Главная » Новости » Гарантии реализации права на осуществление предпринимательской деятельности. Право на занятие предпринимательской деятельностью: основания возникновения и способы осуществления этого права

Гарантии реализации права на осуществление предпринимательской деятельности. Право на занятие предпринимательской деятельностью: основания возникновения и способы осуществления этого права

Если смотреть глобально, то цена на квартиру определяется "престижностью расположения" и "удобством проживания в доме". Причём второй параметр включает множество характеристик - от образованности соседей до качества инженерного обеспечения дома.

Стоимость жилья можно назвать одной из самых животрепещущих тем, волнующих жителей любого города России. Цены на квартиры регулярно обсуждаются как профессиональными участниками рынка недвижимости в офисах, так и обывателями, сидящими с друзьями или сослуживцами за чашкой кофе. И данный вопрос не теряет актуальности, независимо от конкретной ситуации на рынке: кто-то хотел бы удачно вложить деньги в новостройку, кто-то мечтает купить жилье большей площади, а иные примериваются к покупке пусть и самой недорогой, но собственной квартиры. Рассмотрим, что же влияет на ценообразование, и как формируются цены на квартиры.

Географический фактор: в столицах - дороже

Рассматривая ситуацию в масштабах страны, можно сказать, что географическое положение - основополагающий фактор, влияющий на общую стоимость жилья в конкретном городе. В областных и краевых столицах цены на квартиры ощутимо выше, чем на периферии, но безусловными лидерами являются Москва и Санкт-Петербург. Хотя, справедливости ради стоит сказать, что и по качеству возводимого жилья две российские столицы тоже в лидерах.

Существуют и другие факторы, связанные с географией и способные значительно повлиять на цены на квартиры. Например, наличие вблизи города туристических или курортно-санаторных зон. В качестве примера можно привести города побережья Черного моря, где недвижимость весьма востребована и отнюдь не отличается низкими ценами. Конечно, особняком стоит жилье в Сочи: после решения о проведении Олимпиады стоимость сочинской недвижимости и земли выросла до небес.

Уровень жизни и цены на квартиры

Довольно существенным ценовым критерием для рынка недвижимости может являться уровень жизни, определяющий покупательную способность и деловую активность горожан. Наличие в городе развитых коммерческих структур, прибыльных предприятий, а также ряда других экономических факторов, неизменно поднимает цены на квартиры. Как правило, подобными преимуществами обладают достаточно крупные города, и ситуация обычно такова: чем больше город, тем дороже жилье. Связано это с тем, что мегаполисы обладают намного большими возможностями: и зарплаты выше, и шире потенциал карьерного роста, и больше коммерческих возможностей. Перечисленные факторы постоянно притягивают в крупные города немалый поток людей, приезжающих «в поисках удачи». И все это рождает высокий спрос на жилье, вызывая соответствующую реакцию рынка: в городах-миллионниках цены на квартиры порой в несколько раз выше, чем в городах со 100-300 тыс. населением.

Что влияет на стоимость жилья внутри одного города?

Общие тенденции рынка недвижимости в стране не слишком применимы при анализе стоимости квартир в конкретном городе. При том что стоимость услуг, товаров и продуктов питания в большинстве населенных пунктов не слишком отличается, цены на квартиры могут разниться самым радикальным образом. Поэтому имеет смысл поговорить о факторах, влияющих на относительную стоимость жилой недвижимости внутри отдельно взятого города. Это местоположение (район), характеристики и год постройки дома, этажность, качество инфраструктуры и удобство транспортного сообщения.

Традиционно в число самых престижных и дорогих входят районы, расположенные вблизи центра города. При этом речь идет не всегда о географическом центре, а скорее об экономическом, где расположены центры деловой жизни горожан. Хотя в последнее время довольно высокими ценами на квартиры могут похвастаться и определенные спальные районы, отличающиеся отличной экологией и качественной инфраструктурой. Как правило, речь идет о новых жилых комплексах, где возводится современное жилье комфорт- и бизнес-класса.

Существенное влияние на стоимость недвижимости оказывают характеристики здания и год его постройки. Обычно здесь действует принцип: чем старше, тем дешевле, хотя бывают и исключения - добротные и просторные «сталинки». Наиболее экономичным классом жилой недвижимости можно назвать «хрущевки», невысокая стоимость жилья в которых объясняется как «почтенным возрастом» домов, так и неудобными планировками. Интересен тот факт, что, согласно данным опросов москвичей, большинство жителей столицы за то, чтобы возводилось больше доступных по ценам квартир. Однако это же большинство против строительства нового компактного жилья с неудобной планировкой «хрущевок». А максимум недовольства вызывает маленькая кухня, ведь у россиян это место, где люди часто собираются всей семьей, общаются с друзьями.

Цены на квартиры: эконом, бизнес и элит

Наиболее дорогим является сегмент элитной недвижимости, где требования к жилью растут год от года. По мнению некоторых экспертов, элитное жилье является самым стабильным сектором рынка недвижимости, который в наименьшей степени задел недавний кризис. Причем, определяющие критерии, по которым квартиры относят к элитному классу, могут значительно отличаться в разных городах. Но всегда это наиболее просторное и комфортабельное жилье, расположенное в самых престижных районах.

