Главная » Снилс » Ст 41 градостроительного кодекса российской федерации.

Ст 41 градостроительного кодекса российской федерации.

СТ 41 ГрК РФ .

1. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

2. Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, не требуется, за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи.

3. Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в следующих случаях:

1) необходимо изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

2) необходимы установление, изменение или отмена красных линий;

3) необходимо образование земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории;

4) размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу (за исключением случая, если размещение такого объекта капитального строительства планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого объекта капитального строительства не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов);

5) планируются строительство, реконструкция линейного объекта (за исключением случая, если размещение линейного объекта планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого линейного объекта не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов). Правительством Российской Федерации могут быть установлены иные случаи, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории;

6) планируется размещение объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, и необходимых для обеспечения его функционирования объектов капитального строительства в границах особо охраняемой природной территории или в границах земель лесного фонда.

4. Видами документации по планировке территории являются:

5. Применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а также не планируется размещение линейных объектов, допускается подготовка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории в целях, предусмотренных частью 2 статьи 43 настоящего Кодекса.

6. Проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа.

Комментарий к Ст. 41 Градостроительного кодекса РФ

1. Планировка территории представляет собой одну из разновидностей градостроительной деятельности, отражающую специфику взаимодействия многих субъектов, каждый из которых имеет собственные интересы и приоритеты перспективного развития территории. К процессу создания градостроительных объектов каждый из участников градостроительной деятельности имеет разное отношение. Одни субъекты непосредственно воплощают проектные замыслы в жизнь, другие принимают участие в данном процессе опосредованно, управляя процессом, либо инвестируя финансовые ресурсы. Как правило, интересы и взгляды участников градостроительной деятельности не бывают одинаковыми из-за различий в целях и средствах. Довольно часто это приводит к тому, что от градостроительных мероприятий возникают неожиданные и нежелательные эффекты. По этой причине возникает необходимость в координации разнонаправленных воздействий на объекты градостроительной деятельности.

Планировка территории является видом деятельности, в отличие от других, непосредственно связанным с процессом практического градостроительного освоения (реконструкции) территориальных фрагментов населенных пунктов, дифференцированных по характеру функционально-пространственной организации территории, местоположению и их величине. Проведение комплекса работ, связанных с планировкой территории, не представляется возможным, если соответствующим образом не проведены требуемые мероприятия на этапе территориального планирования и градостроительного зонирования.

Реальное градостроительное развитие территории представляет собой сложный, интегрированный, продолжительный процесс. Его не регламентируемый характер в отношении даже сравнительно небольшой части территории может вызвать в итоге возникновение конфликтных градостроительных ситуаций. Для предотвращения и предупреждения даже возможности возникновения подобных проблем и существует система документации по планировке территории, определяющая ее градостроительное развитие.

2. Документация по планировке территории осуществляет преемственную связь и взаимодействие градостроительной документации верхнего уровня (территориального планирования и градостроительного зонирования) и нижнего уровня (архитектурно-строительного проектирования и т.д.). Исходя из этого, определяются требования, предъявляемые к последовательности их разработки и содержанию. Разработка документов по планировке не может осуществляться иначе, нежели с обязательным учетом всех положений, сведений и информации, полученных в процессе подготовки документации территориального планирования и градостроительного зонирования. Соответственно, во всех видах работ, входящих в разработки материалов по планировке территории, происходит дальнейшее углубление проработок, содержащихся в прочих видах документации.

В частности, в документации территориального планирования полно, но в то же время общо рассматриваются вопросы территориального размещения всех видов деятельности на территории, расселения населения, развития инженерной инфраструктуры, комплексного использования естественных ресурсов и охраны окружающей среды в границах территории муниципального образования.

Планировочная структура территории, закрепляемая в документации по планировке, а также закономерности взаимодействия отдельных структурных частей (фрагментов территории) строятся в соответствии с градостроительными принципами развития крупных фрагментов территории (муниципальных районов, городских округов, субъектов РФ).

