Права арендатора по договору аренды жилого помещения. Какие права имеет арендатор при неисполнении арендодателем своих обязательств

Следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки, передается другой стороне за оговоренную оплату для пользования на время.

Права и обязанности арендатора

Как уже было сказано, съемщик (или арендатор) – это то лицо, которое принимает во временное пользование собственность арендодателя и вносит за это . Права и обязанности арендатора по договору аренды , в полном объеме прописываются в акте об аренде.

Съемщик считается обладателем таких прав, как:

• использовать арендуемую квартиру и размещенное в ней имущество по личному усмотрению во время действия соглашения об аренде;
• при наличии супруга(ги) и несовершеннолетних детей, имеет право на их вселение в квартиру (иные лица могут быть размещены в квартире, только по усмотрению арендодателя);
• предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо сообщив об этом владельцу квартиры.

Помимо прав, съемщик имеет и обязанности. К обязанностям относятся:

• соблюдение правил использования жилья;
• запрет на использование жилища в качестве объекта субаренды;
• освобождение арендуемой жилплощади по истечению срока аренды;
• допуск арендодателя в жилище для проверки состояния помещения и использования по назначению;
• материальная ответственность за состояние жилища и имеющегося в квартире имущества;
• вносить арендную плату вовремя и в полном объеме;
• выполнить текущий ремонт помещения.

Что касается вопроса о том, допускается ли правопреемство арендованного помещения, то иногда возникают ситуации, в рамках которых подобное может иметь место. Например, в случае смерти съемщика, договор может продолжать свое действие на тех же условиях, что и ранее, за исключением того, что в роли арендатора уже будет выступать совершеннолетний член семьи покойного.

Права и обязанности арендодателя

Арендодатель предоставляет свое имущество (которым он распоряжается на основании свидетельства о собственности) в пользование съемщику. Права и обязанности арендодателя по договору аренды так же оговариваются в соглашении.

Арендодатель может воспользоваться следующими правами:

• или перезаключать соглашение об аренде помещения;
• давать разрешение на заселение других лиц по просьбе съемщика;
• оповещать съемщика обо всех изменениях арендной платы (в одностороннем порядке размер оплаты изменить нельзя);
• оформить прекращение действия соглашения в досудебном и судебном порядках;
• потребовать от арендатора освободить квартиру после того, как срок аренды истек;
• контролировать использование арендуемого помещения по назначению;
• обязать съемщика соблюдать правила пользования квартирой;
• требовать от лица, арендующего жилье, внесения арендной платы своевременно и в полном объеме.

К обязательствам арендодателя можно отнести:

• собственник должен предоставить свое имущество съемщика в приемлемом для проживания состоянии;
• гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объеме.

В том случае, если владелец жилья скончается, его становятся владельцами жилья. В этом случае, договор аренды можно не расторгать, поскольку он будет действителен. Всего лишь потребуется произвести замену арендодателя.

Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя

При несоблюдении прав и обязанностей сторонами соглашения об аренде происходит расторжение сделки в досрочном порядке. Это может произойти в следующих случаях:

• если съемщик использует квартиру и вещи, находящиеся в ней с нарушениями установленного порядка, портит их и не выполняет капитального или текущего ремонта;
• когда арендатор не внес оплату больше двух раз подряд;
• если состояние квартиры и вещей, передаваемых в пользование неприемлемо, а арендодатель отказывается осуществить необходимый ремонт;
• когда арендодатель не передает объект сделки в пользование съемщика.

При любой из данных ситуаций, стороны могут обратиться в суд о расторжении соглашения и возмещении ущерба потерпевшей стороны. Также возможно решение проблемы в добровольном, досудебном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по правам и обязанностям арендатора и арендодателя

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Лариса. Мы с супругом арендовали квартиру. Прожили там чуть более года и решили приобрести собственное жилье. Когда мы сообщили об этом собственнику, то он нам заявил, что по закону, мы обязаны сделать капитальный ремонт квартиры, потому что пользовались ей длительное время. В договоре аренды такого пункта не значится. Подскажите, может ли он нас обязать сделать подобный ремонт по суду или мы можем отказаться от этого?