Стоимость квартир элитного уровня - достаточно сложная тема: зачастую речь идет об уникальной недвижимости, и принцип сравнительного анализа здесь не подходит. Нередко для определения цены на квартиру элит-класса необходим профессиональный подход, поскольку требуется оценить множество разнообразных параметров. В каком-то смысле, сегмент элитной недвижимости живет и развивается по своим законам: стоимость жилья определяется не только объективными условиями, но и тем, сколько состоятельный человек готов заплатить за покупку именно этой квартиры.

Если говорить о среднем ценовом секторе рынка недвижимости, а это, как правило, бизнес-класс, здесь наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, хотя до кризиса лидерство было за трехкомнатными. Конечно, цены на квартиры бизнес-класса отнюдь не вписываются в рамки «доступного жилья», и в большинстве российских мегаполисов данный сегмент рынка не очень велик. Исключением являются Москва и Питер: например, на первичном рынке недвижимости столицы наибольшее число предложений приходится именно на бизнес-класс. Здесь определяющее влияние на стоимость жилья оказывает район расположения, характеристики дома и квартиры, а также наличие дополнительных опций (подземный паркинг, климат-системы, системы-контроля доступа, собственная инфраструктура и т. д.).

В большинстве городов самым обширным остается сегмент эконом-класса, хотя и здесь цены лишь формально можно назвать «доступными». Тем не менее, благодаря развитию ипотечного кредитования, стоимость экономичного жилья уже доступна для значительной части населения. Причем, самыми выгодными ценами на квартиры зачастую отличаются новостройки: на стадии строительства можно купить жилье на 10-20% дешевле. На вторичном рынке жилья, по мнению специалистов, наилучшим сочетанием «цена-качество» обладают кирпичные дома постройки середины-конца 80-х годов прошлого века. Определяющим влиянием на стоимость квартир в сегменте эконом-класса обладает весь комплекс параметров (район, тип дома, характеристики квартиры, транспортная доступность, инфраструктура), но наиболее значимым можно назвать местоположение.

Резюме: за что мы платим при покупке жилья?

Все перечисленные выше факторы, влияющие на цены на квартиры, в сумме можно обозначить выражением «удобство проживания». И именно за это, прежде всего, мы платим деньги при покупке жилья. Это и расположение района, и удобство транспортных развязок, и характеристики дома, и планировка квартиры, и социальная инфраструктура, и экология, и еще многое другое. При этом каждый параметр имеет определенное влияние на стоимость жилья, и иногда специалистам бывает непросто сориентироваться, насколько реалистичны цены в том или ином случае. Даже профессиональные оценщики порой называют разные цифры, не скрывая, что эта оценка относительна.

Тем не менее, большинство обывателей к ценам на квартиры имеют лишь праздный интерес, в то время как специалисты постоянно анализируют тенденции рынка недвижимости. Именно поэтому, если вы намерены купить или продать квартиру, не имея соответствующего опыта, лучше обращаться к профессионалам. С практической точки зрения, их мнение всегда будет более ценным, чем мнение знакомых, высказанное за чашкой кофе.

Особенности функционирования рынка недвижимости. Цены, обслуживающие рынок недвижимости.

Методы определения цен на строительную продукцию. Формирование свободных (договорных) цен.

Формирование ставки арендной платы за сдаваемые в аренду здания, помещения.

Особенности функционирования рынка недвижимости. Цены, обслуживающие рынок недвижимости.

На рынке недвижимости реализуются объекты производственного назначения, незавершенное строительство, жилье, сдаются в аренду помещения. Этот рынок является составной частью национальной экономики.

Инфраструктура рынка недвижимости – торги, аукционы, консультационные и риэлтерские фирмы, агентства, специализирующиеся на торговле недвижимостью.

Особенности формирования рынка недвижимости:

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость.

Недвижимость стационарна и не может быть перемещена с места на место, поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее.

Купля-продажа недвижимости – это движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход, так как купленный дом, квартиру и т.д. можно продать по более высокой цене.

Рынок недвижимости состоит из ряда относительно обособленных сегментов (производственных строений, жилья, нежилых помещений, земли и т.д.). Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно и имеет собственную законодательную и нормативную базы.

В своем большинстве объемы недвижимости являются продукцией строительного производства.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие:

первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами являются государство в лице республиканских и местных органов власти, строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости;

вторичный рынок, где недвижимость выступает как товар ранее бывший в употреблении и принадлежавший определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Особенности ценообразования на недвижимость, являющуюся продукцией строительного производства предопределяются спецификой технологического процесса в отрасли, экономическим и правовым регулированием этого рынка. К ним можно отнести:

многообразие строительной продукции (здания и сооружения производственного назначения, объекты просвещения и здравоохранения, жилье и т.д.);

масштабность, то есть отдельные объектов стоят миллиарды рублей;

территориальная закрепленность объектов – использование их по месту изготовления;

изготовление продукции по индивидуальному проекту «под заказ»;

зависимость стоимости строительства от природных и климатических условий;

большая продолжительность производственного цикла (от нескольких месяцев до нескольких лет).

