Перевод помещения из жилого в нежилое. Как перевести жилое помещение в нежилое

Присвоение государственным служащим или муниципальным служащим, не являющимся должностным лицом, полномочий должностного лица и совершение им в связи с этим действий, которые повлекли существенное нарушение прав и законных интересов граждан или организаций, —

наказываются штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до трех месяцев.

Комментарий к Ст. 288 УК РФ

1. Объективная сторона преступления заключается в присвоении государственным служащим или служащим органа местного самоуправления, не являющимся должностным лицом, полномочий должностного лица и совершение им в связи с этим действий, которые повлекли существенное нарушение прав и законных интересов граждан или организаций.

Присвоение полномочий должностного лица выражается в том, что государственный служащий или служащий органа местного самоуправления, не являющийся должностным лицом, обманным путем выдает себя за такового: например, устно представляется гражданам должностным лицом, заявляя о наличии у него должностных полномочий, либо для большей убедительности предъявляет подложные документы (например, удостоверение), использует форменную одежду и т.п. Если присвоение полномочий сопровождается служебным подлогом либо совершается с использованием заведомо подложных документов, содеянное дополнительно квалифицируется соответственно по ст. 292 или ст. 327 УК. Присвоение полномочий осуществляется лицом для дальнейшего совершения каких-либо действий. Это обстоятельство является необходимым условием наличия состава присвоения полномочий должностного лица. Поэтому одно лишь объявление себя должностным лицом (например, простая демонстрация подложного удостоверения или ношение форменной одежды) не образует состава рассматриваемого преступления.

Примерами действий, совершаемых виновным в связи с присвоением полномочий должностного лица, могут быть: проведение ревизионной или налоговой проверки, подписание документа, предоставляющего права, и т.п.

Состав анализируемого преступления имеет место только в тех случаях, когда виновный совершает действия, входящие в компетенцию должностного лица. В связи с этим государственный либо муниципальный служащий, выдающий себя за должностное лицо лишь с целью получения взятки за действия, которые он якобы может совершить, должен нести ответственность за мошенничество (ст. 159 УК) и подстрекательство к даче взятки (ч. 4 ст. 33 и ст. 291 УК).

Совершение лицом подобных действий должно повлечь за собой общественно опасные последствия — существенное нарушение прав и законных интересов граждан или организаций (например, нарушение конституционных прав и свобод человека, причинение крупных убытков гражданам и организациям). В противном случае речь может идти только о дисциплинарном проступке. Установление существенности нарушений должно осуществляться с учетом конкретных обстоятельств дела.

2. Присвоение полномочий должностного лица относится к числу преступлений с материальным составом. Оно является оконченным с момента существенного нарушения прав и законных интересов граждан или организаций.

Состав анализируемого преступления имеет место только в тех случаях, когда виновный совершает действия, входящие в компетенцию должностного лица.

3. Субъективная сторона преступления характеризуется виной в виде прямого или косвенного умысла.

4. Субъект преступления является специальным — это государственный служащий (федеральный государственный служащий и государственный служащий субъекта РФ) или служащий органа местного самоуправления, не являющийся должностным лицом.

Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется 3 главой российского Жилищного кодекса, а также нормативными актами, касающимися градостроительной деятельности в РФ.

При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами.

Чаще всего, на практике, жилые квартиры переводят в офисы и магазины. Кроме того, важным основанием для перевода жилой недвижимости в нежилую является признание данного жилья непригодным для проживания людей.

Условия перевода недвижимости в другую категорию

Перевод жилья в статус нежилого помещения допускается законодательством только при соблюдении определенных условий. В частности, Жилищный кодекс содержит определенные ограничения для такого перевода недвижимости из одного правового режима в другой:

1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

2. Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:

• если попасть в переводимое помещение можно только при использовании тех помещений, которые обеспечивают доступ к жилым объектам недвижимости;
• если нет технической возможности оборудовать отдельный, не связанный с жилыми помещениями, доступ к данному помещению, которое является составной частью жилой квартиры или другого жилого помещения (например, нельзя выделить отдельный вход);
• если помещение, которое планируется перевести из жилого в нежилое, используется его владельцем или другими гражданами для постоянного проживания;
• если право собственности владельца данного помещения имеет обременения правами третьих лиц;
• если переводимое помещение не соответствует установленным для перевода требованиям или у собственника данного помещения отсутствует возможность обеспечить такое соответствие жилого помещения необходимым требованиям.