Ответ: Уважаемая Лариса, согласно , которая гласит, что съемщик обязан осуществить капитальный ремонт жилища в том случае, если другое не предусмотрено законом или соглашением об аренде, вы можете смело отказываться от предъявляемой претензии и обращаться в суд с требованием о расторжении сделки в одностороннем порядке. В вашем договоре аренды пункт о капитальном ремонте помещения отсутствует, соответственно и закон на вашей стороне, а требования владельца жилья неправомерны.

Заключение

1. Соглашение о предоставлении имущества одной стороны в возмездное пользование другой является арендой и оформляется при помощи специального акта.
2. Подобное соглашение оформляется в письменной форме и подлежит , если срок действия договора не превышает одного года.
3. Права и обязанности арендодателя и арендатора обозначаются в акте аренды.
4. В случае нарушения прав или обязанностей сторон, договор может быть как в досудебном, так и в судебном порядке.
5. Если съемщик или арендодатель скончались, то это не значит, что договор аренды прекратил свое действие – документ может быть продолжен, если у сторон есть законные наследники.

Арендатор, как более слабая сторона в договоре, должен иметь план действий на случаи нарушения условий договора со стороны арендодателя. Многие из таких случаев уже стали однотипными, и по ним можно найти много примеров в судебной практике, на которые стоит сослаться в защиту своих прав.

Арендодатель не передал имущество арендатору

Арендодатель обязан предоставить арендатору сданное внаем имущество в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Если этого не произошло, то арендатор на основании пункта 3 статьи 611 Гражданского кодекса РФ может выбрать один из следующих способов защиты:

• истребовать имущество от арендодателя и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Учитывая сложность доказывания размера убытков, в интересах арендатора прописать в договоре условие о выплате арендодателем штрафной неустойки на случай, если он не передаст арендатору объект аренды в установленный в договоре срок.

Совет : уклонение арендодателя от подписания акта приема-передачи помещения с арендатором рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Это позволяет истребовать данное имущество от арендодателя на основании статьи 398 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Московского округа от 6 июля 2009 г. № КГ-А40/5970-09 по делу № А40-64657/08-64-273).

Если арендодатель не передал арендатору недвижимое имущество, то он не сможет взыскать с арендатора арендную плату по договору. Если же арендодатель допустил просрочку в передаче арендатору недвижимого имущества, то арендатор будет обязан вносить арендные платежи лишь после фактической передачи ему объекта аренды. Непередача арендатору имущества по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, освобождает арендатора от внесения арендной платы либо полностью (если имущество так и не было передано), либо частично (если арендодатель допустил просрочку в передаче этого имущества). Такая правовая позиция изложена в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Внимание! Арендатору не стоит подписывать акт приема-передачи ранее фактической передачи недвижимого имущества.

На практике арендодатель нередко предлагает арендатору подписать акт приема-передачи недвижимого имущества одновременно с подписанием самого договора аренды, мотивируя это тем, что акт приема-передачи объекта аренды якобы является неотъемлемой частью самого договора.

На самом же деле арендатору не стоит подписывать акт приема-передачи ранее, чем состоялась фактическая передача недвижимости арендатору, помещение было осмотрено арендатором и ему были переданы ключи от помещения. Дело в том, что если арендатор заранее подпишет акт приема-передачи имущества (до его фактической передачи), то при возникновении в последующем какого-либо судебного спора бремя доказывания факта непередачи имущества либо передачи имущества в ненадлежащем состоянии будет лежать именно на арендаторе. А доказать фактическую непередачу имущества либо получение имущества в ненадлежащем состоянии при наличии подписанного акта приема-передачи далеко не всегда представляется возможным.

Арендодатель передал в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Таким образом, в случае сдачи арендодателем арендатору объекта аренды, обремененного правами третьих лиц, о чем арендодатель предварительно не уведомил арендатора, арендатор имеет право:

• либо потребовать уменьшения размера арендной платы (например, если земельный участок обременен сервитутом, что не лишает арендатора возможности пользоваться участком земли);

• либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (например, связанных с необходимостью поиска нового объекта аренды).

Внимание! Передача арендодателем недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц, не влечет недействительность договора аренды.

То, что арендодатель передал в аренду помещение, обремененное правами третьих лиц, не дает арендатору права требовать признания договора недействительным и возврата всего переданного по сделке имущества.