Поскольку строительство многих объектов продолжается длительное время, поэтому кроме стоимости объектов недвижимости определяются также цены на отдельные виды работ, этапные, конструктивные элементы и т.п. В связи с этим рынок продукции строительства обслуживает множество различных видов цен.

Виды цен на объекты недвижимости.

Сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из стоимости возведения зданий, сооружений и монтажа оборудования.

Сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая включает затраты на приобретение оборудования и прочие капитальные затраты.

Договорные цены на продукцию строительства, которые согласовываются между заказчиком и подрядчиком и стоят из сметной стоимости строительно-монтажных работ и обязательных налогов и отчислений.

Цены подрядных торгов на продукцию строительства, определяемые в ходе проводимых конкурсов (тендеров).

Биржевые и аукционные цены, которые формируются на биржах недвижимости или в ходе проводимых аукционов по продаже объектов строительства.

Цены на жилье с учетом его потребительских качеств, а так же на коттеджи, гаражи, дачи.

Арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с учетом остаточной стоимости здания, комфортабельности, его местоположения, амортизации, платы за землю.

Удельные цены на потребительскую единицу или единицу мощности, используемые в ориентировочных расчетах, анализе (стоимость 1 м 2 жилой или полезной площади, 1 км линии электропередачи, одного места в кинотеатре и т.д.).

Рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий и регулирующий отношения по купле, продаже и аренде недвижимости на основе спроса и предложения.

Система цен на недвижимость имеет специфику. Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов, учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:

· фактор спроса и предложения;
· фактор пользователя недвижимого имущества;
· факторы, связанные с объектом недвижимости;
· факторы внешней рыночной среды;
· фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке недвижимости должны учитываться все факторы, но степень их значимости может различаться. Степень значимости каждого фактора оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.

Фактор спроса и предложения является основным и учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как любого товара на рынке. Спрос характеризуется качеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке.

Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения. Так, при росте спроса на жилье увеличение предложения на рынке первичного жилья возможно только через 1-2 года, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение. Именно поэтому на рынке жилья существует опасность возникновения ситуации, когда текущая стоимость жилья становится выше его справедливой рыночной цены, а в отсутствии корректирующей политики со стороны государства, способствующей сглаживанию подобных явлений, это может привести к значительному увеличению амплитуды экономических циклов.

Оценка недвижимости - это научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.

Основными ценообразующими факторами являются:

· передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
· условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
· условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
· состояние рынка (в том числе время продажи);
· местоположение;
· степень строительной завершенности объекта;
· физические характеристики;
· экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
· использование .

С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости - это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке. То есть стоимость, которую определяет оценщик, является по существу меновой характеристикой товара или его меновой стоимостью, на формирование которой оказывают влияние различные факторы. Факторы, влияющие на стоимость или на цену как форму ее рыночного проявления, можно подразделить на две большие группы: факторы предложения и факторы спроса. К факторам предложения можно отнести те, которые влияют на цену продавца: в основном это затраты, связанные с приобретением или созданием объекта недвижимости или прав на него, а к факторам спроса те, которые влияют на цену покупателя. Покупатель, как правило, при покупке объекта недвижимости или прав на него руководствуется в своих мотивациях принципом замещения, т.е. максимальная цена товара для него ограничивается наименьшей ценой товара аналогичной полезности. Взаимодействие этих факторов и определяет цену товара на рынке недвижимости.

Основная задача оценщика правильно учесть взаимодействие этих факторов в процессе оценки рыночной стоимости имущественных прав на объект недвижимости. Однако, при определении цены этих прав, оценщик обязан ориентироваться на законы формирования цен на обычном товарном рынке с учетом вышеперечисленных особенностей недвижимости как товара.

Цена на товарных рынках формируется в диапазоне от минимально возможной, не обеспечивающей прибыли (продавца), и максимальной, препятствующей формированию спроса (превышающей возможности покупателя).

Таким образом, для продавца минимально возможная цена определяется себестоимостью продукции, максимальная - наличием каких-либо уникальных достоинств его товара. Цены товаров-конкурентов и товаров-заменителей дают средний уровень. Фирма может выбрать любую методику расчета цен, учитывая как минимум одно из этих двух соображений.

