Основы оценочной деятельности рф. Правовые основы оценочной деятельности в россии
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Тема 1. Понятие имущества. Необходимость оценки имущества. Основные параметры, определяющие стоимость имущества. Факторы, влияющие на стоимость имущества
Имущество - это совокупность вещей, которые находятся в собственности какого-либо физического лица, юридического лица или публично-правового образования (включая деньги и ценные бумаги), а также их имущественных прав на получение вещей или имущественного удовлетворения от других лиц, и представляют для собственника какую-либо ценность (полезность).
Имущество - юридическое понятие - это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называют имущественными отношениями. Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собой: 1) Актив: а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество). 2) Пассив: а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; б) совокупность обязательств, существующих у данного лица. Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом.
Основные средства в практике планирования и учета - это средства труда, используемые при производстве продукции, выполнении работ и оказании услуг в течение более одного года. Они применяются в различных сферах приложения общественного труда (материальное производство, товарное обращение и непроизводственная сфера). Основные средства участвуют в процессе производства длительное время, сохраняя при этом натуральную форму. Их стоимость переносится на создаваемую продукцию не сразу, а постепенно, частями, по мере износа.
Нематериальные активы - это объекты долгосрочного пользования, не имеющие физической основы, но имеющие стоимостную оценку и приносящие доход: объекты интеллектуальной собственности (исключительные права на изобретения, промышленный образец, полезную модель, программы для ЭВМ, базы данных, товарный знак и знак обслуживания, наименование места происхождения товара, на селекционные достижения и др.), а также деловая репутация и организационные расходы. Как и основные средства, нематериальные активы переносят свою стоимость на создаваемый продукт не сразу, а постепенно, по мере амортизации.
Доходные вложения в материальные ценности - это вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование. Капитальные вложения - это затраты на строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, инструмента, прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геолого-разведочные и буровые работы и др.).
Финансовые вложения - это инвестиции организации в государственные ценные бумаги (облигации и другие долговые обязательства), ценные бумаги и уставные капиталы других организаций, предоставленные другим организациям займы. Финансовые вложения на срок более одного года считают долгосрочными, на срок до одного года -- краткосрочными. В состав внеоборотных активов включают долгосрочные финансовые вложения.
Оборотные активы (оборотный капитал) состоят из материальных оборотных средств, денежных средств, краткосрочных финансовых вложений и средств в расчетах. Материальные оборотные средства - это сырье и материалы, топливо, полуфабрикаты, незавершенное производство, животные на выращивании и откорме, расходы будущих периодов, готовая продукция, предназначенная для реализации, т.е. находящаяся на складе или отгруженная покупателям.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Для того чтобы определить стоимость имущества, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость, а также о влиянии каждого конкретного фактора. Оценщик при этом анализирует различные микро- и макроэкономические факторы, к числу которых можно отнести следующее.
1. Спрос. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса.
2. Полезность актива для собственника. Актив имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность бизнеса - способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.
3. Доход (прибыль). Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, определяется соотношением потоков доходов и расходов.
4. Время. Большое значение для формирования стоимости имущества имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.
5. Ограничения для рассматриваемого объекта. Бизнес может иметь ограничения (ограничение цен на продукцию предприятия государством, экологические ограничения и т. п.). Стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.
6. Риск. На величине стоимости неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.
7. Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень контроля, которую получает новый собственник.
8. Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.
9. Степень конкурентной борьбы в данной отрасли. Этот фактор тоже необходимо учитывать при оценке стоимости. В настоящее время многие российские предприятия получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения, но по мере обострения конкуренции их доходы могут заметно сократиться.
10. Соотношение спроса и предложения. Спрос на предприятие наряду с полезностью зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовый рынок. Важным фактором, влияющим на спрос и стоимость бизнеса, является наличие альтернативных возможностей для инвестиций. Спрос зависит не только от экономических факторов. Важны также социальные и политические факторы, такие как отношение к бизнесу в обществе и политическая стабильность.
