Как определить целевое назначение земельного участка. Процедура изменения назначения земель

Некоторое время назад, когда разрешили пустить в свободную продажу землю сельхозназначения, начался настоящий бум по скупке недорогих и перспективных участков. Но вот когда граждане захотели обзавестись хозяйством и выстроить на своем участке дом, выяснилось, что делать этого никак нельзя – не позволяет целевое назначение участка. Вот тут-то многие и столкнулись с проблемой, которая кажется практически неразрешимой – как изменить целевое назначение земельного участка.

Что такое – целевое назначение земельного участка

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации, каждый земельный участок имеет свою категорию и свое целевое предназначение. Это необходимо, во-первых, для того, чтобы сохранить окружающую среду и сберечь невосполнимые богатства, используя землю наиболее целесообразным способом. А во-вторых, для того, чтобы можно было гармонично развивать территории, составляя ближайшие и более отдаленные планы. Очевидно что каждый землевладелец не раз заглядывал в имеющееся у него свидетельство о собственности на участок. И наверняка видел, что первым пунктом там идее категория земель Их по существующему законодательству всего семь:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли для застройки;
• природоохранные территории;
• территории историко-культурного значения;
• территории лесного фонда;
• территории водного фонда;
• земли промышленности, связи, транспорта, энергетики, обороны и иного назначения.

Помимо этого, каждая категория имеет еще и собственное деление – целевое назначение земельного участка или вид его разрешенного использования. Так земли сельскохозяйственного назначения разрешено использовать для выпаса скота, для пашен, для ведения крестьянского фермерского хозяйства, но также и для дачного строительства, садоводства или огородничества.

Прежде, чем заниматься вопросом изменения целевого назначения земельного участка, в первую очередь нужно понять, а что же вы, собственно хотите сделать с той землей, которая у вас имеется. И действовать в зависимости от этого. Может быть, для ваших целей вполне достаточно изменить целевое назначение в пределах разрешенной категории – это наиболее простой вариант. А возможно, вам понадобится переводить земли из одной категории в другую. Этот вариант достаточно сложный, трудоемкий, длительный и далеко не всегда выполнимый. Так не стоит ожидать, что вам позволят вырубить участок, попадающий под земли лесного фонда или под особо охраняемые территории для того чтобы построить там дом. С другой стороны, если вы напротив, вдруг решите придать своему участку статус особо охраняемых земель, это можно будет сделать практически без проблем. Вот только вряд ли вам это действительно нужно, ведь распоряжаться таким участком станет весьма затруднительно.

Как изменить целевое назначение земельного участка

Давайте пойдем по наиболее простому пути и рассмотрим, как изменить целевое назначение участка без смены категории земель. Наиболее частым вариантом на практике является тот, когда человек, имея у себя на руках свидетельство о собственности на земли сельхозназначения с целевым назначением пашни или пастбища, хочет выстроить там дом, где можно было бы жить. Наверняка, вы уже поняли что ИЖС – это совсем другая категория земель – земли под застройку. Но давайте подумаем, а действительно ли вам необходим ИЖС? Почему бы не рассмотреть иные варианты, имеющиеся в вашем распоряжении – дачное строительство, садоводство, крестьянское фермерское хозяйство, например. Все варианты подобных целевых назначений вполне допускают строительство капитальных домов, и если вас не особенно беспокоит вопрос регистрации – почему бы ими не воспользоваться? Нужно сказать, что при приложении определенных усилий, вы сможете добиться разрешения и на регистрацию в подобных домах, но это уже совершенно отдельная тема разговора.

Что нужно сделать, чтобы изменить целевое назначение участка

Конечно же подать заявление в администрацию того района, в котором находится ваш земельный участок. К нему нужно приложить определенный пакет документов, который включает в себя:

• паспорт или удостоверение личности;
• если вы действуете по доверенности, то соответствующим образом оформленную у нотариуса доверенность;
• правоустанавливающие документы – подлинники и копии;
• выписку из кадастрового плана земельного участка;
• ситуационный план земельного участка, показывающий его расположение и расположение прилегающих участков.

Не забудьте в заявлении подробно обосновать, для чего вам нужна смена целевого назначения участка и как именно вы собираетесь его использовать.