Отсюда можно назвать следующие методы ценообразования:

1. Расчет цены по методу «средние издержки плюс прибыль». Заключается в начислении определенной наценки на себестоимость товара.
2. Расчет цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Это метод ценообразования на основе издержек. Продавец стремится установить цену, которая обеспечит ему желаемый объем прибыли. Точка безубыточности при этом формирует минимальный объем продаж. Метод требует рассмотрения разных вариантов цен и их влияния на объем сбыта.
3. Установление цены на основе ощущаемой ценности товара. Основным фактором ценообразования в этом случае являются не издержки продавца, а покупательское восприятие. Цена призвана соответствовать ощущаемой ценностной значимости товара.
4. Установление цены на основе уровня текущих цен. Назначая цену по этому методу, продавец в основном отталкивается от цен конкурентов и меньше внимания обращает на показатели собственных издержек или спроса.
5. Установление цены на основе закрытых торгов. Конкурентное ценообразование применяется в случаях борьбы фирм за подряды в ходе торгов. При назначении цены продавец отталкивается от ожидаемых ценностных предложений конкурентов. Для того чтобы завоевать контракт, ему необходимо запросить цену ниже, чем у других, однако не ниже себестоимости.

Представленные выше методы формируют ценовой диапазон продавца товара.

Окончательная цена товара назначается им исходя из психологии восприятия, политики цен фирмы, ожидаемой реакции других участников рынка, законов, регулирующих ценообразование и пр. Недвижимость, как один из видов товара, подчиняется общим законам товарного рынка. Следовательно, для назначения цены на недвижимость продавец может использовать представленные выше методы ценообразования с учетом специфических особенностей недвижимости как товара .

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Московский Гуманитарный Университет

Факультет экономики и управления

Кафедра экономических и финансовых дисциплин

РЕФЕРАТ

на тему: "Цены и ценообразование на рынке недвижимости "

по дисциплине "Цены и ценообразование"

Студентки 2 курса гр. М201_323

Специальность Менеджмент организации

Василяускас А.А.

Преподаватель

д.э.н., профессор

Грызунова Н.В.

Москва 2010

Введение

1. Факторы ценообразования

1.1 Классификация факторов

1.2 Признаки классификации факторов ценообразования на РН

1.3 Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи

2. Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи

3. Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья России

3.1 Классификация прогнозов по степени формализации методов

Заключение

Список литературы

Введение

Во всём мире рынок недвижимости, наравне с товарным рынком возник довольно давно. Однако, в России, после революции 1917 года он фактически прекратил своё существование, возникнув вновь только после распада СССР и законодательного закрепления отношений собственности. На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как "дикий". Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилой недвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а также предназначенных для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Недостаточно эффективными являются механизмы кредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за время своего существования не достигла существенных результатов.

1. Факторы ценообразования

1.1 Классификация факторов

При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости (РН) принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к РН и внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные.

Укрупненная типовая структура факторов ценообразования на рынке жилья

На наш взгляд, здесь недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периоде могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным).

В связи с этим необходимо рассматривать все классификационные признаки, включенные в таблицу.

1.2 Признаки классификации факторов ценообразования на РН

Ниже в таблице на основе многолетних исследований рынка жилья Москвы приведен феноменологический анализ и перечень действующих факторов ценообразования, с указанием их классификации по всем введенным признакам. Далее на схемах показана иерархическая структура факторов и стрелками - их взаимодействие.

Важно отметить, что содержательный, феноменологический анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с транзитивной экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка. Математические модели, даже успешно прошедшие фильтры статистического анализа значимости факторов, не могут быть признаны адекватными, если они не опираются на экономическую гипотезу о сущности протекающих на рынке процессов в данной фазе и стадии его развития.

1.3 Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи

	Феноменологический анализ факторов
Факторы спроса
1. Объем платежеспособного спроса на жилье	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь - спрос эластичен по цене). При росте - ведет к повышению цен, при снижении - к падению.
2. Потребность в жилье (потенциальный спрос)	Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1.
3. Доходы населения и их дифференцированность	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении - к падению. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен.
4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания	Внутренний фактор РН порядка 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высока, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластична по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции - падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при своем росте и падению цен - при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении - уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен.
5. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т.ч. ипотечного, количество и доля ипотечных сделок	Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-200) - снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен.
6. Макрофинансовые факторы (денежная база)	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 - росту цен, при снижении - к снижению темпов роста доходов, склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен.
7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости)	Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее - росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту цен.
8. Инфляция и дефляция	Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них - на фактор 1 и цены.
9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация)	Внешний фактор порядка 4. Зависит от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых - растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет ("бегство от доллара"), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений.
10. Цены на нефть и иные товары экспорта
11. Объем вывоза капитала	Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье.
12. Репутация застройщиков и объектов	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от состояния существующего и строящегося жилого фонда (фактор. Влияет на фактор 4.
Факторы предложения
13. Объем предложения жилья	Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок, при понижении спроса - предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 - продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен.
14. Удельный жилой фонд	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален.
15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов	Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить жилой фонд и объем предложения и тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него - на цены.
16. Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него - спрос (фактор 1) и цены.
17. Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства	Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым - несмотря на рост себестоимости - повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье.
18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним	Внешний фактор порядка 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном периоде.
19. Ресурсное обеспечение строительства	Внутренний фактор порядка 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде.
20. Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке	Внешний фактор порядка 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде.
21. Наличие альтернативных объектов инвестиций	Внешний фактор порядка 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России - в Болгарию, Черногорию и т.п.
22. Инвестиционная стратегия застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.
23. Маркетинговая и ценовая стратегия продавцов и застройщиков	Внутренний фактор порядка 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовлетворяются (2003-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов.

2. Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи

Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи (продолжение)

3 . Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья России

В зависимости от горизонта прогноза, прогнозирование может быть долгосрочным, среднесрочным и краткосрочным. Конкретная величина допустимого горизонта для каждого из этих видов прогноза зависит от физического (экономического) содержания задачи, общеэкономической ситуации, состояния конкретного сегмента рынка, и может существенно меняться. Так, правительственные среднесрочные прогнозы развития экономики России имеют горизонт в 3 года. В настоящее время на рынке недвижимости России мы рассматриваем в качестве краткосрочного - прогноз на 1-3 месяца, среднесрочного - на год-три, долгосрочного - на три-пять лет.

Важно подчеркнуть, что для каждого из этих видов прогноза необходимо изучать разный перечень факторов, влияющих на изменение исследуемого показателя (полупериод изменения которых близок к величине горизонта прогноза). Например:

Известное явление декабрьских выплат задолженности по зарплате, премиальных и бонусов распространяет свой эффект на рынке недвижимости в течение 1-2 месяцев;

Сезонные факторы мало влияют на итоги годового тренда, и в то же время могут оказаться существенными для прогноза изменения цен и оборотов рынка за 3-4 месяца;

Темпы роста ВВП незначительно сказываются на месячном приросте цен, но важны для долгосрочного прогноза;

Уровень цен на энергоносители, темпы оттока капитала из страны существенны как для краткосрочного прогноза (с лагом в 2-3 месяца), так и для среднесрочного прогноза (через накопленные приросты цен на жилье за прошедшие месяцы года).

По степени формализации методов прогнозирования, применяемых на рынке недвижимости России, их можно разделить на экспертное предсказание, эвристическое прогнозирование, "фундаментальный" анализ, регрессионное статистическое моделирование ("технический анализ"), многофакторное моделирование (включая моделирование и прогнозирование на нейронных сетях). На практике различные методы применяются совместно, в том или ином сочетании. Тем не менее, необходимо отличать экспертное предсказание тенденций на рынке (метод 1), необоснованно называемое прогнозом (которое в силу высокой квалификации эксперта может быть достаточно точным), от методически обоснованного, расчетного прогноза (методы 2-5).

3 .1 Классификация прогнозов по степени формализации методов

Разработчик прогноза (шутливое наименование)	Метод прогнозирования	Вид прогноза
(-1) "Агностик"	Нет ("прогнозы вообще невозможны")
(1) Эксперт	Интуиция, знание рынка, метод аналогий	Экспертное предсказание
(2) Аналитик-прогнозист	Количественный и качественный "фундаментальный" анализ факторов, сценарный метод	Эвристический прогноз
(3) Прогнозист-"оптимист"	"Фундаментальный" анализ экономической ситуации и ее влияния на показатели рынка недвижимости ("демографический" метод, метод прогноза доходов населения)	"Фундаментальный" прогноз факторов - объемов строительства, предложения, спроса, оборотов рынка
(4) Прогнозист-"статистик"	"Технический" анализ (регрессионный анализ, статистическое моделирование)	"Технический" прогноз на основе регрессионной статистической модели
(5) Прогнозист-моделист	Многофакторное моделирование, нейросетевое прогнозирование	Прогноз на основе многофакторной модели, нейронных сетей
(+1) "Пуританин"	Нет ("слабая изученность явления не позволяет построить адекватную модель")

Пример использования статистической регрессионной модели в феврале 1995 года для прогнозирования динамики цен на жилье в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Рязани, Барнауле приведен на рисунке. Основу модели была положена гипотеза о том, что в экономике России осуществляется переход от планового, централизованного регулирования к рынку, и поэтому основной закономерностью динамики цен на рынке жилья является их взлет до уровня, соответствующему ценам в "городах-аналогах". Соответственно, для описания перехода кибернетической, саморегулируемой системы в новое состояние была применена логистическая модель "взлета самолета" вида

V (Т) = А / (1 + ехр (B - CT)),

где V - средняя за период (среднемесячная) цена предложения 1 кв. м общей площади объекта;

Т - порядковый номер периода (месяца);

А, В и С - постоянные коэффициенты (параметры модели).

На рисунке видно, что рассчитанный прогноз динамики цен на 1995-1998 годы до начала августовского кризиса близко совпадал с фактическими данными.

Аналогичная модель-прогноз была применена при изучении начальных стадий рынка ипотечных сделок с недвижимостью в Москве и построена в 3 квартале 2005 года, только моделируемым показателем выступала динамика объема ипотечных операций Компании :

где t - порядковый номер квартала.

Модель правильно предсказала переход динамики роста объемов ипотечных сделок к стабилизации, и количественный прогноз 5 кварталов близко совпадал с фактическими данными.

