Какие договора может засвидетельствовать нотариус. В каких сделках с недвижимостью необходимо участие нотариуса

В начале июня продавцам и покупателям жилья в который раз приходилось спешно учиться совершать сделки по новым правилам. Вступили в силу изменения в законодательство, развивающие начатую в декабре прошлого года тенденцию включения нотариусов в оформление сделок с недвижимостью. Изменения произошли так же быстро и оказались для рынка такой же неожиданностью, как принятые в конце прошлого года нормы.

Еще недавно нотариально заверенные сделки на рынке жилья являлись скорее исключением, чем правилом. С 29 декабря 2015 года вступил в силу закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым вводится обязательное участие нотариусов при оформлении ряда сделок с недвижимостью. С этого момента привлекать нотариуса для удостоверения сделки стороны должны при продаже квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние дети, а также если продается доля в собственности на квартиру постороннему лицу.

После 2 июня 2016 года перечень подлежащих оформлению у нотариуса сделок расширился. К их числу теперь относятся абсолютно все сделки с долями в праве собственности на недвижимость. Без участия нотариуса теперь нельзя ни продать, ни подарить, ни обменять долю в квартире.

Заверять сделку у нотариуса потребуется и в том случае, если доля в собственности на квартиру продается другому сособственнику. А также когда целиком продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи. Например, квартира принадлежит в равных долях двум родителям и взрослым детям, при ее продаже нужно обращаться к нотариусу. Если этого не сделать, переход прав не зарегистрирует Росреестр.

Кроме того, оформлению у нотариуса подлежит отчуждение квартир несовершеннолетних. На практике это означает, что без нотариуса сторонам нельзя не только продавать квартиру, но и заключать договор мены.

Оформляются у нотариуса:

Без нотариуса нельзя не только продавать квартиру, но и заключать договор мены.

Одновременно с этим из перечня нотариальных оказались исключены сделки, которые касаются имущества паевого инвестиционного фонда либо того, что паевым инвестиционным фондом приобретается. По закону такое имущество находится в общей собственности участников ПИФа, они контролируются ЦБ, их не нужно дополнительно удостоверять, существовавшая норма была избыточной, поэтому нотариальное удостоверение этих сделок отменили.

«Со 2 июня вступил в силу федеральный закон 172-ФЗ, который вносит изменения в закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, — поясняет нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова. — А с 1 января 2017 года начнут действовать те же изменения в новый закон о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ, который заменит существующий».

Какую работу проводит нотариус при удостоверении сделки?

На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.

«Нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию, — объясняет Елена Абрамова, — в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю будет возмещен».

При этом нужно оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет.

По словам Елены Абрамовой, нотариус также запрашивает недостающие для проведения сделки документы. «Гражданам нужно прийти к нотариусу с правоустанавливающими документами на квартиру, если каких-то документов не хватает для совершения сделки, нотариус сам будет запрашивать эти сведения, — рассказывает Елена Абрамова, — мы запрашиваем информацию из ЕГРП, получаем не только общедоступные сведения. Существуют реестры ограниченного пользования, из них мы получаем информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов.

Сокращены сроки регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных сделок. Если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день. Если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов.

Меняется стоимость услуг нотариусов

Стоимость услуг нотариусов за оформление сделок с недвижимостью складывается из двух частей:

• государственной пошлины за совершение нотариальных действий
• и платы за правовую и техническую работу.

Размер госпошлины зависит от суммы сделки. Согласно статье 333.24 Налогового кодекса РФ, он составляет 0,5% от суммы договора, но не более 20 тысяч рублей. Таким образом, при продаже квартиры, принадлежавшей несовершеннолетнему ребенку, стоимостью 3 миллиона рублей нотариальный тариф за удостоверение сделки составит 15 тысяч рублей.

Вторая часть оплаты — стоимость работы правового и технического характера — устанавливается централизованно нотариальной палатой в каждом из регионов.

«Сделано это для того, чтобы существовал одинаковый подход к определению платы за услуги, — объясняет Елена Абрамова. — Как показывает практика, ранее там, где таких централизованно установленных тарифов не было, стоимость услуг нотариусов оказывалась выше, чем в других регионах. Чтобы упорядочить размер платы за услуги нотариусов, в этом году Федеральная нотариальная палата приняла акт, обязательный для всех палат субъектов Федерации, которым определен предельный размер тарифов за правовую и техническую работу. Он различается в зависимости от субъекта и ориентируется на значение величины прожиточного минимума в том или ином регионе».

