Об аренде.
Внимание: Статья написана в 2001 г. и выложена в ознакомительных целях!
Адвокат
Адвокатского бюро
"Бизнес-Адвокат"
ФИЛАНОВИЧ
Александр
Геннадьевич
(+375 29 313 45 13)
Договор аренды и его элементы.
В современном бизнесе договор аренды не зря стал самым распространенным гражданско-правовым договором после договора купли - продажи и его подвида договора поставки. На современном сложном этапе развития экономики Республики Беларусь мелкие и средние, да и некоторые крупные предприятия, не имеют в собственности здания для юридического адреса, производственных площадей для осуществления основной деятельности, сложного дорогостоящего промышленного оборудования. Как выход из данной ситуации большинство из них заключают договора аренды.
С принятием нового Гражданского кодекса Республики Беларусь ситуация с данными договорами сложилась неоднозначная. В новом кодексе имеется очень много отличий в правовом регулировании договора аренды по сравнению со старым ГК и Законом Республике Беларусь «Об аренде» . И хотя с момента вступления в силу нового ГК прошел довольно большой промежуток времени, однако, практика рассмотрения споров, возникающих между субъектами хозяйствования, показывает, что следует еще раз заострить внимание на основных элементах договора аренды, его существенных условиях, а также правовых актах, регулирующих данную область гражданско-правовых отношений.
Правовое регулирование договора аренды довольно обширно. Общие нормы, регулирующие арендные отношения, содержатся в Кодексе (Глава 34. Аренда). Они закрепляют определение и существенные условия как договора аренды в целом, так и отдельные его разновидности (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)), порядок изменения и расторжения таких договоров. Эти нормы, на сегодняшний день, образуют основу правового регулирования арендных отношений.
Кроме Кодекса в сфере арендных отношений имеется и специальное регулирование, которое осуществляется посредством актов законодательства и нормативно-правовых актов.
В частности, можно назвать Закон Республики Беларусь «Об аренде», которым более детально регламентируются вопросы содержания договора аренды и меры защиты прав участников арендных отношений. Данный Закон применяется в части, не противоречащей Гражданскому кодексу.
Отношения порядка сдачи в аренду государственной (республиканской и коммунальной) собственности регулируются Законом Республики Беларусь «О собственности в Республике Беларусь». Так, согласно статье 411 данного закона, в отношении имущества, являющегося собственностью Республики Беларусь (республиканской собственности), от имени собственника выступает Совет Министров Республики Беларусь, и, следовательно, именно он имеет право распоряжаться данной собственностью и издавать, в рамках своей компетенции, обязательные для исполнения постановления Правительства по управлению ею.
В отношении же коммунальной собственности, статьей 46 вышеназванного Закона, установлено, что распоряжение и управление государственным имуществом, находящимся в коммунальной собственности, осуществляют от имени населения административно-территориальных образований соответствующие местные Советы депутатов или уполномоченные ими органы в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 36 Закона Республики Беларусь «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь» (в ред. Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 №362-З) исполнительные комитеты и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом, вправе передавать объекты коммунальной собственности во временное или постоянное владение и пользование, сдавать их в аренду, продавать предприятиям, организациям, учреждениям и объединениям, отдельным гражданам и их объединениям, за исключением ограничений, устанавливаемых законодательством Республики Беларусь. Таким образом, отношения по аренде коммунальной нежилой собственности регулируются, кроме названных актов законодательства, также и актами органов местного самоуправления.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, также содержатся и в Законе Республики Беларусь от 18.12.1991 г. «О платежах за землю» (в ред. 31.01.2000 г.).
Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими актами законодательства: Кодексом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.
Рассмотрев правовое регулирование и очертив таким образом круг рассматриваемых нами вопросов переходим непосредственно к самому договору аренды.
Общее определение договора аренды (имущественного найма) содержится в статье 577 Кодекса. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В нормах права, юридической литературе и договорной практике применяются термины «договор имущественного найма», «договор аренды», «договор проката». С юридической точки зрения эти термины равнозначны, т.к. при любой аренде имеет место наем имущества и применение данных терминов связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах, хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными видами имущества.
Проведенное в Кодексе различие пользования, соединенного с владением и без такового, обусловлено тем, что передача некоторых видов имущества во владение просто невозможна (например, каналы спутниковой, сотовой, телефонной связи, выделенные компьютерные линии, сложное электронное оборудование, которое невозможно передать даже во временное владение и т.д.). Но в любом случае при заключении любого договора аренды арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора.
Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Впрочем, на основании статьи 136 Кодекса плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования имущества, могут принадлежать и любому другому лицу, указанному в договоре, и, в том числе, могут переходить в собственность арендодателя.
Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Арендатор вправе требовать возврата арендованного имущества из любого незаконного владения, т.е. от юридического лица и гражданина, не имеющих законного основания на владение им. Истребовать из чужого владения можно лишь индивидуально-определенное имущество. Что касается плодов, продукции и иных объектов, характеризуемых родовыми признаками, то от должника (лица неправомерно удерживающего арендованное имущество и получающего с него плоды, продукцию, доходы) можно требовать лишь уплаты стоимости и возмещения причиненных убытков. Требование о передаче в натуре плодов, продукции возможно только в случае, когда они действительно имеются в наличии у должника и имеются тому доказательства.
Арендатор имеет право на защиту возможности владеть и пользоваться имуществом и в том случае, когда его права нарушены собственником имущества - арендодателем.
Договор аренды сам по себе является консенсуальным, возмездным и двусторонним.
В договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель, предоставляющий имущество во временное пользование за определенное вознаграждение, и арендатор - лицо, приобретающее по данному договору право пользования и в определенной мере владения и распоряжения этим имуществом. Арендатором и арендодателем могут выступать все участники регулируемых гражданским законодательством отношений.