Разработкой градостроительной документации по планировке территории преследуются цели обеспечения преемственности заданных (стратегических) приоритетных направлений реализации государственной политики в области градостроительной организации территории с учетом особенностей социально-экономического развития и природно-климатических условий различных населенных пунктов и на основании установленных требований и ограничений по использованию подведомственных территорий (тактических направлений) для осуществления градостроительной деятельности.

В документации территориального планирования определяются границы функциональных и планировочных зон, параметры транспортных магистралей и узлов. Но в то же время эта фиксация имеет примерный (ориентировочный) характер и дает, в основном, только условное начертание территориальных элементов, таких как микрорайоны, кварталы, отдельные территориальные образования, иными словами, является исключительно схематичным чертежом. Поэтому, принимая в качестве основы обозначенное в общих чертах решение по планированию, в документации по планировке развитие территории приобретает определенные и конкретные черты.

3. Согласно установленной и закрепленной в ГрК РФ системе разработки документации, регулирование пространственного развития территории как проблема градостроительной практики осуществляется в градостроительном зонировании и планировке территории. Учет регулирующих показателей развития территории и их закрепление в документации разных уровней (зонирования и планировки) является следствием повышения значимости гражданско-правовых, инвестиционных и экономических аспектов градостроительной деятельности, ставших особенно актуальными в нашей стране в последние несколько лет. Специфика современной градостроительной деятельности предъявляет особые требования к форме регулирующих воздействий. Практика градорегулирования, как зарубежная, так и российская, дает основания предложить в качестве эффективных регуляторов систему документов на уровне разработки документации по планировке территории.

Документация по планировке территории позволяет уточнить и совершенствовать содержание градостроительной деятельности как процесса формирования функционально-пространственной структуры территорий, имеющего конкретные (измеряемые и корректируемые) параметры.

Содержание (информационный состав) документов по планировке территории обусловливается их практическим назначением. Документация этого типа различается по степени детальности представляемой градостроительной информации и формам юридического закрепления прав пользования объектом недвижимости и собственно правовым статусом документов. Документация по планировке территории позволяет упростить процедуру принятия управленческих решений (наличие последовательного ряда соответствующих документов) и усовершенствовать последовательность осуществления на практике взаимодействия участников градостроительной деятельности.

4. Как следует из комментируемой статьи, благодаря использованию документации по планировке территории в системе градостроительной деятельности функционально-планировочные преобразования территории приобретают регламентируемые черты, реализуясь в форме пространственных параметров освоения (реконструкции) территории. Эти параметры, в свою очередь обеспечивают следующий этап (вид) градостроительной деятельности - архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Наличие таких параметров и обеспечения их публичности (посредством процедуры публичных слушаний) способствует донесению информации о градостроительном развитии территории в форме документов по планировке территории до конкретных пользователей (потребителей). Кроме того, это обеспечивает упрощенную и доступную процедуру взаимодействия различных субъектов градостроительной деятельности.

Документация по планировке территории разрабатывается преемственно по отношению градостроительной документации территориального планирования и зонирования в соответствии с требованиями устойчивого развития территорий, и направлена на: совершенствование планировочной организации территорий с учетом перспективной схемы размещения объектов капитального строительства соответствующего уровня (РФ, субъекта РФ, муниципальных образований); рациональное размещение и взаимоувязанное развитие объектов различного функционального назначения (производственной, социальной, инженерной, транспортной инфраструктур); рациональное использование и охрану природных ресурсов, вовлечение их в разрешенном федеральными законами объеме в гражданский оборот; использование и охрана культурного и природного наследия; учет ограничений (обременений) на использование объектов капитального строительства; осуществление иных мер по обеспечению устойчивого развития территорий и благоприятных условий жизнедеятельности проживающего на них населения.

Особенности разработки документации по планировке территории определяются исходя из существующей специфики социально-экономических отношений и с учетом отечественного и зарубежного опыта реализации процесса градостроительной деятельности.

