для сторон. Истец не представил документы об утверждении ставок оплаты за содержание и ремонт жилых помещений, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Истец не доказал заявленные требования, не представил расчет взыскиваемых сумм. Просил постановление мирового судьи отменить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании на доводах жалобы настаивала, просила решение мирового судьи отменить. Указала, что на момент проведения общего собрания собственников по выбору способа управления домом от... ответчик статусом юридического лица не обладал, был зарегистрирован, как юридическое лицо, спустя 4 месяца, в июле 2007 года, таким образом можно говорить о том, что сделка является ничтожной. Кроме того, договор управления не содержит существенных условий договора - цену договора, стоимость услуг. У ответчиков отсутствовали основания для оплаты услуг... коммунальные услуги ответчикам истцом не оказывались либо отказывались ненадлежащим образом, ответчики решили в полном размере выставляемые счета не оплачивать, вносили примерно по 50% суммы от той, что указана в квитанции.

Ответчики ФИО3, ФИО7 в в судебное заседание не явились, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании с доводами жалобы не согласился, пояснил, что решение мирового судьи является законным. Доводы ответчика о том, что протокол является недействительным, необоснованны, доказательства того, что дом находится в управлении у другой управляющей компании, отсутствуют. Протокол никем не обжаловался, незаконным не признавался. Тарифы законны и никем не оспорены. Также является необоснованными доводы ответчика о том, что с ней Управляющая компания не заключала договор, поскольку в данном случае обязательства ответчика возникли не из договора, а в силу закона. Ответчик, как собственник жилища, обязан оплачивать коммунальные платежи. Просил решение мирового судьи оставить без изменений.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение мирового судьи подлежит изменении на основании п. 1,4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права.

В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ..., а ответчики ФИО3, ФИО7 А.В. являются членами ее семьи и проживают вместе с ней.

В соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ , 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно договору № управления многоквартирным домом по адресу: ..., протоколу № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от..., в спорный период времени истец осуществлял техническое обслуживание, содержание и ремонт дома, в котором расположена квартира ответчиков.

В соответствии с решением внеочередного общего собрания... от... ФИО6 избрана старшей по дому, уполномоченного представителем... для осуществления всех вопросов, касающихся дома без исключения. На основании заявлений ФИО6 от..., ...утверждались тарифы по статье «Содержание жилья», «Ремонт жилья».

То обстоятельство, что управляющая компания в качестве юридического лица на момент проведения общего собрания не существовала, была зарегистрирована в июле 2007 года, в данном случае не имеет правового значения, поскольку, как следует из акта приема-передачи объектов жилищного фонда, указанный в иске дом был передан истцу на обслуживание в 2008 году, с... истец осуществлял хозяйственную деятельность дома, обеспечивал его содержание, придомовой территории и поставку коммунальных услуг, которые потребляли ответчики, притом, что возражений по качеству предоставления услуг ответчиками не изложено, доказательств обратного суду не представлено.

Доводы ответчика о том, что истец осуществлял свою деятельность незаконно, поскольку вышеуказанный договор многоквартирным домом и протокол общего собрания являются незаконными, суд находит необоснованными, поскольку они ни кем не обжаловались и не оспаривались.

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными.

В порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственником помещений решения общего собрания не обжалованы.

Отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между ответчиками, являющимися собственниками квартиры, и истцом - организацией, фактически осуществляющей управление данным домом, не освобождает ответчиков от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования.

Вместе с тем, ответчиком ФИО1 в судебное заседание была представлена квитанция об оплате коммунальных платежей за август 2011 года, указанные услуги частично на сумму 763,2 руб. оплачены в срок. Таким образом, на момент рассмотрения мировым судьей дела, сумма задолженности ответчиков была меньше на указанную сумму, в связи с чем решение подлежит изменению, с ответчиков подлежит взысканию задолженность за период с января 2009 года по август включительно в размере 22 162, 13 руб.