Существенным условием договора аренды является предмет договора (данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды). Указанное условие должно быть выполнено в отношении всех разновидностей договоров аренды.
При рассмотрении спора, вытекающего из договора аренды в котором отсутствует договоренность о предмете договора, суд на основании соответствующей нормы закона, не позволяющей считать подобный договор заключенным, должен указать на данное обстоятельство в мотивировочной части судебного решения.
Предметом договора аренды может выступать самое различное имущество. Например аренда аттракционов. Имущество, сдаваемое в аренду, может принадлежать арендодателю на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В случае, если имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то он должен быть уполномочен законодательством или собственником сдавать его в аренду.
Перечень объектов аренды, содержащихся в статье 578 Кодекса, не является исчерпывающим, однако в отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены ограничения или вовсе не допускаться сдача их в аренду. Это относится прежде всего к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (статья 129 Кодекса). К последним, например, до сих пор относились стратегически важные объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения.
Кроме актов законодательства, виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается, могут содержаться и в нормативно-правовых актах (например, постановление Совета Министров Республики Беларусь от 13 июня 1990 г. № 148 «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, сдача которых в аренду или выкуп не допускается или ограничивается»).
Кроме того, в статье 578 Кодекса закреплен квалифицирующий признак объектов аренды - это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), что обусловлено самой юридической природой договора аренды, в соответствии с которым по истечении определенного отрезка времени арендодателю должна быть возвращена в натуре вещь, ранее переданная во временное пользование арендатору, а не какая-то другая.
Кроме существенных условий в договоре аренды стороны могут предусмотреть и иные условия.Рассмотрим отдельные из них.
Срок договора аренды регулируется статьей 581 Кодекса. Условие о сроках носит исключительно договорной характер. Срок может быть либо определенным, либо неопределенным (без указания времени возврата предмета аренды). Таким образом, все договоры аренды можно разделить на срочные и бессрочные.
В срочных договорах срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.
Для бессрочных договоров характерна возможность сторон в любое время прекратить действие договора. Однако, каждый из его участников, желающий расторгнуть договор, обязан предупредить об этом контрагента: при аренде недвижимого имущества- за три месяца, при аренде прочего имущества - за один месяц.
Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Приведем примеры.
Статьей 13 Кодекса о недрах установлены дифференцированные предельные сроки в зависимости от целей пользования: для геологического изучения недр, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых - до 5 лет; для добычи полезных ископаемых - до 20 лет; при совмещении указанных видов пользования - до 25 лет.
Статьей 29 Водного кодекса установлено, что водные объекты предоставляются только во временное водопользование. Временное водопользование может быть краткосрочным - до пяти лет и долгосрочным - от пяти до двадцати пяти лет.
Статьей 8 Кодекса о земле - временное пользование земельными участками может быть краткосрочным - до трех лет и долгосрочным - от трех до десяти лет.
Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.
Иногда арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, несмотря на истечение срока договора аренды, а арендодатель против этого не возражает. Законодатель (часть 2 статьи 592 Кодекса) признал такое продолжение пользования имуществом юридическим фактом, свидетельствующим о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок. Исходя из этого, если арендодатель намерен по каким-либо основаниям прекратить действие договора, он должен действовать активно, возражая против возобновления данного правоотношения. Молчание же арендодателя в соответствии с правилом, установленным частью 2 статьи 592 Кодекса, должно расцениваться как отсутствие с его стороны возражений на возобновление договора на неопределенный срок. Каждая из сторон, однако, сохраняет право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем намерении другого контрагента в порядке, предусмотренном для бессрочных договоров.
Преимущественное перед другими лицами право арендатора на возобновление договора аренды, в случае, если он надлежащим образом исполнял свои обязательства, и ранее было закреплено в Законе Республики Беларусь «Об аренде», однако в Гражданском кодексе (и это является новацией) предусмотрено право арендатора в суде требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков, если арендодатель отказал арендатору в заключении такого договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом.
Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. В настоящее время размер арендной платы определяется по усмотрению сторон договора. Исключения составляют договоры аренды помещений в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности, где установлены минимальные ставки арендной платы, которые являются обязательными для всех арендодателей помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности и применяются для арендаторов всех форм собственности (Указ Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. № 302 «О порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности»).
Согласно части 1 статьи 585 Кодекса порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, а также предприятий, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным (статья 625 Кодекса). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Немаловажное значение имеет порядок исчисления арендной платы. Она может устанавливаться за все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу имущества, срок службы которых различен.
В настоящее время Кодекс допускает возможность внесения арендной платы не только в денежной, но и в натуральной и смешенной формах. Под натуральной понимается плата, вносимая произведенной на арендованном имуществе продукцией в обусловленной в договоре доле.
Денежная арендная плата может устанавливаться в твердой (абсолютной) сумме, либо в виде процента от прибыли (дохода) арендатора и уплачивается единовременно (как правило при краткосрочной аренде) или периодическими платежами.
Арендные платежи вносятся независимо от фактического пользования арендованным имуществом. Если условия пользования или состояние имущества ухудшились, причем это вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать уменьшения арендной платы, а если использование имущества вообще невозможно - может ее не вносить.
По договору аренды нежилого помещения арендатор, кроме арендной платы, оплачивает по установленным ставкам и тарифам центральное отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету, согласованному им с арендодателем и обычно прилагаемому к такому договору.