В Жилищном кодексе не названо одно из важнейших оснований для перевода жилья в нежилые помещения, а именно признание переводимого жилого помещения полностью непригодным для проживания людей. Этот вопрос регулируется специальным Положением № 47 от января 2006, которое утверждено постановлением российского Правительства.

Согласно данному Положению к основаниям для признания жилья непригодным для проживания людей, а многоквартирного дома – находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу отнесены следующие основания:

• ухудшение эксплуатационных характеристик жилого помещения (или дома), связанные с физическим износом всего дома или отельных его помещений в процессе использования и приводящие к уменьшению уровня надежности данного здания и устойчивости его оснований и строительных конструкций до недопустимого уровня;
• наличие в помещении выявленных опасных и вредных факторов для людей, не позволяющих гарантировать безопасность жизни и здоровья проживающих граждан в дальнейшем;
• возникновение изменений окружающей среды, а также параметров микроклимата жилья, которые впоследствии не позволяют обеспечить соблюдение всех санитарно-эпидемиологических нормативов и требований, касающихся качества атмосферного воздуха, уровня радиации и содержания в помещении опасных для человека химических и биологических веществ.

Кроме того, лицам желающим перевести свою квартиру, расположенную в здании, которое представляет историческую или культурную ценность, в нежилое помещение нужно учесть, что такой перевод возможен лишь при получении согласия соответствующего органа по охране памятников культуры и истории.

Порядок перевода жилья в нежилые помещения

Для перевода жилой квартиры в нежилое помещение собственник должен обратиться в орган местного самоуправления, которые осуществляет такой перевод. Для этого ему нужно лично явиться со всеми требуемыми документами в указанный муниципальный орган или обратиться в многофункциональный центр, предоставляющий государственные и муниципальные услуги гражданам.

Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:

1. Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
2. Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
3. Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
4. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
5. Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
6. Удостоверение личности заявителя.

Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.

Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней .

В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.

Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения

Если уполномоченный орган, занимающийся переводом жилья в нежилое помещение, после рассмотрения всех представленных документов принимает решение об отказе, он должен указать причины такого отказа.

Отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных российским жилищным законодательством. К таким основаниям отнесены:

• представление заявителем не всех требуемых документов. В данном случае уполномоченный муниципальный орган сначала просит заявителя представить недостающие документы. Если же документы не будут предоставлены в течение 15 дней с момента получения заявителем соответствующего уведомления, выносится решение об отказе в переводе помещения из одной категории в другую;
• представление заявителем документации в ненадлежащий орган власти;
• несоответствие разработанного и представленного проекта перепланировки и (либо) переустройства жилого помещения тем требованиям, которые предусмотрены в законодательстве, если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения;
• наличие ограничений для такого перевода, предусмотренных Жилищным кодексом.

Заявитель, получивший отказ, должен, по возможности, устранить причины для отказа и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме того, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если считает, что ему отказали незаконно.

Нужно ли согласие собственников других квартир в доме

Некоторые сложности перевода жилой квартиры в нежилое помещение связаны с порядком получения согласия собственников других квартир в многоквартирном доме на такой перевод. Сразу следует отметить, что такое согласие, вопреки распространенному мнению, нужно не во всех случаях.

Согласие потребуется только тогда, когда такой перевод недвижимости из одной категории в другую затрагивает общую собственность владельцев квартир (например, лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и ограждающие конструкции данного многоквартирного дома и другое общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких (более одного) помещений в этом доме).

Например, если владелец переводимой квартиры планирует занять участок, находящийся вблизи дома или сделать пристрой к зданию, согласие всех собственников жилья необходимо. При этом согласие нужно получать именно у собственников квартир многоквартирного дома, даже если они в нем давно не проживают, а не у лиц, проживающих в данный момент в квартире.

