Главная » Страховая » Порядок проведения капитального ремонта дома. В помощь Управляющим: Все о капитальном ремонте многоквартирных домов

Порядок проведения капитального ремонта дома. В помощь Управляющим: Все о капитальном ремонте многоквартирных домов

Проведение капитального ремонта – вопрос, касающийся каждой управляющей компании и любого из жильцов. В статье мы рассмотрим как общие принципы организации капремонта, так и отдельные неочевидные тонкости, которые помогут УК выстроить процесс более эффективно и с меньшими затратами.

Как организуется и проводится капитальный ремонт

Конструктивные элементы, инженерные системы и оборудование многоквартирных домов постепенно изнашиваются, поэтому требуют периодического вмешательства для восстановления нормального состояния. Из этих процедур складывается капремонт, который планируется в каждом МКД. Порядок его проведения с последними изменениями рассмотрим в данной статье.

Общие принципы капремонта МКД

К многоквартирным домам предъявляется перечень санитарных и технических требований. Если текущий ремонт не позволяет привести здание в соответствие с нормативными документами, то проводится капитальный ремонт. В ходе него восстанавливаются или заменяются основные элементы и конструкции МКД.

Порядок проведения капитального ремонта предполагает обязательное согласование мероприятий на общедомовом собрании. До недавнего времени жильцы утверждали все, что касалось:

перечня выполняемых работ;
сметы расходов;
сроков выполнения;
источников финансирования;
лиц, принимающих работы со стороны владельцев квартир.

Осенью 2017 года правила проведения капитального ремонта были существенно пересмотрены. В соответствии с ними, к примеру, ОСС больше не занимается утверждением сметы капремонта. Это касается даже тех случаев, когда формирование фонда капитального ремонта происходит на специальном счете.

Потребность в капитальном ремонте жилых объектов регламентирована законодательно. Его нужно проводить для зданий при следующем износе:

деревянные – от 65 процентов;
каменные – от 30 до 70 процентов.

Как проводится капитальный ремонт

Нужно помнить, что в понятии капитального ремонта существует разграничение на его полное и выборочное проведение. Выборочно он проводится только для части элементов МКД, нуждающихся в безотлагательном обновлении. Полный капитальный ремонт по нормативным документам необходимо проводить через 30 лет после того, как дом начал эксплуатироваться, выборочный – по истечении 20 лет. Для конструктивных элементов зданий конкретный срок службы определяется материалом изготовления. Например, фундаменты, стены и перекрытия могут прослужить от 30 до 80 лет, а внутренняя отделка – от 3 до 30 лет.

В процессе строительства у каждого дома появляется технический паспорт, в котором отображается, в том числе, и состояние его элементов. Необходимость проведения капремонта МКД определяется, в том числе, по информации из этого документа. Нужно ли ремонтировать дом, решает специальная комиссия, состоящая из специалистов разных ведомств. Они предварительно осматривают здания и выносят решение о потребности в проведении тех или иных мероприятий.

Жильцы тоже могут влиять на то, нужно ли проводить в многоквартирном доме работы по капремонту. У собственников есть право отказаться от определенных работ, если они посчитают, что дом может обойтись и без них. Однако в отношении лифтов, ответственных коммуникаций и важных элементов здания проводить работы придется и без согласия владельцев квартир.

Сбор средств на финансирование капремонта

Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов выполняется за счет средств, которые собираются с жильцов в виде обязательных ежемесячных взносов. Собственники квартир выбирают один из вариантов формирования фонда капремонта:

у регионального оператора (в общем котле);
на специальном счете, относящемся только к конкретному дому.

Главным преимуществом использования специального счета является свобода распоряжения собранными на нем средствами. В этом случае сами жильцы определяют, когда будут проводиться работы по капремонту в многоквартирном доме. Они не зависят от решений относительно очередности проведения работ, принимаемых на уровне региона. Минус собственного счета – необходимость тратить время и силы на его открытие и сопровождение. Во всех деталях работа со спецсчетом описана в экспертной статье в нашем журнале.

Если владельцы квартир не выбирают самостоятельного способа сбора средств на капремонт, то регулярно выплачиваемые ими средства по умолчанию отправляются региональному оператору. РО аккумулирует денежные средства и несет ответственность за капитальный ремонт общего имущества в МКД, но сам выполнением работ не занимается. Регоператор привлекает необходимых подрядчиков и следит за тем, чтобы они соблюдали сроки и требования относительно качества.

