Передача тех документации при непосредственном управлении. Порядок передачи технической документации

В некоторых случаях управляющим организациям непонятно, что входит в техническую документацию на многоквартирный дом, подлежащую хранению. УО даже пишут жалобы на отсутствие конкретного перечня таковой в законодательстве. На самом деле это преувеличено, так как в законе достаточно понятно написано о составе, порядке хранения и обновлении документации.

Перечень технической документации на многоквартирный дом согласно нормативным актам

Все элементы технической документации на многоквартирный дом перечислены в постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). В них говорится о составе и состоянии общего имущества:

• документы на приборы учета многоквартирного дома;
• документы о приемке результатов работ, сметы, описи работ;
• акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования, обслуживающего помещения многоквартирного дома, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, объекты, расположенные на земельном участке, и прочие составные общего имущества) на соответствие их предъявляемым требованиям;
• акты проверок и паспорта, содержащие информацию о возможности подключения отопления в многоквартирном доме;
• инструкция по эксплуатации многоквартирного дома , соответствующая форме, принятой федеральным органом исполнительной власти, деятельность которого связана с разработкой государственной политики и нормативным правовым регулированием в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, начало эксплуатации которых начинает отсчет с 1 июля 2007 года);
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость и о совершенных сделках с многоквартирным домом. В этой документации содержится информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
• документация, содержащая сведения о или прочих обременениях. К ним нужно прикладывать заверенный план многоквартирного дома, в котором указывается сфера действия и граница сервитута или иных обременений, находящихся на участке земли ();
• проектная техническая документация (копия) на многоквартирный дом, на основании которой шло строительство или реконструкция здания;
• кадастровый план земельного участка;
• градостроительный план земельного участка;
• списки собственников, нанимателей и арендаторов многоквартирного дома;
• договоры об использовании общего имущества многоквартирного дома;
• решения и протоколы общих собраний собственников жилья многоквартирного дома;
• прочая документация.

Необходимая для многоквартирного дома техническая документация также прописана в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. В п. 1.5 Правил перечислена следующая техническая документация многоквартирного дома длительного хранения:

• план участка с возведенными на нем жилыми зданиями и сооружениями (масштаб 1:1000 - 1:2000);
• проектно-сметная документация и исполнительные чертежи многоквартирных домов;
• акты приемки многоквартирных жилых домов от строительных организаций;
• акты технического состояния многоквартирного жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
• схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
• паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
• паспорта лифтового хозяйства многоквартирного дома;
• паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
• исполнительные чертежи контуров заземления (при его наличии);
• сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
• акты технических осмотров;
• журналы заявок жителей;
• протоколы измерения сопротивления электросетей;
• протоколы измерения вентиляции.

Выделяют техническую, бухгалтерскую и иную документацию. К бухгалтерской документации относятся копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, выписки из домовой книги .

Технической документацией владеют собственники помещений многоквартирного дома. Они получают документы, названия которых были перечислены выше, от застройщика, предыдущей УО или владельцев (если дом находился в непосредственном управлении). Инструкции по эксплуатации МКД и технической документации может не быть у УО только в случае их утери. Обычно такое случается со старыми домами, введенными в эксплуатацию в 20 веке и даже раньше.

Также могут возникнуть трудности при поиске следующих составляющих технической документации: договора об использовании общего имущества многоквартирного дома и документации, связанной с действием сервитута или прочего обременения. Они могут быть только у таких многоквартирных домов, в которых собственники сдают в аренду ОИ или дали свое согласие на установление сервитута.

Чужим домом. Необходимость в нем появляется в случае прокладки коммуникаций или каких-либо инженерных сетей, дорог, проходящих через собственный участок, которыми будут пользоваться другие собственники.

Градостроительный план земельного участка необходим для новых домов. Как только в конкретном городе приняли градостроительный план, он обязательно должен быть включен в техдокументацию для многоквартирных домов , построенных после данного события.

Некоторые составляющие документации не требуют внесения каких-либо изменений, но есть и такие, в которых периодически обновляется информация о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, о лицах, пользующихся общим имуществом на основании договоров, ведение списков в том числе. Все это должно осуществляться в соответствии со Стандартами управления многоквартирным домом, введенными постановлением Правительства РФ № 416. Таким образом, необходимо своевременно обновлять списки собственников, нанимателей и арендаторов в связи с изменениями в их составе.