На практике, проще всего получить необходимое согласие жильцов в тех домах, где имеется ТСЖ (товарищество собственников жилья). В этом случае заинтересованному лицу нужно обратиться с заявлением о включении вопроса о переводе жилья в повестку дня первого очередного заседания всех членов ТСЖ либо попросить о назначении внеочередного заседания.

Данное заявление подается в специальные органы управления ТСЖ. При этом решение вопроса о переводе жилья в другую категорию будет зависеть не от количества собравшихся на заседании жильцов, а от простого большинства голосов всех присутствующих на собрании жильцов.

Если в доме ТСЖ не создано, то решить вопрос о переводе и получить согласие жильцов немного сложнее. Это связано с тем, что единого органа, действующего от имени собственников квартир в доме, не существует. Поэтому заинтересованному лицу придется самостоятельно инициировать и собирать собрание собственников жилья.

При этом, согласно нормам Жилищного кодекса (ст. 45 пункт 2), внеочередное собрание всех собственников жилья в многоквартирном доме будет считаться правомочным, только если собралось более 50% собственников. Решение принимается большинством голосов собравшихся.

Комментарии (14)

Александр | 2015/05/20

Добрый день. Купил квартиру для перевода в нежилое из жилого. Она оказалась под охраной, как памятник архитектуры. Может ли орган (переводящий квартиру из одного состояния в другое) запрашивать реставрацию? Обязан ли собственик предаставить ее? Если обязан, то какой статьей это обуславливается?

admin | 2015/05/26

Здравствуйте Александр! В случае если переводимое помещение или объект капитального строительства, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры и для его перевода требуется перепланировка, переустройство, реконструкция, то заявитель дополнительно предоставляет заключение органа по охране объектов культурного наследия о допустимости проведения строительных работ, предусмотренных проектной документацией.

Таким образом, разрешение уполномоченного по контролю за объектами культурного наследия органа на перевод жилого помещения в нежилое без необходимых документов (то есть, без реставрации, если она необходима), вам получить не удастся. Данный порядок устанавливается Федеральным законом “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”.

Пунктом 3 ст. 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» бремя содержания объекта культурного наследия (в том числе и реставрация такого объекта) возлагается на собственника, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данного объекта культурного наследия.

Надежда | 2015/07/26

открыла ооо “досуг детей” в собственном 2-х этажном коттедже.Получила субсидию, теперь требуют перевести площади, используемые под досуговую деятельность в нежилое помещение. Из статьи поняла, что единственное препятствие – Положение №47 от января 2006 года. Так что же мне делать? спасибо

admin | 2015/08/03

Здравствуйте Надежда! Вы можете осуществить перевод дома в нежилое помещение в соответствии с требованиями законодательства – статьей 23 Жилищного Кодекса РФ устанавливает, что для перевода жилого помещения в нежилое собственник соответствующего помещения представляет подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и(или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и(или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

виталий | 2016/08/14

Дарственная на квартиру была оформлена на жену.Затем в браке жена перевела квартиру в нежилое под стоматологию.Имеет ли муж право на долю при разводе?

admin | 2016/08/22

Здравствуйте Виталий! Если квартира была получена женой на основании договора дарения (безвозмездный договор), то такое имущество не имеет статуса общего имущества супругов. Что касается перевода жилого помещения в нежилое, то сам факт смены статуса жилого помещения не влечет изменение порядка его получения (безвозмездная сделка дарения). Как следствие, при разводе муж на долю в таком помещении претендовать не сможет.

Влад | 2016/11/28

А если собственников на квартиру несколько, в том числе малолетние дети, возможен перевод в нежилой фонд? Спасибо!

admin | 2016/12/09

Здравствуйте Влад! Перевод возможен только с разрешения органов опеки и при предоставлении несовершеннолетним равноценных долей в праве собственности на иное жилое помещение.