Пункт третий статьи 585 Кодекса предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение - не чаще одного раза в год. Однако следует заметить, что в отношении договоров аренды действует и другая статья - статья 392 Кодекса. В ней говорится, что договор должен соответствовать законодательству и если актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством. Отсюда следует, если стороны при заключении договора аренды государственной собственности руководствовались Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. № 302 «О порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности», то в последствии, при изменении минимальных ставок арендной платы, в соответствующем арендованном здании и сооружении данный договор должен быть приведен в соответствие с законодательством.
"Ведомости Верховного Совета РБ", 1991 г., N 1, ст. 1
"Ведомости Верховного Совета РБ", 1990 г., N 2, ст. 13
"Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь", 21.01.2000, N 8, 2/137
"Ведомости Верховного Совета РБ", 1992 г., N 3, ст. 49
"Ведомости Национального Собрания РБ", 1998 г., N 8
"Ведомости Национального Собрания РБ", 1998 г., N 33, ст. 473
"Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь", 29.07.2000, N 70, 2/195
Для некоторых договоров законодательство может предусматривать иной срок, например, согласно статье 598 Кодекса арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время
"Собрание указов Президента и постановлений КМ РБ", 1996 г., N 24, ст. 592
С уважением,
Адвокат
Если Вам нужна срочная правовая помощь...
Если Вы не получили ответ на свой вопрос или по каким-то причинам он Вам не ясен...
Если Вы хотите получить квалифицированную помощь адвоката с учетом Ваших деталей...
Если Вам нужно представительство Ваших интересов уже сегодня...
Если Вы не уверены, что сможете сами защитить свои законные права...
Мы предлагаем воспользоваться платной юридической помощью адвоката
Филанович Ирины Николаевны.
Специальное разрешение (лицензия) на право осуществления адвокатской деятельности, выданное Министерством юстиции Республики Беларусь № 02240/2210.
Осуществляя предпринимательскую деятельность, субъекты гражданского права непременно сталкиваются с проблемой приобретения различного рода зданий и сооружений (строений), необходимых для обеспечения производственных процессов. Юридического значения и, следовательно, значения для процедуры исполнения и заключения анализируемого договора классификация строений на здания и сооружения не имеет. В этой связи анализируемый договор целесообразнее было бы назвать «договор аренды строения».
Удовлетворение указанной потребности возможно путем приобретения правомочий владения и пользования либо только пользования имуществом посредством заключения и исполнения договора аренды здания или сооружения. Договор является видом договора аренды, входит в договорной тип «аренда» группы договоров о передаче имущества .
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение .
Сдача имущества в аренду является распорядительным актом. Правом сдачи имущества в аренду обладает только собственник или лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду в рамках, предоставленных им прав хозяйственного ведения или оперативного управления.
В силу того, что процедура заключения и исполнения договора аренды здания различается в зависимости от того, в государственной или частной собственности оно находится, по указанному критерию целесообразно выделить два подвида анализируемого договора:
1. Договор аренды здания, находящегося в частной собственности;
2. Договор аренды здания, находящегося в государственной собственности (республиканский или коммунальной).
Указанные подвиды различаются по субъектам, имеющим право выступать в качестве арендодателя, процедуре выбора арендатора, определению размера арендной платы и некоторым другим процедурам заключения и исполнения .
Предмет договора составляет передаваемое во временное владение и пользование либо только в пользование здание или сооружение. Предмет договора является его существенным условием. Цена состоит из уплачиваемой арендной платы в установленном в договоре размере. Размер арендной платы является его существенным условием. Срок договора определяется сторонами. Договор аренды зданий или сооружений должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, заключенный на срок от одного года и более, подлежит государственной регистрации .
Недвижимое имущество, каковыми являются здания и сооружения, неразрывно связано с землей, поэтому ГК Республики Беларусь предусматривает особое регулирование отношений по использованию земельного участка, на котором находится арендованное здание. При этом учитывается, что арендодатель является либо собственником земельного участка, либо земельный участок находится во владении или пользовании арендодателя .
Арендодателями земельных участков являются сельские, городские, районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности .
Здания и изолированные помещения, находящиеся в республиканской собственности, подлежат сдаче в аренду путем проведения аукциона:
1. при осуществлении арендаторами деятельности в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек, определяемых в соответствии с законодательными актами Президента Республики Беларусь, предусматривающими меры по стимулированию производства и реализации товаров (работ, услуг) в таких населенных пунктах;
2. для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельности по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности, определяемых Советом Министров Республики Беларусь .
Порядок передачи здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором, осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества .
В передаточном акте должны быть указаны:
1. место и дата составления акта;
2. регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
3. характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
4. сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей .
Таким образом, можно выделить некоторые особенности договора аренды зданий и сооружений. Так, например, в качестве арендодателя будут выступать различные субъекты в зависимости от формы собственности имущества предоставляемого в аренду (государственная или частная). Еще одной отличительной чертой данного договора является предмет, так как в качестве него может выступать только недвижимое имущество. Также отличительной четой договора является то, что помимо договора сторонами составляется передаточный акт.
Договор аренды в Республике Беларусь
Из данного определения вытекают признаки арендных отношений: арендатор обладает правомочиями владения и пользования арендованным имуществом, имущество необходимо арендатору для осуществления как хозяйственной, так и иной деятельности (например – бытовое использование имущества), отношения по аренде являются договорными, т. е. права и обязанности сторон определяются договором между сторонами.
Отношения по аренде и другим связанным с ней правоотношениям регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь «Об аренде» от 12 декабря 1990 года и иным законодательством Республики Беларусь.
Понятие договора аренды
В соответствии с законодательством Республики Беларусь по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды также несомненно является двусторонней сделкой, так как для его заключения необходимо согласованное выражение воли двух сторон и данный договор устанавливает права и обязанности для обеих сторон.