Тема 2. Правовые основы оценочной деятельности. Требования к проведению оценки. Требования к договору об оценке. Назначение и цель оценки имущества. Виды стоимости. Основные принципы оценки имущества
Для государства, хозяйствующих субъектов и физических лиц в равной степени важны не только результаты оценки, но и их легитимность. Поэтому уже в первые годы существования российской оценки возникла необходимость в ее законодательном регулировании. В 1998 году был издан «Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации №135-ФЗ», в котором были даны важнейшие определения и основополагающие правовые термины оценки. В соответствии с Законом, оценочная деятельность определена как «деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объекта оценки рыночной или иной стоимости».
Данное определение вводит сразу несколько понятий, раскрываемых последующими статьями закона. Во-первых, это субъекты оценочной деятельности, которыми в соответствии со ст. 4 признаются «с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики)». Здесь необходимо уточнить, что данная статья была позднее пересмотрена и в терминах Федерального закона от 27.07.06 г. №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сформулирована следующим образом: «Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом». Данное изменение связано с тем, что развитие рыночной экономики потребовало изменения статуса оценщика в части повышения персональной ответственности за результаты его профессиональной деятельности и признания оценщика процессуальной фигурой, что несомненно свидетельствует о возрастании роли оценки в России.
Следующее понятие - объект оценки - раскрывает следующая, пятая статья закона, в соответствии с которой «к объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте».
Наконец, последнее понятие, вводимое определением оценочной деятельности - понятие рыночной стоимости - раскрывается ст.3 Закона. Это понятие является «краеугольным камнем» и лежит в основе всей стоимостной оценки как таковой. Понятие в рамках настоящего Закона трактуется следующим образом: «Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Здесь необходимо отметить, что данное понятие было сформировано на основе множества различных трактовок рыночной стоимости, пришедших из переводных европейских и американских учебных пособий и стандартов. Понятие стоимости, как уже было отмечено выше, является очень сложной экономической категорией и может трактоваться и как субъективная полезность блага, и как объективно необходимые затраты для его производства. На практике обычно используется несколько более узкая трактовка стоимости как способности какого-либо блага быть обмененным на деньги. Приведем только несколько примеров трактовок понятия рыночной стоимости (и близких к нему понятий).
Основоположники современной теории оценки (Дж. Фридман и Н. Ордуэй, Б. Бойс и др.) говорят о рыночной стоимости как о наивысшей цене, которую может принести продажа собственности на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что покупатель и продавец действуют разумно и со знанием дела и на цену сделки не влияют посторонние стимулы.
Международные стандарты оценки МСО 1-4 дают определение рыночной стоимости как расчетной величины денежной суммы, за которую имущество на дату оценки должно переходить из рук в руки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Аналогично определяется понятие рыночной стоимости в Европейских стандартах оценки, разработанными ассоциацией оценщиков TEGOVA.
Отмененный в настоящее время ГОСТ Р 51195.0.02-98определяет рыночную стоимость как расчетную денежную сумму, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
Анализ приведенных трактовок понятия «рыночная стоимость» не выявил существенных принципиальных отличий между ними. Однако необходимо отметить разницу между понятиями «стоимость» и «цена». «Стоимость (value) -- это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Цена (price) -- это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках. Цены прошлых сделок … не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки».
Федеральные стандарты оценки утверждают, что «цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя».
Важно понимать, что стоимость определяется не столько физическими и экономическими характеристиками объекта оценки, сколько составом прав его собственника (владельца, арендатора, пользователя), ограничениями этих прав и спецификой операций с этими правами, которые предполагаются в дальнейшем и для осуществления которых обычно и выполняется оценка.
Таким образом, кроме рыночной стоимости, существует ряд других видов стоимости, отличающихся от рыночной по тем или иным причинам. Основные виды стоимости, отличные от рыночной, сформулированы в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации, действовавших до 1 января 2008 года, а также в заменивших их Федеральных стандартах оценки (ФСО №2) «Цели оценки и виды стоимости» Многочисленность видов стоимости отражает многообразие целей и задач оценки собственности, а также характер различных видов оцениваемого имущества и сделок с ним. В соответствии с действующим в нашей стране законодательством в большинстве случаев обязательной оценки имущества должна определяться рыночная стоимость, поэтому более чем в 90% всех отчетов об оценке определяется именно этот вид стоимости.