татьяна | 2017/10/09

в помещении расположено отделение почтовой связи. зарегистрировано как жилое-квартира. Техпаспорт на нежилое с незаконной перепланировкой. пробито два проема под дверь и два под окна и заложено окно и дверь. как перевести в нежилое-с чего начать

admin | 2017/10/17

Здравствуйте Татьяна! В первую очередь, вам необходимо подготовить все правоустанавливающие документы на жилое помещение, а также проект его реконструкции. Впоследствии полученный проект потребует согласования в органах жилищной и пожарной инспекции, а также в Роспотребнадзоре. После подготовки проекта реконструкции и его согласования с уполномоченными органами, вы сможете обратиться с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое в уполномоченный орган по вашему региону.

Александр | 2018/03/13

Здравствуйте!
Получено разрешение администрации на перевод, сделан ремонт. Что дальше? Куда обращаться за документами и какие документы нужны? Спасибо.

admin | 2018/03/27

Здравствуйте Александр! После получения разрешения вам необходимо обратиться в соответствующую межведомственную комиссию при администрации по месту вашего проживания. Как правило, к заявлению прилагаются технические документы на помещение, разрешение на смену категории помещения, проект перепланировки, заключения СЭС, пожарной инспекции итд. Детальный перечень документов вы можете уточнить непосредственно при обращении.

Рафаэль | 2018/09/24

Купил квартиру в ипотеку на первом этаже, могу ли я оформить её в нежилое, не закрыв полностью ипотеку.

admin | 2018/10/10

Здравствуйте Рафаэль! В соответствии с ч. ст. 343 Гражданского кодекса РФ, залогодатель обязан не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества. Поскольку ваша квартира по договору ипотеки является жилым помещением, то в соответствии с законом без согласия банка вы не в праве изменять статус данного помещения на нежилое и производить иные действия с предметом залога без согласия залогодержателя (банка).

Бывают случаи, когда гражданин имеет дополнительную жилую недвижимость, в которой ни он, ни его семья не проживают. Простаивающую квартиру, безусловно, можно сдать в аренду традиционным способом. Однако если речь идет о жилых помещениях, расположенных на первом этаже, то перед их собственником открываются куда более выгодные перспективы. В частности, квартиру можно перевести в ранг нежилого помещения и сдать в аренду, как объект коммерческой недвижимости или магазин.

Законодательные аспекты перевода жилого помещения в нежилое

Прежде чем перейти к самому процессу сбора документов на перевод квартиры в статус офиса или магазина имеет смысл просмотреть нормы Жилищного кодекса РФ, касающиеся данного вопроса. Так, в статье 22-й четко определено, какие из жилых площадей никогда не смогут перейти в разряд нежилых.

Во-первых , квартиры, в которых не может быть оборудован изолированный от основного подъезда вход, сразу же отметаются, поскольку будущие покупатели магазина или посетители офиса будут доставлять немало неудобств соседям по лестничной клетке.

Во-вторых , не подлежат изменению статуса помещения, которые являются частью жилой квартиры, в том числе её отдельные комнаты. Статус нежилой недвижимости может быть присвоен только все квартире в целом.

В-третьих , не рассматриваются заявления о переводе относительно тех квартир, которые переданы в залог или являются объектом договора аренды;

И, наконец , категорически запрещено переводить в разряд коммерческой недвижимости помещения, расположенные выше первого этажа многоквартирного жилого дома.

Если все указанные аспекты не касаются данной квартиры, то можно перейти непосредственно к процессу перевода её в состав нежилого фонда. При этом важно также учесть и тот факт, что квартира должна находится в полной собственности хозяина.

Порядок перевода жилья в статус коммерческой недвижимости

Главным вопросом в деле перевода жилого помещения в нежилое является сбор документов, поскольку от правильности и полноты данного процесса во многом зависит решение уполномоченных органов по данному вопросу. Итак, пакет документов по недвижимости должен включать:

1. Заявку установленной формы на перевод помещения;
2. Бумаги, подтверждающие право собственности лица на квартиру;
3. Технический паспорт жилого помещения (процедура его получения ;
4. Развернутый план перепланировки помещения;
5. Поэтажный план всего многоквартирного дома.

Стоит отметить, что данный перечень нельзя считать исчерпывающим, поскольку в ряде случаев после изучения основного массива документов чиновники требуют от собственника согласие собственников других квартир этого дома и другие документы.