Пример из практики : суд отказал арендатору в иске о признании недействительным договора аренды, поскольку законом не установлены такие правовые последствия при передаче в аренду недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц

Между арендатором и арендодателем были заключены два договора аренды: долгосрочный, подлежащий государственной регистрации, и краткосрочный, действующий до момента регистрации долгосрочного. В договорах аренды сведения об обременении арендуемых помещений отсутствовали. В регистрации долгосрочного договора аренды было отказано в связи с наличием ипотеки в отношении объекта аренды, зарегистрированной в отношении третьего лица.

Арендатор обратился в суд с требованием о признании договоров аренды недействительными и о применении последствий недействительности указанных договоров путем взыскания с ответчика выплаченной арендной платы и коммунальных платежей, стоимости неотделимых улучшений, расходов на юридические услуги и на государственную регистрацию сделки. В обоснование иска арендатор со ссылкой на статью 179 Гражданского кодекса РФ указал, что договоры аренды были заключены под влиянием обмана: арендатор не был поставлен в известность о наличии залога в отношении передаваемого в аренду имущества, посредством чего ответчик получил неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений арендуемого помещения.

Суд кассационной инстанции указал, что правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора сведений об обременении залогом передаваемого в аренду имущества прямо предусмотрены в законе. При этом установленные законом последствия не влияют на юридическую силу договора аренды. Следовательно, сокрытие от арендатора такой информации не может квалифицироваться как его обман в смысле статьи 179 Гражданского кодекса РФ, влекущий недействительность договора аренды (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 февраля 2009 г. по делу № А56-48775/2007).

Вопрос: как поступить, если арендодатель заключил договор аренды в отношении имущества, ранее уже переданного по договору аренды иному лицу?

Арендатору нужно обратиться в суд с требованиями о признании договора недействительным и о возмещении убытков. Подобные договоры аренды, которые были заключены в отношении имущества, ранее уже переданного по другому договору аренды третьему лицу, суды признают ничтожными сделками. В этих случаях суды исходят из положений статьи 209 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, не нарушая прав и законных интересов других лиц, и статьи 611 Гражданского кодекса РФ, которая определяет обязательные требования к предмету аренды и порядку его передачи: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Исходя из положений указанных норм, суды признают подобные договоры ничтожными сделками как не соответствующие требованиям статей 209, 611 Гражданского кодекса РФ, поскольку одно и то же имущество не может быть одновременно передано разным лицам по договорам аренды (постановление ФАС Московского округа от 1 ноября 2010 г. № КГ-А40/10334-10 по делу № А40-153026/09-23-1002).

Арендодатель передал в аренду имущество, не соответствующее его назначению

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Иными словами, имущество должно быть передано арендатору в состоянии, позволяющем его использовать в целях, для которых оно было арендовано.

Арендодатель не исполнил обязанность по передаче имущества, если передал его в состоянии, которое исключает использование имущества по целевому назначению, указанному в договоре.

Пример из практики : суд отказал арендодателю в иске о взыскании арендной платы, поскольку арендатор не мог использовать недвижимое имущество по целевому назначению

Стороны заключили договор аренды, согласно которому арендодатель был обязан передать арендатору помещение для размещения в нем магазина. В договоре была предусмотрена обязанность арендатора использовать арендованную недвижимость строго по целевому назначению, а также ответственность за использование помещения не по целевому назначению.

Впоследствии арендодатель обратился к арендатору с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

При рассмотрении дела суды установили, что арендованное помещение числилось как защитное сооружение в реестре МЧС и в силу своих конструктивных особенностей не могло использоваться под магазин, а реконструкция объекта была запрещена.

Суды признали, что имелись неустранимые препятствия, не позволяющие арендатору пользоваться арендованной недвижимостью. При заключении спорной сделки арендатор не знал об отнесении недвижимости к объектам гражданской обороны, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению. Невозможность использования недвижимости под магазин свидетельствует об отсутствии у арендатора интереса к сделке. Таким образом, арендодатель не исполнил обязательство по передаче арендатору помещения для размещения в нем магазина, чем нарушил пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств, в силу чего отсутствовали основания для взыскания с ответчика арендных платежей по договору (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 октября 2007 г. по делу № А43-34189/2006-2-655).

