Преимущественный выкуп помещений бизнесом. О практике приватизации части нежилого помещения Преимущества выкупа муниципальных помещений для малого или среднего бизнеса

Государственной Думой

Советом Федерации

Судебная практика и законодательство - 159-ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации

Имущественная поддержка (указываются суммарные значения общей площади объектов недвижимого имущества, предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, и общей площади объектов недвижимого имущества, в отношении которых реализовано преимущественное право арендатора на приобретение такого имущества в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации");

Здравствуйте Александр

Руководствоваться в данном вопросе следует Информационным письмом №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

В соответствии со ст. 3. п. 4. ФЗ 159 приобретение арендуемого имущества возможно в случае, если арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При этом в вышеуказанном информационном письме указано, что суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Ваша ситуация подпадает под этот случай, тем более учитывая срок включения администрацией арендуемого Вами имущества в данный перечень, так что возможность выкупить помещение есть. необходимо обращаться в арбитражный суд и отстаивать свое право в соответствии с вышеуказанными положениями.

С уважением

Александр, здравствуйте!

Преимущественное право приобретения арендуемого имущества возникает у арендатора с момента введения в действие Федерального закона N 159-ФЗ и прекращается по истечении срока действия статей 1 - 6 и 9 указанного закона. Арендатор, утративший право аренды после вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ, не утрачивает преимущественного права приватизации арендуемого недвижимого имущества. Закон придает значение наличию арендных отношений исключительно на день вступления его в силу. Кроме того, судами неверно истолковано информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, поскольку моментом принятия решения о приватизации следует считать решение о включении имущества в план приватизации.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Поэтому пока сказать сложно, нужны подробности, но велика вероятность того, что муниципалитет поступил правомерно. Но, в любом случае, советую Вам обратиться в суд, хуже точно не будет. Если необходимо составить документы обращайтесь ко мне, смогу оказать помощь.

получен
гонорар 30%

Добрый день, Александр.

Возможность выкупить данное помещение есть, для этого полученный отказ нужно обжаловать через суд.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ:

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ Перечень государственного имущества или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в данный Перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления ч. 4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ. В силу ч. 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 10 Закона № 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 25.07.2008.

С учетом того, что имущество, включенное в Перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий Перечень после опубликования Закона N 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

С учетом этого отказ в выкупе является незаконным, противоречит Закону № 159-ФЗ и нарушает ваши права.

Во вложении пример судебного решения подтверждающего эту позицию.

Удачи вам!

Пример ре Пример ре шения.docx шения.docx

Здравствуйте.

Согласно Закону от 02.07.2013 N 144-ФЗ «О внесении измений о внесении изменении в отдельные законодательные акты...» данное право выкупа в льготном порядке предоставляется, если это имущество непрерывно арендуется не менее двух лет по состоянию на 1 июля 2013 г. (п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Ранее двухлетний срок аренды недвижимого имущества, которое могло быть выкуплено на льготных условиях, устанавливался на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ, то есть на 5 августа 2008 г.

Для определения непрерывности такого владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение имеет разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма N 134. Согласно данному разъяснению временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого промежутка арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель против этого не возражал (см. Постановления ФАС Московского округа от 05.07.2013 по делу N А41-39291/12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2012 по делу N А33-9959/2011, ФАС Северо-Западного округа от 01.11.2010 по делу N А56-95234/2009).

Те субъекты малого и среднего предпринимательства, которым до вступления в силу Закона N 144-ФЗ было отказано в выкупе арендуемых помещений из-за ограничения площади или из-за недостаточной продолжительности срока аренды, получили право подавать повторное заявление о приобретении имущества, не включенного в Перечень (п. 3 ст. 5 Закона N 144-ФЗ).

Кроме того, в соответствии с Законом N 144-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться установленным в Законе N 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества до 1 июля 2015 г. (ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Ранее предусматривалось, что такой льготный порядок действует до 1 июля 2013 г.