Согласно установленной процедуре, большинство подобных вопросов должно пройти обсуждение на публичных слушаниях. Для их проведения администрация делает соответствующее уведомление в местных средствах массовых информации, где указывает день и место, куда все заинтересованные лица могут пойти для того чтобы высказать свое мнение по этому вопросу. Это могут быть собственники смежных земельных участков, экологи, просто местные жители, в общем, все, кого изменение целевого назначения вашего участка так или иначе затрагивает либо интересует. Окончательное решение администрация может вынести только с учетом всех высказанных мнений и пожеланий. Максимально разрешенные сроки, в которые вы должны получить ответ – 2 месяца с момента подачи вами заявления.

Если изменение целевого назначения вашего участка соответствует законодательству и будет признано допустимым, то вам на руки выдадут соответствующее постановление за подписью главы администрации муниципального образования.

Но это только половина дела. После получения такого постановления, вам придется обратиться в кадастровую палату для того, чтобы внести необходимые сведения об изменении целевого назначения в кадастровый паспорт участка. Этот этап, как правило, проходит без проблем, так же, как и заключительный этап – регистрация изменений в Госреестре и получение нового свидетельства о собственности на участок, имеющий теперь совсем другое целевое назначение.

Отдельно же разрешенное использование и в ЗК (в большинстве случаев), и в Градостроительном кодексе характеризует только земельные участки. Целевое назначение в Градостроительном кодексе вообще не упоминается. В ЗК отдельно от разрешенного использования оно предназначается в основном для характеристики земель (п.1 ст.7; п.1 ст.8; п.3 ст.14 и др.), однако применяется и к земельным участкам (п.1 ст.40; ст.42; п.2 ст.45; п.2 ст.46, п.1 ст.57, п.3 ст.95). В ГК разрешенное использование не упоминается, а целевое назначение применяется в большинстве случаев к земельному участку (п.2 ст.260; п.1 ст.263; п.2 ст.276; ст.ст.280, 284, 285) и только в п.2 ст.260 - к землям.

Представляется, что для параллельного, соединительного упоминания понятий целевого назначения и разрешенного использования нет оснований. Ответ на вопрос о соотношении этих понятий состоит в том, что целевое назначение и разрешенное использование - это одно и то же.

Целевое назначение может быть предельно широким. Таковым является целевое назначение определенной категории земель (ст.7 ЗК). В соответствии же со ст.14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. (в ред. от 25 декабря 2009 г.) №172-ФЗ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую" отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных ЗК категорий земель является обязательным. Целевое назначение может быть более узким, характеризующим лишь некоторые земли, входящие в категорию земель. Например, сельскохозяйственные угодья или земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, в составе категории земель сельскохозяйственного назначения (ст.77 ЗК). Целевое назначение может быть и предельно узким. Таково, например, целевое назначение пашен, сенокосов, пастбищ и других земель, входящих в состав сельскохозяйственных угодий (ст.79 ЗК). Все это виды установленного законом целевого назначения, которое ограничивает или не допускает использование земель для других целей (ст.261 ГК). Использование земли не в соответствии с этим назначением будет противоправным.

Разрешенное использование выполняет ту же функцию, а потому также является предельно узким целевым назначением земли. Но это не обычный вид целевого назначения. Во-первых, он устанавливается только для земельных участков. Об этом свидетельствует подавляющее большинство норм о разрешенном использовании. И лишь посредством того, что земельные участки с одинаковым разрешенным использованием составляют одну территориальную или иную зону, разрешенное использование становится характерным и для нее (п.7 ст.1; п.9 ст.1 Градостроительного кодекса). Во-вторых, этот вид целевого использования устанавливается специальным нормативным актом, в соответствии с которым производится зонирование. Например, правилами землепользования и застройки (п.8 ст.1 Градостроительного кодекса). Если установление целевого назначения земель определенной категории задает общий вектор использования земли и в некоторых случаях этого может оказаться достаточно для эффективности такого использования, то выделение в специальном, предусмотренном нормативным актом порядке территориальной зоны в условиях дефицита земель населенных пунктов существенно сужает это направление, делая его максимально эффективным.

