Предварительный договор дарения квартиры приватизированной образец. Можно ли заключить предварительный договор дарения

Договор дарение не подлежит нотариальному удостоверению. В практике предварительный договор дарения редко встречается. Если предметом дарения выступает недвижимость - переход права обязательно должен быть зарегистрирован в рег. палате.

Предварительный договор и обещание подарить в будущем разные понятия. Что вам нужно определитесь.

Статья 572. ГК РФ Договор дарения

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Статья 574. Форма договора дарения

1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей;

договор содержит обещание дарения в будущем.

В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Когда граждане хотят отдать имущество в дар, они составляют дарственную. Не всегда эту процедуру можно оформить сразу, поэтому существует предварительный договор дарения, который даёт гарантии заключения основного договора в дальнейшем. Подобная сделка не очень распространена в юридической практике в силу людской неосведомлённости, но есть случаи, когда удобно оформить преддоговор для защиты прав несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Содержимое страницы

Что такое предварительный договор дарения

Предварительный договор дарения это соглашение между двумя лицами, регламентирующее предстоящее заключение реального договора о безвозмездной передаче дара, и носящее организационный характер. Этот документ даёт гарантии, что в установленный срок между сторонами будет заключён официальный договор. Его правовая основа содержится в Гражданском Кодексе Российской Федерации, в ст. 429.

Случаи для заключения предварительного договора дарения носят различный характер, у сторон может возникнуть одно из таких препятствия для оформления сделки в настоящий момент:

• нет полного пакета документов;
• не хватает финансов;
• отсутствие одаряемого в течение какого-то времени.

Важно! Иногда граждане пытаются оформить письменное обещание дарения на объект недвижимости, которого ещё нет, например, если это квартира, и она находится в строящемся доме. Закон не допускает сделок подобного рода, так как предметом дарения должен стать объект, существующий по факту.

Дарителем и одаряемым могут выступать не только физические лица, но и различные предприятия, организации или государство. В данном вопросе тоже есть ограничения, так как не каждое лицо имеет право принимать участие в сделке дарения. Главное, чтобы они не были по закону ограничены в правах и дееспособности.

Положения предварительного договора дарения немного напоминают консенсуальный договор, оба имеют безвозмездный характер. Их главное отличие заключается в самом предмете сделки. По консенсуальному договору даритель обещает передать имущество в будущем, а по преддоговору – стороны обязуются заключить основной договор в дальнейшем.

Процесс перехода права собственности дарителя к одаряемому означает, что первый уменьшает своё имущество, а второй его преумножает без всякой оплаты. Несмотря на отсутствие платы, в договоре могут быть прописаны иные условия, при выполнении которых гражданину подарят ценность. Чтобы получить дар, одаряемому могут поставить следующие условия:

• окончить высшее учебное заведение;
• жениться, выйти замуж;
• пройти срочную военную службу по призыву.

Бывают и обратные ситуации, когда сам одаряемый не желает принимать дар. У него есть на это полное право, никто не может принуждать его в этом вопросе. Обладание имуществом предполагает ответственность и обязательства, иногда они бывают слишком обременительными, например, когда по недвижимому имуществу есть много неоплаченных долгов по коммунальным платежам. Поэтому согласие обеих сторон играет существенную роль.

Форма предварительного договора

Преддоговор имеет юридическую силу только в случае заключения в надлежащей форме. В соответствии с пунктом 2 упомянутой статьи 429 для этого предусмотрена такая же форма, по которой будет заключён основной договор. Это значит, что предварительный договор дарения требует нотариального заверения, если через этот этап планируется провести потом окончательный договор.

В любом случае эта предварительная сделка должна быть оформлена на бумаге в письменной форме. Устное обещание дарителя, даже если слова будут записаны на диктофон, имеет ничтожное значение, не подразумевает правового основания. При этом бумагу допускается не подавать на государственную регистрацию, когда речь идёт о передаче недвижимости, что надо будет сделать при заключении настоящего договора.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Оспорить правомерность предварительного договора дарения возможно в суде, если он составлен неправильно, не содержит конкретного предмета или цели соглашения. Если содержащиеся в нём расплывчатые формулировки приведут к признанию его недействительным, то на его основе уже не может быть заключён основной договор.