Тема 3. Подходы к оценке имущества. Информационное обеспечение оценки. Основные требования к содержанию отчета об оценке
оценка имущество отчет правовой
Основные этапы процесса оценки - это определение цели оценки и составление задания на оценку, определение основных ценообразующих параметров объекта оценки, анализ рынка обращения объекта, основных тенденций и перспектив, расчет стоимости одним или несколькими методами оценки, обобщение полученных результатов и выведение итоговой стоимости и составление (оформление) отчета об оценке.
Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества производится тремя традиционными подходами к оценке - затратным, при котором рассчитывается сумма затрат на создание необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа, сравнительным, основанном на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, о которых имеется информация о ценах сделок с ними, а также доходным, основанном на ожидании будущих доходов от объекта оценки.
Федеральный стандарт оценки ФСО №1 устанавливает следующие определения подходов к оценке: «Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний».
Рассмотрим, какие методы существуют в рамках каждого из подходов, а также условия и пределы применения этих методов.
Имущество (в частности, объект недвижимости) может быть получено в собственность путем его создания (затратный подход) или приобретения (сравнительный подход). Далее имущество можно использовать по назначению (доходный подход) или продать (сравнительный подход). Ценность имущества для его создателя (инвестора, девелопера), пользователя или продавца будет различной, и эти различия будут выражаться в различиях результатов, полученных при расчетах стоимости в рамках различных подходов. Хотя в идеале (при развитом и прозрачном рынке, балансе спроса и предложения и т.п.) эти результаты должны быть близки, на практике это наблюдается только при оценке распространенных высоколиквидных объектов.
Многие объекты оценки могут быть оценены как с позиции собственника, планирующего использовать данное имущество по назначению (стоимость в пользовании, определяемая доходным подходом), так и с позиции продажи этого имущества (стоимость в обмене, определяемая сравнительным подходом).
Затратный подходисходит из предположения, что «благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания».
При использовании затратного подхода стоимость недвижимости определяется путем суммирования стоимости улучшений (зданий и сооружений) с учетом их износа и расчетной стоимости земельного участка. Для этого необходима информация о текущих ценах на строительную продукцию, методики расчета величины накопленного износа и исследования рынка недвижимости.
При оценке затратным подходом процесс определения стоимости земельного участка выделен в самостоятельный этап (при расчетах другими подходами объекты недвижимости оцениваются в комплексе, без выделения земельной составляющей). Выделение стоимости земельного участка (или прав на него) из общей стоимости объекта недвижимости позволяет определить, является ли существующий вариант его использования наиболее эффективным.
Доходный подходосновывается на утверждении, что «разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость».
В рамках доходного подхода используют два основных метода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации применяется к объектам коммерческой недвижимости с достаточно стабильными суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежного потока применятся к объектам, доходы от которых изменяются по каким-либо причинам (перестройка объекта, изменение функционального назначения, отделки, уровня эксплуатационных расходов и т.п.).
Сравнительный подходиспользуется при развитом рынке и в этом случае является наиболее объективным. Именно этому подходу отдают предпочтение тогда, когда необходимо рассчитать стоимость в обмене, а не в пользовании, определяемую в рамках доходного подхода (т.е. стоимость для конкретного собственника или инвестора). Стоимость в обмене необходимо рассчитывать, когда объект предполагается реализовать, а не использовать по назначению.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Основные формы и государственные процедуры регулирования оценочной деятельности. Особенности лицензирования оценки недвижимости. Различают международные и национальные стандарты оценки имущества. Требования к квалификационному уровню оценщиков.
реферат , добавлен 17.09.2009
Общие положения об оценочной деятельности. Экспертное установление стоимости имущества. Возникновение и развитие независимой оценки и законодательства об оценочной деятельности. Правовое регулирование оценочной деятельности в Республике Казахстан.