Разница между обычным целевым назначением и разрешенным использованием хорошо видна в ситуации, когда необходимо изменить обычное узкое целевое назначение или разрешенное использование земельного участка. В первом случае достаточно будет, например, индивидуального акта органа местного самоуправления, во втором случае придется менять границы территориальной зоны посредством изменения уже нормативного акта. Таким образом, при зонировании и установлении разрешенного использования земли создаются большие правовые гарантии сохранения ее целевого назначения.

Поэтому, если в отношении земель произведено зонирование и установление разрешенного использования входящих в соответствующую зону земельных участков, упоминание наряду с разрешенным использованием целевого назначения указанных земель или входящих в их состав земельных участков будет излишним.

Если попытаться суммировать сказанное о целевом назначении и разрешенном использовании, то можно дать их и самое общее определение.

Целевое назначение - это установленное на основании закона и в предусмотренном им порядке разрешение властного органа на использование земель и входящих в их состав земельных участков только определенным образом. Разрешенное использование - наиболее узкое целевое назначение земельного участка, установленное нормативным актом, принятым в результате зонирования земель.

Итак, земель, не поделенных на категории, быть не может. И для каждой из этих категорий установлено целевое назначение. Но целевое назначение в массе статей действующего законодательства применяется и для характеристики земельного участка. Это позволяет прийти к следующим выводам. Во-первых, земельных участков, существующих вне той или иной категории земель, также не может быть. Во-вторых, земельный участок, как губка, впитывает органичное свойство той категории земли, к которой относится, - целевое назначение.

При этом у земельных участков может быть и особый, характерный только для них, вид целевого назначения: разрешенное использование. Но если зонирования земель в месте нахождения земельного участка, а следовательно, и его разрешенного использования может и не быть, то целевое назначение у земельного участка будет всегда.

Таким образом, у земельного участка есть не только фактические характеристики (границы, площадь), но и юридические - целевое назначение и разрешенное использование. Эти юридические характеристики отличают земельный участок от земли-территории и земли - природного объекта и ресурса, но сближают его с понятиями "земли" и "территориальная зона".

Их имманентность земельному участку определяется природой земли, ее ограниченностью как природного ресурса. Более того, эти правовые признаки влияют и на фактические характеристики земельного участка. Так, например, для личных подсобных хозяйств предельные размеры земельных участков будут одни, для крестьянских хозяйств - другие. Даже их установление происходит по-разному. В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) "О личном подсобном хозяйстве" предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается законом субъекта РФ. Кроме того, в соответствии со ст. 12 Закона Российской Федерации от 11 июня 2003г. №74-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2010г.) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" минимальные размеры земельных участков для ведения крестьянского хозяйства устанавливаются законами субъектов РФ.

Земельный участок невозможно описать без его юридических признаков. Если в одних и тех же границах существует земельный участок с целевым назначением пашни, а затем это целевое назначение меняется в связи с отнесением земель, на которых находится земельный участок, к землям транспорта, то это не может быть один и тот же земельный участок. Это разные вещи, потому что предназначены они для разных целей.

Именно в силу своего правового характера целевое назначение и разрешенное использование отличаются от прочих (фактических) признаков земельного участка и иных вещей. Они являются еще и пределами вещных прав на земельные участки. Эти пределы устанавливаются путем указания на круг разрешенных действий, входящих в состав правомочия пользования субъекта вещного права. Здесь уже исчезает характерная в целом для гражданского права дозволительность (разрешено все, что прямо не запрещено) и появляется предписание определенного поведения. Если большинство вещей можно использовать и не в соответствии с их обычным назначением, и для закона это будет безразлично, то земельный участок нельзя не только описать, но и использовать, не соблюдая его юридические признаки, без риска возникновения негативных последствий, установленных законом.