Максимальный порог платы за правовую и техническую работу нотариуса при удостоверении договора, для которого нотариальная форма оформления по закону обязательна, в Красноярском крае на 2016 год составил 6 835 рублей.

«На практике размер платы, скорее всего, будет меньше, пять тысяч рублей, — рассказывает Елена Абрамова. — В тех случаях, когда договор не обязателен для нотариального удостоверения в силу закона, граждане обращаются к нотариусу по желанию, максимальный тариф за правовую работу установлен на уровне 13 671 рубля. Предполагается, что он будет существенно ниже и составит две тысячи рублей».

Этим же решением Федеральной нотариальной палаты установлены льготы для несовершеннолетних на уплату тарифа за правовую и техническую работу. При этом надо понимать, что при проведении сделки участников сделки освободят от оплаты только в той части доли, в какой квартира принадлежит несовершеннолетнему. К примеру, если квартира находится в общей долевой собственности одного родителя и одного несовершеннолетнего ребенка и продается одному покупателю, тариф за правовую и техническую работу будет уменьшен на одну треть. До сих пор размер платы за правовую и техническую работу в в Красноярском крае в таких случаях составлял 3000 рублей. Эти изменения начнут действовать с 1 июля 2016 года.

Мнение профессионалов рынка недвижимости

Алексей Лагутин, директор АН «Кром»

Под обязательное нотариальное удостоверение теперь подпадают почти все сделки на вторичном рынке жилья. Оно распространяется на все те объекты, где есть долевая собственность. Это сделки с приватизированными квартирами, с квартирами, купленными с участием средств материнского капитала. Одним из условий использования материнской выплаты является наделение детей долей в праве собственности на объект.

Причина нововведений, в общем, понятна: государству не хватает денег, а эти изменения — возможность получить достаточно серьезные средства. Размер нотариального тарифа не такой большой, каким он был в 1998 году, когда стоимость услуг нотариуса составляла до 1,5 процентов от суммы сделки. Сейчас в среднем затраты сторон составляют от 10 до 25 тысяч рублей. Что касается того, кто именно должен оплачивать работу нотариуса, продавец или покупатель жилья, то вопрос здесь решается индивидуально, по договоренности. В большинстве случаев расходы делятся пополам между собственником и покупателем жилья. Изменения были введены недавно, устоявшейся практики пока нет. 

Елена Абрамова, нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края

Вступивший в силу в начале лета федеральный закон 172-ФЗ уточняет те вопросы, которые возникали на практике после введения изменений в прошлом году. Так, законодателями было определено, что нотариальному удостоверению подлежат и те сделки, при которых свои доли продают все участники долевой собственности, то есть продается вся квартира, находящаяся в общей долевой собственности.

Елена Кац, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю

После введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок с недвижимостью правовая экспертиза, которую проводит Управление Росреестра по Красноярскому краю при регистрации, для нотариальных сделок ограничена. Ответственность за проверку законности условий совершаемой сделки в данном случае несет нотариус.

Оформляются у нотариуса:

• сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности любому лицу (в том числе и одному из сособственников);
• отчуждение (продажа, мена, дарение) квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок;
• сделки, при которых квартира, находящаяся в общедолевой собственности членов семьи (определены доли каждого из членов семьи), продается в целом.

Не требуется нотариального оформления:

• при продаже квартиры, которая находится в совместной собственности супругов;
• при продаже квартиры, у которой один собственник.

Нотариальная сделка является юридической операцией, которая осуществляется в установленной форме. Что это означает? Данной процедуре подлежат сделки, для которых согласно законодательству установлена нотариальная форма их выполнения.

Подробнее мы остановимся на детальном рассмотрении понятия нотариальной сделки. Также речь пойдет о продаже и приобретении недвижимости, о возможных рисках при оформлении.

Обязательные нотариальные сделки

Такая форма документов требуется в следующих случаях:

• Любые сделки, которые осуществляются с недвижимым имуществом. При этом имущество должно принадлежать продавцу или дарителю. Исключение составляет имущество, входящее в паевой инвестиционный фонд. Еще одним исключением является оформление по отчуждению земельных долей.
• Процедуры, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом в рамках условий опеки.
• Любые сделки, включающие продажу недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину либо недееспособному лицу.