Арендодатель не исполняет обязанности по регистрации договора

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, то есть обязанность по регистрации договора может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя.

Арендатор наделен средствами защиты на случай, если арендодатель будет уклоняться от исполнения возложенной на него обязанности по регистрации договора.

Арендодатель неправомерно повышает размер арендной платы

Размер арендной платы по общему правилу может быть изменен по соглашению сторон, и лишь в некоторых случаях арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. В случае неправомерных действий арендодателя арендатор имеет возможность оспорить незаконное увеличение арендной платы в суде.

Арендодатель не исполняет обязанность по капитальному ремонту переданного в аренду имущества

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Внимание! Проведение капитального ремонта объекта аренды может быть связано с определенными неудобствами для арендатора.

Так, арендодатель вправе требовать от арендатора освобождения арендуемого имущества на время капитального ремонта, если его использование арендатором будет препятствовать проведению ремонта и создавать опасность для жизни и здоровья людей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 марта 2008 г. по делу № А05-8000/2007).

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если срок не определен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Совет : чтобы устранить неопределенность в вопросе о сроках проведения работ по капитальному ремонту имущества, сроки выполнения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта необходимо четко указать в договоре аренды. Например, условие о сроке может выглядеть так: «в течение 6 (шести) месяцев с момента подписания акта приема-передачи или в течение 10 (десяти) рабочих дней при появлении неотложной необходимости в ремонте».

Кроме того, в случае невыполнения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта помещения арендатору имеет смысл направить арендодателю письменное требование о необходимости проведения капитального ремонта.

Если арендодатель не выполнит свою обязанность по проведению капитального ремонта и после того, как получит предупреждение, арендатор может приступить к выбору одного из способов защиты своих прав.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору предпринять следующие действия.

1. Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Совет : если капитальный ремонт не вызван неотложной необходимостью, арендатору не рекомендуется самостоятельно, без предварительного согласия арендодателя зачесть стоимость ремонта по утвержденной смете в стоимость арендной платы, производить капитальный ремонт арендуемого здания (помещения). В противном случае арендатору потребуется согласовать с арендодателем всю техническую документацию по проведению ремонта, привлечь арендодателя к приемке выполненных работ по капитальному ремонту помещения, тщательно подтвердить все проведенные виды работ и доказать их необходимость. Практика показывает: если возникнет судебный спор, обязанность доказывать необходимость проведения капитального ремонта в целом и каждого из произведенных видов работ в частности будет лежать на арендаторе (постановление ФАС Уральского округа от 1 ноября 2007 г. № Ф09-8918/07-С6 по делу № А71-6756/2006).

Пример из практики : суд отказал арендатору во взыскании расходов на капитальный ремонт недвижимого имущества, поскольку не были представлены доказательства согласования с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ, а также необходимости их выполнения

Арендатор обратился в суд с требованием о взыскании с арендодателя расходов на восстановление, капитальный ремонт и содержание нежилого здания. В обоснование иска арендатор указал на проведение ремонта в арендуемом здании.

Как установили судебные инстанции, из договора аренды следовало, что имущество было передано в аренду в нормальном состоянии, пригодном для его использования. Обязанность по проведению капитального ремонта здания в соответствии с договором была возложена на арендодателя. Согласно договору арендатор обязался не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя.

При разрешении спора суды сослались на статью 623 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой:

• в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды;
• стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В материалах дела не было представлено доказательств обращения истца к ответчику за разрешением на улучшение арендованного им имущества, а также доказательств того, что данное разрешение ответчиком истцу выдано. Поскольку истцом не представлены доказательства согласования с ответчиком производства неотделимых улучшений, их объема и стоимости, а также доказательства необходимости выполнения данных работ, судебные инстанции пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 марта 2011 г. по делу № А33-8670/2010).

Таким образом, выполнение капитальных работ без разрешения и предварительного согласования с арендодателем суд может расценить как произведение без разрешения арендодателя неотделимых улучшений имущества, которые по общему правилу возмещению не подлежат.