Особенности предварительного договора дарения

Из статьи Гражданского Кодекса Российской Федерации, служащей правовой основой для создания преддоговора, вытекают его особенности. Это наличие:

• предмета;
• срока действия;
• условий дарения;
• порядка расторжения.

Предмет сделки должен быть обозначен чётко – намерение заключить в дальнейшем официальный договор дарения. В отличие от предмета, срок действия не является обязательным реквизитом документа. Можно указать конкретные временные рамки, например, в зависимости от условий получения дара: время прохождения учёбы или службы в армии. Если это не прописано, то срок стандартный – 1 год.

После окончания этого срока, возможно, что одна из сторон будет уклоняться от данного ранее обещания, чаще всего это даритель. Тогда у другой стороны есть основания требовать обещанного через суд. Однако можно включить в договор такие условия, что будут защищать права дарителя, например о том, что не будет передачи дара, если это нанесёт ему материальный ущерб, или у него резко ухудшилось состояние здоровья.

Важно! Даже если на одаряемого был оформлен предварительный договор, это ещё не даёт ему права распоряжаться подаренным жильём, как своей собственностью до того момента, пока не будет оформлена официальная сделка дарения.

В законодательстве также прописаны условия расторжения преддоговора. Действие сделки прекращается, если по истечению установленного срока (или 1 года) ни одна из сторон не предъявила другой выполнить договорённость. Отсутствие заинтересованности сторон автоматически расторгает сделку.

Предварительный договор дарения квартиры

На любой ценный объект имущества можно составить предварительный договор дарения, на дом, на квартиру, на земельный участок, на машину, на долю жилой недвижимости. Текст документа имеет схожую форму вне зависимости от вида дара. Несмотря на то, что единого бланка такого договора нет, его можно составить по образцу:

1. Паспортные данные сторон, именуемых в дальнейшем дарителем и одаряемым.
2. Подробное описание подаренного имущества (адрес, этаж, квадратура, кадастровый номер, инвентаризационная стоимость, размер доли).
3. Условия для выполнения одаряемым.
4. Порядок расторжения сделки в случае отказа от дара.
5. Условия для отмены дарения.
6. Подтверждения дееспособности сторон.
7. Условия оплаты расходов.
8. Подписи.

Следуя этому примеру, можно разработать текст преддоговора на любой объект.

Ситуация, когда гражданин хочет оформить предварительный договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему ребёнку, наблюдается часто. В качестве дарителя обычно выступает бабушка или дедушка, один из родителей или другой близкий родственник. Сама процедура оформления дарственной несовершеннолетнему не отличается от стандартной, но у неё есть важные нюансы.

Юный возраст одаряемого не мешает ему быть правоспособным, то есть обладающим правом владеть собственностью, но ребёнок младше 18 лет ограничен в дееспособности. Самолично он не может выступать стороной дарения, а только через своих законных представителей, одного из родителей или опекуна. В тексте договора это отражается в виде пометки «в лице представителя», при этом данные представителя тоже обязательно вносятся в начало соглашения.

Важно! Ещё один нюанс дарения имущества ребёнку: нельзя передать ему целый объект недвижимости, а только его часть. Дело в том, что несовершеннолетний должен быть прописан вместе с одним из родителей, поэтому подаренная собственность должна быть долевой.

В подобной сделке важно согласие всех долевых собственников, если они есть. Без их заявлений нотариус не удостоверит дарение.

Предварительный договор дарения для опеки

Когда несовершеннолетний гражданин уже имеет свою долю жилплощади, продажа или дарение такого объекта имеет ряд особенностей. Кроме родителей, права несовершеннолетних детей защищают ещё органы опеки и попечительства. Они не могут допустить, чтобы детские права на жильё ущемлялись поэтому когда речь идёт об отчуждении недвижимости, одним из собственников которого является ребёнок младше 18 лет, дело не проходит без разрешения опеки.

Предварительный договор дарения, в отличие от устного обещания, носит правовой характер. Этот документ позволяет рассчитывать на заключение основного договора в будущем. Уклонение сторон от исполнения соглашений может спровоцировать судебное разбирательство.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Определение предварительного договора дарения содержится в самом слове «предварительный» . Его можно назвать сделкой, которая подготавливает совершение основной сделки.