В Законе закреплена максимальная длительность рассрочки оплаты стоимости имущества, приобретаемого на льготных условиях, - три года (ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ). Трехлетний срок применяется по умолчанию, если иной срок не определен законами субъектов РФ (ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

получен
гонорар 50%

Уважаемый Александр!

Для полной правовой оценки, необходимо ознакомиться с отказом. От этого зависит принятие решения об его обжаловании, поскольку в соответствии с законом, такой отказ имеет место быть. Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества , предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 4 ст. 18 Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»:

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества , свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

В связи с этим, нужно ознакомиться с перечнем Вашего органа местного самоуправления, и внимательно ознакомиться с отказом. При наличии нарушений законодательства, обжаловать отказ.

Дополнительно прикрепляю Вам постановление ФАС с благоприятным исходом.

Удачи Вам!

Постановление ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АР Постановление ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АР БИТРАЖ~.docx БИТРАЖ~.docx

получен
гонорар 20%

Здравствуйте, Александр!

В соответствии с п. 4 ст.18
Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» федеральные
органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в
указанные перечни, может быть использовано в целях предоставления его во
владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего
предпринимательства, а также отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9
Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях
отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их
государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

При этом согласно
ст.9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства,
соответствующий установленным статьей 3
настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей
инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии
условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего
предпринимательства, установленным статьей 4
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на
приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в
утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в
пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

А в отношении
имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование
субъектам малого и среднего предпринимательства, заявитель по своей инициативе
вправе направить в уполномоченный орган заявление при условии, что:

1) арендуемое
имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном
владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в
соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое
имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в
пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и
более лет до дня подачи этого заявления.

Исходя из
данных норм, Вы вправе на данный период использовать данное
имущество на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной
платы), для чего также повторно обратиться в администрацию, за покупкой же
данного имущества Вы вправе обратиться не ранее 15.03.2015 г.

Здравствуйте Александр!

В соответствии со ст. 650 и ст.624 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условиео выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

То есть, Если Вашим договором аренды не предусмотрен выкуп здания, то Вы вправе заключить дополнительное соглашение о последующем выкупе имущ.

СОгласно ст. 2 -4

Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Государственное или муниципальное унитарное предприятие
вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего
ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего
Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного
права арендатора на приобретение указанного имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за
исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части
3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего
предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего
предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых
(кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении
арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской
Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на
приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и
определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом
от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть
реализовано при условии, что:

(в
ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года
находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в
течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды
такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9
настоящего Федерального закона;

(п.
1 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое
имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора
купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4
настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью
2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого
или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права
на приобретение арендуемого имущества;

(в
ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ)

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в
соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и
среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень
государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для
передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего
предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи
9 настоящего Федерального закона.

То есть, Вы вправе требовать передачи арендованного имущества при соблюдении всех вышеуказанных условий, в том числе о не включении имущ. в указанный перечень. Если арендованное здание было включено в перечень до подачи Вами заявления о приватизации, то решение Администрации является правомерным.

В ином случае, Вам следует обжаловать решение Адм. в суде.

Согласно п. 8 ст. 4 Закона Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют
право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его
бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и
(или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

То есть, при наличии оснований Вам следует подавать заявление в суд.

Согласно п. 3ст.3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изменениями и дополнениями)

Приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Не следует также забывать, что льготный выкуп действует только до 01 июля 2018 года, и после этой даты приобретение арендуемого имущества по 159-ФЗ станет невозможным. Право приватизации может быть реализовано при соблюдении ряда условий. В частности, есть требование к непрерывной продолжительности договора аренды. Кроме того, закон предусматривает право субъектов РФ и муниципалитетов утверждать перечни помещений, которые не могут быть приватизированы. И, наконец, есть требования к самим субъектам малого и среднего предпринимательства, несоответствие которым сделает невозможным льготным выкуп.