Многие считают, что отправленные РО денежные средства потеряны для УК и ТСЖ. Однако на деле это не так. Управляющие организации сами вполне могут стать подрядчиками, то есть теми, кто проводит капитальный ремонт. В таком случае они могут заработать на выполнении работ, даже если денежные средства на них собираются на счете регионального оператора. Как именно это сделать , описано в статье шеф-редактора журнала «Управление многоквартирным домом». Из материала вы узнаете:

что нужно сделать для участия в предварительном отборе;
как проводятся электронные аукционы;
по каким критериям выбирается победитель.

Если денежные средства собираются на спецсчете конкретного дома, то его владельцем считается управляющая организация, ТСЖ или кооператив. УК в таком случае более свободна в распоряжении собственными средствами, так как вопросы их выделения на ремонтные работы решают сами жильцы на ОСС. Однако это не значит, что денег управляющей компании хватает всегда и на все.

Нередко случается так, что Госжилинспекция выписывает предписание о необходимости ремонта, например, кровли, а накопленных денежных средств для этого недостаточно. Естественно, инспекторов не заботят вопросы о том, за счет чего УК будет финансировать ремонтные работы. ГЖИ важен результат, которым является исполненное предписание. При его отсутствии ответственную организацию ожидают штрафы и прочие санкции.

Если денежных средств недостаточно, то их можно одолжить. Этому вопросу посвящена , в которой рассматриваются следующие моменты:

по каким общим правилам финансируется капитальный ремонт ;
как осуществляется финансирование, если работы проводятся в досрочном порядке;
как оформляется банковский кредит на выполнение капитального ремонта ;
как собственникам выдаются займы.

Вопрос кредитования капитального ремонта встает все чаще, потому что не только контролирующие органы, но и сами жильцы зачастую хотят видеть результат немедленно. Отдельные УК и ТСЖ переходят к практике использования исключительно заемных средств. Они сначала выполняют необходимые ремонтные работы, и лишь потом начинают собирать на них денежные средства. Как именно организовать этот процесс, при котором регулярные взносы жильцов будут направляться на погашение кредита на уже сделанный ремонт, рассказывается в кейсе ТСЖ «Калининец» из Ростовской области.

Многие полагают, что сбор денежных средств на капремонт с жильцов и их накопление на счете это бесконечный процесс, проводящийся от введения МКД в эксплуатацию (с поправкой на новостройки) до сноса здания. На самом деле это работает немного иначе. В отдельных случаях сбор денег даже может быть приостановлен, но это справедливо только для домов, у которых аккумулирование средств происходит на специальном счете.

Для спецсчетов региональные власти определяют минимальный размер фонда КР, и при его достижении сбор можно временно приостановить. Здесь имеет значение также мнение собственников, которые вправе увеличить размер взносов для того, чтобы провести в доме какие-то дополнительные работы. Подробнее тема прекращения сборов на капремонт рассматривается в специальной статье. В том числе, в ней можно найти ответы на следующие вопросы:

5 случаев, когда средства не собираются;
сколько необходимо накопить для приостановки сбора взносов;
на какое время приостанавливается сбор взносов;
можно ли прекратить собирать средства.

В порядке исключения нужно упомянуть о домах, которым государство обязано оказывать финансовую помощь в выполнении капитального ремонта. С конца 2017 года особый порядок предусматривается для МКД, которые нуждались в капремонте еще до того, как в них была приватизирована первая квартира. Таких домов в стране немного, но они есть, и их собственники могут рассчитывать на государственную помощь. Как именно организован этот процесс, и какой объем помощи можно получить, описано в статье журнала «Управление МКД» за август 2018 года.

Закон о капитальном ремонте многоквартирных домов от 2012 года с актуальными изменениями. 271-ФЗ – основные идеи и нововведения. Особенности применения закона для жителей новостроек и регионов. Официальный текст закона с последними поправками.

Большая часть россиян проживает в городских многоэтажных домах. После того, как основная масса квартир была приватизирована, обязанности по обслуживанию личной жилплощади оказались возложены на самих граждан. При этом до 2012 года не было ясности в вопросе о том, кто следит за общим имуществом. В Жилищном кодексе четко не прописывались лица, которые должны организовывать и финансировать капитальный ремонт в многоэтажках.