Немало важно также и то, что технические и подтверждающие право собственности документы могут быть предоставлены не в оригинале, а в форме нотариально заверенной копии.

Что касается формы заявления об изменении статуса недвижимости, то её можно взять в департаменте жилищной политики по месту жительства или в органах муниципальной власти. В самой заявке потребуется указать не только адрес переводимого помещения, но и цели такого решения, а также подробно расписать будущее функциональное назначение помещения.

Технические документы на квартиру, а также поэтажный план многоквартирного дома необходимо заранее взять в БТИ. Эта процедура осуществляется за небольшой административный платеж в течение нескольких дней.

В случае если переводимое в статус нежилого помещение будет в будущем перестраиваться, то у проектной организации, занимающейся данным вопросом, нужно будет заказать подробный план.

Полный пакет документов передается в департамент жилищной политики по месту жительства или в соответствующий отдел испытательного муниципального органа власти. Уже в процессе приемки документов сотрудники обязаны проверить их полноту и правильность заполнения. После этого на руки собственнику выдается расписка с полным перечнем принятых бумаг.

Ровно через 45 дней после сдачи документов жилищная комиссия должна вынести решение о присвоении квартире в статус коммерческой недвижимости или отказе в этом. Само решение оформляется в письменном виде в двух экземплярах, один из которых предоставляется собственнику.

Следует помнить, что решение об отказе принимается только в том случае, если изменение статуса помещения приведет к нарушению требований жилищного законодательства, а также в том случае, если документы были предоставлены не в полном виде. Как в первом, так и во втором случае, собственник квартиры вправе оспорить решение жилищной комиссии через суд.

Таким образом, в деле перевода жилого помещения в нежилое главными являются такие аспекты, как полное соответствие квартиры требованиям законодательства, а также правильность сбора документов. При соблюдении этих двух условий сложный процесс переоформления недвижимости может обернуться для собственника формированием нового источника дохода в виде арендных платежей, которые существенно выше у объектов коммерческой недвижимости.

), но это не всегда возможно в конечном результате либо не целесообразно в силу очевидных причин.

Требования, предъявляемые к жилым и нежилым помещениям различны, поэтому при документальном обосновании перевода жилого помещения в нежилое следует опираться на положения Жилищного и Градостроительного кодексов.

Как перевести жилой дом в нежилое помещение? Разрешение на перевод помещения из одного фонда в другой выдаётся местным органом самоуправления (муниципалитет, сельсовет и пр.; ФЗ №131 2003/06/10 редакция 2016/28/12 ст.34). Порядок смены функционального статуса помещения един для всех собственников и всех видов собственности (ЖК ст.23).

В МФЦ представляются документы:

• заявление собственника, где указывают мотивы перевода;
• паспорт (оригинал + копия);
• техпаспорт БТИ (экспликация и поэтажный план);
• правоустанавливающие/правоподтверждающие документы (оригинал для сличения + нотариальная копия);
• поэтажный план дома с назначением прилегающих помещений (из ДЕЗа);
• выписка из домовой книги об отсутствии постоянных и временных жильцов;
• проект перепланировки (по мере надобности, если подразумевается);
• согласие собственников МКД (протокол заседания).

План помещения и план дома допустимо проигнорировать при подаче документов (ЖК ст.23 п.2.1), так как в ряде случаев (в частности, в крупных городах) они запрашиваются по линии межведомственных контактов вместе с выпиской из ЕГРН.

На практике собственнику стоит позаботиться о наличии этих документов, запросить и подготовить их самостоятельно во избежание шокирующих неожиданностей, осложнений и неприятностей. Согласно п.3 указанной статьи, список исчерпывающий. Реальность диктует необходимость заручиться следующими бумагами и заключениями (не факт, что они понадобятся, но в случае спора будут очень актуальны):

• из Госпожнадзора (по квартире);
• из Госсанэпиднадзора (по квартире);
• из технадзора (по состоянию строения);
• непротивление соседей, оформленное письменно.

Несовершеннолетний собственник – это всегда дополнительные трудности при любом переоформлении, так что потребуется согласие органа опеки.