Так, например, правом на выкуп арендуемых помещений обладают не все «малые предприниматели», а только те, кто соответствуют следующим требованиям:

1. арендует муниципальное или государственное имущество непосредственно (заключив договор с управлением имуществом, комитетом, территориальным отделом и т.д.). Если Вы арендуете имущество у ГУП или МУП, вам его продавать не обязаны;
2. выкупаемое имущество должно непрерывно находиться в Вашем владении по договору аренды более двух лет. Причем арендовать вы должны все помещение, которое хотите выкупить;
3. можно выкупить только помещение целиком, а не его часть (есть возможность арендаторам частей выкупить помещение совместно);
4. отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления на приобретение арендуемого имущества;
5. арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

С Порядком и особенностями выкупа арендуемого объекта можно ознакомившись с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Также арендаторам недвижимости в городе Москве необходимо изучить и Закон г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Многие чиновники открыто высказываются, что реализация данного Закона невыгодна для субъектов РФ и муниципалитетов. Поэтому при подаче документов заявитель сталкивается с большим количеством ограничений и всевозможным затягиванием процесса.

Опыт наших экспертов и юристов позволяет уменьшить количество препятствий и противодействий со стороны органов власти, встречающихся на пути у реализации законного права арендаторов на льготу при выкупе помещений по 159-ФЗ.

Вы долгие годы арендуете помещение у ДГИ (Департамент городского имущества), но хотелось бы стать владельцами и не просить разрешения на любой чих? (Читайте: самим сдавать в аренду и плюшками не делиться, никогда.)

Вы пришли в офис в очередной понедельник и внезапно увидели «письмо счастья» в кипе корреспонденции? Толстый такой конверт от ДГИ с двумя договорами (страшными, многостраничными и словно кол вбивающими жесткие требования) и радостным письмом о преимущественном праве покупки с предложением, от которого и отказываться не хочется, и соглашаться банкротству подобно?

Вы получили письмо счастья / заявили о своем желании, но пропустили срок (30 дней) подписания договора, а теперь Вам заявляют, что все, «поезд ушел»?

Что ж, хорошая новость:

1. Да, в определенных случаях Вы имеете право выкупить помещение и больше ни перед кем не отчитываться.
2. Вы не обязаны подписывать договор исключительно в этой редакции. Можно (чаще всего, почти всегда) пойти в суд.
3. Даже если пропустили, можно восстановить. Да, законодательство не трамвай и немного подвинулось, к счастью.

А теперь плохие новости:

1. Закон очень строг: за исключением некоторых случаев восстановить право бывает невозможно.
2. Изменить договор в реальности можно только в отношении цены контракта, все остальное на практике не оспаривается даже. Он же «типовой!».
3. Нужно быть невероятным педантом, практически маньяком занудой, чтобы все сделать правильно.
4. И бонус: обычно это затягивается примерно на год и больше. Потому что у ДГИ есть установка - прогуляться до кассации в случае уменьшения цены, а так бывает практически всегда, потому что редко кто из клиентов соглашается на цену ДГИ.

Понятно, что и наши услуги не бесплатны, но мы можем гарантировать, что у нас есть богатый опыт и ресурсы:

• несколько красноречивых стариков-юристов, видавших в боях всякое и удивляющихся только скорости и обоснованности действий других лиц,
• несколько курьеров, у которых невидимые крылья на ботинках, которые даже в отделениях Почты России умудряются не потерять время,
  которые своевременно сделают всю работу за Вас: возьмут с Вас доверенность и отсудят Вам Ваш договор купли-продажи.

Что касается стоимости услуг, следует кое-что разъяснить.

Стоимость услуг

Развернуть

1. Первый звонок или встреча

Звоните, обсудим Вашу ситуацию.

Сроки: по Вашему звонку

Стоимость: бесплатно

Развернуть

2. Консультация

Проконсультироваться вначале всегда полезно, тем более что у нас есть негласное правило - максимально экономить клиенту деньги.