Ситуацию исправило принятие Госдумой отдельного законодательного акта. Действующие правила разъяснил закон 271-ФЗ о капитальном ремонте , который также добавил в сложившуюся практику несколько важных нововведений.

Закон 271-ФЗ о капитальном ремонте

Главная идея закона о капитальном ремонте многоквартирных домов заключается в определении тех, кто обязан оплачивать содержание жилья и тот самый капремонт. Законодатели постановили, что эти взносы делают собственники квартир. Отдельные депутаты посчитали неконституционной норму, обязывающую обычных граждан делать такие платежи. Однако Конституционный суд РФ назвал платежи обоснованными, так как средства будут расходоваться в интересах собственников жилья.

В законе о капитальном ремонте многоквартирных домов разъясняются многие важные вопросы:

перечень работ по капремонту зданий;
размер ежемесячной платы для владельцев квартир;
порядок использования накопленных средств;
перечень лиц, имеющих права на льготы и многое другое.

Краткое описание закона 271-ФЗ

С одной стороны, закон о капитальном ремонте многоквартирных домов (МКД) накладывает на собственников определенные обязательства. С другой стороны, он защищает их интересы. Взносы владельцев жилья копятся на отдельном счете и могут быть потрачены только на выполнение определенного перечня работ. В капремонт входят работы, связанные с:

фасадами;
кровлей;
фундаментом;
лифтами;
основными внутридомовыми коммуникациями;
подвалами.

Средства по закону 271-ФЗ о капитальном ремонте дополнительно можно направить на утепление фасада, переоборудование крыши и организацию выходов на нее, установку коллективных приборов учета. Законодательство определяет минимальный размер взносов на все эти работы. Собрание собственников может принять решение о повышении данных взносов, чтобы накопить дополнительные средства. Их можно тратить на другие работы, связанные с капремонтом общедомового имущества.

В законе о капитальном ремонте многоквартирных домов прописывается, что отдельные виды работ может оплачивать государство. Конкретного их перечня не приводится. В каждом отдельном случае эти моменты нужно уточнять в местной администрации или органах соцзащиты.

В отдельных случаях закон 271-ФЗ о капитальном ремонте освобождает граждан от уплаты взносов. В том числе, их не должны платить собственники домов:

в аварийном состоянии;
расположенных на земле, изымаемой государством для своих нужд (при наличии соответствующего постановления).

Общий перечень льготников можно уточнить в официальном тексте закона о капитальном ремонте многоквартирных домов. Его действующая редакция доступна по ссылке. В их число входят, в том числе, пенсионеры. Собственники старше 70 лет платят 50% сбора, старше 80 лет – освобождаются от уплаты в полном объеме.

ФЗ-271 «О капитальном ремонте» для новостроек

Недавно введенные в эксплуатацию многоквартирные дома в ближайшем будущем не потребуют капремонта, так как находятся в отличном техническом состоянии. Для новостроек в законе 271-ФЗ о капитальном ремонте есть отдельные положения. Собственники квартир в таких домах на определенное время освобождаются от уплаты взносов. Максимальный льготный период – 5 лет с момента ввода здания в эксплуатацию.

По российским законам многоэтажный дом считается новостройкой в течение 3-5 лет с той даты, когда он начал эксплуатироваться. Конкретная цифра определяется местными властями.

Некоторые управляющие компании в новостройках начинают собирать деньги на капремонт заранее, до истечения льготного 5-летнего периода. Закон о капитальном ремонте многоквартирных домов не запрещает это, но с оговорками. Такая схема может использоваться только при согласии всех собственников. Его получение происходит по стандартной схеме – УК организует общее собрание, на котором собираются подписи.

Собственнику, не согласившемуся с преждевременными выплатами на капитальный ремонт, нельзя прописывать в квитанции эту расходную статью. Он имеет право обжаловать данное действие УК в городской администрации.

ФЗ-271 для жителей регионов

Основные нормы были прописаны на федеральном уровне, но некоторые моменты остались в ведении регионов. Например, по закону о капитальном ремонте многоквартирных домов размер взносов за 1 квадратный метр жилья определяется на местах. Это вполне объяснимо при учете разницы в доходах и состоянии жилого фонда для разных регионов.