Подробнее о сделках

Итак, в этой связи речь идет о следующих вариантах сделок:

• Дарение либо продажа какой-либо доли собственнику. При дарении то лицо, кому дарят, должно оплатить налог, составляющий тринадцать процентов. Такой тариф актуален для резидентов. Что касается нерезидентов, то они вносят тридцатипроцентную оплату с рыночной стоимости доли, которая была подарена. В том случае, если отчуждение выполняется по документу купли-продажи, взаимоотношения с налоговым органом возникают непосредственно у продавца.
• Дарение доли постороннему лицу . Согласие сособственников в подобной ситуации абсолютно не требуется. Но нотариус будет проверять, не притворна ли сделка. К примеру, дарение небольшой доли он может отклонить как притворную сделку, чтобы избежать необходимости получении отказа сособственников от прав на приоритетную покупку отчуждаемой доли.

• Купля-продажа доли в пользу постороннего лица, не являющегося сособственником. Отчуждение в данной ситуации производят при условии, что абсолютно все сособственники отказались от приобретения отчуждаемой доли и выполнили это в нотариальной форме. Отказы при этом принимаются от всех сособственников согласно выписке из единого реестра по недвижимости.

Купля-продажа недвижимости: нотариальная сделка

Цена недвижимости предполагает обязательства покупателя по вопросу проверки чистоты сделки. В рамках осуществления такой проверки запрашивают информацию из единого реестра. Также устанавливается список лиц, которые являются зарегистрированными в доме либо квартире. Кроме того, выполняется проверка правомочий продавца и прочих аспектов. Далее обе стороны должны договориться о цене и лишь после этого приступить к составлению документов нотариальной сделки купли-продажи недвижимости.

Насколько необходимо предварительное соглашение?

Прежде чем подписать основное соглашение, стороны имеют право составить предварительное соглашение, которое будет содержать условия последующего заключения предстоящей сделки. Данный этап, кроме того, подразумевает подготовку набора бумаг, необходимого для нотариального сопровождения. Следует сказать, что как нотариальная сделка продажа долей недвижимости тоже должна оформляться.

А задаток?

Нередко на данном этапе покупателем вносится задаток. Оформляют внесение обеспечения разными способами, иногда это происходит в форме предварительного договора. Суд не имеет единого мнения о том, разрешено ли так поступать. По этой причине во избежание лишних споров задаток лучше всего оформлять в отдельном порядке. Нотариальные сделки с долями должны оформляться в соответствующем порядке. Это законодательно утвердил Совет Федерации.

Важно отметить, что в том случае, если срок основного документа истечет, а порядок возвращения залога так и не будет установлен, то возвращать свои деньги покупателю придется через суд. Другим вариантом служит понуждение к заключению базового договора.

Помощь специалиста

Следующим этапом является составление основного соглашения нотариусом. Обе стороны имеют право проверить текст соглашения, а также, если требуется, внести в него свои исправления. С особенным вниманием необходимо отнестись к ответственности, которая существует за нарушение установленных обязательств. Эти обязательства заключаются в том, что функции специалиста в рамках нотариальной сделки купли-продажи квартиры или другой недвижимости сводятся к тому, чтобы соглашение соответствовало требованиям закона и не отменялось судом в ситуациях его оспаривания.

За чей счет оформление сделки?

В договоре следует определить, кто оплачивает нотариальную сделку при продаже недвижимости. Несение трат определяется согласно договоренности обеих сторон. Плату за данные услуги можно распределять равномерно либо же полностью переложить на покупателя.

Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. После этого договор с пакетом документов направляют на государственную регистрацию. Некоторыми нотариусами предлагаются услуги по отправке пакета документов в электронном виде самостоятельно. Подобный способ обращения значительно экономит время обеих сторон, сокращая период обработки запроса реестром.

Какие документы требуются для соглашения по недвижимости?