Причем платной консультация станет только при условии изучения нами документов, если возьмете с собой документы. Потому что это будет уже не «пальцем в небо и общая теория», а персонализированные советы.

Сроки: при встрече

Стоимость: 3 500 ₽/полчаса

Развернуть

3. Основная часть работы

Стоимость составляет 150 000 ₽ + 10 % от разницы в цене + расходы.

Развернуть

Что это значит

1. Вы платите 150 тысяч рублей и не беспокоитесь о сроках, видах документов и способах их подачи как в досудебном порядке, так и до окончания заседания в кассационном суде,
2. ДГИ требует 30 миллионов, золотая цена помещениям - 25, мы это доказываем и после завершения судебных маневров просим 10 % от этой дельты - от 5 миллионов сэкономленных Вам денег.

Развернуть

Что не входит в цену:

1. походы юриста на заседания,
2. оценка,
3. госпошлины и
4. услуги нотариуса,

НО это все подлежит возмещению согласно закону. (На практике не все так красиво и гладко, но мы не упускаем возможностей максимально отстоять Ваши права.)

Развернуть

Почему выступление юриста отдельно оплачивается?

Потому что поход на заседание «больничному» подобно, поскольку человек выпадает из жизни на несколько часов, буквально. Задержки в «самом гуманном суде мира» иногда и вовсе позволяют встретить следующий день, сидя в пустом коридоре и глядя на ночные Москву и реку.

«Романтишно», конечно, но с точки зрения того же КПД человек теряет возможность заработать, например, 15 тысяч рублей за редактирование договора, а таких заказов в день можно до 5 выполнить, а значит, падают показатели юриста, а там и без премии можно остаться. Введение такого правила - лишь попытка небольшой компенсации морального вреда.

Развернуть

Остальные расходы

Оценка - если у Вас нет проверенных оценщиков, мы подберем Вам.
Услуги нотариуса обычно не нужны, достаточно доверенности за подписью гендиректора и печатью организации, но ситуации разные бывают.

Если Вам понадобится помощь в регистрации договора и права собственности - обращайтесь, мы с удовольствием окажем и такую услугу.

В долгосрочной перспективе вложенные деньги Вам вернутся, а сэкономленные нервы Вы сможете израсходовать на что угодно еще (тот же ОАТИ, но если что, мы и этим занимаемся =), но тут скорее имелась ввиду личная жизнь, хобби и т.д.).

Интересные дела из практики "Факт"

Факт №58
Спор о стоимости выкупаемых по 159-ФЗ помещений

Ведущий юрист по делу

Роман Дьячков
Специалист по судебной защите

Ситуация

Постоянный клиент, работающий в сфере общественного питания, обратился к нам с вопросом о возможности оспаривания стоимости выкупаемого у Департамента городского имущества г. Москвы нежилого помещения. Ранее клиент в течение длительного срока арендовал это помещение и построил весьма успешный бизнес, связанный именно с этим местом.

По мнению клиента, цена недвижимости была существенно выше среднерыночной, кроме того Департамент имущества провел оценку не на дату обращения с заявлением о выкупе, а позднее, когда цены на недвижимость были уже выше.

Решение

Для согласования цены с Продавцом (Департаментом имущества) последнему был направлен протокол разногласий, в котором была указана цена, соответствующая, по мнению клиента, среднерыночным ценам. Продавец отклонил протокол.

Было составлено исковое заявление о согласовании спорных условий договора о цене и ежемесячных платежах. В арбитражном суде было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы и привлечении независимой экспертной организации.

Суд вынес решение по результатам судебной экспертизы, цена, утвержденная в судебном решении, полностью устроила нашего клиента.

