Правила размещения построек на садовом участке. Оформление границ земельных участков Смешанный – разумный хаос
Купив долгожданный кусочек загородной земли, не спешите осваивать новые территории. Для того, чтобы затраты были наименьшими, результаты эффективными, а внешний вид участка оригинальным и благородным, необходимо подготовиться к практическим действиям, составив подробный план. Предварительная разметка участка включает оценку земельных ресурсов, деление на зоны, выбор ландшафтного стиля и составление подробной схемы расположения дома, сада и других значимых объектов.
Определяя место расположения дома, грядок, клумб и дополнительных построек, необходимо сначала убедиться в правильности разграничения территории. Как правило, граница участка часто совпадает с забором, который и возводят в первую очередь.
Вынос границ по координатам
Точно разметить границы территории или восстановить утерянные данные об их расположении помогут только геодезические исследования. Первоначально разметка земельного участка по координатам заносится в кадастровый паспорт, поэтому при отсутствии данных следует сделать запрос в кадастровую палату. При помощи выписки с точными координатами границ специалисты указывают определенные точки. Сейчас данные мероприятия проводятся с помощью устройств GPS или электронного тахеометра, что гарантирует высокую точность информации. Обозначение границ происходит при помощи различных приемов межевания, простейший из которых – установка небольших кольев с натянутой между ними бечевкой.
Грамотная разработка проекта и составление подробной схемы помогут рационально расположить строения, посадки, коммуникации на дачной территории и избежать переделок
Уточнение границ поможет в дальнейшем без проблем продать или подарить участок, а также избавиться от претензий соседей и правильно зафиксировать ограду.
Учет природных характеристик
Один из вариантов устройства дачного участка в регулярном стиле: плоский рельеф, дом находится в центре, граничит с зоной отдыха и окружен декоративными зелеными композициями
С уровнем грунтовых вод связаны мероприятия по устройству дренажных сооружений, или , а также выбор способов отвода ливневых стоков. Уровень подземных вод влияет и на урожайность плодовых деревьев.
Уровень залегания подземных вод можно определить самостоятельно в процессе устройства скважин или рытья колодца методом бурения, а также используя старые точки водозабора
Данные об освещенности и розе ветров помогут правильно установить коттедж, грамотно выбрать виды растений.
Деление земельного участка на зоны
Кроме обозначения внешних границ частной собственности существует внутренняя разметка приусадебного или садового участка. Обычно ее называют зонированием, так как вся территория условно делится на несколько основных зон:
- жилую;
- для отдыха;
- садово-огородную;
- служебно-хозяйственную.
Примерно 10-15% площади отводится под застройки – коттедж, летнюю кухню, подсобные помещения, беседки, гараж, бассейн и т.д. Около 15% отдается внутренним коммуникациям (дорожкам, стоянке, подъездному пути) и озеленению (цветники, клумбы, рокарии, живая изгородь). Львиная часть, примерно 70-75%, принадлежит саду и (в различных пропорциях).
Зонирование участка происходит в произвольной форме: некоторые зоны обязательны (жилая, въезда, отдыха), другие могут быть упущены (парковка, детская, газон)
Основополагающим объектом является дом, поэтому именно с него следует начинать зонирование. Хозяйственные постройки должны находиться вблизи жилого здания и одновременно скрываться от глаз, предположим, в декоративных зарослях. Грядки и клумбы необходимо расположить в освещенной зоне, а , – возле дома или в саду. Некоторые плодовые кустарники (смородина, малина, крыжовник) отлично переносят полутень, поэтому их можно высаживать вдоль забора или с теневой стороны построек. зависит от предпочтений хозяев дачи: это может быть территория вокруг бассейна, уютная полуоткрытая беседка или расширенная . Главное в зонировании – следовать принципам рационализма и практичности.
Выбор стиля планирования ландшафта
От выбранного стиля зависит общее восприятие дачной территории. На что она будет похожа? Возможно, это дикие заросли плодовых и декоративных растений со спрятавшимся внутри них небольшим уютным домиком. А может быть, красивый величественный коттедж, окруженный россыпью цветников и прямыми, как стрелы, дорожками. Существует простое и доступное деление на 3 основных стиля, которое поможет понять, как правильно разметить участок.