Для нотариального оформления сделки могут потребоваться следующие бумаги:

• Предварительное соглашение, которое будет включать в себя основные условия сделки.
• Все документы на недвижимость, на основании которых продавец получил право собственности, например, свидетельство и выписку из единого реестра.
• Согласие супруга на продажу, а также на покупку со стороны того, кто намерен приобрести недвижимость.
• Разрешение органов опеки в том случае, если владельцем недвижимости выступает несовершеннолетнее лицо.
• Бумаги, которые подтверждают получение сособственниками предложений о продаже доли. Это актуально в том случае, если в сделке фигурирует долевая собственность.
• Справка о лицах, которые зарегистрированы в данной квартире или доме, а также домовая книга.
• Документ, который будет подтверждать отсутствие какого-либо долга по коммунальным услугам.
• Материнский сертификат наряду с выпиской с лицевого счета его обладателя. Это требуется в случаях, при которых используют средства семейного капитала.
• Кредитный, а также ипотечный договоры в том случае, если используются заемные средства.
• Сертификаты и соглашения в рамках использования бюджетных средств.

Все вышеперечисленные варианты документов должны предоставляться в копиях, а также в оригиналах для удостоверения подлинности нотариальной сделки с недвижимостью.

Нотариальное оформление: риски

Несмотря на процедуру нотариального удостоверения, обе стороны все же имеют некоторые риски. Дело заключается в том, что процесс оформления нотариальной сделки купли-продажи квартиры или другой недвижимости ограничен составлением договора, который трудно признать противоречащим действующему законодательству. Но применяемые формулировки далеко не всегда получаются удачными с точки зрения документальной безопасности сторон.

Одним из рисков служит отсутствие установленного порядка в расчетах. Данный аспект крайне важен, так как стоимость недвижимости всегда весьма велика. Непосредственно порядок расчетов фактически определяет, какая из сторон несет ответственность за денежные средства. В том случае, если в тексте документа будет указана стандартная фраза: «расчеты между обеими сторонами осуществлены полностью до заключения договора», риски могут возникнуть у продавца.

В ситуации, при которой деньги фактически не являются выплаченными, а переход права собственности зарегистрирован, покупатель имеет право не платить продавцу, так как уже получил недвижимость, а если верить заключенному договору, он уже и заплатил за нее абсолютно все деньги.

Еще одним риском служит факт отсутствия передаточного акта наряду с его включением в текст договора, тогда как фактический переход недвижимости осуществляется после выполнения регистрационных действий. В подобной ситуации существует риск причинения имуществу ущерба, который несет непосредственно его покупатель. Предъявлять какие-либо требования к качестве купленного объекта он уже не может по причине того, что, подписывая договор, он принял объект.

Непредвиденные сложности

Следующий риск состоит в несовершенстве самой процедуры нотариального оформления. Заключается этот минус в том, что при удостоверении сделки стороны остаются наедине с нотариусом. Присутствие прочих консультантов зачастую не приветствуется и даже не одобряется. Все это в результате приводит к тому, что условия, о которых договорились обе стороны, изменяются не в лучшую сторону. В итоге купля-продажа недвижимости посредством нотариуса вовсе не облегчает, а, наоборот, существенно усложняет жизнь и продавца, и покупателя.

И, наконец, последний риск заключается в ошибках в соглашении, допущенных техническими специалистами, которыми в основном выступают нотариальные помощники. Из-за наличия каких-либо ошибок подобное соглашение попросту не пройдет дальнейшую государственную регистрацию.

Таким образом, нотариальное заверение необходимо при совершении сделок с долями, а кроме того, с участием несовершеннолетних лиц и опекунов. В остальных ситуациях нотариальное заверение производят исключительно по личному желанию всех участников соглашения. Стоимость такой услуги напрямую зависит от цены документа, помимо этого в нее включается оплата за технические услуги. Переход прав на собственность согласно заверенному у нотариуса документу занимает небольшое количество времени, но не гарантирует абсолютную частоту сделки, так как всегда имеются риски, которые необходимо учитывать, прежде чем подписывать документы, чтобы потом не пришлось обращаться в суд.

В отдельных случаях заключаемый договор требует нотариального удостоверения. «Нотариальное удостоверение сделки облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание сделки, время и место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные» (цит. по: Гражданское право: в 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., С. 472).

Нотариальная форма договора, в отличие от требования о государственной регистрации , может быть установлена не только законом, но и соглашением сторон.

Нотариальная форма договора предусмотрена законом

В соответствии с законом обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие договоры.

1. Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее - Закон о регистрации).

2. Сделки по продаже земельной доли (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации).

3. Сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации). Их нужно регистрировать, если они совершены после 29 декабря 2015 года.

4. Сделки по продаже недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации). Их нужно регистрировать, если они совершены после 29 декабря 2015 года.

5. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору (п. 2 ст. 339 ГК РФ; п. 44 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

6. Договор уступки требования, основанного на нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

7. Договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

8. Договоры, которые направлены на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, за исключением случаев, предусмотренных в законе (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее - Закон об ООО).

9. Договор залога доли (части доли) в уставном капитале ООО (п. 2 ст. 22 Закона об ООО).

10. Предварительный договор, если основной договор требует обязательного нотариального удостоверения (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

11. Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

12. Брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ).

13. Соглашение о разделе общего имущества, которое супруги нажили в период брака (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

14. Соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ).

15. Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах», далее - Закон о хозяйственных партнерствах).

16. Сделка, которая направлена на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (ч. 3 ст. 12 Закона о хозяйственных партнерствах).

17. Договор инвестиционного товарищества (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

18. Соглашение об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Нотариальная форма договора предусмотрена соглашением сторон

Стороны могут предусмотреть в любом договоре, что он подлежит обязательному нотариальному удостоверению (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Такое условие никак не связано с наличием или отсутствием необходимости последующей регистрации договора.

Плюсы условия об обязательном нотариальном удостоверении договора:

• нотариус детально разъяснит сторонам условия этого договора, права и обязанности сторон. Если договор ставит одну из сторон в весьма невыгодное положение по сравнению с другой стороной, нотариус может специально обратить на это внимание;

• нотариальное удостоверение договора служит дополнительной гарантией от попыток контрагента оспорить его со ссылкой на то, что договор не был подписан, или на то, что подпись была подделана и т. п.;

• нотариус, который занимается частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица из-за совершения нотариального действия с нарушением закона (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1).

Минусы условия об обязательном нотариальном удостоверении договора заключаются в дополнительных расходах, а также в затратах времени. Ведь нотариус должен будет проверить правоспособность сторон и полномочия лиц, подписывающих договор. А для этого они должны лично явиться к нотариусу.

Пример условия об обязательной нотариальной форме договора

«Настоящий Договор подлежит нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента его нотариального удостоверения».

Последствия несоблюдения нотариальной формы договора

Несоблюдение нотариальной формы договора (в тех случаях, когда она обязательна) влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожной сделкой (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Однако если одна из сторон полностью или частично исполнила договор, требующий нотариального удостоверения, а другая сторона от такого удостоверения уклоняется, суд может по требованию стороны, исполнившей договор, признать его действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется (п. 1 ст. 165 ГК РФ). При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения договора, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении договора (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Пример из практики: суд отказался признать недействительным договор дарения, поскольку он не был нотариально удостоверен по вине самого истца

Истец (даритель) обратился в суд с иском к ответчику (одаряемому) о признании недействительным договора дарения бездокументарных именных акций ЗАО. В обоснование иска истец указал, что условиями оспариваемой сделки установлена ее нотариальная форма, которая не соблюдена. В связи с этим договор должен быть признан недействительным. Ответчик заявил встречный иск о признании оспариваемого договора дарения действительным ввиду того, что данный договор исполнялся ответчиком и не был удостоверен нотариально по вине самого истца.

Суды трех инстанций в первоначальном иске отказали и удовлетворили встречный иск. Суды мотивировали принятые акты следующим образом.

В оспариваемом договоре стороны предусмотрели нотариальную форму совершения данной сделки. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.

Суды установили, что с целью исполнения требования о нотариальном удостоверении договора ответчик обращался к нотариусу и направлял в адрес истца требования о необходимости явки к нотариусу. На основании этого суды пришли к выводу о доказанности факта уклонения истца от нотариального удостоверения спорной сделки. Суды также установили, что оспариваемый договор исполнялся ответчиком. Об этом, в частности, свидетельствуют его действия по подписанию передаточного распоряжения и по обращению к регистратору с требованием о регистрации за ним прав на приобретенные акции. Установив, что истец уклонялся от нотариального удостоверения договора, притом что этот договор исполнялся другой стороной, суды сделали вывод о наличии оснований для признания оспариваемого договора действительным и для отказа в первоначальном иске.

Суды также отклонили ссылку истца на то, что договор с его стороны не исполнялся, поскольку для признания договора действительным достаточно его исполнения хотя бы одной из сторон (постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 февраля 2011 г. № Ф03-9084/2010 по делу № А51-2607/2010).