Указанные точки зрения сложились без учета следующих обстоятельств. Непригодность использования участка по целевому назначению (равно как и в соответствии с разрешенным использованием) - это явление фактического порядка. Целевое же назначение и разрешенное использование - это юридические характеристики земельного участка. Также как невозможность осуществления права собственности не говорит об утрате этого права, так и невозможность использования земельного участка в соответствии с целевым назначением или разрешенным использованием еще не говорит о том, что эти юридические характеристики земельного участка перестали существовать. Они продолжают свое бытие, а потому сам земельный участок продолжает оставаться вещью, объектом имущественных отношений. Но правомочие пользования им становится фактически невозможным. В этом случае использование земельного участка каким-либо иным, фактически возможным, образом будет нецелевым, противоправным. Однако целевое назначение или разрешенное использование земельного участка могут быть приведены в соответствие с фактическими реалиями, изменены по решению властного органа. И тогда (и только тогда, а не автоматически) должен прекратить свое существование один земельный участок и в тех же границах возникнуть другой.

К сожалению, действующее законодательство этого не учитывает. Целевое назначение и разрешенное использование вопреки всей логике гражданского и земельного законодательства отнесены Федеральным законом от 24 июля 2007г. №221-ФЗ (в ред. от 27 декабря 2009г.) "О государственном кадастре недвижимости" не к уникальным характеристикам земельного участка, позволяющим индивидуализировать его как недвижимую вещь, а к дополнительным сведениям о нем (п.3 ст.1). Изменение дополнительных сведений не приведет к изменению кадастрового номера. Изменившийся по сути, превратившийся в другую вещь земельный участок формально-юридически останется тем же самым. Это положение должно быть однозначно преодолено путем отнесения целевого назначения и разрешенного использования к уникальным характеристикам земельного участка. Целевое назначение и разрешенное использование могут перестать существовать лишь в одном случае: когда объект, чьей неотъемлемой характеристикой они являются, сам по каким-либо причинам перестанет существовать (например, гибель земельного участка в результате затопления).

Земельные участки, которые находятся в собственности государства, а также пользовании или владении граждан, разделены по своему целевому предназначению на отдельные виды. Эти категории предусмотрены российским законодательством и насчитывают семь основных разновидностей. Каждый из них обязательно должны быть поставлены на государственный кадастровый учёт в учреждении Росреестра.

Земля, которая числится на балансе государства, не может быть продана, куплена или арендована. Однако, ссылаясь на законодательные действующие нормы, участок может быть передан муниципалитету или его вид может быть . Кроме того, территории имеют свойство ликвидироваться и образовываться в новые, посредством объединения нескольких в одну или раздела одной на несколько отдельных.

В целом на территории России категории, они же виды земельного фонда, выглядят следующим образом:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Правовые нормы

После того, как была проведена земельная реформа, на законодательном уровне была введена государственная, муниципальная и частная форма собственности, а также ряд других, влияющих на отношения земельного характера и улучшение их содержания. По закону владельцами участков вправе стать физические и юридические лица. Каждый вид прав собственности имеет свою специфику.

Отношения земельного характера регулирует Гражданский кодекс и прочие законодательные акты. Ссылаясь на них, становится возможным заключение сделок с землёй. При этом землю бессрочного пользования вправе передавать гражданам лишь муниципальные органы и государственные учреждения. В некоторых случаях такое право имеют учреждения исторического и культурного наследия.

Независимо от формы собственности земельного участка, каждый из них должен пройти процедуру государственной регистрации с присвоением кадастрового индивидуального номера. Все сведения о каждом недвижимом объекте и его владельце должны быть в единой реестровой базе.

Более того, недвижимость можно использоваться только по целевому назначению. Если назначение земельного участка не соответствует проводимой на нём деятельности, владельцу придётся заплатить немалый штраф или вовсе лишится своей собственности.

Сельскохозяйственные земли

Узнать о категории земельных участков довольно легко, поскольку виды недвижимых объектов обязательно указываются в правоустанавливающих документах на них. Например, в кадастровом паспорте имеется отдельная графа, точно так же, как и в свидетельстве прав собственности. Так, недвижимость, которая отнесена к категории населённого пункта, должна быть расположена в его пределах. Все участки, находящиеся за пределами населённого пункта, являются сельскохозяйственными.

Возможный предел территорий определяется также в соответствии с тем, к какому виду относится тот или иной объекту недвижимости. Так, на участке сельскохозяйственного назначения не разрешено капитальное строительство. Из этого следует, что использовать такие объекты допустимо лишь в хозяйственных целях.