В октябре 2000 года, через два года после начала кризиса, для прогнозирования динамики цен в Москве на 2001-2002 гг. была построена новая модель "выхода самолета из пике" вида

V = B 0 -B 1 /(B 2 +exp((B 3 * Т +B 4 ) 2 )).

До середины 2002 года модель дала прогноз высокой точности.

В 2006-2008 году на основе изучения долгосрочных и среднесрочных циклов рынка жилья Москвы и других городов была построена на основе метода негармонического разложения ценового тренда модель в виде следующей системы уравнений :

Y = y 1 + ? y 2 + ? y 3 + ? y 4 + …. + ? y n , (1)

y 1 = a 3 x 3 +a 2 x 2 +a 1 x +a 0 , (2)

? y 2 , (3)

? y 3 = , (4)

? y 4 = , (5) …………………………………… , (n)

где Y - прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья, $/кв. м;

y 1 - уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), $/кв. м;

? y 2 -прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно базового тренда, $/кв. м;

? y 3 -прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда второго порядка, $/кв. м;

? y 4 -прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда третьего порядка, $/кв. м;

? y n - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда предпоследнего порядка, $/кв. м;

а, b, c, d с индексами - коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.

Аппроксимация ценового тренда за 5-6 лет (например, полиномом второго порядка) показывает, что рынок жилья Москвы, как и других городов России, находится в начале полупериода роста (точнее, в первой четверти периода) "длинного" цикла колебаний, ответственность за который несет совокупность макроэкономических показателей страны и города (региона). Это уравнение мы назвали "базовый тренд", и приняли его как основу для долгосрочного прогноза динамики цен - рост со среднегодовыми темпами 20-25%. В дальнейшем (по нашим оценкам 2006 года, за пределами 2010-2011 гг.), когда объемы строительства и предложения квартир существенно увеличатся, и долгосрочные темпы роста цен начнут снижаться (рынок перейдет во вторую четверть периода), предполагается снижение долгосрочных темпов роста цен, как это условно иллюстрируется на рисунке.

Но на рынке недвижимости действуют и другие, внутренние факторы, которые накладывают на базовый тренд более быстро происходящие колебания. Например, связанные с строительно-инвестиционным циклом, с развитием инфраструктуры рынка строительства жилья, с потребительским поведением граждан и т.д.

Эти колебания на рынке жилья реализовались не в колебаниях цен, а в колебаниях первой производной - темпов прироста цен. Они образуют "средние", более быстропротекающие циклы, и "короткие", еще быстрее протекающие циклы. Такие циклы легко поддаются прогнозированию методом однофакторного регрессионного моделирования.

Обратная суперпозиция, интегрирование прогнозов дают окончательный прогноз динамики цен - среднесрочный и долгосрочный .

На рисунке видно, что до сентября 2008 года прогноз для Москвы реализовывался с высокой точностью. Из 12 городов России, для которых был рассчитан аналогичный прогноз, хорошая сходимость получена по 8 городам и неудовлетворительная - по двум.

С октября 2008 года мировой финансово-экономический кризис изменил направление долгосрочного ценового тренда во всех городах России, и ранее выполненные прогнозы потребовали пересмотра.

В сентябре 2009 года было проведено исследование рынка жилья в 10 городах России, в результате которого был сделан вывод о том, что в долгосрочном периоде рынок переходит в фазу замедления темпов роста и начала спада, и разработан сценарный прогноз развития ситуации .

Расчет сценариев производился с помощью четырехфакторной модели зависимости цен на жилье от макроэкономических параметров, значения которых задавались на декабрь 2008, июнь и декабрь 2009 и 2010 года в различных допустимых вариантах:

Y = f (x 1 , x 2 , x 3 , x 4 ),

где x 1 -цена барреля нефти;

x 2 - инфляция;

x 3 -девальвация рубля относительно доллара;

x 4 -отток капитала.

Были получены 4 сценария динамики цен, из которых наиболее вероятным представлялся сценарий № 2 (пессимистический).

Но уже в декабре 2008 года был сделан вывод о то, что фактически реализуется сценарий № 3 (кризисный).

Сопоставление прогноза с фактическими данными приведено на следующем рисунке.

Таким образом, применение регрессионных математических моделей, опирающихся на содержательные гипотезы об экономической сущности протекающих на рынке жилья процессов, позволяют получать достаточно точные среднесрочные прогнозы. Однако, они не могут предсказать изменения ценовых трендов в долгосрочном периоде и переход к кризисному развитию рынка.

ценообразование спрос предложение рынок недвижимость

Заключение

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным. Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Список используемой литературы

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов. - М.: "Экономика", 2009. - 601 стр.

Гусев А.Б. Ценовые пузыри на рынке жилья. - www.urban-planet.org, 2008.

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. - Журнал "Имущественные отношения в РФ" №8 (95) 2009, с. 168-185.