Для жителей крупных городов федерального значения взносы на капремонт несколько выше, чем в населенных пунктах районной или областной принадлежности. В России до недавнего времени было два города федерального значения – Москва и Санкт-Петербург. Несколько лет назад к ним присоединился Севастополь.

По закону о капитальном ремонте многоквартирных домов регионы не только определяют размер взносов. Власти на местах также обязаны:

разрабатывать руководящие документы по проведению работ;
определять программу капремонта;
устанавливать сроки и перечень работ.

Кроме планирования и руководства процессом местные власти также должны контролировать своевременное выполнение заданных работ. Обычно региональная программа разрабатывается на ближайшие 20-30 лет. Часто на местном уровне создаются краткосрочные планы, определяющие перечень мероприятий на ближайшие 3 года.

Закон о тишине регламентирует уровень шума во время проведения ремонтных работ.

Закон 271-ФЗ о капитальном ремонте обязывает региональные власти делать все касающиеся капремонта МКД документы открытыми и общедоступными. Необходимую информацию о сроках и прочих моментах любой пользователь может уточнить на сайте. За его работу и наполнение электронной базы отвечают власти региона.

Все о капитальном ремонте в многоквартирном доме.

1. Законодательство РФ и г. Москвы по капитальному ремонту.

Сейчас только в шести банках могут быть открыты спецсчета для капремонта
Постановление правительства Москвы от 29.08.2018 № 1022-ПП г.
Постановление правительства Москвы от 27.02.2018 № 126-ПП г. Пункт 2. О ремонте подъездов, направленном на восстановление их надлежащего состояния и проводимый при выполнении иных работ по капитальному ремонту ОИ в МКД
Постановление Правительства Москвы от 13 февраля 2018 года № 65 "О порядке предоставления сведений о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонта общего имущества в многоквартирном доме"
"О внесении изменений в Положение о проведении конкурса по отбору российских кредитных организаций для открытия счетов региональным оператором" Постановление Правительства РФ от 1 марта 2017 г. № 241
Размеры Постановление правительства Москвы от 21.12.2016 г. № 902-ПП "0 внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 27 февраля 2015 г. N 86-ПП"
Форма отчетности по спецсчету в Москве c 11 апреля 2017 года. Постановление правительства Москвы от 11.04.2017 г. № 180-ПП "0 внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 27.10.2015 г. N 694-ПП" Образец
общего имущества МКД. Общие требования. ГОСТ Р 56193-2014
Об утверждении Правил предоставления финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Постановление Правительства РФ от 17.01.2017 № 18
Дополнение к приложению к постановлению пунктом в следующей редакции: "9(1). Замена оконных блоков. расположенных в помещениях общего пользования в многоквартирном доме." Постановление Правительства Москвы 20 декабря 2016 г. N 892-ПП О внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 833-П
С 01 июля 2017 года минимальный размер на территории г. Москвы. Постановление правительства Москвы от 13.12.2016 г. №851-ПП "0 внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 833-ПП"
г. Москвы. Наименование органа по ведению реестра: Департамент капитального ремонта города Москвы. 625 организаций.
Размеры предельной Изменения в постановление Правительства Москвы от 27.02.2015г. №86-ПП «Об утверждении размеров предельной стоимости работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, которые могут оплачиваться Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы».
Постановление Правительства Москвы № 908-пп от 22.12.2015 г. Порядок передачи документов владельцу специального счета/Фонду капитального ремонта МКД документов при смене способа формирования спецсчета капремонта МКД
Постановление Правительства Москвы № 821-пп от 01.12.2015 г. «Об утверждении размеров предельной стоимости работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, которые могут оплачиваться Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы».
Постановление Правительства Москвы № 694-пп от 27.10.2015 г. "Об утверждении Порядка предоставления Фондом капитального ремонта МКД г. Москвы и владельцем специального счета
Закон г. Москвы № 48 от 09.09.2015 г. Об уменьшении срока перехода на спецсчет капремонта от регионального оператора
Постановление Правительства Москвы № 478-пп от 30.07.2015 г. "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 г. № 833-пп"
Департамент городского имущества г. Москвы общего имущества в многоквартирных домах
в Департамент городского имущества для оплаты капитального ремонта общего имущества в МКД квартирами, находящимися в собственности г. Москвы.
Постановление Правительства Москвы от 27 февраля 2015 года № 86-ПП "Об утверждении размеров предельной стоимости работ и (или) услуг по капитальному ремонту ОИ в МКД на территории г. Москвы, которые могут оплачтваться фондом капитального ремонта МКД г. Москвы"
№ 6 "О внесении изменений в статью 3 Закона города Москвы от 1 ноября 2006 года № 54 «О стандартах города Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»
Постановление Правительства г. Москвы от 17.02.2015 г. № 65-пп "Об утверждении Порядка разработки и утверждения региональной програмы капитального ремонта имущества в многоквартирных домах на территории г. Москвы в 2015 - 2044 годах".
Закон г. Москвы № 59 от -3.12.2014 "О внесении изменений в статью 75 Закона города Москвы от 27 января 2010 года № 2 «Основы жилищной политики города Москвы»
№ 832-пп "О региональной общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы. " Официальная электронная версия журнала "Вестник Мэра и Правительства Москвы"
Приложения № 1 к Постановлению Правительства г. Москвы от 29.12.2014 г. № 832-пп "Порядок применения критериев общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы" и Приложение № 2 "Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044годы"."
Из приложения №2 по адресу дома можно узать общего имущества многоквартирного дома предусмотрены и период их проведения.
Приложение № 2 к Постановлению Правительства г. Москвы от 29.12.2014 г. № 832-пп Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы" на территории Москвы в таблице Excel
Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы Поиск дома по введенному адресу в строке поиска.
Постановление Правительства г. Москвы от 29.12.2014 г. №833-пп "Об установлении общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы в 2015 году".
Установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт в размере 15 рублей на квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещания в многоквартирном доме в месяц. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт подлежит ежегодной корректировке с учета изменения индекса потребительских цен.
общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Приложение к постановлению правительства Москвы от 29.12.2014 г. № 833-пп.
Постановление Правительства г. Москвы от 29.12.2014 г. №834-пп "Об многоквартирных домов города Москвы"