Важно!

Актуализировать необходимо технический паспорт многоквартирного дома (один раз в 5 лет после инвентаризации). В случае изменения площади квартиры после перепланировки, сначала нужно внести корректировки в технический паспорт квартиры и только потом – в технический паспорт многоквартирного дома.

Вносятся изменения в выписку из Росреестра, содержащую информацию о собственниках жилых и нежилых помещений.

Технический паспорт как основной документ на МКД

Технический паспорт многоквартирного дома необходим для того, чтобы для собственников жилых и нежилых помещений, лиц, снимающих жилые помещения, управляющих и обслуживающих организаций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления была доступна актуальная информация о потребительских свойствах, технических и экономических характеристиках здания.
В технический паспорт многоквартирного дома вносятся сведения о составе и площади конструктивных элементов и инженерных систем здания, оценка их технического состояния. Эту информацию получают, в том числе, по итогу тщательного визуального осмотра домов.
Технический паспорт многоквартирного дома требуется в следующих случаях:

• для создания нужной степени технической эксплуатации жилых зданий;
• планирования ремонтных работ для каждого многоквартирного дома;
• планирования расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, включая расчет численности и фонда заработной платы работников управляющих и обслуживающих жилищных организаций по каждому зданию;
• получения точной информации о количестве потребляемых энергетических ресурсов;
• расчета показателей энергетической эффективности;
• расчета потенциала энергосбережения и увеличения энергоэффективности;
• ведения лицевого счета многоквартирного дома.

Все данные вносятся в технический паспорт многоквартирного дома на основании различных источников, включая следующую документацию:

• Федеральный закон от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
• Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность";
• Правила оценки физического износа (ВСН 53-86(р));
• Положение по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57-88(р));
• Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88(р));
• Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г. - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;
• Строительные нормы и правила 23-02-2003 "Тепловая защита зданий", принятые постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 113.

«Иные документы», входящие в состав технической документации на многоквартирный дом

Наиболее непонятным в перечне технической документации на многоквартирный дом является пункт «иные документы», который «открывает» список. Эта строка может подразумевать какие угодно документы, имеющие даже минимальное отношение к управлению многоквартирным домом. Достаточно, чтобы решение о вхождении одного из документов в состав технической документации приняли на общем собрании собственников простым большинством голосов.

Этим документом может быть как договор с подрядчиком, так и внутренний документ УО (табель зарплат или штатное расписание, например). В случае принятия такого решения собственниками на общем собрании и дальнейшего согласования с УО, документ станет одним из элементов технической документации. Следовательно, собственники получат право на ознакомление с ним.

Управляющая организация может сделать одно действие, которое не даст возможности развиваться событиям подобным образом: нужно внести в него закрытый перечень технической документации, получив на это согласие от собственников. Как следствие, они не смогут расширить список.

Иная документация может включать в себя:

• копии письменных заявлений, жалоб и предложений, связанных с вопросами качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи;
• выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи;
• копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями;
• копии договоров на аренду или на иное право на нежилое помещение в многоквартирном доме, кроме собственности;
• копии договоров социального найма;
• акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта;
• акты устранения замечаний и нарушений от Государственной жилищной инспекции;
• акты на материальные ценности, относящиеся к общему имуществу: пожарные шланги, светильники, кожухи, аншлаги, номерные знаки, почтовые ящики и пр.

Хранение технической документации на многоквартирный дом

Из п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491: получать, хранить и передавать техническую и прочую документацию на здание, вносить какие-либо поправки, имеющие отношение к управлению общей собственностью МКД, должны ответственные лица. Сколько времени хранится техническая документация на многоквартирный дом, в законодательстве не указано.

Где хранится техническая документация на многоквартирный дом, каким образом комплектуется, учитывается и используется, а также документы Архивного фонда Российской Федерации (и прочие) - все это регулируется Федеральным законом от 22.10.2004 № 125-ФЗ "Об архивном деле в Российской Федерации". Архивное дело в РФ управляется Законом, иными ФЗ и принимаемыми в соответствии с ними прочими нормативно-правовыми актами РФ, законами и другими нормативно-правовыми актами субъектов.