В планировании участка поможет бесплатный онлайн-конструктор садового участка:
Ландшафтный – природная естественность
Все элементы ландшафта расположены по принципу естественности, которая не признает четких и прямых линий, симметрии и правильности форм. Садовые деревья расположены в свободном порядке, между ними вьются извилистые тропки, сверкает ручеек, группы цветов напоминают скорее яркие лесные лужайки, чем организованные клумбы. Все выглядит натурально и живописно.
Разлом оврага, неправильные очертания почти естественных водоемов, неожиданные возвышенности – все должно указывать на то, что главным художником на этой территории является не человек, а сама природа. Даже материал дорожек должен быть максимально натуральным – камень, галька, песок.
Одно из оригинальных решений ландшафтного дизайна – сад в восточном стиле. Обязательными элементами являются водоем, деревянные мостики, водные и наземные растения, посаженные в произвольном порядке
Регулярный – правильная геометрия
Для благоустройства местности в регулярном стиле идеально подходит плоский рельеф. Все объекты подчинены принципам геометрии: дорожки прямые, клумбы прямоугольные, овальные или круглые, кустарник высажен ровными рядами или симметричными композициями. Водоемы, как и площадки, также имеют четкие границы и определенную форму. Часто небольшие элементы дизайна выстраиваются вдоль условной оси или вокруг заданного центра.
Пример использования регулярного стиля – коттедж в окружении растительного декора. Центральное расположение здания, симметрично высаженные цветники и деревья – признаки английского стиля
Смешанный – разумный хаос
Смешанный стиль является наиболее популярным в среде дачников, так как дает больше возможностей для устройства застройки и облагораживания территории. Некоторые элементы (грядки, садовые деревья) располагаются в определенном порядке, а другие (дорожки, клумбы, постройки) – хаотично. В результате получается уютный, аккуратный, живой загородный уголок для работы в саду или для воскресного отдыха.
Прекрасный образец смешанного стиля на участке Г-образной формы. Дом и баня располагаются асимметрично, часть растений высажена в хаотичном порядке, другая часть – ровными рядами
Правила составления схемы территории
Подробно разобрав, как лучше разметить границы, можно приступать к составлению схемы. Для удобства можно использовать большой лист клетчатой бумаги или миллиметровки, на которой каждый квадратный метр равняется 1 квадратному сантиметру, то есть масштаб будет равен 1:100. Крупные объекты – дом, баню, грядки, теплицы, цветники, бассейн, гараж, плодовые деревья – можно вырезать из цветной бумаги и свободно перемещать по рабочему полю. Иногда во время таких экспериментов появляются новые интересные идеи.
Особого внимания при планировании требуют участки нестандартной, удлиненной формы. Чтобы придать им более живописный вид, используют оптические преграды и разделители в виде клумб, водоемов, смешанных композиций
Располагая элементы в центре или по краям участка, необходимо помнить о санитарных и противопожарных нормах, а также особенностях рельефа местности. Есть еще такая вещь, как – он тоже не помешает.
Схема минимальных расстояний от дачных объектов до границы соседнего участка, которые необходимо соблюдать при строительстве или благоустройстве территории
Упростит дальнейшую деятельность и указание расположения электрических, канализационных и водопроводных коммуникаций, в том числе и подземных. Составленный самостоятельно план-схему можно предъявить в лицензированную организацию для составления официального плана, который согласуется в госучреждениях, а также использовать в работе с дизайнерами, строителями, архитекторами.
Местоположение границы земельного участка, находящегося на землях садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа - из сведений, содержащихся в документах, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании.
Изучение показало, что значительное число споров между членами садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений по установлению границ земельных участков вызвано тем, что в большей части земельные участки предоставлялись садоводам без проведения работ по межеванию и кадастрового учета. Многие земельные участки не поставлены на кадастровый учет либо поставлены на кадастровый учет декларативно , когда их границы в соответствии с требованиями земельного законодательства не определены.