Стерник Г.М., Коробкова М.В. Влияние галопирующего рынка жилья на динамику ипотечных сделок в Москве. - Журнал "Национальные проекты", март 2007.

Стерник Г.М. Рынок жилья России в 2001 году. Анализ и прогноз. - РГР, декабрь 2001.

Стерник Г.М., Печенкина А. В. Что происходит на рынке жилья Москвы. Макроэкономический подход (доклад на Аналитической конференции МАР "Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз" 30.08.2007). - www.realtymarket.ru, август 2007.

Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. - Аналитическая группа Г.М.Стерника. -www.realtymarket.ru, январь 2007.

Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2008 году: прогнозы и реальность. - Доклад на аналитической конференции Петербургского Жилищного форума 1.10.08. - www.realtymarket.ru.

Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в условиях кризиса. Тенденции развития. - Доклад на аналитической конференции Петербургского Жилищного форума 9.12.08. - www.realtymarket.ru.

План лекции.

1. Право на занятие предпринимательской деятельностью: основания возникновения и способы осуществления этого права

2. Понятие и виды субъектов предпринимательской деятельности

3. Права и обязанности предпринимателя и их юридическое закрепление

4. Гарантии осуществления права на занятие предпринимательской деятельностью

5. Ответственность предпринимателя за ненадлежащее осуществление своих прав и исполнение обязанностей

1. Право на занятие предпринимательской деятельностью: основания возникновения и способы осуществления этого права.

Занятие предпринимательской деятельностью является выражением свободы предпринимательства как одного из основных прав и фундаментальных свобод человека и гражданина. Конституция РФ предоставляет каждому гражданину право свободно использовать свои способности и имущество для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ч.1 ст.34 Конституции РФ). Осуществление предпринимательства является также результатом реализации более общего права граждан на труд, т.е. права свободно распоряжаться своими способностями к труду, выбирать род деятельности и профессию (ст.37 Конституции РФ).

Право на занятие предпринимательством, обусловленное экономической свободой, включает в себя несколько элементов, охватывающих свободу выбора сферы, вида и формы предпринимательской деятельности. Среди сфер деятельности различаются производство, коммерция (торговля) или предоставление услуг. Гражданин может специализироваться по любому виду деятельности. Гражданин свободен самостоятельно осуществлять предпринимательскую деятельность как в индивидуальном порядке без образования юридического лица (в качестве индивидуального предпринимателя), так и путем участия в хозяйственном обществе, товариществе или кооперативе.

Однако свобода предпринимательства может быть ограничена законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, безопасности, защиты жизни, здоровья, прав, интересов и свобод других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства, защиты окружающей среды, охраны культурных ценностей, недопущения злоупотребления доминирующим положением на рынке и недобросовестной конкуренции (ст.55, 74 Конституции РФ, ст.1 ГК РФ). К числу таких ограничений относятся, в частности, предварительные условия для начала предпринимательской деятельности: наличие у гражданина или коммерческой организации гражданской правосубъектности, государственная регистрация субъектов предпринимательства и получение специального разрешения (лицензии) на осуществление отдельных видов деятельности или отдельных действий в рамках предпринимательства.

Право на занятие предпринимательской деятельностью является составляющей частью правоспособности гражданина (ст.18 ГК РФ). Правоспособность - это возможность иметь гражданские права и нести обязанности. Гражданское право содержит также категорию дееспособности, означающую, что способностью своими действиями осуществлять гражданские права и исполнять обязанности обладает только дееспособный гражданин. Следовательно, только дееспособный гражданин может самостоятельно осуществлять предпринимательскую деятельность.

Требование государственной регистрации распространяется как на коммерческую организацию, так и на гражданина (ст.23 и 51 ГК РФ). Государственная регистрация необходима для ведения учета предпринимателей, контроля за их деятельностью и обеспечения интересов их кредиторов. Законодательство о государственной регистрации коммерческих организаций состоит из ГК РФ, Закона о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и издаваемых в соответствии с ними иных нормативных актов (например, форма заявления о регистрации, утверждаемая Правительством РФ).

Регистрирующим органом является Федеральная налоговая служба в составе Министерства финансов.

При создании коммерческой организации государственная регистрация осуществляется по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа коммерческой организации на основании решения о создании (в форме единоличного решения, протокола учредительного собрания и/или договора о создании), учредительных документов и заявления о регистрации. Индивидуальные предприниматели регистрируются по месту жительства. Документы, требуемые для регистрации: заявление, копия паспорта. Государственная регистрация осуществляется в срок не более 5 дней с момента представления указанных документов и уплаты государственной пошлины.

Такая процедура государственной регистрации представляет собой максимально либерализированный вариант явочно-нормативного способа создания юридического лица. Акт государственной регистрации означает факт внесения определенных сведений о коммерческой организации в государственный реестр.

Таким образом, Закон о регистрации юридических лиц освобождает регистрирующий орган от необходимости проверять факты соответствия учредительных документов требованиям законодательства и соблюдения учредителями установленного порядка регистрации. Следовательно, и отказ в регистрации в соответствии со ст.23 указанного Закона возможен лишь в случае непредставления необходимых документов.