На основании приказа Министерства культуры Российской Федерации от 25.08.2010 № 558 утвержден Перечень типовых управленческих архивных документов, которые появляются в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения. В данный перечень входит типовая управленческая архивная документация, образующаяся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления, организаций при осуществлении однотипных управленческих функций, форма собственности при этом значения не имеет.

На данный момент в Перечне прописаны сроки хранения технической и прочей документации, имеющей отношение к управлению многоквартирным домом:

• документы (заявления, протоколы собраний, справки, журналы регистрации заявлений), которые выбирают сами УК – в течение пяти лет, следующих за перевыбором УК (может быть такое, что некоторые документы потребуется хранить постоянно);
• протоколы правления товариществ собственников жилья – постоянно (в случае ликвидации организации документацию передают на постоянное хранение по принципу выборки организаций и документов).

Важно!

В п. 4 ст. 46 ЖК РФ прописано, что такая документация, как протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и принятые путем голосования решения, подлежат хранению в соответствии с итогом данного собрания.

Прием и передача технической документации на многоквартирный дом

Техническая документация на многоквартирный дом должна содержать в себе весь необходимый перечень бумаг, за этим необходимо тщательно следить.

Если управление зданием переходит в другую УО, ТСЖ или в руки собственников, то необходимо им также передать техническую документацию на многоквартирный дом в течение 30 дней. В случае отсутствия каких-либо документов, их придется восстановить (порядок прописан в постановлении Правительства РФ № 416).

Получающая в свои руки бразды правления УО должна сама проверить, всю ли техническую документацию ей передали, а также уточнить ее актуальность. В случае появления каких-либо вопросов, новая УО делает пометку в протоколе приема-передачи о необходимости внесения изменений в документации. Теперь у старой УО есть 3 месяца на то, чтобы восстановить или обновить техническую документацию, после чего ее передают по отдельному акту приема-передачи новой УО.

Причины отсутствия технической документации на многоквартирный дом могут быть самыми разными. Что бы ни произошло, старая УО должна собрать все бумаги, о которых говорится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, так как обязанности по ее передаче в таком случае сохраняются.

Если 3 месяца истекли, а документы новая УО так и не увидела, то нужно идти в суд, ГЖИ, прокуратуру. Это придется делать, так как в случае отсутствия технической документации не получится управлять многоквартирным домом в полном объеме. Кроме того, в дальнейшем многоквартирный дом может быть передан иной УО, и тогда уже придется ей самой тратить средства на восстановление технической документации и на штрафы.

Суд – дело длительное. Параллельно этому процессу необходимо будет управлять многоквартирным домом. Может быть и такое, что из-за недостатка технической документации появится угроза для жизни или здоровья людей, в таком случае есть смысл подать жалобу в прокуратуру на незаконное удержание документации неправомочным лицом.

• Правила управления МКД и ответственность за их нарушение

Как оформить акт передачи технической документации на многоквартирный дом

Для того чтобы зафиксировать на бумаге все повреждения на передаваемом имуществе, создается специальный акт. Специалист управляющей компании внимательно проверяет помещения и коммуникации, чтобы выяснить, в каком они состоянии. После того как акт будет подписан, все расходы, связанные с содержанием многоквартирного жилого дома, будут нести собственники. Если уже после оформления акта будут выявлены какие-либо неисправности, наверняка придется подавать заявление в суд.

Управляющая компания несет ответственность за:

• помещения общего пользования многоквартирного дома (включая подвалы, чердаки, подъезды, площадки между лестничными пролетами, помещения мусоропровода и т. д.);
• коммуникации многоквартирного дома (горячее и холодное водоснабжение, канализацию, систему отопления, мусоропровод, электрическое оборудование, оборудование лифта и т. д.);
• придомовую территорию;
• шахты вентиляции и кровлю;
• прочее имущество, которым в равной степени пользуются все жильцы совместно.

Все вышеперечисленное необходимо внимательно проверить, для того чтобы убедиться в отсутствии дефектов. Если по какой-либо причине эти неисправности не будут внесены в акт, то и застройщик, и ТСЖ будут утверждать, что такие проблемы возникли из-за неаккуратного отношения управляющей компании многоквартирного дома к своим обязанностям. Чтобы избежать таких проблем в будущем, все, даже самые незначительные неисправности, нужно вписывать в акт передачи имущества.