Рассмотрение данных споров связано с разрешением вопроса о принадлежности спорной части участка истцу или ответчику, что невозможно без точного определения границ.
В том случае, если точные границы земельного участка не установлены по результатам кадастровых работ (сведения о его координатах отсутствуют в Государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН)), в связи с чем установить их местоположение на местности не представляется возможным, судом от истца истребуются доказательства того, что спорная часть входит в состав принадлежащего ему участка, а ответчик своими действиями создает препятствия в его использовании. Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы.
В ситуации, когда площадь земельного участка истца с учетом фактических границ больше или меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе, суд проверяет, за счет каких земель образовалась данная разница, производился ли кем-либо из сторон или прежних владельцев участков перенос спорной границы, осуществлялась ли истцом или ответчиком дополнительная прирезка к своему земельному участку и имеет ли данная прирезка отношение к той части участка, по поводу которой заявлен спор, а также как давно стороны пользуются участками в имеющихся границах.
В то же время следует отметить, что является правильным подход суда , в соответствии с которым точное соответствие фактической площади участка ответчика выданным правоустанавливающим документам не рассматривается судами в качестве достаточного основания для отказа в иске, поскольку оно может быть связано с добровольным отказом ответчика от части своего участка с другой стороны при одновременном захвате части участка истца. Эти же обстоятельства проверяются судом и в отношении действий самого истца.
Пример. К. обратился в суд с иском к Я. о восстановлении границы между земельными участками и переносе построек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка (подпункт 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ).
В соответствии со статьями 38, 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" согласование местоположения границ спорного земельного участка с правообладателями смежного земельного участка является обязательным .
Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что местоположение границы земельного участка определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа - из сведений, содержащихся в документах, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании.
При разрешении спора судом установлено, что К. на праве собственности принадлежит земельный участок N 5, расположенный в СНТ "Ю", а Я. принадлежат земельные участки N 3 и 4 в этом же товариществе. Земельные участки сторон являются смежными.
Также судом установлено, что возведенный Я. забор, а также часть бассейна шириной 2,26 м и длиной 7,8 м находятся на территории участка N 5, принадлежащем на праве собственности истцу.
При таких обстоятельствах, поскольку доводы истца о самовольном захвате ответчиком части его земельного участка нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд обоснованно удовлетворил заявленные К. требования в части установления межевой границы и переносе спорных строений на земельный участок ответчика.
Обобщение судебной практики показало , что в случае, если границы участка истца или ответчика определены в ГКН по результатам межевания (кадастровых работ) и требований о признании данных работ недействительными не заявлено, суды при разрешении спора руководствовались указанными границами. Доказательством нарушения прав истца в данном случае является несовпадение фактических границ его земельного участка с границами, установленными в ГКН по результатам кадастровых работ.
В таких случаях суды независимо от длительности существования фактических границ принимают решения об их приведении в соответствие с результатами кадастровых работ.
Следует также признать правильной позицию судов , согласно которой доводы сторон о несогласии с результатами межевания при отсутствии надлежаще заявленных требований о признании их недействительными во внимание быть приняты не могут.
Таким образом, при рассмотрении споров о границах участков следует учитывать наличие у истца субъективного права на земельный участок (права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка); наличие препятствий к осуществлению правомочий пользования и владения участком (в чем заключается нарушение или угроза нарушения права); факт противоправного создания именно ответчиком препятствий к осуществлению истцом правомочий по пользованию и (или) распоряжению земельным участком и другие обстоятельства.
Отсутствие подписи смежного землепользователя в акте согласования границ при проведении кадастровых работ является основанием для признания результатов межевания недействительными только в случае нарушения прав и законных интересов смежного землепользователя.
В соответствии с частью 1 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном данным Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 статьи 39, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
В силу части 3 статьи 39 указанного федерального закона согласование местоположения границ проводится с лицами , обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды. Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана (часть 1 статьи 40 названного федерального закона).
Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в судебном порядке (часть 5 статьи 40 федерального закона, статья 64 ЗК РФ).
Проведенное обобщение показало, что при рассмотрении указанной категории дел судами устанавливается не только факт нарушения закона, выразившегося в отсутствии подписи смежного землепользователя в акте согласования границ при проведении кадастровых работ, но и правовые последствия такого нарушения.
При этом суды учитывают, что отсутствие согласования границ земельного участка со смежными землепользователями является нарушением закона. Однако данное обстоятельство не всегда рассматривается судами как достаточное основание для удовлетворения требований о признании результатов межевания недействительными.
В связи с тем, что судебной защите в силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право, суды правильно проверяют, в какой мере установление границ земельного участка ответчика при проведении кадастровых работ без соответствующего согласования могло нарушить права и законные интересы истца.
Пример. Д. обратился в суд с иском к М. о признании недействительным уточнения границ земельного участка в СНТ "В", произведенного в государственном кадастре недвижимости в соответствии с межевым планом.
Разрешая спор, суд руководствовался статьей 39 Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", пунктами 11, 14.1 и 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2003 года, пунктами 8.1, 8.2 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 года, и правильно исходил из того, что соблюдение процедуры согласования действительно было необходимо и не носило формального характера, поскольку фактически существующие около 40 лет границы между смежными земельными участками не учтены, ранее существовавший проезд к соседним земельным участкам, обозначенный в том числе и на топографическом плане СНТ от 1992 года, при проведении межевания был ликвидирован, часть этого проезда присоединена к земельному участку М., что очевидно затрагивает интересы не только истца, но и других землевладельцев, использовавших данный проезд как единственное средство доступа к своим земельным участкам.
Установление границ земельного участка (межевание) - необходимая процедура для того, чтобы поставить землю на кадастровый учет и оформить на нее право собственности.
Если участок был сформирован до вступления в 2001 г. в силу Земельного кодекса РФ, в некоторых случаях возможно воспользоваться старыми планами границ (это правило действует для дачных и садовых участков, которые предоставлялись на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования).
По общему же правилу необходима процедура установления границ, по итогам которой оформляется межевой план. Формируют его кадастровые инженеры.
Межевой план
Цели и порядок составления межевого плана описываются в статьях 38-39 Закона «О государственном кадастре недвижимости».
Когда делается межевой план? В случае необходимости:
Определения границ вновь образованного земельного участка;
Уточнения границ ранее сформированного земельного участка;
Новые участки появляются двумя способами. Поскольку еще не все территории точно обмеряны и нанесены на единую общероссийскую кадастровую карту, бывает, что участок полностью формируется заново. Второй вариант - образование нового участка путем изменения ранее существующих (выдел, раздел, объединение).
С целью установления границ кадастровые инженеры проводят ряд мероприятий:
Собирают и анализируют документацию на соответствующий участок (если документы на давно существующий участок отсутствуют, то его границы определяются по заборам или природным объектам, ограничивающим данный участок более 15 лет);
Находят на местности контрольные точки (пункты межевой сети);
Обследуют границы участка, выясняя состояние межевых знаков;
Определяют координаты поворотных точек границ (это места, где граница участка меняет направление);
Выясняют площадь земельного участка путем измерения фигуры, которую дает проекция границ участка на горизонтальной плоскости;
Согласовывают границы земельных участков с владельцами соседних участков;
Готовят сам документ «Межевой план участка» и помогают поставить участок на учет в кадастре недвижимости (или изменить данные об участке).
Согласование местоположения границ земельного участка
Данная процедура проводится, если границы измеряемого или соседних участков уточняются. Например, измеряемый участок стоит на кадастровом учете, но как ранее учтенный, в кадастре отсутствуют сведения о координатах поворотных точек. В результате процедуры подписываются акты согласования, которые включаются в состав межевого плана.
Границы необходимо согласовывать не со всеми смежными землепользователями, а только с долгосрочными владельцами соседних участков (собственниками; владельцами на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования, кроме государственных и муниципальных организаций; арендаторами по договору сроком более 5 лет).