Предварительный договор дарения представляет собой документ, по которому стороны обязуются заключить основной договор по безвозмездной передаче имущества или имущественного права, либо освобождению от имущественной обязанности через определенное время (в будущем).

Предварительный договор дарения на практике заключается в очень редких случаях . Однако бывают ситуации, когда дарственную невозможно совершить именно в момент возникновения намерения дарителя одарить другое лицо. Тогда заключается предварительный договор, но только в отношении будущих основных договоров, которые относятся к реальным сделкам. Положения, которые регламентируют его заключение, содержаться в статье 429 ГК.

Причины таких действий могут быть различными.

Гражданин Вернидуб Т.И., находясь в почтенном возрасте, изъявил желание подарить автомобиль, которым он не пользовался уже длительное время, своему внуку. Транспортное средство находилось в помещении, не совсем пригодным для его хранения, поэтому ему требовался ремонт с заменой некоторых запасных частей, который согласился провести за свой счет гражданин Вернидуб Т.И.

Так как несколько лет назад он уже обещал подарить автомобиль своей дочери, но потом передумал, внук уговорил деда, для подтверждения серьезности его намерения, оформить предварительный договор дарения, по которому стороны обязались заключить основной договор дарения автомобиля через три месяца.

К сведению

Также предварительный договор заключается, когда, к примеру, сторонами не собраны в полном объеме документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, которое передается в дар и требует государственной регистрации.

В судебной практике бывают случаи заключения предварительного договора, предметом дарения которого является объект незавершенного строительства. Хотя по общим правилам, законодательство не допускает сделки с недвижимым имуществом, которое не существует в натуре .

Понятие и стороны дарения

Дарение представляет собой безвозмездную передачу имущества или имущественного права от одной стороны (дарителя ) другой стороне (одаряемому ), либо освобождение другой стороны от имущественной обязанности. По договору сделка совершается сразу в момент передачи дара (реальный договор) или в договоре содержится обещание дарения в будущем (консенсуальный договор).

Но в том и другом случае дарения, их объединяет безвозмездный характер сделки. Это один из главных признаков дарения, который исключает наличие встречного обязательства ко второй стороне. Однако безвозмездность вовсе не означает, что дарение совершается беспричинно. Мотивы обязательно присутствуют, но они выходят за рамки самого договора.

Так как дарение является договором, то есть сделкой между двумя сторонами, основанной на их взаимном соглашении, то предполагается, что одаряемый должен дать согласие на принятие дара. В противном случае договор дарения будет считаться незаключенным. Немаловажным также является намерение дарителя одарить определенное лицо.

У гражданки Сивулиной О.Л. желание одарить мужа своей давней подруги, гражданина Редькина Р.Г., возникло еще тогда, когда он помог ей в трудную минуту, подставив свое мужское плечо. Случай подвернулся сам по себе. Гражданка Сивулина О.Л. очень нуждалась в деньгах на лечение. Поэтому она решила продать свой дачный участок.

Гражданин Редькин Р.Г. согласился купить его, но по цене, значительно ниже реальной рыночной стоимости. Так как гражданка Сивулина О.Л. считала себя обязанной мужу своей подруги, она согласилась сделать ему такой щедрый подарок. Однако, в данном случае с юридической точки зрения сделка является не дарением, а куплей-продажей, так как договор содержит встречное удовлетворение, выражающее в указании покупной цены.

С данного примера следует, что само по себе желание одарить не является основанием для того, чтобы считать сделку дарением . Для этого необходимо намерение дарителя передать имущество безвозмездно. То же касается и консенсуального договора дарения.

Внимание

Обещание безвозмездно передать в дар имущество или имущественное право, либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, должно быть совершено в надлежащей форме и содержать ясно выраженное намерение дарителя совершить дарение конкретного имущества в будущем конкретному лицу.

Совершая дарение, даритель сознательно увеличивает имущество одаряемого за счет уменьшения своего . Эти признаки договора дарения не имеют самостоятельного значения, но вытекают из безвозмездного характера сделки.

Сторонами договора дарения всегда являются как минимум два лица. С одной стороны, выступает даритель , с другой стороны - одаряемый . Основной договор дарения заключается на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Поэтому, стороны того и другого договора должны быть идентичными.