Также мировым судьей с ответчиков в солидарном порядке были взысканы расходы по оплате государственной пошлины в меньшем размере, чем предусмотрено Налоговым кодексом РФ.

Кроме того, главой 7 ГПК РФ, регулирующей вопросы распределения судебных расходов, возможность взыскания указанных расходов с нескольких ответчиков в солидарном порядке не предусмотрена. При распределении судебных расходов солидарная обязанность (ответственность) не возникает, и суд, при вынесении определения, не мог руководствоваться положениями п. 1 ст. 323 ГК РФ , согласно которым при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

При таких обстоятельствах в соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ в равных долях с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 864 руб. 86 руб., расходы по оплате юридических услуг.
Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, суд

ОПРЕДИЛИЛ:

Решение мирового судьи судебного участка № 15 Первореченского района г. Владивостока от... по иску ООО «Управляющая компания...» к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о взыскании задолженности изменить.
Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО3, ФИО2 в пользу ООО «Управляющая компания...» задолженность в размере 22 162 руб. 13 коп.
Взыскать в равных долях с ФИО1, ФИО3, ФИО2 в пользу ООО «Управляющая компания...» расходы по оплате услуг представителя в размере 2 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 864 руб. 86 коп., по 954 руб. 96 коп. с каждого.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Кроме обязанностей, в договоре фиксируются и права управляющей компании:

• Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
• Начислять неустойку на просроченные платежи.
• Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
• Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
• Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
• Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
• Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
• Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.

В видео рассказывается про права и обязанности УК, согласно договору:

Права и обязанности собственников жилья

В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:

Как и управляющая компания, помимо обязательств, собственники имеют свои права, регламентированные договором:

• Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
• Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
• Получать необходимые справки и выписки по требованию.
• Заранее быть информированными об изменении (не менее, чем за 5 дней).
• Требовать перерасчета платежей при необходимости.
• Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
• Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
• Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.

Обе стороны несут ответственность за любое нарушение , либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам — стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.

Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей он несет наказание в виде начисления пени.

Важные положения

Составлять соглашение необходимо очень внимательно, тщательно прописывая все положения. Именно договором, будут регламентироваться такие важные в сфере взаимодействия управляющей компании и жильцов вопросы, как ценообразование и отчетность.

Организация расчетов и определение цены

Период для проведения всех расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.

Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок , которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения в типовой договор управления МКД об изменении цен управляющей организации не требуется.

Счета на оплату собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.

Важно! Цена соглашения складывается из следующих показателей: размер затрат на содержание и ремонт здания (текущий и капитальный) и плата за коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электричество, газ).

Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.

Контроль над лицевым счетом

В соответствии с положениями заключенного соглашения, УК несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.

Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого , посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.

Возможность создания резервного фонда

При заключении договора, УК может внести предложение о создании так называемых резервных фондов.

Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств на дополнительные расходы — текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.

Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования.

Отчетность

Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам о проделанной работе за прошедший год.

Отчет должен быть вывешен в месте общего пользования , в нем указываются сведения о проведенных в течение года работах, сведения о статьях расходования средств.

Где взять соглашение для ознакомления?

Договор с УК должен быть на руках у собственника, он выдается при выборе способа управления и управляющей организации. Если же соглашения на руках нет, то найти экземпляр договора с УК не сложно.

Достаточно сделать официальный запрос в обслуживающую дом организацию на предоставление соглашения для ознакомления или других нужд. По запросу гражданину обязаны предоставить копию документа.

Обязательно ли нужно его заключать?

Собственников жилья, которые не согласны с выбором УК, либо просто не желают выполнять требуемые соглашением обязательства, задаются вопросом о том, обязательно ли им нужно заключать договор с управляющей компанией.

Отсутствие заключенных документов у несогласных собственников создает неопределенность в их правоотношениях с управляющей компанией.

В подобной ситуации, когда собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией, решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов нужно принять коллективное решение о выборе лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение . В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников, при этом, согласие должны выразить не менее 50% проживающих в доме.