Перепланировка, коли в ней есть необходимость, утверждается и проводится собственником самостоятельно после получения одобрения на перевод жилья в нежилой фонд. Завершение ремонтных и строительных работ должно быть подтверждено соответствующим актом приёмочной комиссии.

Инициация госрегистрации собственнического права на нежилое помещение должна быть проведена муниципальным органом, выдавшим разрешение на перевод помещения в нежилой фонд (ФЗ №218 ст.32 п.1 пп.5). Процедуру можно выполнить самостоятельно (ФЗ №218 ст.33). Для регистрации понадобятся документы:

• заявление;
• паспорт заявителя;
• подтверждение права собственника;
• положительное решение о переводе;
• техпаспорт БТИ (после перепланировки);
• акт приёмочной комиссии (после перепланировки);
• уплата пошлины.

В соответствии с изменениями в правилах госрегистрации с 2017/02/01, территориальный орган Росреестра самостоятельно запрашивает необходимые документы по заявлению (ФЗ №218 ст.33). По этой причине следует уточнять перечень бумаг для регистрации, необходимых для представления собственником.

Собственническое право на помещение будет подтверждено выпиской из ЕГРН.

В переводе могут отказать

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое поступает после рассмотрения документов.

Обоснованные причины отказа (ЖК ст.24 п.1):

1. Неполный комплект документов, в том числе отсутствие документов по межведомственному запросу. Именно поэтому очень рекомендуется собрать и представить все бумаги самостоятельно.
2. Ошибочное направление пакета документов.
3. Расположение квартиры выше первого этажа МКД. При этажном расположении внизу находятся жилые помещения.
4. Несоответствие требованиям, предъявляемым к нежилому помещению.
5. Перевод квартиры, занимаемой по социальному найму (нет приватизации).
6. Цель перевода – религиозная деятельность.
7. Переводится часть жилья, а не всё помещение целиком.
8. Собственность на переводимое помещение коллективная, то есть существует обременение правами третьих лиц.
9. Проект переустройства не удовлетворяет заявленным требованиям.

Во избежание отказа следует очень внимательно отнестись к вопросу оформления и сбора всей необходимой документации.

Сроки

Решение о переводе выносится в течение 45-48 дней со дня подачи документов (ПП Москвы №692-ПП 2015/27/10 (Административный регламент) п.2.7.1). В том случае, если пакет представленных документов потребует запрашивания информации, то к установленному сроку добавятся ещё три дня. В любом случае расписка о приёме документов содержит детальную информацию о сроках принятия решения по переводу.

предусмотрен нормами Жилищного кодекса РФ. Процедура может быть установлена региональным законодательством. Об особенностях порядка изменения назначения помещения расскажем в нашей статье.

Перевод помещения из жилого в нежилое

ЖК РФ в ст. 17 определяет, что квартира предназначается только:

• для проживания;
• занятия предпринимательской деятельностью гражданами, которые в нем проживают (если это не мешает другим жильцам).

Ни в коем случае нельзя располагать в квартире промышленное производство. Как же быть гражданам, которые хотят разместить в помещении магазин или склад? Для этих случаев законодатель предусмотрел процедуру перевода жилого помещения в нежилое .

Новый регламент перевода жилых помещений в нежилые в Москве

С 1 декабря 2015 года изменилось законодательство о порядке перевода жилого помещения в нежилое в г. Москве. Был принят новый административный регламент, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП.

Поводом для разработки регламента послужили многочисленные жалобы со стороны населения Москвы на организованные на первых этажах жилых домов торговые точки или офисы. При этом жильцы узнавали об этом только после открытия организации - их мнением, в нарушение ЖК РФ, никто не интересовался.

Именно поэтому одним из главных положений нового регламента стала необходимость получения владельцами квартир на 1-м этаже разрешения не менее 2/3 собственников квартир дома для изменения назначения помещения. Более того, столичные власти займутся предварительной проверкой правильности протоколирования решения общего домового собрания и проверят достоверность всех подписей.

Кроме того, регламент расширил список необходимых документов, подаваемых в уполномоченный орган для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое. В частности, к ним добавилось заключение органа опеки для случаев, когда среди владельцев квартиры есть несовершеннолетний собственник.

