Закон о регистрации земельных участков ст 26.
Статья 26. Документы о правах на земельные участки
Комментарий к статье 26
В комментируемой статье, несмотря на ее название, на ее, казалось бы, важнейшее значение в вопросе подтверждения возникших ранее или возникающих в процессе оборота земельных участков прав, на самом деле не приводится перечень правоподтверждающих документов. Отсылка к Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в п. 1 также не может помочь гражданам или организациям, которые обратились к ст. 26 ЗК РФ. Одним словом, ст. 26 ЗК РФ не может сама по себе служить той цели, которую преследовал законодатель, вводя ее в главу V ЗК РФ.
В соответствии с абз. 1 п. 9 Закона о введении в действие ЗК РФ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.
Абзац 2 п. 9 признает действительными и имеющими равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные после введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , свидетельства и государственные акты. Рассмотрим их в хронологическом порядке.
———————————
СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
Без всякого сомнения, на данный момент самым старым документом, удостоверяющим права на землю является государственный акт на право собственности, бессрочного (постоянного) пользования. Впервые он был упомянут в абз. 5 ст. 9 ЗК РСФСР: государственный акт на право собственности, бессрочного (постоянного) пользования выдается соответствующему сельскохозяйственному предприятию с указанием в нем размера земель, находящихся в государственной и коллективно-долевой собственности, списка собственников и земельной доли каждого из них. Однако только в сентябре 1991 г. Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» были установлены единые для РСФСР две формы государственного акта.
———————————
СПС «КонсультантПлюс».
Впоследствии специалистами Роскомзема была разработана и Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве РФ утверждена Инструкция Роскомзема от 9 марта 1992 г. «О порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» (далее — Инструкция Роскомзема от 9 марта 1992 г.) Она определяла порядок составления, выдачи (замены) и хранения государственных актов.
———————————
СПС «КонсультантПлюс».
Государственный акт по форме N 1 должен был выдаваться гражданам, которым предоставляются земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, строительства гаражей, для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, а также предпринимательской деятельности (п. 1.3).
Государственный акт по форме N 2 должен был выдаваться предприятиям, учреждениям, организациям, которым предоставляются земельные участки для сельскохозяйственного производства или для несельскохозяйственных нужд, а также гражданам для организации крестьянских (фермерских) хозяйств.
Согласно п. 1.8 Инструкции Роскомзема от 9 марта 1992 г. к государственному акту в качестве приложения выдаются:
список собственников при передаче земельных участков в коллективно-долевую собственность граждан земель колхозов, других кооперативных сельхозпредприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе государственных предприятий (при выдаче государственного акта по форме N 2). Важное значение в составе такого акта имеют графические данные — общие границы землепользования и указания смежеств на отдельных участках границы (например, от А до Б — такой-то смежный пользователь), а также указание на площади лесных и иных участков.
Что касается земельных долей, то право на них должно было удостоверяться справкой, «выдаваемой в необходимых случаях» по форме, приведенной в приложении 1 к Инструкции Роскомзема от 9 марта 1992 г. По сути, в этом пункте Инструкции воспроизводились положения статьи 9 ЗК РСФСР 1991 года, содержание которой мы уже приводили выше.
Согласно пункту 1.8 Инструкции, государственные акты предназначались для выдачи не каждому участнику долевой (коллективно-долевой) собственности, а только предприятиям, в чьем пользовании ранее находилась земля. Именно в течение первого этапа аграрной реформы возникла неопределенность, чье же право должны удостоверять государственные акты. Какие-либо дополнительные разъяснения, письма или инструкции, разрешающие эту неопределенность, после 9 марта 1992 г. нам не известны. Государственные акты на право собственности на землю образца 1991 года не могли юридически безупречно удостоверить возникновение права долевой собственности на землю.
———————————
Савенко Г.В. Современные проблемы оборота земельных долей и участков сельскохозяйственного назначения / Под ред. А.А. Ялбулганова. М.: ЦППИ, 2009. С. 26.