Внимание! С точки зрения жилищного законодательства, заключенный на основании мнения большинства документ между УК и уполномоченным лицом является юридически признанным и подлежащим исполнению.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у выбранного представителя. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию.

На практике подобные ситуации часто приводят к спорам, которые решаются в судебном порядке . Так, граждане могут приобрести квартиру в доме с уже существующей УК и наличием договоров у каждого собственника. Несогласие новых жильцов с положениями документа и нежелание оплачивать счета может привести к необходимости переноса вопроса в суд.

Многие задаются вопросом о том, можно ли не платить, если договор с управляющей компанией не заключен? Хотелось бы! Но так это или нет, рассмотрим далее.

Порядок действий, если договор не оформлен

Нежелание отдельных владельцев квартир заключать договора с УК, приводят к необходимости совершения следующих действий со стороны других собственников:

Можно ли не платить, если документ не оформлен?

Отсутствие оформленного договора с управляющей компании не является основанием для отказа от оплаты необходимых сумм за коммунальные услуги.

Если посредством сбора всех жильцов был избран уполномоченный представитель, который от имени всего дома заключил договор, то отсутствие индивидуального документа не означает возможность отказа от оплаты работы УК.

Если же с управляющей компанией и собственников вообще не оформлен никакой договор, возникает необходимость выбора другого исполнителя и заключения с ним соответствующего соглашения.

Справка: жители дома в любом случае потребляют коммунальные услуги и используют здание для проживания, поэтому при отсутствии оплаты на появившиеся задолженности будет начисляться пеня. Часто подобные ситуации приводят к разбирательствам в судебном порядке.

Необходимость заключения для собственника нежилого помещения

Оплата за содержание и ремонт жилого МКД не является ж/к услугой. В соответствии со ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности должен участвовать в расходах по содержанию общего имущества .

Если домом управляет управляющая компания, которой вносят оплату все жильцы, то у собственника нежилого помещения есть такая же обязанность, как и у владельцев жилых квартир. Эта обязанность диктуется ст.46 ЖК РФ о решении общего собрания собственников дома.

УК вправе подать в суд в случае отказа владельца нежилого помещения заключать соглашение , в соответствии со ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке» .

Кто и как подписывает?

Подписание производится двумя способами:

Уполномоченным лицом обычно является председатель правления дома , выбранный на общем сборе. Если по объективным причинам он выполнить свои обязанности не может (болезнь, отъезд и т.д.), за него это может сделать один из членов правления.

Действия при отсутствии подписи

Важно! Отсутствие подписи собственника делает документ недействительным. Управляющая компания наделяется полномочиями только в том случае, если все жильцы поставили подписи или выразили согласие с выбором уполномоченного лица для заключения единого документа в двух экземплярах.

Для вступления документа в силу необходимо обеспечить подписание индивидуальных договоров со всеми владельцами квартир или подписать документ с уполномоченным лицом.

Из видео вы узнаете, почему заключать договор с УК действительно важно и каким способом он помогает контролировать работу управляющей компании:

Итак, договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией позволяет обеспечить решение возникающих хозяйственных вопросов специалистами. При составлении документа сторонам важно подробно прописывать взаимные права и обязанности.

Проблема

Здравствуйте! Суть проблемы в том, что у моего дома закончился срок действия договора с управляющей компанией. Перезаключать договор они не хотят. При этом есть посягательства на присоединение моего двора со стороны соседнего ТСЖ, что не в интересах жильцов моего дома. Образовать собственный ТСЖ нет возможности, поскольку в доме мало жильцов и нечем платить бухгалтерам, электрикам и прочим специалистам.

1.Может ли управляющая компания так вот просто отказаться от заключения нового договора?

2.Если может, то с кем можно заключить подобный договор, кроме соседнего ТСЖ? Как найти эту организацию?

Всего в доме пять квартир.

Всего в доме пять квартир.

Две из них вообще ничего не платят, еще у одной есть долги.