Если же капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью (например, в связи с пожаром в арендуемом помещении), а арендодатель его не выполняет, то у арендатора зачастую не бывает иного выхода, кроме как произвести ремонт самому. В этом случае арендатору нужно иметь в виду, что при возникновении в последующем судебного спора ему необходимо будет доказать следующее:

• появление неотложной необходимости в выполнении капитального ремонта объекта аренды;

• неисполнение арендодателем своей обязанности по выполнению ремонта;

• обоснованность каждого из проведенных видов работ и их стоимость.

В этом случае суд зачтет стоимость проведенного капитального ремонта в счет арендной платы по договору аренды.

2. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы. Для реализации данного права арендатору нужно направить арендодателю письменное требование об уменьшении арендной платы с приложением соответствующего расчета. Если арендодатель отказывается уменьшить размер арендной платы, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском об изменении условий договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

3. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов, либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор);

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК, должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков;

2) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п. - ч. 2 ст. 613 ГК). Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ч. 1 ст. 613 ГК). Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременении. Причем подчас они могут быть довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить аренда тора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь;

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания), он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Права и обязанности сторон Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Обычно в договоре предусматривается, в каком документе (акт сдачи-приемки имущества, документ о санитарном состоянии и др.) удостоверяется состояние сдаваемого в аренду имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если арендатору не были предоставлены документы или принадлежности, он может их потребовать или расторгнуть договор, а также взыскать убытки. Подобные же действия может совершить арендатор, если арендодатель не предоставил сданное в наем имущество в указанный в договоре срок, а если такой срок не указан - в разумный срок (ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать: устранения недостатков, либо возмещения расходов по их устранению, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо удержания суммы понесенных расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора. Например, не работает отопление или водоснабжение в арендованном нежилом помещении.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может произвести необходимый ремонт или заменить предоставленное в аренду имущество другим. Арендатор может потребовать возмещения причиненных убытков.

Арендодатель не отвечает за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (например, при прокате автомобиля или автокара, оборудования предприятия и др.) (ст. 612 ГК РФ).

При сдаче имущества в аренду арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на имущество (например, право залога). Неисполнение этой обязанности дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора с возмещением убытков (ст. 613 ГК РФ).

Арендатор обязан вносить арендную плату, которая определяется при заключении договора, в котором предусматриваются порядок, условия и сроки внесения платы (за год вперед, помесячно, ежедекадно и т.п.). Оплата может быть в денежном выражении, а может предоставляться в виде оказания определенных услуг (ремонт, строительство и др.), возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Наниматели нежилых помещений должны участвовать во всех расходах домовладения по оплате за пользование газом, водопроводом, электроэнергией, водоснабжением, расходах по эксплуатации и текущему ремонту пропорционально площади занимаемых ими помещений. Виды и размер оплаты согласовываются сторонами при заключении договора.

Размер арендной платы может изменяться по соглашении сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не предусмотрены иные минимальные сроки (ст. 614 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены - в соответствии с назначением имущества (например, помещение, предназначенное для использования под контору, нельзя превратить в физкультурный зал или склад).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Договор субаренды прекращается при досрочном прекращении основного договора аренды. От арендатора, пользующегося имуществом не в соответствии с условиями договора и назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК РФ).

И арендатор, и арендодатель несут обязанности по капитальному и текущему ремонту арендованного имущества. Однако это правило диспозитивное: стороны могут сами договориться о том, кто и какой ремонт производит. Если договоренности об этом нет, законом установлено, что арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт, а арендатор - текущий.

Объем работ по капитальному ремонту и срок его выполнения предусматриваются в договоре или дополнительном соглашении к нему.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором (ст. 616 ГК РФ).

Законом предусмотрены последствия ухудшения или улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ).

В случае порчи, пропажи, обесценения арендованного имущества арендатор несет за это ответственность и возмещает причиненные убытки независимо от того, причинены они самим арендатором или его работниками, членами семьи.

Произведенные арендатором отделимые без вреда для имущества улучшения являются его собственностью и могут быть им изъяты при прекращении договора. Неотделимые улучшения (например, изготовление внутренней электропроводки вместо наружной), совершенные с согласия арендодателя, становятся собственностью арендодателя, но арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений,

Стоимость улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.