Форма свидетельства на право собственности на землю, которое должно было иметь силу до оформления государственного акта, порядок выдачи такого свидетельства и его регистрации установлена письмом Государственного комитета РСФСР по земельной реформе и поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств от 13 января 1992 г. N 3-14/60 (далее — письмо Госкомзема от 13 января 1992 г.). Предусматривалось, что эти свидетельства выдаются гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям на основании принятых органами местной администрации решений о предоставлении земельных участков районными (городскими) комитетами по земельной реформе и земельным ресурсам, а в сельских населенных пунктах — руководителями исполнительных органов сельских (поселковых) Советов народных депутатов. При наличии планово-картографических материалов вместе со свидетельством должен был выдаваться чертеж, план (выкопировка с плана) землепользования с указанием границ земель, предоставляемых в собственность или пользование. Так как на начало 1992 г. в законодательных актах о земельной реформе не содержалось четкого и недвусмысленного указания на характер долевой собствен-ности, которая должна возникнуть у граждан после приватизации земли, то и форма свидетельства, утвержденная письмом Госкомзема от 13 января 1992 г., не могли служить эффективным инструментом закрепления новой аграрной политики. Такие свидетельства выдавались чаще всего сельскохозяйственным предприятиям. Они удостоверяли право постоянного (бессрочного) пользования землей под производственными объектами. Но в них вписывались и право аренды, и даже (с конца 1992 г.) сведения о земельных участках, предоставленных в общую долевую собственность (например, ТОО «Красносельское»).
———————————
Документ опубликован не был.
Еще одно свидетельство о праве собственности на землю, форма которого была утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельств о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» , мало чем отличалось от предыдущего. Это свидетельство, задуманное как временный документ, действующий до выдачи соответствующего государственного акта, выдавалось райкомземами также на имя юридических лиц (сельскохозяйственным предприятиям) после утверждения проектов перераспределения земель.
———————————
Российская газета. Спецвыпуск. 1992. 15 апреля.
Указанные свидетельства подтверждают право собственности граждан на земельные участки в границах населенных пунктов. Если речь идет о КФХ, то свидетельства подтверждают отведение им для деятельности отдельных земельных участков. Большинство из них включает и графические данные — изображение конфигурации земельного участка. При этом схема не сопровождается указанием на координаты межевых знаков; отсутствуют указания смежеств на отдельных участках границы. Копии свидетельств включают в межевые планы в случае уточнения местоположения границ ЗУ. Как доказательства указанные свидетельства используются в делах:
по искам об определении местоположения границ земельного участка;
по искам о согласовании местоположения границ уточняемого земельного участка;
по искам о признании права собственности на жилые дома;
по искам о признании права собственности на земельные участки (как под индивидуальными жилыми строениями, так и крестьянских (фермерских) хозяйств).
Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 утверждена форма свидетельства на право собственности на землю и порядка регистрации этих свидетельств государственными органами. Выдача каждого свидетельства сопровождалась регистрационной записью об этом в райкомземе, что послужило началом составления базы данных об изменениях в составе участников долевой собственности. Напомним, что впоследствии, после введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сотрудники районных отделов Управлений Роснедвижимости (последним архивы были переданы райкомземами) даже некоторое время осуществляли государственную регистрацию прав при совершении сделок с земельными долями. Эти новые свидетельства не имели ничего общего ни с государственными актами по формам N 1 и N 2, ни с формой свидетельств, которые были утверждены ранее. Согласно пункту 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 указанное свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим зако-нодательством. Осуществление иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком означает в том числе возможность участвовать в общих собраниях участников долевой собственности. В 1994 — 1996 гг. подготовлено 11,3 миллиона свидетельств на земельные доли; выдано — 10,7 миллиона (92,2% от общего количества) . В настоящее время свидетельство образца от 27 октября 1993 г. удостоверяет право собственности на земельную долю наравне со свидетельством о государственной регистрации права.
———————————
Волков С.Н. Землеустройство. Т. 8. Землеустройство в ходе земельной реформы (1991 — 2005 годы). М.: КолосС, 2007. С. 48.
С введением в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество записи о возникновении, изменении и прекращении права вносятся в ЕГРП. Свидетельства о государственной регистрации права с указанием даты внесения сведений в ЕГРП и номера регистрационной записи с 1998 г. заменили собой и государственные акты, и свидетельства образца 1992 г., и свидетельства на земельные доли образца 1993 года. При этом документы старого образца в настоящее время сохраняют, как мы уже указывали, свою юридическую силу.