Кроме того, есть еще подвал, который, вроде бы, нежилое помещение, владелец, насколько мне известно, платит за него исправно.

Тогда просто непонятно, зачем вам УК (или ТСЖ) или какая-то еще организация. Есть отличный способ управления - непосредственное управление. Правда, применять с 2015 года его можно только в домах, где не более 16 квартир (отсюда и мой вопрос). Суть этого способа заключается в том, что за тепло, воду, электричество вы платите непосредственно производителю. А за текущий ремонт собираете средства сами, уполномоченному лицу по мере надобности. Надо - нанимаете на эти деньги специалиста (хоть из соседнего ТСЖ). Заставить же коммерческую компанию работать себе в убыток не получится.

Решение

Здравствуйте, Дмитрий,

Согласно положениям ЖК РФ в каждом МКД должен быть определен способ управления домом. По общему правилу его выбирают собственники помещений в МКД на общем собрании (п. п. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ) большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Поскольку Вы не желаете ни вступать в ТСЖ, ни осуществлять непосредственное управление, давайте рассмотрим вариант управления дома управляющей организацией. В данном случае кроме самого способа управления, общему собранию необходимо выбрать управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт (п. 1 ст. 162 и п. 7 ст. 156 ЖК РФ)

Если собственники не выбрали или не реализовали выбранный способ управления, за них это сделают ОМСУ, руководствуясь п. 4 ст. 161 ЖК РФ. Согласно данной норме проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации для домов, собственники помещений в которых в течение года до дня проведения указанного конкурса не определились с управлением своим домом (Если и ОМСУ в установленном порядке не определят УК для конкретного дома, ответственным за управление им становится муниципальное образование (как минимум в части предоставления коммунальных услуг )) (см. Постановление ФАС ВСО от 12.01.2012 по делу N А58-2200/2009, в передаче которого в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано Определением ВАС РФ от 04.04.2012 N ВАС-1665/12)). Правила проведения упомянутого конкурса установлены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Когда дело доходит до выбора УК на конкурсной основе, установление размера платы за содержание и ремонт находится в компетенции ОМСУ (п. 3 ст. 156 ЖК РФ). В этом случае плата равна цене договора управления МКД, а цена эквивалентна тому размеру, который был указан в конкурсной документации (п. 34 Правил содержания общего имущества).

Решение

Добрый день!

Вся здесь проблема в определении и в правильной квалификации того, является ли договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией публичным договором? Статья Согласно статье 426 Гражданского кодекса РФ
1. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
3. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

Однако, из содержания части 1 статьи 426 Гражданского кодекса РФ следует, что договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией публичным договором не является!!!, и поэтому законом не предусмотрена обязанность заключать такой договор управляющей организацией с каждым, кто к ним обратился ! У управлющей компании как коммерческой организации на рынке предоставления услуг в уловиях рыночной экономики есть право выбора домов, с которыми заключать такие договоры.

Нормы жилищного кодекса РФ регламентируют заключение таких договоров. В частности, Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Постарайтесь найти альтернативные управляющие органазации, готовые заключить договор с Вашим домом.

Еще приведу Вам еще одну статью Жилищного кодекса, которая возможно, поможет Вам при решении ситуации:

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Всего доброго!!

Спасибо за ответ, но я не очень понимаю: что конкретно мне можно сделать, учитывая, что:

1. Я не хочу оплачивать кап. ремонт здания за свой счет.

2. Так же, нет желания бегать со счетами за газ, свет и пр. по всем организациям, которые поставляют эти услуги каждый месяц.

3. Нет возможности платить бухгалтеру\электрику и тем, кто там еще должен быть.

4. Не хочу за собственные средства проводить к дому трубу с отоплением или водой, если это потребуется.

Решение

Вы спрашиваете "В таком случае кому-то придется бегать отчитываться за весь дом?" - выше я Вам уже привела статью Статья 164 Жилищного кодекса РФ Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме, где в части 3 указано, что 3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Всего доброго!