5. В градостроительной деятельности разновидности документации по планировке подразделяется на группы. В основу дифференциации документов по планировке территории положен ряд принципов. Среди них выделяются: определение формы юридического закрепления права пользования объектом недвижимости и назначение документов.

Выделяются территориально-имущественные комплексы двух видов: единичный и объединенный. Единичный комплекс - это предназначенный для строительных преобразований земельный участок со всеми расположенными на нем недвижимыми объектами природного или искусственного происхождения. Объединенный территориально-имущественный комплекс может быть описан как группа объектов на смежных участках; квартал застройки и участки инженерно-транспортных коммуникаций в пределах красных линий; планировочные районы и собственно муниципальные образования в их границах, отдельные функциональные зоны. Все многообразие объектов градостроительной деятельности в контексте градорегулирования понимается как совокупность иерархически выделяемых территориально-имущественных комплексов.

Такой подход к определению объектов градостроительной деятельности дает основание для выделения двух характерных групп документов по планировке территории. В соответствии с данным подходом документация по планировке территории подразделяется на группу проектов планировки территории, и группу, включающую проекты межевания территории и градостроительные планы земельных участков.

В документах по планировке территории присутствуют одновременно качества, позволяющие использовать их в качестве эффективных инструментов, обеспечивающих принятие принципиальных решений о целесообразности инициирования инвестиционно-строительных программ и их последующей реализации. Наряду с этим градорегулирующая документация обеспечивает легитимность инвестиционно-строительной деятельности и закрепление имущественных прав собственников на формируемые территориально-имущественные комплексы. Такой принцип формирования документации по планировке территории позволяет более четко дифференцировать ее содержание, порядок разработки и финансирования, согласования и утверждения, а также состав подрядчиков и заказчиков.

Документация разрабатывается в соответствии с постановлением органа местного самоуправления, осуществляющего финансирование ее разработки из средств местного бюджета, и может проходить процедуру публичного обсуждения в ходе проведения депутатских слушаний. Заказчиком нормативно-правовой градорегулирующей документации могут выступать уполномоченные органы местного самоуправления, а исполнителем - специализированная, преимущественно государственная или муниципальная, организация. Наличие обозначенной в ГрК РФ системы документации по планировке территории дает основание для выделения крупных фрагментов территории (объединенных территориально-имущественных комплексов), которым соответствуют проекты планировки территории. Эти территориальные элементы, в свою очередь, дифференцируются на отдельные, конкретные объекты территории, - земельные участки - соотносимые с реальным правообладателем.

В документации по планировке территории могут содержаться элементы научных исследований и анализа из различных сфер деятельности. Она также должна обосновывать этапы реализации инвестиционно-строительной программы, рассматриваемой как обязательное сопровождение градостроительного решения; учитывать требования федеральных и региональных строительных норм и правил застройки муниципального образования, регламентного плана муниципального образования. В этих случаях отдельные разделы документации разрабатываются на конкурсной основе за счет средств бюджета по муниципальному заказу, а также из внебюджетных источников организаций-застройщиков или специальных фондов градостроительного развития субъектов РФ, муниципального образования.

6. Проекты межевания территории и градостроительные планы земельных участков представляют собой виды документации по планировке территории, которые соотносятся с конкретными объектами недвижимости, конкретизируют и уточняют положения, обозначенные в проектах планировки территории. Эти документы разрабатываются как для объектов муниципального заказа на конкурсной основе, так и для объектов, инициируемых отдельными заказчиками по их желанию – специализированными организациями.

В документации рассматриваемого уровня устанавливается комплекс параметров, позволяющий идентифицировать объект недвижимости в качестве равноправного рыночного продукта, соизмеримого с прочими видами товаров и услуг. Это дает основание для целенаправленного выделения земельных участков, каждый из которых реализуется впоследствии в виде самостоятельного объекта планировки, проектирования и строительства.