2. Региональная программа капитального ремонта.

Образец протокола ОСС помещений МКД по проведению капитального ремонта и
В закоулках Жилищного кодекса.Капремонт, есть конец, но нет начала.
Материалы к семинару 16.05.2018 г. ОИ в МКД в Москве
в журнале "Председатель ТСЖ", опубликованных в период 2015 - 2017 годы по тематике текущий и капитальный ремонт, инженерные системы МКД и энергосберегающие технологии, применяемые в МКД
Капремонт. Как не платить за того парня.
Материалы к семинару 12.09.2017 г. ОИ в МКД в Москве
"О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства". Постановление Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 468.
в многоквартирном доме с помощью кредита
Первое заседание Городской комиссии по обеспечению общественного контроля за реализацией Региональной программы капремонта
Спецсчета. в Москве
Капитальный ремонт. Московский расклад. по выбору специальных счетов на 01 августа 2015 г.
-владелец УК, ТСЖ, ЖСК многоквартирных домов, собственники помещений в которых выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете
ПЕРЕЧЕНЬ СПЕЦСЧЕТОВ МКД г. Москвы -владелец владелец счета ФКР Москвы многоквартирных домов, собственники помещений в которых выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого определили регионального оператора
Налогообложение процентов, начисляемых банками за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете капремонта или счете регионального оператора
ОИ в МКД г. Москвы между ГБУ МФЦ города Москвы, АКБ Банк Москвы и управляющей организации.
Ответ МЖИ на
в Москве не получится.
Затраты на капитальный ремонт МКД Москвы в 2015-16г. с территориальным распределением и стоимостью 1 кв.м.
по собраниям по выбору фонда капитального ремонта и плучения выписки из реестра спецсчетов.
по протоколам собраний собственников помещений по формированию фонда капитального ремонта.
Открытие и обслуживание специальных счетов для формирования фонда капитального ремонта.
Рейтинг крупнейших банков по условиям открытия специальных счетов для капитального ремонта МКД/
Условия открытия и обслуживания спецсчетов в банках для формирования фонда капитального ремонта МКД для формирования фонда капитального ремонта МКД
На вопросы по капитальному ремонту отвечает заместитель руководителя Департамента капитального ремонта Москвы Дмитрий Владимирович Лившиц
и энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах», подготовлена проектом по стимулированию инвестиций в энергоэффективность в жилищном секторе в России Международной финансовой корпорацией (IFC).
Открытие и обслуживание специальных счетов для формирования фонда капитального ремонта
Департамент капитального ремонта г. Москвы. Методические рекомендации по организации проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с проведением капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
Срок определения способа формирования фонда капитального ремонта и его реализации в Москве
Какой при открытии спецсчета в Москве?
Разъяснение Центрального банка РФ от 14.01.2015 г. в части открытия специальных банковских счетов упраляющими организациями, для учета денежных средств
Увидеть и умереть.
Жильцам дома о и открытии специального счета.
Председателям ТСЖ и ЖСК г. Москвы по формированию специального счета фонда капитального ремонта.
Правительство Москвы капитального ремонта многоквартирных домов.
Жилищный кодекс РФ
03 декабря 2014 г. Депутаты Московской городской Думы приняли Закон «О внесении изменений в статью 75 Закона города Москвы от 27 января 2010 года № 2 «Основы жилищной политики города Москвы». «Основы жилищной политики города Москвы». Принятым законом вводится шестимесячный срок с момента опубликования региональной программы капитального ремонта до возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме обязательства оплачивать минимальные месячные взносы.