Непосредственное управление выглядит не очень приемлемым вариантом потому, что:

1.Очень много договоров с организациями-поставщиками. Непонятно, как будут решаться вопросы с счетчиками (я слышал, что нужно ставить счетчик на входе в дом, а это существенная сумма - кто ее будет платить?)

2.Нет никакой ответственности управляющей компании, с которой, судя по всему, договор заключать все равно придется, только не как с у.к., а как с подрядчиком. Т.е., платить придется не меньше, а ответственности у этой компании не будет никакой.

3.Никто не захочет бегать и оформлять документы за весь дом бесплатно.

Есть ли другие варианты? Я слышал, что омс может назначить (и назначит) открытый конкурс на роль управляющей компании, если жители не выберут способ управления. Чем это грозит? Вообще, что это за органы местного самоуправления? Администрация? Можно ли как-то их пошевелить, чтобы они объявили этот конкурс пораньше? А то получится, что набегут долги по коммунальным платежам; будет сложно потом выплачивать.

С учетом российской реалии - ничего. Просто вы будете годами ходить и чего-то просить. Если большинство в доме не собственники, то решение фактически принимает муниципалитет. Можно обжаловать годами его бездействие в суде. На состояние дома это никак не повлияет. Если это жилье вам важно - просто займитесь его содержанием.

Так его уже давно содержат жильцы, за свой счет. Вопрос в другом: будут ли какие-то правовые последствия, если "не пойти". Ответственность, санкции, что-то подобное.

И еще есть другой вопрос: есть ли какой-то удобный способ заключать договоры с организациями-поставщиками?

Какой способ лично Вам кажется более приемлемым?

1.Если я правильно понимаю, то денег на кап. ремонт тоже ждать не приходится? Вроде, потому что нет никакого расчетного счета, на который могли бы были быть переведены деньги.

Это ведь весьма внушительная сумма, которую с бюджетом нашего дома потянуть будет весьма непросто. Даже собрать что-то будет весьма непросто. Соседи недавно поменялись, с новыми мосты пока особо не наведены.

2.Слышал, что скоро будет обязательной постановка счетчиков на воду. Как этот вопрос решается при непосредственном управлении?

Я уже писал выше, что счетчик в своей квартире поставить, конечно, можно. Хотя и берут за его постановку не по-божески. А вот с постановкой общего счетчика на входе в дом вопрос остается открытым. Слышал, что это где-то в районе 70 т.р.

Обязательно ли ставить такой счетчик?

3.Немного в сторону, но все же. В советские времена наш дом долгое время был не подключен к водоснабжению, хотя и находился в центре города. В конце-концов, когда рядом построили пятиэтажку, какие-то неизвестрые рационализаторы подключили его через систему труб, проходящих в подвале этой пятиэтажки.

В результате мы периодически сталкивались с тем, что жильцы того дома перекрывали нам воду. Раньше они делали это потому, что трубы в их доме были старые, грязные, по ним плохо проходила вода. Наш же дом ниже и по очевидным причинам, напора им не хватало.

Теперь председатель ТСЖ этой пятиэтажки использует данный рычаг воздействия в целях шантажа. Уже несколько раз отключала воду, как бы невзначай и периодически грозится это сделать.

В подвал нас она пускать отказывается, мотивируя это тем, что там находится дорогостоящее оборудование.

Что можно сделать в рамках закона, в ситуации, если воду отключили, а в подвал не пускают?

1. Так-то вы уже сейчас обязаны определиться со способом накопления средств капремонта (IX раздел Жилищного Кодекса). Никто не мешает вам в непосредственном управлении открыть спецсчет при региональном операторе для формирования фонда капремонта (не путайте со счетом регионального оператора). Только наполнять вы его будете самостоятельно. Как, впрочем, и при иных формах управления домом. Никакой помощи от государства, разумеется, не будет. Не для того писался девятый раздел ЖК РФ.