К разработке градостроительной документации по планировке территории следует подходить как к завершающей стадии градостроительных разработок, детализирующей и определяющей конкретные параметры развития территории, согласующиеся с направлениями, установленными на этапе территориального планирования и позволяющей четко выделять элементы планировочной структуры. Разработка градостроительных проектных решений основана на соблюдении принципа последовательного перехода от более общих и широкомасштабных вопросов к детальным аспектам формирования и развития территориальных фрагментов населенных пунктов. Внедрение этих принципов в градостроительную практику позволяет на последующих стадиях проектирования обоснованно определять параметры функционально-пространственного и планировочного развития территории, продолжая общие принципы формирования планировочной структуры, решая их последовательно и взаимоувязано в комплексе вопросов развития прилегающего района и систем внешнего транспорта, инфраструктурных элементов. Обозначенные аспекты документации по планировке территории определяют приоритетную направленность разработки документов двух различных групп, которая отражает специфику их смыслового содержания.

Характерная особенность документации по планировке территории заключается в способности выполнять функцию связующего звена между сферой стратегического управления градостроительной деятельностью и предметной оперативной деятельностью, обеспечивающей постоянный процесс градостроительного регулирования. В зависимости от того, какие цели преследуются на стадии архитектурно-строительного проектирования и строительства (реконструкции), возникающие в конкретных ситуациях, состав документации по планировке территории может быть расширен и дополнен.

7. Основной сферой действия документации по планировке территории являются территории населенных пунктов, застроенные либо подлежащие застройке, в пределах которых производится установление границ между элементами планировочной структуры и земельными участками. Применительно же к незастроенным и не подлежащим застройке территориям, установление таких границ осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством. Это представляется вполне логичным, поскольку на территории любого муниципального образования существуют территории за чертой населенных пунктов, относящиеся к категории земель лесного фонда, сельскохозяйственного назначения и т.д. Поэтому вполне естественно, что застройке они не подлежат, градостроительный регламент для них не устанавливается, а границы устанавливаются в соответствии с ЗК РФ , ЛК РФ , Федеральным законом от 18 июня 2001 г. «О землеустройстве» и иными нормативно-правовыми актами.

Не менее важным и принципиальным аспектом, отраженным в ч.4 комментируемой статьи, является установление критерия делимости (неделимости) земельного участка. Согласно п.2 ст.6 ЗК РФ , земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Признание земельного участка делимым или неделимым имеет массу важнейших гражданско-правовых и земельно-правовых последствий. Например, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и иными федеральными законами (п.3 ст.36 ЗК РФ). При этом сам ЗК РФ, равно как и иные федеральные законы, не содержат четких критериев и процедур классификации земельного участка в качестве делимого или неделимого.

Указанные критерии и процедуры теперь четко сформулированы в ч.4 комментируемой статьи:

а) инициатива постановки вопроса о делимости или неделимости земельного участка принадлежит его правообладателям;

б) размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельные размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом (см. комментарий ст.38);

в) разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку (в целях предотвращения массовых судебных процессов об установлении частных сервитутов – см. ст.23 ЗК РФ);

г) объединение земельных участков в один допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны (см. комментарий ст.35).

ГрК РФ Статья 41. Назначение, виды документации по планировке территории

(см. текст в предыдущей редакции)

2) необходимы установление, изменение или отмена красных линий;

5) планируются строительство, реконструкция линейного объекта (за исключением случая, если размещение линейного объекта планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого линейного объекта не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов). Правительством Российской Федерации могут быть установлены иные случаи , при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории;

4. Видами документации по планировке территории являются:

1) проект планировки территории;

Новая редакция Ст. 41 ГрК РФ

2) необходимы установление, изменение или отмена красных линий;

4. Видами документации по планировке территории являются:

1) проект планировки территории;

2) проект межевания территории.

Комментарий к Статье 41 ГрК РФ

1. Часть 1 комментируемой статьи раскрывает назначение подготовки документации по планировке территории, которая осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.