дипломная работа , добавлен 02.05.2011
Регламентация собственности как объект оценки. Регулирование процесса оценки собственности со стороны государства. Правовое положение оценщика. Порядок осуществления оценочной деятельности. Регулирование оценочной деятельности в России и в Великобритании.
курсовая работа , добавлен 22.03.2014
Правовой статус субъектов оценочной деятельности. Требования кредиторов индивидуального предпринимателя, их удовлетворение за счет принадлежащего ему имущества. Споры о наступлении страхового случая по договору страхования ответственности оценщика.
контрольная работа , добавлен 24.04.2017
Правовое регулирование оценочной деятельности, основания ее осуществления. Субъекты оценочной деятельности и объекты оценки. Требования к договору на проведение оценки и отчету. Права и обязанности оценщика. Оценка рыночной стоимости автомобиля ВАЗ 21070.
дипломная работа , добавлен 29.11.2010
Основные понятие оценочной деятельности, ее место в рыночной экономике. История развития оценки недвижимости в дореволюционной России. Оценочные стандарты в области недвижимости. Межевой план как результат кадастровых работ в отношении земельного участка.
курсовая работа , добавлен 17.05.2015
Процедура взыскания различных видов имущества должника. Анализ ареста как меры принудительного взыскания. Особенности проведения оценки имущества, порядок его реализации. Специфика правоприменения при обращении взыскания на отдельные виды имущества.
дипломная работа , добавлен 16.05.2014
Понятие, виды и правовое регулирование конфискации имущества. История развития законодательства о конфискации. Сущность конфискации имущества как иной меры уголовно-правового характера. Соотношение конфискации имущества с другими отраслями права.
курсовая работа , добавлен 10.01.2011
Понятие, сущность, структура, принципы административного процесса. Основные виды административных процедур. Административное судопроизводство, проблемы и перспективы развития в Казахстане. Проблема оценки имущества в процессе исполнительного производства.
презентация , добавлен 22.11.2016
Правовые основы осуществления оценочной деятельности в РФ, основные цели и задачи оценки стоимости. Характеристика федеральных стандартов оценки. Содержание и субъекты права собственности. Объекты и имущество государственной и муниципальной собственности.
Одной из новых профессий, появившихся а России с началам рыночных реформ в экономике, стала профессия оценщика. Услуги оценщиков используются для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности, разрешения споров об исчислении налогооблагаемой базы, для определения стоимости государственного имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление или аренду, использование в качестве залога, вклада в уставный капитал и т.д. По некоторым данным, уже сегодня в России существует от 15 до 30 тысяч оценщиков, прошедших соответствующую профессиональную подготовку. До недавнего времени они работали без всякой законодательной основы труда оценщиков. Необходимость в соответствующем законе была так веклика, что некоторые субъекты Российской Федерации, не дождавшись Федерального акта, начали принимать свои, региональные. Например, 11 февраля 1998 года Московской городской Думой был принят Закон "Об оценочной деятельности в городе Москве", где были закреплены правовые основы этой деятельности в отношении объектов оценки, расположенных на территории Москвы и принадлежащих Российской Федерации, городу Москве, муниципальным образованиям города Москвы, юридическим, а также физическим лицам. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № Ш-ФЗ установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам. Под оценочной деятельностью в Законе понимается "деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости" (часть 1 ст. 2). Таким образом, определение оценочной деятельности дается через понятия:субъектов оценочной деятельности, к которым относятся, с одной стороны, оценщики, а с другой стороны - потребители их услуг (заказчики);объектом оценки могут быть отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество липа, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги) работы, услуги, информация, а также иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Цели оценочной деятельности - это определения рыночной или иной стоимости перечисленных объектов. Итак, определение рыночной стоимости - основной параметр большинства хозяйственных (предпринимательских) операций является и основной задачей в работе оценщиков. При этом само понятие рыночной стоимости нуждается в уточнении. Под ней в Законе (часть 2 статьи 3) понимается "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства". Очевидно, что приведенное в Законе определение не отличается конкретностью и содержит нечеткие формулировки (типа "действовать разумно"). Впрочем, дать более конкретное определение, пожалуй, и невозможно, поскольку только в самых общих формулировках можно выразить все многообразие экономических ситуаций, которые складываются на рынке. Однако оценщику при установлении рыночной стоимости все же необходимо знать ее основные характеристики. Вот почему законодатель, дав вышеприведенное определение рыночной стоимости, перечислил и основные условия, при одновременном наличии которых цена сделки может быть признана рыночной:
- 1. если одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - не обязана принимать исполнение;
- 2. если стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
если объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- 3. если цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- 4. если платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется исходя из презумпции (предположения) установления рыночной стоимости. Это означает, что когда в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки или используются такие термины, как "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и т.д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Другой важный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере права на проведение оценки. Реализация этого права не зависит от установленного российским законодательством порядка государственного статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки (Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, отдельные физические и юридические лица) наделяются правом на проведение оценки принадлежащих им объектов, в том числе и на проведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основным и обязательным для всех оценщиков является Федеральный закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998, который регламентирует общие принципы профессиональной деятельности оценщиков. Регламенту этого закона должна соответствовать независимая оценка недвижимости, бизнеса, транспортных средств, машин, оборудования, прочего движимого имущества и определение размера причиненного имуществу ущерба.
Также все специалисты оценочной профессии в своей работе руководствуются тремя Федеральными стандартами оценки (ФСО), утвержденными Минэкономразвития России, и предъявляющими правовые требования к порядку осуществления оценочных действий:
- 1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)».
- 2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».
- 3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».
Кроме того свой регламент существует еще и в саморегулируемых организациях оценщиков (СРОО) - некоммерческих организациях, которые контролируют и регулируют деятельность специалистов оценочной сферы - своих членов. А поскольку каждый оценщик должен являться членом кокой-то одной СРОО (иначе, согласно закону «Об оценочной деятельности», он не имеет права осуществлять свою профессиональную деятельность), то соблюдение таких устанавливаемых дополнительно правил становится еще одним правовым требованием к субъектам оценочной деятельности. С учетом значительной роли СРОО в работе оценщиков, особую актуальность приобретают еще 2 Федеральных закона: «О саморегулируемых организациях» от 01.12.2007 № 315-ФЗ и «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 № 7-ФЗ. Что же касается специализированных правовых документов, то для каждого конкретного направления оценки есть свои информационные, вспомогательные и регулирующие законодательные базы. Например, независимая оценка земли требует соответствия ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости», Распоряжению Минимущества России «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» и т.д.
Оценка стоимости недвижимости
Оценочная деятельность регулируется ФЗ об оценочной деятельности в РФ №135-ФЗ.
Под оценочной деятельностью понимают профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Виды стоимости:
1. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена по которой данный объект недвижимости может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
2. Кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки или в некоторых случаях индивидуально для конкретного объекта недвижимости
3. стоимость замещения – это цена недвижимого имущества, которая определяется затратами на строительство аналогичного объекта с учётом всех видов износа
4. стоимость восстановления (стоимость воспроизводства) – это цена недвижимого имущества, которая определяется затратами на воспроизводство точной копии данного объекта недвижимости
5. Инвестиционная стоимость – это цена объекта недвижимости, которая определяется исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестиционных целях
6. Залоговая стоимость – это стоимость, которая определяется в целях обеспечения кредита.
7. Стоимость имущества для налогообложения – используется для определения величина налогооблагаемой базы.
Субъекты оценочной деятельности являются:
1) оценщики (физические лица, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застрахованные по договору гражданской ответственности). Оценщики либо осуществляют свою деятельность самостоятельно (частная практика), либо могу заключить договор об осуществлении оценочной деятельности с юридическим лицом
2) заказчики. Заключили договор об оценки недвижимости с оценщиком.