Интересно отметить, что в ходе рассмотрения дела в суде, юристам нашей компании удалось добиться назначения в деле повторной судебной экспертизы. Первая судебная экспертиза определила цену, близкую к цене, первоначально определенной Департаментом имущества. Однако, тщательно проанализировав экспертное заключение, специалисты установили, что объекты аналоги в заключении были подобраны неверно, в частности, одно из зданий никак не могло быть выставлено на продажу, поскольку находилось в стадии реконструкции на интересующую дату.

Суд согласился с данными выводами и назначил повторную оценочную экспертизу, в ходе которой удалось установить справедливую, рыночную цену на нежилое помещение.

Итог

Клиенту сбережено более 18 миллионов рублей в ходе заключения договора купли-продажи интересующего его нежилого помещения.

Малый и средний бизнес в Москве и крупных городах России, силу законов рынка, был практически лишен возможности получения недвижимости в собственность, по причине ее дороговизны для этой категории предпринимателей. Поэтому выкуп недвижимости у города в соответствии с принятым в 2008 году Федеральным законом 159-ФЗ, стал одной из тех льгот, благодаря которым государство создало условия субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - МСП) не только для поддержания себя на плаву, но и для дальнейшего развития.

Условия выкупа недвижимости у города

Однако выкуп по договору аренды дается субъектам МСП при соблюдении определенных условий. Юристы юристы Legal support рекомендуют внимательнее относиться к их соблюдению, так как практика компании показывает: желая выкупить по договору аренды помещение у муниципалитета, предприниматели получают правомерный отказ со ссылкой на несоблюдение ими требований закона.

Итак, преимущественный выкуп по 159-ФЗ арендуемого помещения возможен только при соблюдении субъектами МСП ряда условий. В ином случае помещение будет передано новому владельцу в результате конкурса или аукциона (178-ФЗ) в полной зависимости от воли тех государственных органов, которые, согласно 159-ФЗ, уполномочены государством на отчуждение имущества.

Критерии для получения льгот при условии выкупа недвижимости у города

Таких основных условий несколько. Попытаемся кратко их обозначить.

Во-первых, помещение, которое намерен выкупить субъект МСП, должно находится у него в аренде не менее двух лет. Точкой отсчета ранее был день вступления в силу закона 159-ФЗ, т.е. 5 августа 2008 года, но сегодня в силу естественных причин эта дата потеряла свою актуальность. Датой отсчета выступает 01.07. 2015. Будьте внимательны. Договоры, заключенные позднее первого июля тринадцатого года - не будут соответствовать критериям льготного выкупа.

Во-вторых, у субъекта малого и среднего предпринимательства должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам, чтобы отсутствовали даже формальные причины для выкупа по договору аренды. Таким образом, подача предпринимателем заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность ранее арендуемого помещения, по факту предполагает отсутствие у субъекта малого бизнеса каких-либо задолженностей, связанных с арендой этого помещения.

В-третьих, помещение должно быть откадастрировано и право собственности на него муниципального образования должно быть установлено. Вы можете заранее запросить кадастровую выписку и сверить ее с техническим чертежом в договоре. Если расхождения незаметны, скорее всего все будет хорошо.

Что делать тем предпринимателям, кому не посчастливилось быть арендаторами подобных помещений, а воспользоваться возможностью хочется, тем более что по 159-ФЗ полагается 5 летняя и практически беспроцентная рассрочка. Конечно, переуступать права аренды по договорам с Департаментом имущества нельзя, но можно уступить права корпоративные, т.е. вы можете купить такой договор вместе с юридическим лицом. На сегодняшний день на сайтах недвижимости существует огромное количество объявлений с надписью "переуступка прав аренды от ДИГМ" (Департамент имущества города Москвы).

Конечно, есть риски связанные с приобретением “старого” юрлица, но при вдумчивом due diligence со стороны юристов покупателя, правильном сопровождении сделки, эти риски получается существенно уменьшить.

А потенциальная привлекательность рассрочки и возможность оспорить, предложенную оферентом цену договора в судебном порядке, делает данное направление надежным и доходным способом инвестирования средств.