Целями подготовки документации по планировке территории является:

обеспечение устойчивого развития территорий;

выделение элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов);

установление границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства;

установление границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

2. Часть 3 комментируемой статьи содержит отсылочную норму к положениям земельного, водного, лесного и иного законодательства, применяемую при подготовке документации по планировке территории в случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков.

3. Часть 4 комментируемой статьи регулирует ситуации, когда происходит разделение земельного участка или объединение нескольких земельных участков в один или осуществляется изменение общей границы земельных участков. При этом вместо документации по планировке территории осуществляется подготовка землеустроительной документации.

В соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в ред. от 4 декабря 2006 г.) землеустроительная документация - это документы, полученные в результате проведения землеустройства.

К видам землеустроительной документации относятся:

генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схема землеустройства муниципальных образований и других административно-территориальных образований, схемы использования и охраны земель;

проекты территориального землеустройства;

материалы межевания объектов землеустройства;

карты (планы) объектов землеустройства;

проекты внутрихозяйственного землеустройства;

проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий;

материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель;

тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации могут устанавливаться другие виды землеустроительной документации.

Также ч. 4 комментируемой статьи устанавливает обязательные требования при проведении разделения или объединения земельных участков.

Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 210-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации" в ч. 4 комментируемой статьи было внесено изменение, более четко уточняющее размеры вновь образованных земельных участков.

4. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает виды документации, разрабатываемые при подготовке документации по планировке территорий:

1) проекты планировки территории;

2) проекты межевания территории;

3) градостроительные планы земельных участков.

Другой комментарий к Ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации

Планировка территории является одним из этапов градостроительной деятельности. Следуя за планированием территории и градостроительным зонированием, планировка территории осуществляется в целях детальной проработки градостроительных решений применительно к территории конкретных планировочных элементов (кварталов, микрорайонов и т.д.). Планировка территории должна осуществляться на основе документов территориального планирования, а также правил землепользования и застройки.

По идее законодателя планировка территории должна предшествовать строительству, поскольку при планировке территории должна определяться плотность и параметры застройки конкретного района, квартала и других планировочных элементов.

Планировка территории осуществляется путем подготовки документации по планировке территории.

Следует отметить, что нормы ГрК, регулирующие вопросы планировки территории, не являются новеллой градостроительного законодательства. Вопросы планировки территории регулировались и ГрК 1998 года (статьи 57-60), который предусматривал необходимость разработки градостроительной документации о застройке территории. Однако в новом ГрК изменилось содержание конкретных документов планировки территории, более детально урегулировано содержание таких документов и порядок их принятия, вводится новый вид документа - градостроительный план земельного участка. В то же время не нашел отражение в новом ГрК такой вид документации по планировке территории как проект застройки.

ГрК впервые закрепил цели планировки территории:

1) обеспечение устойчивого развития территории;

2) выделение элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов);

3) установление границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства;

4) установление границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (часть 1 комментируемой статьи).

В то же время, указанный перечень не является исчерпывающим. Так, планировка территории проводится в целях установление границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения, не только линейных объектов, но и иных объектов капитального строительства, а также в целях выявления в границах застроенных территорий свободных земельных участков, которые также могут быть предоставлены для строительства.

Содержание целей действий по планировке территории раскрывается и детализируется путем указания на конкретные позиции, которые подлежат утверждению в составе документации по планировке территории (часть 3 статьи 42, часть 5 статьи 43 и часть 3 статьи 44) и которые используются при подготовке проектной документации применительно к объектам, расположенным в пределах земельных участков, выделенных посредством планировки территории.

Анализ 2 и 3 части комментируемой статьи позволяет сделать вывод, что документация по планировке территории готовится применительно к любы земельным участкам, как предназначенных для строительства, так и не подлежащих застройке. Таким образом, планировка территории становится универсальным способом действий по упорядочению организации территории, осуществляемом в соответствии с документами территориального планирования.

Новеллой ГрК является установление четких критериев разграничения, в каких случаях для планировки территории, в том числе установления границ земельного участка, применяется градостроительное, а в каких случаях - земельное, лесное, водное и иное законодательство (части 2 и 3 комментируемой статьи).