Законодательство Республики Беларусь обеспечивает детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер , они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.
Выделение отдельных видов договора аренды осуществляется в законодательстве по объектам договора (видам сдаваемого в аренду имущества).
Срок договора аренды
В соответствии со статьёй 581 ГК Республики Беларусь договор аренды заключается на срок , определённый договором. При этом срок не является существенным условием договора, то есть для того, чтобы договор считался заключённым, в нём не обязательно определять срок арендных отношений.
Если в договоре аренды срок его действия не указан, то он считается заключённым на неопределённый срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Договор аренды, заключённый на определённый срок, также не всегда прекращает своё действие по истечении срока. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не имеет на это возражений, то договор считается заключенным на тех же условиях на неопределённый срок.
Однако договор аренды, заключённый на определённый срок, всегда прекращает своё действие по окончании срока, если этот срок установлен законодательством Республики Беларусь. Такие сроки предусмотрены для отдельных видов имущества. Так, аренда водных объектов в соответствии со статьёй 29 Водного кодекса Республики Беларусь может быть краткосрочной и долгосрочной. В данных случаях максимальный срок аренды - 5 и 25 лет соответственно.
Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательными актами, то есть аренды таких объектов недвижимости , для которых государственная регистрация договора аренды предусмотрена только в том случае, если он заключен на срок не менее года, а в остальных случаях для его вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с законодательством Республики Беларусь, к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса , многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты .
Субъекты (стороны) договора аренды
Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Договор проката
Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
Из определения договора проката, данного Гражданским кодексом Республики Беларусь, можно выделить особенности, в соответствии с которыми договор проката представляет собой отдельный вид договора аренды.
Во первых, в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель . Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, доход от которой становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической.
Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо , являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Юридическое лицо имеет специальную правоспособность, и его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами.
Во вторых, предметом договора является только движимое имущество, используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими.
В третьих, предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.
Договор, удовлетворяющий данным признакам, относят к договору проката и регулируются правилами Гражданского кодекса Республики Беларусь.
В соответствии с п. 2 статьи 597 и п. 1 статьи 598 ГК договор проката заключается в письменной форме на срок до одного года. Особенностью данного вида договора аренды является то, что на договор проката не распространяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды. Это значит, что при истечении срока проката арендатор обязан вернуть арендованное имущество, а арендодатель имеет право заключить договор проката с иным обратившимся лицом.
Договор проката является публичным, то есть в соответствии с п. 1 статьи 396 ГК арендодатель обязан заключить договор проката с любым обратившимся лицом, а также он не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законодательством .
Содержание договора проката имеет следующие особенности: обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Исправность проверяется арендодателем в присутствии арендатора. Кроме того, на арендодателя возлагается обязанность по предоставлению арендатору необходимой и достоверной информации о сдаваемой вещи путем ознакомления его с правилами эксплуатации имущества либо выдачи соответствующих письменных инструкций. Данная обязанность арендодателя аналогична обязанности продавца по договору розничной купли-продажи. Поэтому информация о пользовании сдаваемой напрокат вещью может содержаться и в относящихся к ней документах, в частности в техническом паспорте .
Выполнение арендодателем названных обязанностей приобретает особое значение при обнаружении недостатков в сданном напрокат имуществе. Неисполнение арендодателем обязанностей лишает его права при обнаружении недостатков ссылаться на то, что они возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации. Бремя доказывания того, что информация была предоставлена, возлагается на арендодателя.
Если же будет доказано, что недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.
Досрочное расторжение договора проката возможно по инициативе арендатора в любое время.
В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
При наступлении необходимости капитальный и текущий ремонт арендованного имущества производится арендодателем, а за время ремонта, когда арендатор не мог пользоваться имуществом, арендная плата не взимается.
Договор аренды транспортных средств
Данный вид договора аренды гражданское законодательство подразделяет на две разновидности по признаку представления (непредставления) услуг по управлению и технической эксплуатации. Данное деление позволяет не только разграничить данные договоры, но и влияет на распределение прав и обязанностей арендодателя и арендатора.
По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
В первую очередь, следует оговорить особенности правового регулирования аренды транспортного средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид договора аренды.
Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного средства, - законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок.
Как следствие этого арендатор транспортного средства в отличие от арендатора по обычному договору аренды ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенному арендодателем с другим арендатором по истечении срока действия прежнего договора.
Во-вторых, договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку определенные транспортные средства: воздушные и морские суда , суда внутреннего плавания, космические объекты – отнесены ГК к недвижимым вещам (ст. 130 ГК). По общему правилу сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды недвижимости, требуют государственной регистрации.
В-третьих, арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду , если иное не предусмотрено договором. Применительно к договорам аренды иного имущества, как это отмечалось ранее, действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя.
Кроме того, арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки ] и иные договоры, если они не противоречат указным в договоре целям использования транспортного средства либо назначению этого транспортного средства.
Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договор аренды транспортного средства: соответственно аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа, - то все они предопределены тем, что в первом случае обязанности, связанные с управлением и технической эксплуатацией транспортного средства остаются на арендодателе, во втором случае – осуществляются арендатором транспортного средства.
Гражданский кодекс Республики Беларусь также предусматривает возможность установления иных, помимо предусмотренных ГК, особенностей аренды отдельных видов транспортных средств с(без) предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.
Специальными правилами о договоре аренды транспортного средства охватываются такие правоотношения, которые связаны с передачей в аренду транспортных средств, требующих квалифицированного управления и технической эксплуатации их силами профессионального экипажа арендодателя или арендатора.
Изменение, продление и расторжение договора аренды
3) более двух раз подряд по истечение установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки , а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии со ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользование имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.