Срок исковой давности по требованиям о признании действительной сделки, которая не была нотариально удостоверена, составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения договора (п. 58 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума Верховного суда РФ № 25)).

Срок исковой давности по требованиям одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, которые вызваны уклонением последней от нотариального удостоверения договора, составляет три года (п. 62 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

Несколько лет назад в действующее законодательство были внесены существенные изменения, согласно которым количество сделок и договоров, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, резко сократилось. Тем не менее, важно знать, что существует целый ряд договоров, которые нужно удостоверить у нотариуса. Только в данном случае заключенная сделка будет действительной. О таких договорах мы подробно поговорим в материале данной статьи.

Подлежат обязательному нотариальному удостоверению:

• Договор ренты;
• Брачный договор;
• Завещание;
• Продажа недвижимости, которая находится в долевой собственности или принадлежит двум супругам (заверяется согласие);
• Перевод документов и договоров с другого языка.

Стороны при заключении любого договора вправе заверить его у нотариуса по своему усмотрению. Нотариальное удостоверение выступает гарантом надежности и законности документов, оспаривать сделку, заключенной по данной форме, гораздо более сложно.

Договор ренты

Договор ренты предполагает передачу в собственность недвижимого имущества в обмен на пожизненное содержание и уход. Выплата ренты может производиться как в денежном выражении (ежемесячные платежи в установленной сумме), так и в натуральном виде (например, продуктами, лекарствами и т.п.). Размер и порядок выплаты ренты должен быть установлен положениями договора. Получатель ренты продолжает пользоваться недвижимость до момента своей смерти, после чего по договору квартира или дом переходит в собственность нового владельца (плательщика ренты).

На сегодняшний день рента относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, подлежащих нотариальному удостоверению в обязательном порядке. В этом случае нотариальная форма заключения сделки играет важную роль. Должностное лицо (нотариус) своей подписью свидетельствует законность сделки, а также соответствие ее воле сторон. При несоблюдении формы сделки договор ренты признается недействительным.

Брачный договор

Брачный договор является недействительным, если не была соблюдена при его заключении нотариальная форма. Брачный договор заключается по желанию супругов и устанавливает режим собственности. Если данный договор не был заключен, то все нажитое в браке имущество является совместным, а при разводе делится на две равные части.

Брачный договор необходимо составить в трех экземплярах, два из которых остаются у супругов, а один хранится у нотариуса. В ходе удостоверения договора нотариус должен разъяснить супругам все моменты, которые присутствуют в тексте. Основная задача нотариального удостоверения договора - подтвердить факт существования данных отношений, убедиться в том, что супруги добровольно заключают данное соглашение.

Договор продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению в том случае, если имущество находится в долевой собственности или является совместно нажитой в браке собственностью супругов. В данном случае нотариальному удостоверению подлежит не сам договор, а разрешение второго супруга на продажу имущества (если речь идет о продаже совместно нажитой в браке недвижимости) или согласие собственников, которым недвижимость принадлежит в равных долях.

Завещание

Завещание - это односторонняя сделка, которая также подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Действующим законодательством предусмотрена свобода завещания. Иными словами, лицо может по своему усмотрению распоряжаться имуществом, завещать его любым гражданам, организациям, муниципальным образованиям, России и иностранным государствам. Завещание является недействительным, если нотариальная форма не была соблюдена. Но присутствуют исключения из данного правила, список которых прописан в действующем законодательстве.

Перевод документов и договоров с другого языка

Перевод документов и договоров с другого языка также должен быть удостоверен у нотариуса. Данные действия требуются, чтобы придать данному документу юридическую силу. Как правило, удостоверение перевода с другого языка требуется в том случае, если данные документы в дальнейшем следует представить в официальные государственные органы.

Иные документы, требующие обязательного заверения

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат не только договоры, но и ряд иных документов. Например, в обязательном порядке необходимо заверить у нотариуса разрешение на вывоз ребенка за границу от родителя, если он отправляется в путешествие только с одним из родителей. Если же за границу ребенок до 18 лет выезжает с иными родственниками, то требуется нотариально заверенное разрешение от обоих родителей. Если данный документ отсутствует, то ребенка могут просто не выпустить из страны. Кроме того, нередко на отдыхе требуется нотариально удостоверенное согласие второго родителя на выезд. Следует обратить внимание, что в ряде случаев требуется также перевод данного согласия, который, в свою очередь, также должен быть заверен у нотариуса.