2. Понятие и виды субъектов предпринимательской деятельности.

Субъектом предпринимательской деятельности является любое лицо, деятельность которого прямо или косвенно направлена на получение предпринимательского дохода и правовой статус которого регулируется предпринимательским правом.

Субъект – потенциальный участник правоотношений. Субъекты хозяйственного права:

1) физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели;

2) юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации);

3) государственные и муниципальные образования.

Кроме этого, субъектами хозяйственного права являются так называемые сложные субъекты – холдинги и финансово-промышленные группы (не являющиеся юридическими лицами по Гражданскому кодексу РФ).

Субъекты предпринимательства различаются в зависимости от роли, выполняемой каждым из них в экономике. Наиболее распространенными являются коммерческие организации и индивидуальные предприниматели. Они играют наиболее важную роль в объединении и использовании капитала и иных видов материальных ресурсов. Именно поэтому они в соответствии с законом подлежат государственной регистрации, обладают гражданской правосубъектностью и самостоятельно от своего имени выступают в экономическом обороте. К коммерческим организациям относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия (ст.50 ГК РФ).

Также существует попытка именования всех субъектов предпринимательской деятельности единым термином: «предприниматель» или «лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность».

3. Права и обязанности предпринимателя и их юридическое закрепление.

Государство устанавливает права и обязанности каждого субъекта предпринимательской деятельности. Совокупность прав и обязанностей образует правовой статус предпринимателя.

Субъективное право представляет собой меру возможного поведения управомоченного субъекта. Содержание субъективного права состоит из совокупности следующих правомочий: (1) право совершать собственные действия; (2) право требовать исполнения обязанностей и обязательств другими лицами в интересах предпринимателя; (3) возможность защиты предпринимателем своих интересов.

Субъективная обязанность - это мера должного поведения обязанного лица, то есть представляет собой меру ограничения экономической свободы субъекта. Правовые требования указывают, какие действия предприниматель должен совершить в интересах какого-либо лица, либо группы лиц, либо государства в целом. Правовые запреты устанавливают пределы осуществления предпринимателем своих прав и обязывают его воздерживаться от совершения тех или иных действий.

4. Гарантии осуществления права на занятие предпринимательской деятельностью.

Юридическая защита права на занятие предпринимательской деятельностью и свободы предпринимательства обеспечивается общими принципами права и специальными конституционными принципами.

К общеправовым принципам относятся принцип правового государства, принцип уважения основных прав и фундаментальных свобод человека, принцип формального равенства, принцип справедливости, принцип соразмерности и т.д. К специальным конституционным принципам относятся единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка свободной конкуренции, признание частной собственности, юридическое равенство всех форм собственности.

Частноправовые гарантии предпринимательской деятельности закреплены в ст.1 ГК РФ.

Гарантии предпринимательства также представляют собой комплекс организационных мер государства по реализации субъективных прав предпринимателей. Названные меры включают:

контроль со стороны соответствующих органов государства над соблюдением законодательства о предпринимательской деятельности;

применение мер принуждения к правонарушителям;

предоставление предпринимателям возможности защиты своих прав и интересов в суде;

своевременное обновление и совершенствование нормативной базы предпринимательства для адекватного отражения реалий общественных экономических отношений;

создание необходимой инфраструктуры рынка и иных условий, необходимых для нормального функционирования экономики;

снятие лишних административных барьеров и устранение иных препятствий для развития предпринимательства;

наличие ясной промышленной политики государства, что означает определение государственных приоритетов в поддержке тех или иных отраслей национальной экономики;

обеспечение стабильности в деятельности рынков, смягчение последствий экономических кризисов;

недопущение злоупотребления доминирующим положением и недобросовестной конкуренции;

экономическую, научно-техническую, правовую поддержку предпринимательской деятельности.

5. Ответственность предпринимателя за ненадлежащее осуществление своих прав и исполнение обязанностей.

Цели установления и применения государством мер ответственности заключаются в том, чтобы: (1) стимулировать предпринимателей к соблюдению установленных процедур, правил, нормативов, стандартов, иных требований и запретов, в рамках которых должна осуществляться предпринимательская деятельность; (2) иметь возможность наказывать за несоблюдение предпринимателями своих обязанностей; (3) обеспечивать восстановление нарушенных прав и интересов других лиц и общества в целом; (4) предотвращать нарушения установленных требований предпринимателями и иными лицами в будущем.

Как правило, ответственность наступает при наличии совокупности юридических фактов, без которых никто не может быть привлечен к ответственности. Такая совокупность юридических фактов представляет собой состав правонарушения, включающий: (1) противоправность (неправомерность) поведения предпринимателя; (2) нарушение публичных интересов в форме требований законодательства или законных прав и интересов частных лиц; (3) причинную связь между двумя первыми элементами; (4) вину правонарушителя.

Виды ответственности: 1) уголовная; 2) административная; 3) гражданско-правовая.

Просмотров