В акте передачи пакета технической документации указывают получение управляющей компанией следующих оригиналов и копий документов:

1. Заключение приемочной комиссии (акт о вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию).
2. Технические паспорта многоквартирного жилого дома , с поэтажной планировкой и экспликациями.
3. Инструкции по эксплуатации жилого дома.
4. Ситуационный план территории с указанием информации о расположении подземных коммуникационных систем передачи ресурсов, и где к ним подключен многоквартирный жилой дом.
5. Формулярный список подрядных организаций , которые вели строительные работы.
6. Договоры с организациями, осуществляющими поставки ресурсов (в случае наличия таковых).
7. Акты передачи жилплощади владельцам (дефектные ведомости по помещениям, не принятым покупателями).
8. Схемы коммуникационных сетей (электроснабжения, канализации, водоснабжения, газоснабжения и прочих).
9. Санитарный паспорт.
10. Акты принятия на учет приборов фиксации ресурсного потребления (тепла, электричества и воды).
11. Прочая документация.

При передаче многоквартирного жилого дома застройщиком управляющей организации может понадобиться и прочая техническая документация: при использовании системы видеонаблюдения УК нужно будет получить схему ее размещения и т. п.

Лицо, которому поручили принимать имущество, обязано проверить, в нужном ли объеме были предоставлены документы, в противном случае у УК могут возникнуть проблемы при обслуживании многоквартирного жилого дома. После подписи двух актов, при отсутствии у сторон каких-либо претензий друг к другу, наступает время составлять акт передачи управления.

После подписи последнего документа многоквартирный дом перейдет в управление новой УК. Если при пользовании многоквартирным жилым домом обнаружатся ошибки, допущенные застройщиком, можно будет обратиться с требованиями в судебном или претензионном порядке.

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом

УК, у которой подходит к концу договор на управление многоквартирным домом, должна за 30 дней до окончания его действия передать всю документацию, включая техническую, в руки новой организации, выбранной для осуществления этой функции (п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Как показывает практика, управляющие компании нередко не имеют технической документации на многоквартирный дом или просто не передают ее, это приводит к необходимости обращения в суд.

Важно!

Если на руках УК многоквартирного дома имеется техническая документация, то обычно суд принимает решение об ее изъятии, в случае отсутствия – о восстановлении с последующей передачей управляющей организации, к которой переходят бразды правления (Постановление Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483). Заметим, что вновь избранная УК имеет право самостоятельно заняться восстановлением утраченной технической документации с последующей компенсацией расходов. В суде вы не получите ответа о том, каким образом действовать организации, никогда не имевшей технической документации. Тот факт, что технической документации никогда и не было, можно доказать подписанными актами приема-передачи многоквартирного дома на управление.

Если УК, в управление которой переходит многоквартирный дом, подала требование о передаче технической документации более чем через 3 года после окончания договора управления, то может последовать отказ на его удовлетворение в связи с истечением срока исковой давности. Но такой срок не распространяется на документы, оформляемые при регистрации граждан в жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда, так как они носят публичный характер (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 1089/11 по делу № А60-5559/2010-С3).

Не вполне понятно, каким образом будет удовлетворено требование новой УК о восстановлении и передаче утраченной технической документации на многоквартирный дом. Чтобы этот процесс шел быстрее, юристы советуют истцам ходатайствовать об установлении судом астрента – определенной суммы денег, взыскиваемой в счет ответчика при неисполнении решения суда в установленный период в добровольном порядке (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 22). Эту сумму должен получить истец, а не государство. Юристы считают, что астрент – это своего рода ответственность, следующая за неисполнением решения суда, и достаточно часто его используют.

Может быть такое, что УК не признает решения собрания и не передает дела новой компании. В связи с этим собственникам помещения многоквартирного дома нужно серьезно отнестись к сбору обоснований для отстранения от деятельности, следует фиксировать каждое нарушение их прав.

Необходимо собрать пакет технической документации, в который войдут копии жалоб собственников в УК или органов госконтроля, копии постановлений о привлечении УК к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, акты, фиксирующие несоответствия нормативам.

В случае непризнания результатов собрания, новая УК должна написать заявление в Арбитражный суд и подать жалобу в Прокуратуру и Жилищную инспекцию.

Если по какой-либо причине вы не можете сменить УК, советуем подать жалобу в департамент городского хозяйства. Ее специалисты сами проведут проверку организации и при обнаружении нарушения сами инициируют проведение собрания вашего ТСЖ (ст. 165 ЖК).