Планировка территории в соответствии с ГрК осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков документации по планировке территории готовится в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством.

2) необходимы установление, изменение или отмена красных линий;

4. Видами документации по планировке территории являются:

1) проект планировки территории;

2) проект межевания территории.

2) необходимы установление, изменение или отмена красных линий;

4. Видами документации по планировке территории являются:

1) проект планировки территории;

2) проект межевания территории.

Комментарий к Ст. 41 ГрК РФ

Одним из основных назначений комментируемой главы является определение специальных положений об установлении посредством разработки документации планировки территории границ земельных участков, занятых объектами капитального строительства, или участков, предназначенных к застройке.

Комментируемой статьей не устанавливается определение и общее содержание документации планировки территории, но закрепляется ее назначение.

Нормы статей гл. 5 тесно соприкасаются с нормами законодательства о землеустройстве. В данном случае мы имеем дело с одним предметом регулирования, ГрК РФ при этом предлагает учесть особенности определения границ для тех участков, которые используются для определенных целей.

Отношения в области землеустройства урегулированы земельным законодательством. Согласно ст. 68 ЗК РФ землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Исходя из положений ст. 69 ЗК РФ , землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О землеустройстве», которым установлены основные положения о проведении землеустроительных действий, объекты землеустройства — это территории субъектов РФ, территории муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.

Среди землеустроительных действий предусмотрен такой вид, как территориальное землеустройство.

При проведении территориального землеустройства выполняются образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства, межевание объектов землеустройства.

Порядок проведения территориального землеустройства определяется Правительством РФ. Положение о проведении территориального землеустройства утверждено Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396.

При этом Федеральным законом «О землеустройстве» установлено, что образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства проводятся в случаях: изменения границ объектов землеустройства, в том числе в целях устранения недостатков в их расположении (чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании); восстановления границ объектов землеустройства; предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам; изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков; совершения сделок с земельными участками; в иных случаях перераспределения земель.

Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства осуществляются на основе сведений государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

При этом при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства определяются в том числе местоположение границ объектов землеустройства, включая границы ограниченных в использовании частей объектов землеустройства; варианты использования земель с учетом размеров земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, площади объектов землеустройства и (или) ограниченных в использовании частей объектов землеустройства; иные характеристики земель.

Некоторыми нормативными актами, устанавливающими порядок определения предельных размеров земельных участков, учитываются также условия планировки территории. Так, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет, что минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. При этом тем же Законом установлено, что требования данного Федерального закона об установлении предельных размеров земельных участков не распространяются на формируемые земельные участки в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для строительства и материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.

Второй комментарий к Статье 41 Градостроительного кодекса

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях:

1) обеспечения устойчивого развития территории;

2) выделения элементов планировочной структуры;

3) установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков (ч. 5 комментируемой статьи).

По общему правилу градостроительная деятельность по развитию территорий осуществляется в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объемов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений; при этом территориальное планирование — это планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (п. п. 1 и 2 ст. 1 комментируемого Кодекса).

Подготовка документации по планировке территории, как правило, носит комплексный характер. Она предполагает подготовку документов, находящихся в последовательно реализуемом единстве: принятие генерального плана, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка. Последующая документация: проектно-сметная, подрядная и документация по вводу в эксплуатацию объекта строительства — не относится к исключительному регулированию законодательством о градостроительной деятельности. Документация, связанная со строительством, регламентируется и нормами гражданского законодательства о строительном подряде (§ 3 гл. 37 ГК РФ).

1.1. Обеспечение устойчивого развития территории, отнесенное к целям, в которых осуществляется подготовка документации по планировке территории, — принцип градостроительного законодательства, закрепленный в ст. 2 комментируемого Закона. Его содержание раскрыто в и нормативно закреплено как обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.
———————————
См.: Майборода В.А. Принципы земельного и градостроительного законодательства // Градостроительное право. 2016. N 2. С. 11 — 14.