Заверяется нотариально доверенность, которая выдается в порядке передоверия. Также заверению подлежат доверенности, которые дают право осуществления действий и сделок, в свою очередь также требующих нотариального удостоверения. Уступка права требования по сделке, которая требует обязательного удостоверения нотариуса, также должна быть заверена. Обратиться к нотариусу в обязательном порядке также, если вы заключается соглашение об уплате алиментов. Данный документ имеет силу исполнительного листа, но лишь в том случае, если соблюдена форма нотариального удостоверения.

Преимущества нотариального удостоверения

Институт нотариального удостоверения сделок был введен законодателем неслучайно. Прежде всего, для сторон договора подобная форма позволяет получить целый ряд преимуществ. Во-первых, права и интересы владельцев документа защищаются от имени государства. Нотариус проверяет соответствие документа действующему законодательству, что позволяет получить гарантию того, что данный договор не ущемляет ваших прав. Нотариально удостоверенную сделку сложно оспорить, опровергнуть ее юридическую чистоту.

Перед удостоверением нотариус разъясняет все права и обязанности сторон, что позволяет осознать все юридические последствия заключаемой сделки, повысить уровень правовой грамотности. При нотариальном удостоверении сделок совершение ошибок просто невозможно: при их возникновении полная имущественная ответственность ложится на плечи нотариуса.

Безусловно, нотариальное заверение позволяет получить целый ряд преимуществ. Но всегда следует помнить, что нотариус не является вашим личным консультантом. Он проверяет юридическую чистоту и законность документов, но при заключении сделок всегда следует дополнительно обратиться к юристу, который сможет максимально защитить ваши права и законные интересы, подготовить оптимальный проект договоров и соглашений.

С января 2016 года были введены существенные законодательные изменения, затронувшие нотариальное удостоверение сделок.

В частности, был существенно расширен перечень сделок и соглашений, подлежащих обязательному нотариальному заверению.

Напомним, что до введения нормативных изменений в императивном порядке нужно было удостоверять лишь следующие виды правовых соглашений:

• ипотечный договор;
• соглашение ренты;
• соглашение пожизненного содержания с иждивением;
• завещание;
• брачный договор.

Все остальные разновидности сделок подлежали до 2016 года нотариальному заверению преимущественно по желанию сторон.

В 2016 году вышеперечисленный перечень соглашений, приобретающих юридическую силу лишь после удостоверения у нотариуса, полностью сохранен в законодательстве, однако к нему дополнительно добавились и другие виды сделок, а именно:

1. Сделки, направленные на в праве общей собственности какому-то третьему лицу (то есть не Иному участнику общей долевой собственности). Как и раньше, участник долевой собственности, выражающий намерение продать свою имущественную долю постороннему лицу, должен письменно известить остальных сособственников имущества о желании продать долю, прописав в уведомлении цену и иные условия отчуждения. Затем же, по новым правилам, сделка по возмездному отчуждению доли одним из участников в праве общей собственности третьему лицу обязательно подлежит нотариальному заверению. Напомним, что подобная сделка может совершаться не раньше истечения месячного срока после даты извещения собственником доли, выступающим в рассматриваемой ситуации продавцом, иных участников долевой собственности. Оформление сделки раньше вышеназванного месячного срока допустимо, если нотариус, производящий обязательное удостоверение, установит наличие письменного отказа иных сособственников приобретать долю продавца. Для этого продавцу, соответственно, придется представить нотариусу помимо самого соглашения и иной требуемой документации письменный отказ иных собственников имущества.
2. Сделки, заключаемые при продаже земельной доли.
3. Соглашение о разделе супружеского имущества. Раньше нотариальное заверение такого соглашения осуществлялось по желанию сторон. Однако и до новых законодательных требований специалисты, практикующие в области семейного права, настоятельно рекомендовали разводящимся супругам обращаться к нотариусу при разделе имущественных ценностей, поскольку не удостоверенные простые письменные соглашения зачастую вызывали множество правовых споров в будущем. Законодательное нововведение, обязывающее удостоверять в нотариальной конторе договоренность о разделе супружеского имущества, призвано исключить такие споры в дальнейшем и максимально обеспечить права граждан.
4. Сделки, касающиеся распоряжения объектами недвижимости в порядке доверительного управления либо опеки.
5. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним гражданам либо гражданам, признанным ограниченно дееспособными.