Условия перевода жилого помещения в нежилое в 2015-2016 годах

Помимо сбора документов для оформления перевода, необходимо соблюсти несколько условий, которые законодатель посчитал нужным ввести для изменения назначения помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется, если:

• помещение находится в собственности у заявителя;
• квартира находится на 1-м этаже дома (на более высоких этажах перевод разрешен, когда этажи ниже отведены под нежилые помещения);
• у квартиры есть отдельный вход (или имеется возможность его построить);
• недвижимость не находится в обременении;
• в квартире не зарегистрированы граждане;
• осуществляется изменение назначения жилплощади целиком (нельзя перевести только одну комнату);
• квартира не находится в аварийном доме или доме под снос.

Как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое

Для изменения назначения помещения необходимо осуществить ряд действий.

1. Подготовить проект переустройства помещения. Речь идет не о планировке как таковой, хотя она тоже возможна для оборудования отдельного входа. Имеется в виду перестройка квартиры, чтобы она соответствовала нормам, которые законодательство предъявляет к нежилым помещениям. Для того чтобы узнать требования, необходимо обратиться за консультацией в Роспотребнадзор и Пожнадзор по месту нахождения дома.

Если переустройство затронет права других собственников в многоквартирном доме, то для проведения дальнейших действий необходимо получить их согласие. Для этого собирается общее собрание и на повестку дня выносится конкретный вопрос. Жильцы принимают решение путем голосования.

Рекомендуем поручить разработку проекта переустройства специализированной организации, которая состоит в СРО и имеет соответствующее свидетельство с допуском к проектным работам. Это сэкономит время и деньги. Дело в том, что проект необходимо согласовывать с компетентными органами и получать соответствующие разрешения. При помощи компетентных лиц это получится сделать намного быстрее.

2. Собрать пакет документов. В него входят:

• заявление;
• паспорт обращающегося;
• проект переустройства с приложенными заключениями компетентных органов;
• правоустанавливающие документы на помещение;
• решение общего собрания дома (при необходимости);
• доверенность на представителя (если он будет участвовать в процессе оформления).

3. Представить документы в уполномоченный орган. Документы можно передать и через МФЦ. Если все документы соответствуют требованиям законодательства, выдается уведомление о переводе жилого помещения в нежилое .

4. Если для завершения оформления необходимо проведение ремонтных работ, об этом указывается в уведомлении. После их осуществления на руки выдается акт специальной комиссии из того органа, который выдал уведомление.

Законодатель предусмотрел ряд документов, которые необходимы для оформления уведомления о переводе. Однако запрашивать их у граждан компетентный орган права не имеет, так как бумаги они могут запросить сами, например различные выписки из государственных реестров (ЕГРЮЛ, ЕГРП и т. д.).

Регистрация перевода жилого помещения в нежилое в Росреестре

Для того чтобы завершить процесс перевода, необходимо обратиться в территориальное управление Росреестра, представив перечисленные ниже документы:

• заявление;
• паспорт;
• уведомление;
• доверенность на представителя.

Также необходимо оплатить госпошлину (1000 руб.). Заявитель не обязан представлять квитанцию об оплате пошлины при осуществлении регистрации, так как данные об оплате содержатся в общей базе. Специалист Росреестра сможет проверить этот факт самостоятельно.

Документы можно:

• отнести лично;
• отправить по электронной почте;
• отправить заказным письмом;
• подать в МФЦ;
• передать через представителя.

Причины отказа в переводе помещений

1. Непредставление необходимых документов.
2. Обращение в некомпетентный орган.
3. Несоответствие плана переустройства требованиям закона.
4. Несоблюдение требований по переводу помещений.

В иных случаях отказ невозможен. Если он все же поступил, его можно обжаловать вышестоящему руководству или в суде.

Обращаем внимание на то, что гражданин вправе переделывать документы неограниченное количество раз. Законодатель не ограничивает число попыток в рамках, например, года или месяца. Однако госпошлина действует определенное количество времени — 3 месяца. По прошествии этого периода ее необходимо оплачивать заново.