Как на стороне дарителя, так и на стороне одаряемого могут выступать физические и юридические лица, а также другие субъекты гражданского права. Однако, законодательством, некоторым из них, запрещено осуществлять дарение или принимать подарки, а некоторые лица - ограничены в этом. При заключении договора дарения стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью .

Предварительный договор дарения и обещание дарения

На первый взгляд можно предположить, что предварительный договор дарения и консенсуальный - это один и тот же договор. Но это не так. Основное их отличие состоит в том, что заключая предварительный договор дарения, стороны обязуются заключить в будущем основной договор и у одаряемого, в случае отказа дарителя от этого, возникает право требовать только заключения основного договора.

Консенсуальный договор дарения, хотя и содержит обещание подарить имущество в будущем, но он уже заключен и одаряемый, в случае отказа дарителя от исполнения дарения, вправе требовать передачи ему дара .

Форма предварительного договора

Пункт 2 статьи 429 ГК предусматривает для оформления предварительных договоров, в том числе и предварительного договора дарения, ту же форму , которую стороны предполагают установить для заключения основных договоров. В случае, если форма основного договора не установлена, то предварительный договор должен быть оформлен письменно . Несоблюдение формы предварительного договора влечет за собой его ничтожность.

По действующему законодательству право перехода собственности при совершении договора дарения , предметом которого является недвижимое имущество , требует государственной регистрации в соответствующих службах. Это вовсе не означает, что предварительный договор также подлежит государственной регистрации, поскольку регистрация не имеет ничего общего с формой заключения данной сделки.

Дополнительно

Если основной договор дарения стороны собираются в будущем заверять в нотариальной конторе, то и предварительный договор необходимо удостоверить у нотариуса. Хотя сделки дарения в настоящее время не подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Бывают случаи, когда одна из сторон, не желая заключать основной договор дарения, пытается оспорить в судебном порядке действительность предварительного договора. Если предварительный договор будет признан недействительным, то, соответственно, и основной договор не будет заключен . Поэтому при заключении предварительного договора дарения нужно быть очень внимательным к его форме и содержанию.

Особенности предварительного договора дарения

Основной особенностью предварительного договора, установленной пунктом 3 статьи 429 ГК, является содержание в нем всех существенных условий, которые впоследствии должен содержать основной договор. Существенными являются условия, без которых невозможно заключение договора. В большей степени это касается предмета дарения . Его конкретное указание в предварительном договоре является обязательным, как и в основном.

Для предварительного договора характерно указание срока заключения основного договора (пункт 4 статьи 429 ГК). Если стороны такой срок не определили, то в соответствии с данной статьей, основной договор может быть заключен в течение одного года от даты подписания предварительного договора.

Важным моментом является расторжение предварительного договора дарения. Лучше всего в документе прописать такую возможность и порядок его расторжения. Иначе придется искать веские основания, по которым возможно будет отказаться от заключения основного договора дарения и совершения сделки. Автоматически расторгнутым будет считаться предварительный договор, если до окончания срока его действия не будет заключен основной документ.

Ошибочно думать, что предварительный договор дарения можно расторгнуть без проблем. Если одна из сторон вдруг передумала его заключать, то в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК вторая сторона вправе требовать заключения основного договора в судебном порядке . Кроме того, если уклоняющаяся сторона это делает необоснованно, то она должна возместить второй стороне убытки, причиненные вследствие отказа от заключения основного договора.

Мы уже отмечали, что если в судебном порядке предварительный договор дарения будет признан недействительным, то основная сделка не подлежит заключению. Однако на практике бывают случаи, когда уже после заключения основного договора дарения выясняется, что предварительный документ был недействительным или незаключенным в силу тех или иных причин.

Но на действительность заключенного основного договора это уже никаким образом не повлияет . Вместе с тем, если у сторон возникает спор по поводу условий основного договора, то предварительный документ может послужить дополнительным источником для их изучения.