1.2. Перечень элементов планировочной структуры, упомянутых в ч. 1 комментируемой статьи, носит открытый характер.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. N 1221 «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов» уполномоченным органом по утверждению перечня элементов планировочной структуры является Министерство финансов РФ. Приказом Минфина России от 5 ноября 2015 г. N 171н «Об утверждении Перечня элементов планировочной структуры, элементов улично-дорожной сети, элементов объектов адресации, типов зданий (сооружений), помещений, используемых в качестве реквизитов адреса, и Правил сокращенного наименования адресообразующих элементов» утвержден Перечень элементов планировочной структуры. К ним отнесены: вал; зона (массив); квартал; месторождение; микрорайон; набережная; остров; парк; порт; район; сад; сквер; территория; территория садоводческих некоммерческих товариществ; территория огороднических некоммерческих товариществ; территория дачных некоммерческих товариществ; территория садоводческих потребительских кооперативов; территория огороднических потребительских кооперативов; территория дачных потребительских кооперативов; территория садоводческих некоммерческих партнерств; территория огороднических некоммерческих партнерств; территория дачных некоммерческих партнерств; территория товариществ собственников недвижимости; юрты.

1.3. Установление границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, согласно ч. 1 комментируемой статьи также относится к целям, в которых осуществляется подготовка документации по планировке территории.

Границы земельного участка в соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» являлись определяющим элементом дефиниции земельного участка. В настоящее время земельный участок определен в ч. 3 ст. 6 ЗК РФ как недвижимая вещь , которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Данная редакция введена Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

Вопрос о том, являются ли границы земельного участка в настоящее время средством его индивидуализации, в настоящее время является дискуссионным.
———————————
См.: Майборода В.А. Утраченная земельным правом категория «земельный участок» // Юрист. 2015. N 6. С. 42 — 46.

В Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2010 года (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 15 сентября 2010 г.) был сформулирован вывод о том, что удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве» (аналогичный вывод содержится в Определении ВС РФ от 11 мая 2010 г. N 4-В10-5).

В соответствии с ч. 5 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» описание местоположения границ земельного участка является элементом межевого плана, формирование которого производится в текстовой и графической частях.

С 1 января 2017 г. вступает в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно ст. 10 которого описание границ земельных участков, подлежащих образованию в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, подлежит внесению в реестр границ. Частью 8 ст. 22 указанного Федерального закона определено, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Таким образом, границы земельного участка наделяются юридическим свойством картографической привязки непосредственно к местности, а не к примыкающим (соседним) земельным участкам (землям).

Подготовка документации по планировке территории включает в себя установление границ только земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Строительство согласно п. 13 ст. 1 комментируемого Кодекса — это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Данное определение представляется не вполне удачным, поскольку из его содержания усматривается самопроизвольность создания зданий, строений и сооружений. С учетом практических рекомендаций, созданных правоприменительной практикой, представляется необходимым дальнейшее совершенствование данной дефиниции.
———————————
См.: Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.; Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56; Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51.

Линейный объект определен в п. 11 ст. 1 комментируемого Кодекса через перечисление: трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

2. Частью 2 комментируемой статьи установлено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. Данное положение закона необходимо рассматривать в системном единстве с правилами о возможности застройки той или иной территории.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 комментируемого Кодекса правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом.

В соответствии с ч. 6 этой же статьи градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Таким образом, в зависимости от содержания градостроительного регламента потенциальной способностью к возможности застройки наделены: земли сельскохозяйственного назначения, не отнесенные к угодьям; земли населенных пунктов; земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов из состава особо охраняемых природных территорий; земли специального назначения (промышленности, транспорта, связи и т.д.) и земли запаса.

3. Частью 3 комментируемой статьи установлено, что в случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков документация по планировке территории готовится в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством.

В соответствии с земельным законодательством такие случаи предусматривают условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 56.3 ЗК РФ) и правила о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд (ст. 70.1 ЗК РФ).