Необходимо также подчеркнуть, что в течение некоторого времени в ряде субъектов РФ свидетельства о государственной регистрации права подписывались и выдавались в 1998 г. году руководителями райкомземов.
Пункт 2 ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. По сути, он является частью совокупности норм об аренде (глава 34 ГК РФ), а также положений о государственной регистрации сделок (также п. 1 ст. 131 и ст. 164 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. «Закон» в данном случае — это и есть правило п. 2 ст. 26 ЗК РФ. Что касается безвозмездного срочного пользования земельным участком, то положение об особенностях государственной регистрации этого вида права в п. 2 ст. 26 ЗК РФ сформулировано по аналогии с особенностями государственной регистрации права аренды, так как оба эти вида права не относятся к числу вещных.
1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Комментарии к ст. 26 ЗК РФ
1. Статьей 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Федеральный закон о госрегистрации) предусмотрено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в ЕГРП. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.
Документы, удостоверяющие права на земельные участки (в отличие от правоустанавливающих документов, т.е. таких, на основании которых права на землю возникают), согласно Федеральному закону о госрегистрации - документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9 Федерального закона о госрегистрации). В соответствии со ст. 14 Федерального закона о госрегистрации свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.
Государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Федерального закона о госрегистрации). Государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
То, что свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество является правоудостоверяющим документом, разъясняется и оказывается в основе ряда судебных решений. Федеральный арбитражный суд Центрального округа Постановлении от 5 сентября 2005 г. N А35-11108/04-С27 по делу N А35-11108/04-С27 разъяснил, что право собственности на объект недвижимости возникает в силу государственной регистрации прав, но не по причине такой регистрации, которая не отнесена законом к одному из оснований приобретения права собственности. Далее судом обращено внимание на то, что в соответствии со ст. 14 Федерального закона о госрегистрации свидетельство о государственной регистрации права является не правоустанавливающим, а правоудостоверяющим документом и служит для подтверждения зарегистрированного права.
Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.
Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.
Свидетельство о государственной регистрации выдается: правообладателю - при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору - при регистрации аренды; залогодержателю - при регистрации ипотеки.
В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.
В случае совместной долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников.
Свидетельство заполняется от руки или автоматизированным способом.
Свидетельство должно быть заполнено и подписано регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течение которого должна быть проведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя).
Свидетельство выдается правообладателю в день его явки в учреждение юстиции по регистрации прав.
Если лицо приобрело земельный участок до вступления в силу Федерального закона о госрегистрации и не зарегистрировало его на основании ст. 4 данного Закона (см. комментарий к ст. 25), правоудостоверяющими документами на земельный участок в данном случае будут те документы (свидетельства о праве на землю), которые были ему выданы при оформлении участка в соответствующем земельном комитете.
Не менее важный вопрос о том, какие документы следует представлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы государственной регистрации. В данном случае речь идет о правоустанавливающих документах, предъявляемых для государственной регистрации права.
Во-первых, обязательной государственной регистрации подлежат права на земельные участки, правоустанавливающие документы на которые были оформлены после вступления в силу Федерального закона о госрегистрации.
Во-вторых, лица, в силу ст. ст. 20 и 21 ЗК РФ обладающие правом оформления права собственности или заключения договора аренды, также после принятия решения об оформлении должны представить в органы государственной регистрации документы, подтверждающие право на закрепление земельного участка в собственность, либо представить договор, заключенный с органом государственной власти или местного самоуправления, обладающим полномочиями по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 29 ЗК РФ.
2. В соответствии с положениями ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621). Данное обстоятельство породило противоречивые толкования и сложную судебную практику в отношении договоров аренды земельных участков, заключенных сроком до одного года и не подлежащих государственной регистрации. По нашему мнению, данная проблема требует обстоятельного рассмотрения. В частности, если при продлении договора аренды земельного участка такой договор считается продленным на неопределенный срок, то на такой договор, как считаем, должны распространяться условия реализации, предусмотренные для договоров аренды, изначально заключаемых на неопределенный срок, включая условия государственной регистрации таких договоров.