Условия ничтожности предварительного договора

Предварительный договор дарения может быть признан недействительным в силу своей ничтожности. Ничтожная сделка не требует судебного подтверждения своей недействительности, она является таковой по своей сути, так как совершена с явными нарушениями норм закона. Назовем несколько условий, несоблюдение которых может привести к ничтожности предварительного договора:

• несоответствие его содержания и правовых последствий сделки действующему законодательству;
• заключение договора недееспособным лицом;
• несоответствие его формы требованиям, установленным законом для таких сделок;
• отсутствие в содержании договора указания на конкретный предмет;
• и другие.

Мы уже отмечали главную особенность предварительного договора дарения, которая состоит в обязательном указании в нем условия , позволяющего установить предмет дарения основного договора. Абзац 2 пункта 2 статьи 572 предусматривает для консенсуальных договоров об обещании дарения содержание в них явного намерения дарителя одарить определенное лицо в будущем.

В договоре должен быть указан конкретный предмет дарения , в качестве которого может выступать все или часть имущества дарителя в виде определенной вещи, имущественного права или освобождения от обязанности. Без такого указания обещание о передаче дара считается ничтожным.

Заключение

Предварительный договор дарения представляет собой документ, который содержит обязательства сторон по заключению в будущем основного договора дарения и существенные условия его исполнения.

Дарение является сделкой двух или более сторон, по которой осуществляется безвозмездная передача в собственность имущества или имущественного права, либо освобождение от имущественной обязанности.

Сторонами такой сделки выступают с одной стороны - даритель (дарители), с другой стороны - одаряемый (одаряемые).

Предварительный договор дарения отличается от консенсуального, прежде всего, предметом договора . В первом случае - это заключение основного договора в будущем, во втором - обещание дарения в будущем.

Форма заключения предварительного договора должна совпадать с формой, установленной для основного договора. Если же форма для основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Основные особенности предварительного договора дарения: указание на конкретный предмет дарения, срок заключения основного договора и другие существенные условия, которые должны лечь в его основу.

Предварительный договор дарения, оформленный с нарушением формы, содержания и без указания на конкретный предмет дарения, считается ничтожным .

Консультация юриста

Я решила подарить сыну 1/2 своей части квартиры, которая принадлежит на праве общей совместной собственности мне и моему супругу. Совершить дарение сразу не удалось, поскольку для регистрации права собственности на часть квартиры потребовалось согласие мужа о том, что он не возражает против указанной сделки. Его нахождение уже длительное время за пределами страны, не дает возможности истребовать с него такое согласие в настоящее время. Поэтому с дарением пришлось немного повременить. В доказательство того, что мои намерения серьезные, но требуется немного времени для того, чтобы собрать все необходимые документы, мы с сыном заключили предварительный договор дарения. Однако у него возникли сомнения по поводу данного договора и последствий его неисполнения, поскольку данный документ не был зарегистрирован. Кроме того, непонятно, даст ли супруг свое согласие на сделку. Являются ли данные сомнения обоснованными?

Предварительный договор дарения является документом, неисполнение которого влечет за собой правовые последствия. Правда, не в виде требования передачи дара, как это было бы в случае заключения консенсуального договора (обещания дарения). По предварительному договору требовать можно только заключения основного договора, который и будет содержать в себе обязанность дарителя по передаче имущества или его части одаряемому. Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме, если в соответствии с пунктом 3 статьи 574 ГК недвижимость подлежит государственной регистрации. Форма предварительного договора должна соответствовать форме, установленной для заключения основного договора. Форма договора по законодательству может быть устной или письменной. Государственная регистрация не имеет ничего общего с понятием формы сделок, следовательно, предварительный договор дарения не подлежит регистрации в регистрационной службе. Что касается согласия супруга на дарение сыну 1/2 части квартиры, отметим следующее. Действительно, если квартира находится в общей совместной собственности нескольких лиц, то ее отчуждение возможно только при согласии всех участников собственности. Причем такое согласие в обязательном порядке удостоверяется нотариусом. Если вдруг случится так, что муж не даст своего согласия на дарение, то ничего страшного в этом нет. Вы можете выделить свою долю собственности в общей с мужем квартире в судебном порядке. После чего сможете распоряжаться своей долей по своему усмотрению и без всякого согласия супруга. Определить доли в общей собственности можно и добровольно путем заключения соглашения, которое регистрируется в нотариальной конторе или в органах юстиции.