Также вы можете обратиться в фирму-посредник, основной сферой деятельности которой является помощь ТСЖ при возникновении проблем с УК. Действительно, есть смысл к ним обратиться, так как они гарантируют достижение целей и защиту интересов собственников, однако за их услуги придется заплатить от 30 до 100 тыс. рублей.

Пример из судебной практики

ООО «Тамбовинвестсервис» (УК «ТИС») подало требование в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением в управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области об отмене постановления об административном правонарушении в силу его незаконности.

На общем собрании собственников многоквартирного дома, состоявшемся 7 ноября 2012 г., рассматривались вопросы о прекращении договора управления, подписанного между собственниками и УК «ТИС», так как последняя не исполняла условия договора; о выборе способа управления многоквартирным домом; о заключении договора управления многоквартирного дома с УК «Содружество»; о денежных выплатах за содержание и ремонт общего имущества на 1 кв. м общей площади помещения собственника; об оформлении протокола; о порядке сообщения собственникам помещений решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, итогов голосования.

В соответствии с составленным протоколом приняли решение о прекращении договора, заключенного с УК «ТИС», и о подписании нового с УК «Содружество». Собственники потребовали у УК «ТИС» передать им техническую документацию, которая ответила отказом, пояснив, что принятое решение не соответствует российскому законодательству.

Антимонопольный орган ознакомился с данной проблемой и выявил, что УК «ТИС» не могла отказать в передаче технической и прочей документации на многоквартирный дом собственникам (или УК «Содружество») в течение определенного времени, которое понадобится для решения всех вопросов с организациями, поставляющими ресурсы данному дому. Заявителя признали нарушившим ч. 1 ст. 14 и п. 1 ч. 1 ст. 14 Закона о защите конкуренции и на основании ст. 14.33 КоАП РФ определили наказание – штраф.

Антимонопольный орган признал, что УК «ТИС» нарушила ч. 1 ст. 14 Закона о защите конкуренции, так как на протяжении 1 месяца и 26 дней не передала техническую и прочую документацию и, более того, отказалась ее передавать. Суд апелляционной инстанции поддержал принятое решение (см. постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 по делу № А64-3007/2013).

Подобные заключения содержатся в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013 № 18АП-217/2013, решении Верховного Суда Удмуртской Республики от 05.02.2014 № 7-42/14, постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 №17АП-15210/2014-АК по делу № А71-6285/2014.

• Штраф управляющей организации: как сделать его минимальным

Мнение эксперта

Что делать, если предыдущая УО не передает документы по учету регистрации граждан

Д.А. Нестеренко ,

юрист, эксперт справочной системы «Управление многоквартирным домом»

Законодательство РФ обязывает УК передавать техническую документацию по учету регистрации граждан при наличии у нее функции приема и передачи документации в органы регистрационного учета. Если прежняя УК отказывается передавать всю требуемую техническую и прочую документацию, то выбранная организация имеет право:

• подать соответствующее заявление в органы ГЖН о нарушении УО Правил содержания, а именно – отказ от передачи технической документации и привлечении ее к административной ответственности в соответствии со ст. 7.23.2 КоАП РФ;
• подать исковое заявление в арбитражный суд с требованием передать документацию регистрационного учета граждан (от предыдущей УК). Суды такие требования удовлетворяют, что подтверждается, в том числе, постановлениями ФАС Московского округа от 17.09.2013 по делу № А41-53549/12 и от 21.09.2011 по делу № А40-73182/08-19-483; апелляционным определением Мурманского областного суда от 07.08.2013 № 33-2614-2013.

Итак, вы прошли все этапы выбора способа управления многоквартирным домом (МКД) от собрания собственников до заявления в управляющую компанию (УК) о расторжении с ними договора на управление свои МКД. Теперь нужно получить от прежней УК техническая документация, для грамотного управления домом, т.к. в ней отражаются основные параметры объекта управления и сопутствующие моменты, позволяющие увидеть "трудные" места в управлении. Что скрывается под понятием "техдокументация" и как ничего не упустить?!

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен двумя Правилами. Первое, в пунктах 24 , 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Второе, в пункте 1.5 Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170.