Кадастровый инженер согласовывает границы с каждом соседом индивидуально (если таких немного и найти их легко) либо уведомляет «смежников» о проведении собрания по согласованию границ (если собственников более 5, участок находится в садоводстве или дачном кооперативе, либо адресов соседей в Росреестре нет, адреса неверны и письма с них возвращаются в связи с отсутствием адресата).
Уведомление о собрании производится в особом порядке. Возможны два варианта:
Почтой России заказным письмом с уведомлением и одновременно на адрес электронной почты (на адреса, предоставленные землевладельцами Росреестру, ведущему кадастр недвижимости);
Объявлением в официальной местной газете (какой именно, определяется нормативными актами местного самоуправления).
В уведомлении необходимо указать:
Владельца измеряемого участка и кадастрового инженера (имя, адрес, для инженера обязательно указать контакты и e-mail);
Данные измеряемого участка и соседних земель;
Время и место согласования границ;
Адрес, на который смежные землепользователи могут отправлять свои возражения и предложения по установлению границ на местности.
Молчание соседей, получивших уведомление о согласовании границ (даже если уведомление было только в газете) приравнивается к их согласию. Подтверждение уведомления соседей является частью межевого плана.
Необходимость установления границ и их закрепления на местности
Необходимо понимать, что при существующей системе согласования границ, использование «дачной амнистии» для оформления дачных и садовых участков представляет некоторый риск для его собственников.
Предположим, лицо регистрирует право на землю по дачной амнистии. Его смежник же решил установить границы своего участка.
Может возникнуть ситуация, когда смежный землепользователь расширит свой участок в процессе межевания (если достоверного адреса соседа в Росреестре нет, то согласование границ будет произведено «по умолчанию»). Сведения о точных границах сформированных в советские годы участков в кадастре недвижимости отсутствуют, соответственно, наложений с соседними участками, зарегистрированными по дачной амнистии, не будет - и участок «захватчика» поставят на кадастр без проблем. А затем и зарегистрируют право собственности.
И приехав на дачу, оформленную «по амнистии», ее владелец обнаружит новый забор, передвинутый вглубь его участка, причем на законных основаниях. Перспективы судебного спора в данном случае для владельца дачи, зарегистрированной по дачной амнистии, сомнительны.
Таким образом, установление точных координат границ земельного участка, вынос их на местность, регистрация права на обмерянный современными методами участок представляют интерес прежде всего для его владельца.
Единственным отрицательным моментом межевания является его высокая стоимость - в районе 10-12 тыс. руб. за стандартный участок в Московской области. Под стандартным участком понимается земельный надел размером 6-10 соток, ровный по рельефу, простой формы.
Сооружения и растения на садовом участке необходимо располагать в соответствии с требованиями, содержащимися в СНиП 30-02-97* «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения».
Начнём с того, что ограждения по границам участков должны быть сетчатыми или решётчатыми высотой 1,5 м, что исключит затенения территории соседей. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого (дачного) объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.
Противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в пределах одного участка могут быть любыми, а может их и не быть вовсе - это проблемы собственника. Минимальные же противопожарные расстояния между строениями, расположенными на соседних участках, должны быть не менее: 6 м - для каменных и бетонных строений, 8м - для строений с деревянными перекрытиями, Юм - для каркасных и деревянных строений. Однако можно сблокировать строения, расположенные на соседних участках, но тогда расстояние до других строений от этого блока допускаются также не менее вышеуказанных.
Ещё для жилых домов предусмотрено такое требование: дом должен стоять не ближе 5 м от красной линии (границы) улицы и не ближе 3 м от красной линии проезда. Хозяйственные же постройки и от улицы и от подъезда должны находиться не ближе 5 м.
Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым нормам должны быть: от жилого строения (или дома) - 3 м; от постройки для содержания мелкого скота и птицы - 4 м; от других построек - 1 м; от стволов высокорослых деревьев - 4 м; среднерослых - 2 м; от кустарника - 1 м. При этом у построек, расположенных в 1 м от границы участка, скат крыши необходимо ориентировать в сторону своего участка. Расстояния измеряют от цоколя или стены строения, а если строение имеет выступающие более чем на 50 см элементы, то - от этих элементов или от их проекции на поверхность земли. Кроме того, стока дождевой воды на соседний участок в любом случае быть не должно.
Существуют санитарные нормы и для размещения построек внутри участка. Так, расстояние от дома и погреба до уборной и постройки для содержания мелкого скота и птицы должно быть не менее 12 м, а до душа или бани (сауны) - 8 м, от колодца до уборной и компостного устройства - 8 м. Данные нормы распространяются и на участки площадью 6-8 соток, на которых соблюсти правила бывает не просто. Однако, как говорится, «голь на выдумки хитра», да и какой простор в этом случае открывается для творчества!
Соблюдение всех перечисленных норм на участке остаётся на совести его собственника, поскольку, нарушая их, он может причинить вред лишь самому себе и своей семье. Кроме того, если собственник захочет официально зарегистрировать свои постройки и представит госкомиссии саму постройку и документы для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, то при нарушении указанных норм ему скорее всего в этом будет отказано. Правда, действующее законодательство позволяет не принимать дачные дома и прочие строения в эксплуатацию, а право собственности регистрируется лишь на основании декларации, но наличие подобных документов при решении спорных вопросов могут сыграть решающую роль.
Однако если строения и участок находятся в долевой собственности , то другой участник может возразить, если вы нарушите нормы в ущерб ему. И здесь ситуация может развиваться так же, как с соседями, которые в случае нарушения вами указанных норм могут предпринять целый ряд юридических действий. Эти нарушение автоматически означают нарушение их прав на инсоляцию, на пожарную или экологическую безопасность, на благоприятную окружающую среду, в конце концов. Они могут для начала обратиться к вам устно или письменно с требованием устранить нарушение, что означает, например, передвинуть душ, снести уборную, сарай, срубить дерево, отвести воду, закопать компостную яму или септик и даже перестроить дом. Если подобное обращение к вам останется без внимания, то соседи могут официально обратиться в правоохранительные органы или в суд. Суд вероятнее всего вынесет решение об устранении нарушения и возмещении убытков, причинённых данным нарушением. Ведь вследствие затенения, подтопления, заражения участка может погибнуть урожай, деревья и даже строения. Всё это нарушитель будет обязан компенсировать по рыночной стоимости.
Если же вы, будучи нарушителем, не исполните решение самостоятельно, то это сделает пристав-исполнитель, который устранит нарушение, вызвав специалистов, технику и всё это за ваш счёт. Поэтому необходимо соблюдать требования указанного СНиПа, тем более что они взяты не с потолка, а тщательно продуманы коллективом специалистов на основании многолетнего опыта.
По какому принципу устанавливаются границы?
Границы устанавливаются в соответствии с генеральным планом (планом застройки, планом территорниального планирования). План утверждается Алминистрацией соответствующего района и хранится в Управлении архитектуры.
ПРИМЕР.
Право собственности на земельный участок у Е.А. возникло по договору купли-продажи земельного участка. Первым собственником данного земельного участка являлась мать Е.А. – Л.А. Данный земельный участок был сформирован и предоставлен Л.А. на основании действовавшего в 1993-м году Земельного кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1).
Статья 30 указанного кодекса регламентирует порядок предоставления земельных участков гражданам в собственность или пожизненное наследуемое владение: «При передаче всего земельного участка в собственность бесплатно решение Совета народных депутатов является основанием для отвода земельного участка в натуре и выдачи документов, удостоверяющих право собственности на землю».
В соответствии с распоряжением Л.А. был предоставлен в собственность земельный участок площадью 910 кв.м..
Статья 32 Земельного кодекса РСФСР определяет, что право на использование земельных участков возникает только «… после установления границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования, аренды».
Иного порядка предоставления (порядка предоставления земель по фактическому пользованию) земельных участков в собственность граждан земельное законодательство не предусматривает.