Объекты оценки (ст.5):
1) это отдельные вещи (материальные объекты)
2) имущественные комплексы, в т.ч. предприятия
3) права собственности и иные вещные права
4) права требования и долги
5) работа, услуги и информация
6) иные объекты гражданских прав
Оценка имущества осуществляется в обязательном порядке в следующих случаях:
1. когда имущество принадлежит полностью или частично государству или муниципальному образованию
2. при возникновении споров о стоимости имущества, в т.ч. при:
· национализации имущества
· ипотечном кредитовании
· составлении брачных контрактов
· разделе имущества разводящихся супругов
· выкупе имущества или его изъятии для муниципальных или государственных нужд
· для контроля за правильностью уплаты налогов
Основанием для проведения оценки является договор между заказчиком и оценщиком, оформленный в простой письменной форме. Обязательно в договор включают:
· дата, на которую осуществляется оценка объекта
· вид (виды) определяемой стоимости
· размер вознаграждения
· сведения о страховании гражданской ответственности оценщика
· наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик
· указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут использованы оценщиком
· точное указание объекта оценки
По результатам проведённой оценки оценщик предоставляет отчёт, в котором в обязательном порядке должны быть:
1) дата проведения оценки
2) указание на стандарты и методы, использованные при оценке
3) источники информации на основе которой проводились расчёты
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекты оценки, указанная в отчёте признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Название: Правовые основы оценочной деятельности.
По мере становления рыночных отношений, мы по-новому начинаем понимать ценность объектов материального и нематериального мира. В условиях неопределенной рыночной среды измерение СТОИМОСТИ имущества приобретает намного более сложный характер, чем этот процесс имел место в командно-административной системе. Сложности определения рыночной и других видов стоимостей повлекло за собой появление новой сферы профессиональных услуг- независимой оценки. В большинстве своем, приемы и методы оценки, применяемые российскими оценщиками, заимствованы из зарубежной практики. От туда же заимствованы и многие проблемы, связанные с регулированием оценочной деятельности. Так как оценка затрагивает многие имущественные интересы, права и обязанности участников делового оборота, данная деятельность регулируется нормами права. Российская нормативно-правовая база по оценочной деятельности, несмотря на свой достаточно лаконичный характер, воспринимается большинством оценщиков достаточно поверхностно.
Оценочная деятельность является сравнительно молодой отраслью профессиональных консультационных услуг. Возникшая, исходя из объективной необходимости независимой оценки, данная деятельность переживает стадию перехода от совершенно «незрелого» и несовершенного состояния к интеграции в хозяйственные механизмы современной России. Начало этой стадии было вызвано принятием нормативно-правовой базы по оценочной деятельности- закона об оценке, регулирующего данный вид деятельности на федеральном уровне, и, принятые в соответствии ему, стандарты оценки обязательные к применению. Несомненно, данные события явились положительным явлением и упорядочили тот хаос в оценочной деятельности, который существовал до их принятия. Однако, оценочное сообщество, несмотря на лаконичность и краткость требований закона и обязательных стандартов оценки, восприняло данную базу поверхностно. Это проявляется в недостаточном понимании духа закона, сущность которого не столько следованию конкретных норм (которых, по сравнению с регулированием оценки в развитых странах, явно недостаточно), а в объективном определении стоимости объектов оценки, отражающей истинные свойства объекта и окружающей его рыночной среды. С другой стороны, контролирующие органы и эксперты, осуществляющие проверку отчетов об оценке, по-своему понимают нашу скудную нормативную базу, пытаясь приписать несуществующие нормы исходя из собственного мнения о процедурах и методологии оценки. Отечественной базе стандартов оценки еще достаточно далеко для урегулирования многих ее актуальных проблем. Второй проблемой регулирования оценочной деятельности является недостаточное понимание субъектами оценки связи оценочной деятельности с междисциплинарными областями, относящимися к правовому обеспечению существования объектов оценки, информационным полем, доступными данными для оценки, динамичности развития экономических, социальных, правовых явлений и методологии оценки. Так, правовые аспекты зачастую игнорируются оценщиками, что часто приводит к недостоверности их отчетов об оценке, а также к низкому уровню понимания многих явлений, относящихся к определению стоимости.