ПЕРЕЧЕНЬ:

Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

Документы (акты) о приемке результатов работ;

Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию с 1 июля 2007 года)

Копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка;

Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);

Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

План участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

Проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

Акты приемки жилых домов от строительных организаций;

Акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;

Паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

Паспорта лифтового хозяйства;

Паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);

Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

Акты технических осмотров;

Журналы заявок жителей;

Протоколы измерения сопротивления электросетей;

Протоколы измерения вентиляции.

Документация может быть разделена на техническую, иную и бухгалтерскую. При этом к иной документации относятся, в частности, письменные заявления, жалобы и предложения (а также соответствующие журналы и книги учета) по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, копии договоров с подрядными организациями, копии правоустанавливающих документов на нежилые помещения, копии свидетельств о праве собственности на помещения, копии договоров социального найма, акты проверки газотехнической инспекции. Бухгалтерскую документацию составляют, в частности, копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, выписки из домовой книги.

Более полную информаци вы можете прочитать .

Поскольку нормальная эксплуатация любого строения, в том числе и многоквартирного дома, требует наличия исходных знаний о нем, то любой человек, занимающийся управлением недвижимостью должен понимать ценность документов, в которых эти знания находятся.

Жилищным кодексом РФ было утверждено понятие «техническая документация на многоквартирный дом». Именно ее, а также «иные связанные с управлением таким домом документы» обязана передать вновь избранной управляющей организации, либо ТСЖ организация, которая управляла домом до этого согласно ч.10 ст.162 ЖК РФ.

Список такой документации довольно обширен, и, в конечном счете, индивидуален для каждого дома. В судебной практике (Постановление ФАС ЗСО от 25.10.2007 N Ф04-7509/2007(39633-А46-39) по делу N А46-10863/2006) есть утверждение, что действующим законодательством не установлен конкретный перечень документации, подлежащей передаче в соответствии с данной статьей.

Однако, Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения. Эти документы должны быть в управляющей домом организации. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 17 января 2007 г. подтвердил законность привлечения ТСЖ к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ в том числе и за отсутствие в полном объеме технической документации долговременного хранения, не принятия мер по получению или восстановлению документации с назначением штрафа в размере 50000 руб.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен также пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491.

В Москве список технической и иной связанной с управлением домом документации более конкретизирован распоряжениями ДЖКХИБ Г. МОСКВЫ N 05-14-316/6 от 29.09.2006 и №05-14-123/6-1 от 15.08.2006.

Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья. Частью 10 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

В то же время, как указывает Минрегион РФ в письме от 20.12.2006 №14313-РМ/07 реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

Это разъяснение направлено разрушить порочную практику, когда техническая документация фактически становилась заложником в спорах между предыдущей и вновь избранной управляющей организации.

Поскольку ЖК РФ не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.

В регионах РФ принят ряд документов, регулирующих порядок передачи многоквартирных домов при изменении субъекта управления. Немаловажную роль при этом играет порядок передачи технической документации. В г. Москве было выпущено распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм». В нем предусмотрено обязательство организации, ранее занимавшейся управлением составить опись технической документации, по которой истек срок годности, а также перечень недостающей документации и принять меры к ее обновлению или восстановлению.

Тем самым, Правительство Москвы считает, что передаваться должна не только имеющаяся в наличии документация, но и та, которой фактически нет, вне зависимости от причин, по которым данная документация отсутствует.

Вместе с тем, общеизвестно, что именно муниципальные организации, а в г. Москве – ГУП ДЕЗ-ы препятствуют передаче домов «неугодным» коммерческим управляющим организациям и ТСЖ путем непередачи, либо затягивания передачи технической документации. Как минимум 95% процентов судебных дел о принуждении к передаче документации на дом связано именно с этими организациями. Учитывая то, что распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы не является нормативно-правовым актом, носит методический характер и в большей степени обязательно для подведомственных ГУП ДЕЗ-ов – налицо двойная мораль.

В таком случае целесообразно фактически начать управлять домом, не дожидаясь передачи документации, а затем требовать ее передачи в судебном порядке, либо восстановить документацию своими силами, а затем требовать возмещение убытков в силу ст. 15 ГК РФ. Судебная практика по передаче документации в случае оформленного в надлежащем порядке решения о смене субъекта управления положительная.

При передаче документации необходимо составить акт приемки-передачи. Акт может быть в свободной форме, можно воспользоваться рекомендациями и соответствующими распоряжениями местных органов власти.

10. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов, контроль качества коммунальных ресурсов на границе раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, круглосуточную регистрацию и контроль выполнения в сроки, установленные пунктом 13 настоящих Правил, заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с предоставлением коммунальных услуг, содержанием общего имущества в многоквартирном доме, оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также об устранении неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем и исполнении иных обязательств управляющей организации, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, иных обязательств товарищества или кооператива по управлению многоквартирным домом, и принимает оперативные меры по обеспечению безопасности граждан в случае возникновения аварийных ситуаций или угрозы их возникновения.

11. Аварийно-диспетчерская служба с помощью системы диспетчеризации обеспечивает:

контроль загазованности технических подполий и коллекторов;

громкоговорящую (двустороннюю) связь с пассажирами лифтов.

12. Работа аварийно-диспетчерской службы осуществляется круглосуточно. Сведения, полученные в результате непрерывного контроля за работой инженерного оборудования, отражаются аварийно-диспетчерской службой в соответствующих журналах, которые ведутся в том числе в форме электронных документов.

13. Аварийно-диспетчерская служба обеспечивает:

ответ на телефонный звонок собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме в аварийно-диспетчерскую службу в течение не более 5 минут, а в случае необеспечения ответа в указанный срок - осуществление взаимодействия со звонившим в аварийно-диспетчерскую службу собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме посредством телефонной связи в течение 10 минут после поступления его телефонного звонка в аварийно-диспетчерскую службу либо предоставление технологической возможности оставить голосовое сообщение и (или) электронное сообщение, которое должно быть рассмотрено аварийно-диспетчерской службой в течение 10 минут после поступления;

локализацию аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения не более чем в течение получаса с момента регистрации заявки;

ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения в течение двух часов с момента регистрации заявки;

ликвидацию засоров мусоропроводов внутри многоквартирных домов в течение 2 часов с момента регистрации заявки, но не ранее 8 часов и не позднее 23 часов при круглосуточном приеме заявок;

подачу коммунальных услуг при аварийных повреждениях внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения в срок, не нарушающий установленную жилищным законодательством Российской Федерации продолжительность перерывов в предоставлении коммунальных услуг;

устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения в срок не более 3 суток с даты аварийного повреждения.

При этом собственник или пользователь помещения в многоквартирном доме должен быть в течение получаса с момента регистрации заявки проинформирован о планируемых сроках исполнения заявки.

В случае аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления аварийно-диспетчерская служба также информирует орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен многоквартирный дом, о характере аварийного повреждения и планируемых сроках его устранения.

Выполнение заявок об устранении мелких неисправностей и повреждений осуществляется в круглосуточном режиме в соответствии с согласованными с собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме, направившим заявку, сроком и перечнем необходимых работ и услуг.

Работа аварийно-диспетчерской службы должна осуществляться в соответствии с требованиями нормативных правовых актов Российской Федерации, направленными на обеспечение тишины и покоя граждан. Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны обеспечить осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания в соответствии с требованиями настоящих Правил.

14. При поступлении сигналов об аварии или повреждении внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения, информационно-телекоммуникационных сетей, систем газоснабжения и внутридомового газового оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и устраняет такие аварии и повреждения самостоятельно либо с привлечением указанных служб, а в случаях, когда законодательством Российской Федерации предусмотрены специальные требования к осуществлению ресурсоснабжающими организациями деятельности по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и контролирует устранение ими таких аварий и повреждений.

15. Управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив, собственники помещений при непосредственном способе управления многоквартирным домом в случае организации аварийно-диспетчерского обслуживания путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей соответствующую деятельность, представляют в аварийно-диспетчерскую службу комплект технической документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов внутридомовых инженерных систем, планы подземных коммуникаций и иную документацию, необходимую для осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания.

16. Управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив, собственники помещений при непосредственном способе управления многоквартирным домом обеспечивают свободный доступ сотрудников аварийно-диспетчерской службы в помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, и на иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

17. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет прием и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах. Заявки принимаются при непосредственном обращении в аварийно-диспетчерскую службу, в том числе посредством телефонной связи, а также с помощью прямой связи по переговорным устройствам, устанавливаемым в подъездах многоквартирных домов и кабинах лифтов, или других возможных средств связи.