1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Комментарий к Ст. 26 ЗК РФ
1. Пункт 1 ст. 26 ЗК содержит отсылку к нормам ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Именно нормами этого Закона регулируется, какими именно документами удостоверяются права на земельные участки, а также иные объекты недвижимого имущества. Данный Закон содержит такое понятие, как удостоверение государственной регистрации. Под этим понимается оформление и выдача правообладателю после государственной регистрации его права определенных документов, подтверждающих (удостоверяющих), что государственная регистрация действительно проведена, и при этом позволяющих установить, какое именно право зарегистрировано, кто является обладателем данного права, на какой именно земельный участок (или иной объект недвижимости) зарегистрировано право.
Государственная регистрация вещных прав на земельные участки удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации соответствующего права. Такое свидетельство выдается органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с установленной формой, которая является единой на всей территории Российской Федерации.
Вместе с тем важно отметить, что доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок является не свидетельство, а сама государственная регистрация (ее факт), которая производится посредством внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Таким образом, наличие свидетельства, например, о регистрации права собственности на земельный участок у какого-либо лица еще не доказывает то, что это лицо в данный момент является собственником участка.
Подтверждение текущего (актуального) состояния записей ЕГРП в отношении того или иного земельного участка может быть произведено посредством получения выписки из ЕГРП. Такой документ содержит почти тот же набор сведений, что и свидетельство о государственной регистрации, и гарантирует их действительность на дату составления такой выписки.
Что касается удостоверения государственной регистрации сделок с земельными участками, то она производится в виде проставления на правоустанавливающем документе, выражающем содержание сделки (договоре), специальной регистрационной надписи (штампа). Таким образом, права, например, арендатора земельного участка после государственной регистрации договора аренды будут удостоверяться договором аренды, который содержит права и обязанности сторон, и регистрационной надписью (штампом) на этом договоре, который, в свою очередь, подтверждает выполнение требования о государственной регистрации договора и, соответственно, факт вступления договора в силу.
Вместе с тем существуют права на земельные участки, которые возникли до введения в действие ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и, следовательно, не были зарегистрированы в соответствии с процедурой, установленной данным Законом.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 указанного Закона такие права являются юридически действительными и не требуют какого-либо переоформления или перерегистрации, за исключением случаев совершения сделок или регистрации обременений в отношении соответствующего земельного участка.
В этих случаях права на земельные участки удостоверяются документами, которые выдавались в порядке, действовавшем на момент их выдачи. Такие документы должны быть выданы именно тем органом (лицом), который был вправе выдать такой документ о праве на земельный участок, т.е. действовал в рамках своих полномочий и компетенции. Эти документы также должны по форме и содержанию соответствовать именно тому состоянию правового регулирования, которое имело место на момент их выдачи.
2. Пункт 2 ст. 26 ЗК устанавливает исключение из общего правила, в соответствии с которым договоры аренды и субаренды земельных участков не подлежат государственной регистрации. Под данное исключение подпадают такие договоры аренды и субаренды, которые заключены на срок менее одного года, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 2 ст. 26 ЗК также не подлежат государственной регистрации и договоры безвозмездного срочного пользования земельными участками, которые заключены на срок менее чем один год.
Представляется, что данное исключение установлено с целью упростить порядок оформления арендных (субарендных) правоотношений на короткий срок. В практике на подготовку всех необходимых документов и на саму государственную регистрацию договоров аренды может потребоваться до нескольких месяцев. То есть срок оформления может быть сопоставим со сроком аренды.
В правоприменительной практике неизбежно встает вопрос, требуется ли государственная регистрация в случае продления такого договора аренды (субаренды) на срок менее одного года либо на неопределенный срок.
Поскольку подобное исключение введено ГК (п. 2 ст. 651) для аренды зданий и сооружений, возможно обратиться по аналогии к судебной практике, касающейся данных объектов. По вопросу государственной регистрации таких договоров в случае их продления ВАС РФ дал разъяснения в информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59 . В соответствии с п. 10 указанного письма при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок договор аренды не подлежит государственной регистрации. Договор аренды зданий или сооружений, продленный на неопределенный срок, также не подлежит государственной регистрации. Поскольку земельные участки, будучи предметом договоров аренды (субаренды), выступают в качестве недвижимого имущества, выводы, сделанные ВАС РФ в отношении зданий и сооружений, являются справедливыми и применимыми и в отношении земельных участков.
———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