По общему правилу изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории. Резервирование земель может осуществляться также в отношении земельных участков, необходимых для целей недропользования.

Резервирование земель допускается в установленных документацией по планировке территории зонах планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, в пределах территории, указанной в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ», а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий.

Освоение и планировка земель лесного фонда согласно ст. ст. 87 и 88 ЛК РФ осуществляются в соответствии с лесохозяйственным регламентом и проектами освоения лесов.

4. Часть 4 комментируемой статьи утратила силу с 1 марта 2015 г. с принятием Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

5. Часть 5 комментируемой статьи определяет виды документации по планировке территории. Определено, что такая документация может быть подготовлена в форме:

1) проекта планировки территории (см. комментарий к ст. 42);

2) проекта межевания территории (см. комментарий к ст. 43);

3) градостроительного плана земельного участка (см. комментарий к ст. 44).

По общему правилу, закрепленному в п. 4 ч. 1 ст. 8 комментируемого Кодекса, утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования поселений документации по планировке территории отнесено к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности.

Из данного правила возможны исключения. Так, например, в соответствии с подп. 42 п. 2 ст. 26.3 ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ» решение вопросов утверждения схем территориального планирования субъекта РФ, утверждения документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства регионального значения, утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования, осуществления государственного строительного надзора в случаях, предусмотренных ГрК РФ, отнесено к полномочиям органов государственной власти субъекта РФ, осуществляемым данными органами самостоятельно за счет средств бюджета субъекта РФ (за исключением субвенций из федерального бюджета).
———————————
См.: Майборода В.А. Планирование территориального размещения нотариальной конторы // Нотариус. 2016. N 1. С. 12 — 15.

Какая-либо другая документация в действующей редакции ГрК РФ не отнесена к перечню документации по планировке территории.

6. Часть 6 комментируемой статьи устанавливает, что планировка территории и проект межевания территории должны осуществляться в соответствии с системой координат, используемой для ведения государственного кадастра недвижимости.

Часть 4 ст. 6 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» устанавливает, что для ведения государственного кадастра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в установленных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений случаях используется единая государственная система координат. Местные системы координат в отношении кадастровых округов устанавливаются органом кадастрового учета в порядке, предусмотренном в соответствии с законодательством о геодезии и картографии.

Часть 4 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающего в силу с 1 января 2017 г., аналогично устанавливает, что для ведения Единого государственного реестра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в установленных органом нормативно-правового регулирования случаях используется единая государственная система координат.

Таким образом, федеральное законодательство последовательно осуществляет перевод картографической основы кадастровой деятельности и в рассматриваемой части — градостроительной деятельности в единую систему координат. В настоящее время Приказом Минэкономразвития России от 17 марта 2016 г. N 142 «Об установлении случаев использования единой государственной системы координат для ведения Единого государственного реестра недвижимости», также вступающим в силу с 1 января 2017 г., определено, что единая государственная система координат для ведения Единого государственного реестра недвижимости используется при описании прохождения Государственной границы РФ.

Стоит отметить, что проблема систем координат не имеет простого решения. В настоящее время в РФ в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28 декабря 2012 г. N 1463 «О единых государственных системах координат» используются: геодезическая система координат 2011 года (ГСК-2011) — для использования при осуществлении геодезических и картографических работ и общеземная геоцентрическая система координат «Параметры Земли 1990 года» (ПЗ-90.11) — для использования в целях геодезического обеспечения орбитальных полетов и решения навигационных задач. В то же время система геодезических координат 1995 года (СК-95), установленная Постановлением Правительства РФ от 28 июля 2000 г. N 568, и единая система геодезических координат 1942 года (СК-42), введенная Постановлением Совета Министров СССР от 7 апреля 1946 г. N 760, применяются до 1 января 2017 г. в отношении материалов (документов), созданных с их использованием. В дальнейшем предполагается пересчет систем координат в действительно единую систему координат в соответствии со вступающим в силу с 1 января 2017 г. ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Просмотров