Почему закон о капитальном ремонте многоквартирных домов по-прежнему вызывает бурю негатива со стороны населения? Попробуем разобраться. До определенного момента капитальный ремонт многоквартирных домов осуществлялся за государственный счет, так как долгое время считалось, что державе не накладно содержать общедомовую собственность. В 2012 году были внесены поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации и принят Федеральный Закон № 271, в результате вся ответственность за капитальный ремонт общей собственности легла на владельцев квартир.

Изменения в законодательстве

В чем суть поправок, которые внесли в Жилищный кодекс? До этого момента положение о капремонте многоквартирных домов не регламентировало правила оплаты владельцами общей собственности. На данный момент процедура утверждена законодательно, и ее нарушение может быть наказуемо. Таким образом, жильцов обязали сформировать денежный фонд, из которого средства будут поступать на восстановление здания.

Утвержденное постановление лишает возможности отказаться от отплаты начисленного тарифа. Единственное, что может сделать владелец квартиры - не накапливать долгов по новому виду коммунальных платежей, если он не попадает в льготную категорию, так как мерой пресечения безответственности могут стать арест и конфискация имущества.

Вопросы по формированию тарифной сетки оставили за региональными властями, поэтому платежи в разных регионах сильно отличаются друг от друга. Сумма начисляется в зависимости от площади квартиры: квадратуру умножают на установленную в регионе минимальную тарификацию и получают ежемесячную плату. Ее нужно вносить, чтобы сформировать ресурс для поддержания жилищного фонда в оптимальном для полноценной эксплуатации состоянии. При этом совладельцы общей собственности имеют право увеличивать взносы, отталкиваясь от минимума, установленного в регионе проживания.

Положительным моментом такой реформы стало появление более точных формулировок, которые касаются распределения денежных ресурсов, формирования тарифов, перечня мероприятий, попадающих в категорию капитального ремонта, ответственности за долги, основных обязанностей владельцев общей собственности. Возможно, в 2019 в закон об обязательном капитальном ремонте многоквартирных домов будут внесены незначительные изменения, и, скорее всего, они не коснуться формирования тарифной сетки и порядка, по которому осуществляются выплаты.

Основные обязанности жильцов многоэтажек

В ФЗ № 271 сформулированы обязательства и некоторые права собственников многоквартирного дома:

на владельцев частей общей собственности многоквартирных домов возложены обязательные денежные расходы по содержанию собственного и общего помещения, сумма подобных затрат формируется в зависимости от доли, которая находится во владении собственника;
увеличивать установленные тарифы собственники многоквартирного жилья могут, заключив договор, если совместно принимают решение о внеочередном мероприятии или необходимости других работ по капитальному ремонту;
к сведению будущих собственников квадратных метров: приобретая недвижимость, вы должны знать, что к новому владельцу переходят права и обязанности предыдущего, в том числе и невыплаченные долги по этой статье расходов;
для финансирования восстановления, модернизации или замены частей коммуникаций, собственники многоквартирного здания могут создать собственный счет или, заключив договор, платить специальному региональному оператору, в обязанности которого вменяется формирование регионального фонда денежных средств.