Оглавление
ПРЕДИСЛОВИЕ 5
1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 7
1.1. Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации 8
1.2. Права оценщика 17
1.3. Обязанности оценщика 18
1.4. Обязательные требования к договору об оценке 20
1.5. Отчет об оценке 20
2. БАЗЫ ОЦЕНКИ- ВИДЫ СТОИМОСТИ 23
2.1. Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком 23
2.2. Стоимость замещения объекта оценки 23
2.3. Стоимость воспроизводства объекта оценки 23
2.4. Утилизационная стоимость объекта оценки 27
2.5. Ликвидационная стоимость объекта оценки 27
2.6. Стоимость объекта оценки при существующем использовании 27
2.7. Инвестиционная стоимость объекта оценки 27
2.8. Стоимость объекта оценки для целей налогообложения 28
2.9. Специальная стоимость 32
3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ 33
3.1. Правовое положение отдельных материальных объектов (вещей) 34
3.2. Правовое положение права собственности и иных вещных прав на имущество или отдельных вещей из состава имущества 35
3.3. Права требования, обязательства (долги) 37
3.4. Работы, услуги, информация 38
4. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА) 39
4.1. Организационно- правовые формы коммерческой деятельности 40
4.2. Влияние организационно-правовых форм на стоимость бизнеса 66
4.3. Связь бухгалтерского учета и оценочной деятельности 70
5. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 76
5.1. Договор купли-продажи недвижимого имущества (параграф 7 30 Главы ГК РФ) 79
5.2. Продажа предприятия (параграф 8 30 Главы ГК РФ) 81
5.3. Правовые аспекты оценки земли 83
5.4. Виды прав на землю 86
5.5. Структурирование земельного рынка, земельным законодательством 92
5.6. Оценка земли 94
5.7. Правовые аспекты оценки прав аренды земельных участков 104
5.8. Правовые основы земель сельскохозяйственного назначения 106
6. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЦЕННЫХ БУМАГ 112
6.1. Депозитарная деятельность 116
6.2. Деятельность по ведению реестра 118
6.3. Обязательства по раскрытию информации участников рынка ценных бумаг... 121
6.4. Правовое положение инвестиционных фондов 122
7. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ 138
7.1. Авторские и смежные права 140
7.2. Патентные права 142
7.3. Исключительные права на средства индивидуализации товаров и их производителей 144
7.4. Ноу-хау 146
7.5. Личные неимущественные права 149
7.6. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности 151
8. ОБЯЗАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ В УСТАНОВЛЕННЫХ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ СЛУЧАЯХ, ПРАВОВОЙ РЕЖИМ РАЗЛИЧНЫХ ЦЕЛЕЙ ОЦЕНКИ 154
8.1. При вовлечении в сделку публичных объектов оценки 154
8.2. При национализации имущества 160
8.3. Другие случаи обязательного проведения оценки 161
9. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНЩИКОВ. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА В ОТНОШЕНИИ ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ С ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ 165
9.1. 1-й механизм - правовое регулирование 165
9.2. 2-й механизм - государственное регулирование оценочной деятельности 165
9.3. 3-й механизм - саморегулирование оценщиков 168
9.4. Судебная практика в отношении оценочной деятельности 171
10. БИБЛИОГРАФИЯ 174
10.1. Список использованной литературы 177
10.2. Интернет ресурсы 178
ПРИЛОЖЕНИЕ. ВОПРОСЫ К ЭКЗАМЕНУ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ» 179
ПРИЛОЖЕНИЕ. СБОРНИК ОСНОВНЫХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ РЕГУЛИРУЮЩИХ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С ОЦЕНОЧНОЙ ДЯТЕЛЬНОСТЬЮ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 181
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ К ПРИМЕНЕНИЮ СУБЪЕКТАМИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 211
ПОЛОЖЕНИЕ О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 215
ПОЛОЖЕНИЕ О ФЕДЕРАЛЬНОМ АГЕНТСТВЕ ПО УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ 219
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ 230
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 240
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 255
Приложение 1 262
Приложение 2 264