2. Счетчики на квартиру и на дом по 261-ФЗ вы обязаны были поставить уже более двух лет назад. Тем, кто этого не сделал на уровне квартиры - с 1 января 2015г будут увеличиваться нормативы каждые 6 месяцев.

3. Получается, что без общедомового счетчика вы просто бесплатно пользуетесь водой соседнего ТСЖ. Платят за вас его жители. Разве это нормально?

Здравствуйте Дмитрий!

В соответствии с п. 3. -6 Ст. 161 ЖК РФ

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

То есть, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Если в течение года до дня проведения конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то Орган мест. самоуправ. вправе был выбрать УК, с которой собств. обязаны были закл. договор.

Если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного с УК по конкурсу, принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то админ. вправе провести конкурс.

ПОэтому, если в марте 2013г.истёк срок действия договора с управляющей компанией, но в феврале жители собрали подписи (100%). но договор с новой УК не был заключен, то Адм. вправе провести открытый конкурс и выбрать УК для Вашего дома.

Согласно п. 8 ст.162 ЖК РФ Изменение и (или)
расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке,
предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в
одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления
многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса,
предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса,
по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в
случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об
изменении способа управления этим домом.

То есть, односторонний отказ от исполнения Договора с УК, выбранной по конкурсу возможен на основании решения общего собрания.

Если УК весь год выставляет счета, и жители платят, то они признают получение услуг и следовательно договор с УК фактически действует.

Согласно ст. 435 и ст. 438 ГК РФ

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

То есть, если Если УК весь год выставляет счета и жители платят, то это считается акцептом предложения услуг и следовательно договор с УК считается заключенным.

Согласно п.1, п. 3 и п.7 ст.156 ЖК РФ

плата
за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере,
обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в
соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Размер платы за пользование жилым помещением
(платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей
жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых
помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за
содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые
не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом,
устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской
Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом
государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если
законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что
данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления
внутригородских муниципальных образований).

То есть, цены на ремонт и обслуживания жилья устанавливаются на общем собрании собственников многоквартирного дома, а для нанимателей (т.е. для жильцов квартир, находящихся в муниципальной собственности) -устанавливаются местной администрацией. Повышение цен на тарифы, установленные раннее, контролируется собственниками, а новые цены утверждаются решением собрания.

ПОэтому, повысить цены на существующие тарифы в общем случае имеют право только собственники. При этом жильцы должны учитывать реальные затраты своей УК.

Таким образом, Вам сейчас следует оформить новое решение о смене УК и направить письм. претензии УК относительно тарифов. КРоме того, если Адм. навязывает Вам УК, то Вам следует направить письм. жалобу в ЖИлинспекцию.

Смогу
оказать услугу по составлению претензии, жалобы, а также
проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.
С уважением Ф, Тамара