Регистрация нотариально удостоверенных сделок

Раньше при совершении рассматриваемых сделок заявители представляли в территориальный регистрирующий орган соглашения, составляемые в простой письменной форме, и специалистам Росреестра приходилось самим осуществлять правовую экспертизу представленной документации.

Государственная регистрация вышеуказанных сделок проводилась, если с договором и прилагаемыми документами было, с юридической точки зрения, всё в порядке. Сейчас же обязанности по анализу, проверке соответствующей документации ложатся на нотариуса, производящего удостоверение.

По новым правилам, без подписи нотариуса государственная регистрация переходящих прав по соглашениям, которые подлежат императивному нотариальному заверению, осуществляться не будет. В то же время госрегистрация после нотариального удостоверения будет проводиться в ускоренном порядке, поскольку нет необходимости снова проверять соглашение.

Так, если регистрация прав Росреестром осуществляется на основе нотариально удостоверенной документации, сроки регистрационной процедуры составят до 3-х рабочих дней, последующих за днем приёма регистратором документов. Напомним, что по остальным, не удостоверяемым нотариусами сделкам, регистрация должна пройти в десятидневный срок.

Преимущества и недостатки обязательного нотариального заверения

Главная цель императивного нотариального удостоверения рассматриваемых сделок – это проверка соответствия сделки закону и обеспечение прав граждан и организаций. Нотариальная подпись на правовых соглашениях к тому же должна обеспечить понижение количества правовых споров. Особенно это касается разногласий, рассматриваемых в суде.

Так, например, соглашение , удостоверенное нотариусом, будет важным доказательством при рассмотрении соответствующего спора судом. Поэтому сторона соглашения будет защищена от ситуации, когда противоположная сторона (другой супруг) просто передумала и требует пересмотреть ранее оговоренный порядок имущественного раздела.

Единственный, но ощутимый недостаток обязательной нотариальной процедуры тоже очевиден. Это довольно значительный (особенно при сделках с дорогостоящей недвижимостью) рост финансовых расходов сторон сделки, ведь за каждое нотариальное действие требуется платить вознаграждение нотариусу.

Особенно это становится затратным, когда выстраивается целая «цепочка» сделок, например, при продаже, а затем последующей с долей несовершеннолетнего. К тому же покупатели и продавцы могут иметь супругов, которым потребуется дать нотариальное согласие на возмездное отчуждение жилья. Соответственно, у сторон сделки возникает еще одна расходная статья, а доходы нотариусов при этом, разумеется, увеличиваются.

Стоимость нотариального заверения

Нотариальное удостоверение на российской территории производится по фиксированным тарифам, которые отдельно устанавливаются для разнообразных нотариальных действий. Так, например, при отчуждении недвижимости с долей несовершеннолетнего, требующем сейчас императивного нотариального удостоверения, а также в иных случаях продажи, дарения недвижимого имущества действуют следующие тарифы:

1) если соглашение отчуждения недвижимости заключается близкими родственниками, а именно между детьми, родителями, между супругами, братьями либо сестрами, стоимость нотариального удостоверения, по тарифным нормативам, будет 3 000 рублей с прибавлением 0,2% от цены соглашения, определяемой по кадастровой стоимости объекта;

2) для всех прочих соглашений, касающихся отчуждения недвижимости, расценки следующие:

• когда цена сделки меньше 1 миллиона рублей, нотариус возьмет за удостоверение 3 000 рублей с прибавлением 0,4% от суммы соглашения;
• когда цена сделки варьируется в диапазоне 1-10 миллионов рублей, нотариальный тариф составит 7 000 рублей с прибавлением 0,2% от цены соглашения, превышающей миллион рублей;
• когда цена сделки больше 10 миллионов рублей, сторонам придется заплатить нотариусу 25 000 рублей с добавлением 0,1% от суммы соглашения, превышающей 10 миллионов рублей.

Максимальный нотариальный тариф при возмездном либо безвозмездном отчуждении жилья установлен законодателем в размере 100 000 рублей. Выше названного предела нотариальное вознаграждение в рассматриваемой ситуации не взимается.

Несмотря на то, что нотариальные тарифы строго фиксированы на нормативном уровне, точную стоимость услуг нотариуса лучше уточнить в соответствующей нотариальной конторе, где планируется проводить удостоверение, поскольку к вышеуказанным суммам еще добавляются суммы услуг технического и правового характера.