В отличие от ст. 590 ГК, ст. 591 ГК не обязывает арендатора при досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Арендатор может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В литературе нет единого мнения по вопросу, вправе ли стороны договора аренды сократить предусмотренный ст. 590 ГК перечень оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Можно встретить утверждения, что этот перечень не может быть сокращен соглашением сторон. Следует согласиться с теми, кто дает положительный ответ на этот вопрос, поскольку расторжение договора по основаниям, предусмотренным ст. 590 ГК, является правом , а не обязанностью арендатора.
Рассмотрим такой пример: Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.
В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора ареды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона. Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй ст. 619 ГК РФ (ч.2 ст. 590 ГК) другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды. Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.
В части первой ст. 619 ГК РФ (часть первая ст. 590 ГК) предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Согласно части второй ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК).
Следует учитывать, что часть вторая ст. 619 ГК РФ (часть вторая ст. 590 ГК) отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК), а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
В основе требований об изменении или расторжении договора могут лежать различные мотивы . Споров такого рода немало в практике суда. И в каждом случае судья дает оценку обоснованности доводов обеих сторон и принимает решение об удовлетворении требований истца об изменении (расторжении) договора или отказе в их удовлетворении. Однако в отдельных случаях в законодательстве могут содержаться непосредственные указания о том, как оценивать те или иные конкретные мотивы, лежащие в основе требований об изменении (расторжении) договора.
Основы законодательства об аренде содержат три таких конкретных указания по вопросам изменения и расторжения договоров аренды.
С другой стороны, если бы с требованием о расторжении этого договора обратился кооператив, у судебного органа были бы веские основания удовлетворить его требование.
В другом случае по иску предприятия-арендодателя судебный орган расторг договор аренды литьевого участка, заключенный предприятием с научно-производственной фирмой. Основанием для расторжения данного договора явилось невыполнение фирмой ряда предусмотренных договором работ в установленные сроки, а также нарушение некоторых других условий договора (в частности, касающихся порядка содержания оборудования).
Сейчас остановимся на продлении договора аренды. По общему правилу, по истечении срока действия договора он считается прекращенным, если иное не предусмотрено в самом договоре. Для того чтобы возобновить действие непланового договора заинтересованная в этом сторона должна обратиться к другой стороне с одним из трех предложений:
а) заключить новый договор;
б) пролонгировать прежний договор на тех же условиях;
в) пролонгировать прежний договор, изменив некоторые условия и (или) дополнив его.
В первом случае заинтересованная сторона одновременно с направлением своему контрагенту предложения о заключении нового договора высылает его проект, после чего происходит обычная процедура заключения договора. Во втором случае сторонам достаточно лишь в произвольной письменной форме выразить взаимное согласие на пролонгацию (возобновление) договора. При этом сохраняются все условия прежнего договора, в том числе срок его действия.
В последнем случае одна из сторон, выразив желание пролонгировать договор, направляет одновременно свои предложения об изменении от¬дельных пунктов и (или) дополнении текста договора.
Возможен, правда, и еще один вариант, когда одна из сторон предлагает пролонгировать договор на прежних условиях, а другая, согласившись в целом на возобновление договора, предлагает ряд изменений и дополнений к нему.
Таков общий порядок возобновления договорных отношений. Суть его сводится к тому, что для продления договора необходимы активные действия сторон. Что касается отношений по аренде, то здесь основы законодательства об аренде предусмотрели совершенно иной порядок продления договоров.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором . Это означает, что договор аренды продлевается автоматически, если ни одна из сторон не заявила о своем желании прекратить или изменить договор по окончании срока его действия.
Следует иметь в виду, что законодательство не устанавливает какого-либо срока для такого заявления стороны. Между тем, как представляется, этот факт имеет существенное значение.
Исходя из смысла данной нормы, можно утверждать, что заявление о прекращении (изменении) договора аренды должно быть сделано заинтересованной стороной до истечения срока действия договора, поскольку при отсутствии соответствующего заявления уже на следующий день после истечения этого срока договор следует признать продленным на тот же срок и на прежних условиях.
В связи с рассмотрением вопроса о порядке возобновления договора аренды необходимо также остановиться на такой проблеме. Значительная доля всех договоров аренды касается аренды нежилых помещений. Согласно ранее действовавшему законодательству арендатор нежилого помещения имел преимущественное право на продление договора аренды. Однако в настоящее время законодательство об аренде, признает в целом право арендатора на возобновление договора, но считает это право преимущественным перед правами других лиц, в этом смысле оно не делает исключения для тех или иных объектов аренды.
В принципе, такой подход представляется вполне оправданным в новых условиях хозяйствования. Между тем, в целях социальной защиты населения целесообразно было бы сделать исключение для случаев, когда арендаторами нежилых помещений выступают больницы , аптеки, магазины , торгующие предметами первой необходимости, и т.п. Особенно если подобные учреждения являются единственными в микрорайоне.
Конечно, с юридической точки зрения правильнее было бы предусмотреть в Основах законодательства об аренде специальный раздел, посвященный аренде нежилых помещений, где оговорить права арендаторов, деятельность которых имеет социальное значение, а также гарантии защиты их интересов. Но поскольку такой способ правовой защиты пока не использован, целесообразно рассмотреть вопрос о защите права таких арендаторов на возобновление договора аренды судом.
Договор аренды прекращается с истечением срока договора (если арендодатель потребует возврата имущества или наниматель сам его возвратит) либо по истечении предусмотренного п. 2 ст. 581 ГК срока предупреждения. Он прекращается в связи с гибелью предмета аренды и по другим основаниям прекращения обязательств (ст. 378-389 ГК) с учетом правил ст. 588, 590 и 591 ГК.
Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). В таких случаях первоначальный арендодатель подлежит замене новым собственником имущества.
Статья 588 ГК гарантирует защиту прав наследников арендатора. В случае смерти арендатора недвижимого имущества, его права переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Но не получит таких прав гражданин, который отстраняется от наследования как по завещанию, так и по закону по правилам ст. 1038 ГК (недостойный наследник). При наличии нескольких наследников, вопрос о том, кому из них переходят права арендатора, решается по согласию между ними, а в случае спора - судом.
Арендодатель не вправе отказать наследнику недвижимого имущества во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Таким исключением может быть договор аренды недвижимого имущества с художником , который должен был вместо денежной формы арендной платы выполнять для арендодателя художественные работы. В случае смерти арендатора движимого имущества это означает, что договор аренды сохраняется, за исключением случаев, когда оно было предназначено лично для умершего арендатора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью умершего арендатора. В случае ликвидации юридического лица (арендодателя или арендатора) договор аренды прекращается по общим правилам ст. 389 ГК.
Гражданское законодательство подробно и детально регулирует вопросы расторжения договора аренды, однако, несмотря на наличие соответствующих норм в Гражданском кодексе Республики Беларусь Хозяйственным судам следует исходить из того, что если требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено на основании статьи 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в части третьей данной статьи, которая не противоречит общей норме пункта 2 статьи 422 ГК. Это означает, что требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем в хозяйственный суд после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Статья 591 ГК, в отличие от статьи 590 ГК, не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, и в данном случае применяется общая норма пункта 2 статьи 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в хозяйственный суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Документы , подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в соответствии со статьей 160 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее - ХПК), должны быть приложены к исковому заявлению . В случае непредставления таких доказательств хозяйственный суд оставляет исковое заявление без движения (162 ХПК), а при неисполнении определения хозяйственного суда об оставлении искового заявления без движения - возвращает исковое заявление по основанию, предусмотренному абзацем вторым части первой статьи 163 ХПК. Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, установленное хозяйственным судом после возбуждения дела, влечет оставление искового заявления без рассмотрения на основании абзаца 5 статьи 151 ХПК.
Существенным нарушением признается нарушение договора арендатором, влекущее для арендодателя такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, в процессе пользования имуществом наниматель (арендатор) может произвести улучшения нанятого (арендованного) имущества. Законом установлено, если улучшения произведены с согласия наймодателя (арендодателя), то наниматель имеет право на возмещение произведенных для этих целей расходов. Улучшения, произведенные нанимателем (арендатором) без разрешения другой стороны, и, если они не отделимы без вреда для имущества, возмещению не подлежат. Улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст.594 ГК).
В соответствии с Гражданским кодексом РБ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае неправомерного удержания имущества арендатором арендодатель вправе потребовать компенсации убытков. В частности, это может быть внесение арендной платы за время просрочки с возвратом имущества, а если ее размер не покрывает убытков, то и возмещение сверх величины арендной платы.
Гражданский кодекс РБ устанавливает для добросовестного арендатора преимущественное право при заключении нового договора аренды, т.е. при последующем предложении одинаковых условий нового договора аренды разным лицам предпочтение должно отдаваться предыдущему арендатору. Однако данное правило не означает, что арендный договор будет возобновлен на тех же условиях. Кроме того, арендатор не вправе требовать возобновления договора в случае если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.
ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ ГРАЖДАНСКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ВЛАДЕЛЬЦЕВ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ - осуществляется в соответствии с гл. 11 Положения о страховой деятельности в Республике Беларусь (далее Положение), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 25 августа 2006 г. N 530. Объектом обязательного страхования являются… …
Логотип кампании Говори правду (белор. Гавары праўду) кампания в Республике Беларусь, начатая 25 февраля 2010 года исследовательско просветительским учреждением «Движение вперёд» … Википедия
РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ - деятельность, осуществляемая риэлтерской организацией в соответствии с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. N 15 О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь (далее Указ) и других актов законодательства и… … Юридический словарь современного гражданского права
Военные базы РФ за границей - Азербайджан Отдельный радиотехнический узел (РО‑7, объект 754) Габала (Габала‑2, Ляки) Габалинская РЛС, расположенная в районе поселка Зараган Габалинского района Азербайджана, считается самой крупной в мире. Станция была разработана в 1970‑х… … Энциклопедия ньюсмейкеров
Недвижимость вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без… … Википедия
КОЛЛИЗИОННЫЕ НОРМЫ В ОТНОШЕНИИ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ - в соответствии со ст. 1124 ГК стороны договора могут при заключении договора или в последующем избрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору, если это не противоречит… … Юридический словарь современного гражданского права
Российско-казахстанские отношения - После распада СССР отношения между Россией и Казахстаном превратились в одну из важнейших составляющих не только на постсоветском пространстве, но и в сфере геополитики. Дипломатические отношения между Российской Федерацией и Республикой… … Энциклопедия ньюсмейкеров
Российско белорусские отношения … Википедия
У этого термина существуют и другие значения, см. Финляндия (значения). Финляндская Республика Suomen tasavalta (фин.) Republiken Finland (швед.) … Википедия
В целях совершенствования порядка сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, Совет Министров Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Утвердить прилагаемое Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности.
2. Министерству экономики в двухмесячный срок:
совместно с Министерством финансов и Министерством по налогам и сборам утвердить положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности;
утвердить форму договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности;
привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим постановлением.
4. Настоящее постановление вступает в силу с 1 июля 2002 г. и распространяется на договоры аренды, которые будут заключаться после вступления его в силу, за исключением пункта 2, вступающего в силу со дня подписания.