Для собственников в многоквартирном доме важно не только выбрать на общем собрании способ управления, но и серьезно обсудить, а затем утвердить текст договора по управлению многоквартирным домом, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником квартиры. В соответствии с ГК РФ договора носят обязательный характер. Если гражданин взял на себя определенные обязательства, то любой суд придет к выводу, что так и должно быть. Поэтому очень важно для собственников многоквартирных домов, на каких условиях они заключили договор с управляющей компанией.
Договор на управление многоквартирным домом должен заключаться в соответствии с ст. 162 ЖК РФ;
В нем обязательно должны быть прописаны следующие пункты:
. состав общего имущества дома;
. перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, которые будет предоставлять; УК, а также порядок изменения этого перечня;
. порядок определения цены договора, размер оплаты за содержание и ремонт жилья;
. ответственность сторон;
. порядок контроля,за выполнением УК своих обязательств по договору;
. отчетность УК о выполнении договора;
Иногда в договоре управления многоквартирным домом, указывая состав общего имущества пишут - «согласно технического паспорта на дом», потом выясняется, что технический паспорт отсутствует. Здесь необходима ссылка на Постановление Правительства от 13 августа 2006г, ст. 36 ЖК РФ
Предлагают также перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту жилья, согласно выполненному перечню работ и услуг.
Следует также обратить внимание - указанно ли в договоре, что перечень работ и услуг является Приложением к договору. Если нет - никто вам этот перечень выполнять не обязан.
Один из самых важных пунктов в договоре - цена договора, плата за содержание и ремонт жилья.
По новому ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги (воду, свет, тепло, газ) устанавливают органы местного самоуправления и регулируются ФЗ. А плата за содержание и ремонт жилья согласно ст. 156 п.7 ЖК РФ определяется на общем собрании собственников жилья с учетом предложений УК. То есть эта цена договорная и может быть разной от 9руб за 1 кв.м. до 14 руб., в зависимости от состояния дома и перечня услуг и работ по содержанию и текущему ремонту дома. Если в договоре прописывается, что цена будет изменяться, желательно, чтобы указывалось на сколько % и как часто. Например, 1 раз в год на 15% или до конца года остается неизменной.
Желательно внести в договор пункт о том, что бы деньги за содержание и текущий ремонт накапливались на лицевом счете многоквартирного дома.
Следует также обратить внимание, если вводиться по договору плата за капремонт, как прописано в договоре, где будут накапливаться деньги, как будут расходоваться и контролироваться. Если будут накапливаться на лицевом счете дома, но расходуются по мере накопления, скорее всего проконтролировать расход денег мы не сможем. Значит, необходимо в договоре указать, что деньги накапливаться на лицевом счете дома и расходуются только на работы капитального характера по согласованию с общим собранием собственников жилья или выбранными ими представителями от дома.
Во многих, договорах по предоставлению жилищно-коммунальныых услуг подробно расписывается ответственность «Заказчика» т.е. собственников жилья и мало прописывается ответственность «Исполнителя» те. УК.
Поэтому, при обсуждении проекта договора собственникам надо добиваться, чтобы прописывалась ответственность обеих сторон.
Управляющие компании пока не привыкли отчитываться перед собственниками жилья о выполненном объеме работ и услуг, хотя собственники некоторых домов и пытались потребовать отчета от «управляющей компании», которая нас обслуживает. Поэтому, в договоре четко следует прописать каким образом и в какой период УК будет отчитываться перед собственниками жилья. Может быть вы пожелаете, что бы перед вами отчитывались раз в квартал, полгода или раз в год..
Поэтому необходимо в договор внести пункт об обязанности УК составить акт приемки-передачи дома, в котором были бы прописаны все недоделки по содержанию и ремонту дома. Согласно такому акту собственники жилья смогут потребовать от УК, которая их обслуживала, устранения недоделок по содержанию и ремонту дома, а также проведения капремонта (если дому более 20 лет). Если же акт приемки -передачи дома составлен не будет, то все недоделки в доме придется устранять за счет дополнительных средств собственников дома. Потому, что любая УК, которая будет заключать договор с Вами по управлению Вашим домом, начнет работать с «чистого листа». За все недоделки предыдущей УК она ответственность не несет.
В верхнюю строчку оплаты за жилищно-комунальные услуги, кроме содержания и текущего ремонта входит также:
. аварийное обслуживание
. вывоз мусора
. обслуживание и ремонт лифтов
. услуги МВЦ и другое.
По новому ЖК РФ цена на эти услуги договорная и устанавливается по договору между собственниками многоквартирного дома и управляющей компанией, которая ее обслуживает. К сожалению, УК, заключая договора с данными службами не отстаивает при этом интересы собственников дома и заключает их на тех условиях, которые им диктуют данные организации. Жильцов дома даже не знакомят с содержанием данных договоров.
Собственникам жилья мне хочется зачитать цитату из ЖК « по договору управления одна сторона (Исполнитель) по заданию другой стороны (т.е. собственников) обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту жилья.», поэтому, при заключении договора помните - кто платит.