Назначение сельскохозяйственной земли:

Помимо того, что вся земля поделена на виды, к каждой территории применимо понятие делимой или неделимой. При этом на участке могут располагаться земельные угодья, дороги внутреннего хозяйственного значения, а также водные объекты.

Предел пользования

Что касается сельскохозяйственной категории, если земли оформляются в собственность или по договору аренды, то собственнические документы или текст договора должен содержать в себе строку или графу с указанием разрешенного пользования. Это применимо для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и индивидуального жилищного строительства.

Участки одной и той же категории могут иметь разное назначение. Они могут быть предназначены для производства, коммерческой деятельности и прочих задач.

Касательно пределов пользования, они полностью зависят от генеральных планов по развитию населённых пунктов, которые должны быть для каждого из них в соответствии с требованиями градостроительного кодекса. Впрочем, проблематично это в основном для крупных населённых
пунктов, с которыми сложно согласовать собственные интересы.

Несмотря на то, что сами по себе градостроительные планы являются весьма внушительными по объёму документами, они необходимы для зонирования населённых пунктов. Без таких документов жилые здания будут располагаться вперемешку с заводами и фабриками, что категорически недопустимо.

Следующие категории

Что же касается водного фонда, к нему отнесены все виды рек, болот, прочих водоёмов и ледников. По сути это природные объекты, возникшие без участия человека. Также это могут быть гидротехнические сооружения. К лесному фонду принадлежат леса и лесные хозяйства.

Территории промышленного назначения располагаются за чертой населённых пунктов. На них ведется строительство объектов промышленного значения, находятся объекты связи, энергетические учреждения, оборонные комплексы, транспортные и прочие аналогичные структуры. Они могут быть во владении государства, муниципалитета, коммунального предприятия или в частной собственности.

Виды охраняемых участков включают в себя ботанический сад, заповедник и заказник, национальный и природный парк, а также прочую территорию, приравненную к достоянию государства. Этим
категориям присвоен разряд исторической и культурной ценности. Их нельзя использовать не по назначению и невозможно перевести в другую категорию.

Земли из резерва или запаса используются обычно в особенных целях. Их можно продавать, сдавать в аренду или переводить в другие категории по необходимости. Правила и условия пользования ними полностью регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации.

Объекты поселений

Виды земельных объектов, которые включены в раздел участков предназначенных для поселений, предусматриваются для застройки и развития населённых пунктов. Это не то же самое, что и индивидуальное жилищное строительство. Территория любого населённого пункта разделена по зонам и имеет согласованные границы с местными органами самоуправления. Недвижимые объекты этой категории состоят их инженерной, общественной, жилой и прочей инфраструктуры. При этом каждая зона по закону может использоваться только по своему назначению без перевода в другую категорию.

Участки общего использования представлены в виде площадей, улиц, водоёмов, дорог и парков. Приватизировать их невозможно. Границы между зонами чёткие и нарушать их нельзя.

Также в чертах населённых пунктов имеются виды земель, которые отдаются населению под индивидуальное жилищное строительство. При этом не обязательно участок будет находиться в самом городе или посёлке. Территория может быть несколько удалена, но всё же в чертах поселения. Главным критерием для такой категории выступает наличие инфраструктуры, экологическая обстановка, проведение и исправность инженерных коммуникаций (водоснабжение, электричество, прочее).

Садоводство и огородничество

Земельные участки, выдаваемые населению под личное хозяйство, можно использовать для ведения садовой и огороднической деятельности, сенокоса, выпаса скота или фермерства. Отдельно выделяют участки того сельскохозяйственного значения под огородничество и садоводство, в соответствии с федеральными законами. Ссылаясь на эти нормативные акты можно выделить основные виды юридических лиц для реализации своих прав:

• Дачное, садовое или огородническое некоммерческое товарищество;
• Потребительский коллектив;
• Некоммерческое объединение.

Некоммерческие объединения существуют за счёт членских взносов, поэтому недвижимость считается общей собственностью. Во владении одного юридического лица оно может находиться только тогда, когда полностью им финансируется, и на собрании такое решение было принято большинством.

Обращайтесь в форму онлайн-консультанта .

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).