По собственному желанию или другим причинам более 85% населения страны добровольно вносят деньги на счета крупных компаний, так называемых региональных операторов. Формально, подобная организация может определять очередность и распределять средства, предназначенные на капитальный ремонт. В таком случае неизвестно, когда может дойти очередь до вашей общей собственности. Хотя региональные планы создаются на основе технического мониторинга состояния жилых строений.

Нужно учесть, что в планы автоматически не попадают здания, изношенные более чем на 70%, и частная собственность на гарантии застройщика. Фактически в выигрыше от подобного распределения оказывается старый жилой фонд, который невозможно восстановить силами и средствами жильцов, либо потребуется большое количество времени на накопление нужных ресурсов. Которые, с учетом темпов инфляции все более и более обесцениваются.

Проигрывают жители новостроек: за их счет происходит восстановление старых зданий, проводятся работы, в которых новостройки по объективным причинам не нуждаются и не будут нуждаться еще долгое время. Однако, согласно ФЗ о капитальном ремонте многоквартирных домов, платить должны все.

О санкциях за неуплату

Чем грозит неуплата, предусмотрено в ст. 155 закона, а именно:

плата в фонд капитального ремонта многоквартирного жилища вносится по такой же схеме, как прочие коммунальные платежи, в сроки, которые устанавливаются собранием собственников многоэтажки или другими уполномоченными органами;
произвести оплату можно любым способом: как перечислением на электронные счета организации (оператора или собственного счета МКД), так и оплатой в любых банковских отделениях, которые принимают подобные платежи;
отсрочка оплаты возможна, если на сайте компании, принимающей платежи от населения, сведения о текущем движении средств не были размещены в срок;
если гражданин не является собственником жилого помещения, он перечисляет квартплату и другие оговоренные платежи владельцу;
если владелец квартиры не проживает в ней, он обязан вносить оплату регулярно, как и коммунальные платежи;
после 30 дней просроченной оплаты по счетам начинает насчитываться пеня, сначала минимальная, затем ее ставка повышается (после 3 месяцев задолженности).

Так что вопрос о том, законно ли начисление пени, неактуален, так как ее размеры, процентная ставка и время, через которое она станет начисляться на накопленный долг, оговорены в ФЗ № 271. Кроме того, задолженность попадает под статьи закона, где указана возможность наложения ареста и конфискации имущества, принадлежащего должнику, за неуплату.

О льготах

Категории льготников, которые освобождаются от уплаты этого вида коммунальных платежей, совсем немногочисленны. Кто имеет право не платить? В первую очередь, от таких выплат освобождены жители аварийной недвижимости, которая не подлежит капитальному ремонту. Освобождаются от выплат граждане, проживающие на территории, которая в перспективе переходит в собственность государства или муниципалитета, либо те, кто является арендатором такой собственности, если договор найма не оговаривает этот пункт отдельно.

На основании закона № 169 о капремонте, 50%-ные льготы положены для пенсионеров, которым исполнилось больше 70 лет, а тем, кому больше 80 - и все 100%. Это все, что касается льгот, установленных и зафиксированных на федеральном уровне. Региональные власти формируют собственные списки льготников, в эту категорию попадают:

инвалиды и ветераны боевых действий и ВОВ;
ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС и их семьи;
реабилитированные жертвы политических репрессий;
многодетные, малоимущие семьи;
инвалиды.

Перечень работ согласно закона

Некоторые пункты закона довольно четко регламентируют список работ, услуг и мероприятий, которые попадают под категорию «капитальный ремонт здания». До этого момента юристы в процессе судебных разбирательств часто сталкивались с размытыми понятиями о капитальном и текущем восстановлении дома.

Что представляет собой программа капитального ремонта и каков законодательно утвержденный перечень мероприятий? Градостроительный кодекс формулирует определение капитального ремонта таким образом: «ряд мероприятий, направленных на восстановление и замену основных частей и конструкций». Регламентирован такой перечень объектов ремонтных работ:

основные элементы крыши, кровли здания;
лифтовое хозяйство МКД;
основание (фундамент) и фасадная часть здания;
инженерные коммуникации дома;
подвалы и полуподвалы многоэтажек.