Премьер-министр Республики Беларусь Г.НОВИЦКИЙ
УТВЕРЖДЕНО Постановление Совета Министров Республики Беларусь 31.05.2002 N 710
1. Настоящее Положение устанавливает порядок сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности (далее - здания, сооружения и нежилые помещения).
Действие настоящего Положения не распространяется на аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении Управления делами Президента Республики Беларусь и подведомственных ему организаций, Министерства обороны, Министерства внутренних дел, Комитета государственной безопасности, Государственного комитета пограничных войск.
2. Арендодателями зданий, сооружений и нежилых помещений выступают республиканские унитарные предприятия, иные государственные организации, имущество которых находится в собственности Республики Беларусь, имеющие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления такие здания, сооружения и нежилые помещения, открытые акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в республиканской собственности, которое передано им по договорам безвозмездного пользования.
3. Арендаторами зданий, сооружений и нежилых помещений выступают:
юридические и физические лица Республики Беларусь;
международные организации и иностранные государства;
иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства после их регистрации в Республике Беларусь в установленном законодательством порядке.
4. Сдача в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений осуществляется арендодателями с согласия республиканского органа государственного управления, иной государственной организации, подчиненной Правительству Республики Беларусь, уполномоченных управлять этим имуществом, а на территории свободной экономической зоны дополнительно с согласия администрации этой зоны (далее - согласующие органы).
5. Заключение договора аренды осуществляется по соглашению сторон или путем проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды зданий, сооружений и нежилых помещений (далее - аукцион) в порядке, установленном законодательством.
6. Арендодатель рассматривает предложения субъектов, указанных в пункте 3 настоящего Положения, об аренде зданий, сооружений и нежилых помещений в пятидневный срок и в случае принятия положительного решения согласовывает его с согласующими органами.
7. Согласование сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений по договору, заключаемому путем проведения аукциона, должно быть произведено арендодателем до проведения такого аукциона.
8. Для согласования сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений арендодатель подает в согласующие органы заявление с приложением следующих документов:
обоснование необходимости сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений;
проект договора аренды;
копия свидетельства о регистрации арендодателя в Реестре имущества, находящегося в республиканской собственности.
Указанные документы рассматриваются согласующими органами в десятидневный срок.
Согласующий орган вправе отказать в согласовании сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, предложив более эффективные пути их использования.
9. В случае отказа арендодателя в сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений либо отказа согласующих органов в согласовании сдачи их в аренду арендатору должен быть дан письменный ответ с указанием причин такого отказа. Экземпляр ответа в отношении зданий, сооружений и нежилых помещений, расположенных в г.Минске, направляется департаменту по управлению государственным имуществом Министерства экономики, в отношении зданий, сооружений и нежилых помещений, расположенных в областях, - соответствующему областному комитету по управлению государственным имуществом и приватизации.
10. Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений подписывается сторонами в течение пяти дней со дня получения арендодателем письменного согласия согласующего органа.
Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством.
11. Здания, сооружения и нежилые помещения передаются арендатору в соответствии с условиями договора аренды после вступления его в силу.
Передача зданий, сооружений и нежилых помещений оформляется путем составления передаточного акта, который должен содержать:
место и дату составления акта;
регистрационный номер и дату подписания договора аренды;
характеристику состояния передаваемых зданий, сооружений и нежилых помещений;
сроки и порядок устранения выявленных нарушений и неисправностей.
Передаточный акт подписывается представителями сторон и заверяется печатями.
12. Площадь сдаваемых в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений определяется по техническому паспорту.
13. Расчет размера арендной платы осуществляется в соответствии с законодательством.
14. Арендодатель ведет книгу учета договоров аренды.
15. Контроль за соблюдением установленного настоящим Положением порядка сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений осуществляют согласующие органы и иные уполномоченные законодательством государственные органы.
16. За нарушение порядка сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений арендодатели и арендаторы несут ответственность в соответствии с законодательством.
ДОГОВОР N ____ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ (СООРУЖЕНИЯ) "__" ____________ 20___ г. г._________________ ___________________________________________________________________, (наименование юридического лица, Ф.И.О. предпринимателя) именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице ______________________ (должность, Ф.И.О.) _________________________________________, действующего на основании ___________________________________________________________________, (Устава, Положения, Доверенности, Свидетельства - их N, дата) и _________________________________________________________________, (наименование юридического лица, Ф.И.О. предпринимателя) именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице _________________________ (должность, Ф.И.О.) _________________________________________, действующего на основании ___________________________________________________________________, (Устава, Положения, Доверенности, Свидетельства - их N, дата) заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное __________________________________________________________ (владение и пользование или только во временное пользование) здание (сооружение), находящееся по адресу _________________________ (указать точный адрес и ___________________________________________________________________, иные данные, позволяющие установить, что предоставляется в аренду) для использования его _____________________________________________. (целевое назначение) 1.2. Передаваемое здание (сооружение), в дальнейшем - имущество - находится _____________________________________________ (техническое состояние, степень износа, ___________________________________________________________________. если есть недостатки - перечислить) 1.3. Передаваемое в аренду имущество ___________________________ (свободно или не свободно ____________________________________________________________________ от прав третьих лиц, перечислить все права третьих лиц - ___________________________________________________________________. сервитуты, залог и т.д.) 1.4. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами _______________ (перечислить) ___________________________________________________________________. Одновременно с передачей здания (сооружения) Арендодатель передает Арендатору земельный участок ______________________________ (размер, ___________________________________________________________________. на праве аренды, пользования) 1.5. Указанное в п. 1.1 имущество должно быть передано Арендатору в течение _______________________________________________ (количество дней с момента ____________________________________________________________________ подписания договора, если срок аренды менее года или с момента ____________________________________________________________________ госрегистрации договора, если срок аренды более одного года) по передаточному акту, подписываемому сторонами договора. Возврат имущества по окончании срока аренды также производится по передаточному акту, подписываемому сторонами. 1.6. Указанное в п. 1.1 имущество должно быть передано в течение __________ дней со дня подписания настоящего договора. Имущество передается арендатору путем подписания передаточного акта. 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1. Арендодатель имеет право проверять порядок, режим, другие условия эксплуатации имущества, его местонахождение и требовать для этого предоставления ему необходимой информации, не вмешиваясь в деятельность Арендатора. 2.2. Арендодатель обязан: - своевременно передать Арендатору имущество по настоящему договору в состоянии, отвечающем п.п. 1.2, 1.3, 1.5 договора; - производить __________________________________________________ (капитальный, текущий ремонт имущества) в _________________________________________________________________; (срок) - оказывать услуги ____________________________________________ (уточнить - какие) в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества. 2.3. Арендатор имеет право: - пользоваться предоставленным в аренду имуществом; - а также ______________________________________________________ (сдавать его в субаренду, передавать свои обязанности ____________________________________________________________________ по договору другому лицу, передавать имущество в безвозмездное ____________________________________________________________________ пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в ____________________________________________________________________ качестве вклада в уставный фонд ООО, ОДО, АО, или паевого взноса ____________________________________________________________________ в производственный кооператив, производить улучшения, ___________________________________________________________________. неотделимые от имущества) 2.4. Арендатор обязан: - использовать имущество в соответствии с его назначением и с условиями договора; - поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет _______________________________________________________; (текущий, капитальный ремонт) - нести расходы по содержанию имущества; - в установленные договором сроки вносить арендную плату; - возвратить имущество после прекращения договора Арендодателю в исправном состоянии, с учетом нормальной степени износа в срок _____ по адресу ___________________. При возврате имущества сторонами подписывается передаточный акт. 2.5. Сторона, виновная в возникновении аварии, приведшей к гибели или порче имущества, обязана в течение ______________________ (срок) осуществить его необходимый ремонт и восстановление. Если авария произошла по вине третьих лиц, то __________________________________ (Арендатор или Арендодатель) в течение ____________ дней предъявляет требования к третьему лицу - осуществить необходимый ремонт (восстановление) или за свой счет в вышеуказанном порядке осуществляет необходимый ремонт (восстановление) с последующим взысканием убытков с третьего лица. 3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА Вариант 1. Арендная плата в целом за предоставляемое по данному договору имущество составляет ___________________ базовых величин в месяц. В состав арендной платы ____________________________ плата за землю, входит, не входит) коммунальные услуги. Оплата за пользование землей и коммунальными услугами производится ___________________________________________________________________. (порядок, размер) Названная сумма перечисляется ________________________________ (ежемесячно, ежеквартально, один раз в год и т.д.) не позднее ________________________________. (дата) Вариант 2. Арендная плата вносится: - в качестве __________, полученных в результате использования (%, доля) арендованного имущества, продукции, плодов или доходов; - путем предоставления Арендодателю услуг ______________________ (назвать услуги, _________________________; их стоимость) - путем передачи Арендодателю __________________________________ (наименование вещи) в _________________________________________________________________; (собственность, аренду на срок) - путем погашения Арендатором затрат на улучшение арендованного имущества согласно ___________________________________ (перечень улучшений, их стоимость) ___________________________________________________________________. 4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 4.1. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. 4.2. За неуплату Арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере ________% с просроченной суммы за каждый день просрочки. 4.3. За неисполнение обязательств, предусмотренных п. ___ настоящего договора, виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку - ________% суммы годовой арендной платы. 5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА 5.1. Настоящий договор считается заключенным с момента подписания договора и вступает в силу с момента передачи имущества и действует по ____________________________________________________. 5.2. Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон либо по инициативе одной из сторон с предупреждением другой стороны за ____ месяцев до расторжения. 5.3. Вариант 1. В случае расторжения договора по инициативе Арендодателя при отсутствии вины Арендатора он обязан возместить ущерб, причиненный досрочным расторжением договора Арендатору. Вариант 2. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя при отсутствии вины Арендатора Арендодатель обеспечивает заключение Арендатором договора на аренду аналогичного имущества с третьим лицом на условиях данного договора. 5.4. Вариант 1. В случае досрочного расторжения договора Арендатором при отсутствии вины Арендодателя он возмещает последнему все убытки. Вариант 2. В случае досрочного расторжения договора Арендатором при отсутствии вины Арендодателя он выплачивает арендную плату единовременно с момента досрочного расторжения до окончания договора. Вариант 3. В случае досрочного расторжения договора Арендатором при отсутствии вины Арендодателя он способствует заключению договора аренды на оставшийся срок между Арендодателем и третьим лицом на условиях действия настоящего договора. 6. УСЛОВИЯ ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА ИЛИ ВЫКУПА ИМУЩЕСТВА Арендатор, добросовестно выполнявший принятые на себя по договору обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное перед третьими лицами право на возобновление договора. 7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 7.1. По всем остальным вопросам, не урегулированным настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Республики Беларусь. 7.2. Споры по настоящему договору рассматриваются в судах Республики Беларусь. 7.3. Все изменения, дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они оформлены письменно и подписаны обеими сторонами. 8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН: Арендодатель Наименование: __________________________ Адрес: _________________________________ Банковские реквизиты: __________________ Тел. (факс): ___________________________ Арендатор Наименование: __________________________ Адрес: _________________________________ Банковские реквизиты: __________________ Тел. (факс): ___________________________ Арендодатель __________________ Арендатор __________________ подпись подпись печать печать