Т.е. возможность приступить к использованию своего земельного участка у Сторон могла возникнуть только после установления границ своих земельных участков в соответствии с межевыми знаками. Поэтому доводы ответчиков об отсутствии межевых знаков являются не состоятельными.
Согласно правоустанавливающим документам на земельный участок Л.А. был выделен земельный участок площадью 910 кв.м., границы которого были закреплены в натуре с помощью натянутых веревочных ограждений с межевыми колышками.
В результате естественного износа указанные межевые знаки с течением времени пришли в негодность и были заменены на забор из сетки-рабицы. В результате смены ограждения произошло смещение забора вглубь участка Е.А., и как следствие – уменьшение площади земельного участка до 890 кв.м.
Ответчиками в настоящий момент чинится препятствие Истцу по установлению забора в изначальные границы.
В обоснование требований о факте наличии кадастровой ошибки в определении местоположения границ земельных участков Ответчики заявили о необходимости проведения судебной землеустроительной экспертизы. Ответчики ошибочно полагали, что наличествует кадастровая ошибка в определении координат границ земельных участков.
Эксперты ООО «Э…» исследовали фактическое землепользование, сложившееся в границах земельных участков З.П., Н,П, и Е.А.. Факт наличия несоответствия фактического и законодательно установленного землепользования сторонами по делу не оспаривался.
Как указывает эксперт в выводах (абз. 2, стр. 13), при вычислении координат и площади земельного участка Е.А. границы определялись согласно проекту планировки и застройки СНТ «Здоровье». Определение границ СНТ согласно проекту планировки и застройки является единственно возможным согласно действующему законодательству, как указывается выше.
Более того, в соответствии с ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»), «после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется в соответствии с земельным законодательством. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность» (п. 4. ст.14 Закона).
ЗК РФ 2001 года частью 4 ст. 11.4 также установлен порядок выделения земельных участков под садоводство: «Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом».
Т.е. ни законодательство предшествующего периода (1993 г.), ни ныне действующее законодательство в сфере регулирования отношений, складывающихся в рамках садоводческого землепользования, такого понятия как «фактическое землепользование» не предусматривает, а равно, как и процедуру установления границ по фактическому землепользованию. Существует один единственный законный способ владения, пользования и распоряжения земельными участками в границах садовых, огороднических и дачных объединений граждан – в соответствии с генеральным планом застройки, утвержденным в установленном порядке. Представленный в судебном заседании генеральный план был признан Сторонами верным.
Ссылки Ответчиков в обоснование заявленных требований на нормы права, а именно абз. 2 ч. 7 ст. 36 ЗК РФ, вместо указанной выше ч. 4 ст. 11.4 ЗК РФ, в данном деле не подлежат применению, поскольку регулируют отношения по «Приобретению прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения», т.е. находятся вне сферы регулирования правоотношений землепользования в садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан.
Рассматриваемые земельные правоотношения в соответствии со ст. 2 ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») регулируются этим Законом: «Земельные отношения, возникающие в связи с созданием садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, а также в связи с деятельностью таких объединений, настоящий Федеральный закон регулирует в той мере, в какой они не урегулированы законодательством Российской Федерации.
Настоящий Федеральный закон применяется по отношению ко всем садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, создаваемым на территории Российской Федерации, а также по отношению к ранее созданным садоводческим, огородническим и дачным товариществам и садоводческим, огородническим и дачным кооперативам».
Также не подлежит применению и п.9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», определяющий, «…что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, и при отсутствии таковых — из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка». Поскольку в отношении земельного участка Е.А таковыми документами являются свидетельство о праве собственности за земельный участок и кадастровый паспорт в соответствии с генеральнымй планом СНТ, и в отношении Ответчиков, также свидетельства о праве собственности на принадлежащие им земельные участки и генеральный план СНТ), а поэтому говорить об отсутствии сведений о границах спорных участков не приходится, а следовательно, о применении 15-летнего срока владения земельным участком также невозможно.