Градостроительный кодекс формулирует разные виды капитального ремонта жилищ. Комплексный - представляет собой модернизирование всей системы или полную ее замену. Частичное восстановление представляет собой выборочную замену элементов конструкций, частей или систем. Перечень выполняемых услуг и работ допустимо дополнять определенными пунктами, вопрос решается на уровне региональных властей. В зависимости от состояния жилища, которое определяется в результате технического осмотра, еще могут войти:

меры по улучшению энергоэффективности, с целью экономии энергоресурсов многоквартирного дома: установка контрольных узлов и счетчиков, замена печного отопления на любое другое, утепление наружных стен и фасада;
монтаж вентиляционного оборудования;
ряд других необходимых работ.

После внесения изменений в законодательство, финансировать любые другие услуги и работы, которые отсутствуют в утвержденном списке, владельцы дома могут. Для этого требуется заключить договор и увеличить количество денежных выплат в фонд восстановления здания. В некоторых случаях жильцы могут рассчитывать на помощь государства, на каких условиях между субъектами Федерации распределяются средства на восстановление жилых домов, прописано в ст. 17 закона.

О формировании фонда

Многие владельцы квартир стали задумываться о создании ТСЖ и собственных накоплений для капремонта. По сравнению с общими региональными операторами, которым поступают средства большей части населения, есть несколько преимуществ такой формы содержания дома:

схема использования средств более прозрачная, жильцам дома обеспечивают возможность самостоятельно ознакомиться с отчетностью в фонде за интересующий период, чтобы оценить, на что пошли средства;
все решения принимают на собрании владельцев общей собственности, а список услуг, необходимых работ, их приоритетность определяются насущными проблемами и значительно оперативнее, чем по заявкам в общий фонд;
ответственность за исполнение мероприятий и решений возлагают на конкретных лиц, с которых, заключив предварительный договор, можно потребовать отчет о проделанной работе, если выполненный объем не соответствуют ожиданиям.

Это самые очевидные положительные моменты, из минусов можно назвать медленное накопление средств в подобном фонде. Старую многоэтажку, с небольшим количеством квартир, «подлатать» за свой счет жильцам почти нереально - слишком большое количество работ и материалов требуют такие здания.

Как регулировать процесс

Для желающих сформировать ТСЖ, в законе о капремонте прописаны способы формирования фонда и варианты аудита документации:

отчетность об использовании средств на восстановление многоквартирного здания формируется с 1 января по 31 декабря текущего года. Основной итоговый отчет подготавливается не позднее апреля;
годовым отчетом по использованию накопленных ресурсов для капитального ремонта многоквартирных домов нужно считать перечень бумаг, в который входят отчеты о движении средств, перечисляемых и зачисляемых на лицевые счета, о пополнении, а также инвестировании временно не используемых средств, отчетность об аудиторских проверках. Достоверность данных подтверждается путем проведения аудита;
из конкретного фонда могут финансироваться услуги и работы, утвержденные в законе, после рассмотрения заявки на проведение этих работ;
вся информация о деятельности этой некоммерческой финансовой организации, отчетность за прошедший период, результаты аудиторских и других проверок размещаются на официальном сайте и должны быть общедоступными.

Там же совладельцы жилой собственности могут увидеть ежемесячное начисление тарифов, информацию о задолженности и пени. Аудиторская проверка финансовой деятельности организации осуществляется следующим образом:

это обязательная процедура, которая производиться ежегодно по результатам деятельности фонда;
советом выбирается и утверждается уполномоченная аудиторская компания, которая производит проверку;
внеочередной аудит может быть выполнен по инициативе совета в любое время.

Таким образом, функционирование подобной организации весьма четко регламентировано. На основании закона № 44 осуществляется участие в тендерах на проведение работ по капитальному ремонту жилых зданий. Юридические компании и лица, которые занимаются оказанием этого вида услуг, материалы, которые они поставляют, должны попадать под определенные требования и находиться в рамках определенной ценовой категории. Иначе финансирование совершается незаконно и может быть расценено как отмывание денег.

Просмотров