Регистрация заявок осуществляется в журнале учета заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах или в автоматизированной системе учета таких заявок (при ее наличии) и с использованием в соответствии с законодательством Российской Федерации записи телефонного разговора.

Журнал учета заявок должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен печатью аварийно-диспетчерской службы.

Аварийно-диспетчерская служба обязана обеспечить хранение указанного журнала в занимаемом этой службой помещении и ознакомление по желанию собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, в отношении которых эта служба осуществляет аварийно-диспетчерское обслуживание, с внесенными в журнал учета заявок записями.

Информация об изменениях:

Правила дополнены пунктом 17.1 с 1 марта 2019 г. - Постановление

17.1. При поступлении заявки аварийно-диспетчерская служба выясняет причины, характер обращения и принимает оперативные решения о взаимодействии с иными аварийно-ремонтными службами. Сведения о принятом решении фиксируются в журнале учета заявок или государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства в случае ведения журнала учета заявок в данной системе. Аварийно-диспетчерская служба организует исполнение поступившей заявки в сроки, установленные пунктом 13 настоящих Правил.

Информация об изменениях:

Правила дополнены пунктом 17.2 с 1 марта 2019 г. - Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331

17.2. При регистрации заявки аварийно-диспетчерская служба сообщает собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме, обратившемуся с заявкой, ее регистрационный номер и сведения о регламентных сроках и мероприятиях по исполнению заявки.

Информация об изменениях:

Правила дополнены пунктом 17.3 с 1 марта 2019 г. - Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331

17.3. При осуществлении аварийно-диспетчерского обслуживания должны обеспечиваться безопасность жизни и здоровья людей и животных, окружающей среды, сохранность имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Сотрудники аварийно-диспетчерской службы, осуществляющие выезды для исполнения заявок, должны быть обеспечены необходимыми средствами, в том числе оборудованием и материалами, для исполнения заявки. В случае если исполнение заявки требует доступа сотрудника аварийно-диспетчерской службы в помещение в многоквартирном доме, аварийно-диспетчерская служба информирует собственника или пользователя такого помещения о планируемой дате и времени начала исполнения заявки, причинах необходимости предоставления доступа в помещение, а также о фамилии, имени, отчестве (при наличии) сотрудника (сотрудников) аварийно-диспетчерской службы, который будет осуществлять исполнение заявки. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивка на одежду и др.) с указанием названия организации, фамилии, имени, отчества (при наличии) и профессиональной специализации, а также одноразовые бахилы.

Информация об изменениях:

Правила дополнены пунктом 17.4 с 1 марта 2019 г. - Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331

17.4. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет оперативный контроль сроков, качества исполнения поступивших заявок с использованием инструментов фотофиксации, оперативных и периодических опросов собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме на предмет качества исполнения поступивших заявок. Результаты контроля вносятся в журнал учета заявок или государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства в случае ведения журнала учета заявок в данной системе.

V. Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования

18. В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом. Такое уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.

19. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

20. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе , предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

21. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

22. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

23. Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2015 г. N 1434 Правила дополнены разделом VI

VI. Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулированием

24. В случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - лицензия) прекращено или она аннулирована, дата прекращения договора управления определяется днем, предшествующим дню начала управления многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 5 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, или в случае, предусмотренном частью 6 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, выбранной без проведения открытого конкурса. Если способ управления многоквартирным домом был изменен, дата прекращения договора управления определяется днем, предшествующим дню начала реализации нового способа управления.

25. Управляющая организация в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии прекращено или лицензия аннулирована, передает лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, по отдельному акту приема-передачи техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, технические средства и оборудование, а также документы и информацию, указанные в подпунктах "д" и "д.1" пункта 18 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14 февраля 2012 г. N 124, пункте 56.1 и подпункте "б" пункта 57 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354.

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на день передачи сведения.

26. Договоры управляющей организации с организациями, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и организациями, осуществляющими проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, прекращаются одновременно с прекращением договора управления многоквартирным домом в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована.

Информация об изменениях:

Правила дополнены разделом VII с 1 марта 2019 г. - Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331 (в редакции постановления Правительства России от 13 сентября 2018 г. N 1090)

VII. Организация взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме при осуществлении управления многоквартирным домом

27. Управляющая организация обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, в том числе посредством предоставления указанным лицам возможности личного обращения в действующий офис управляющей организации либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора, предусматривающего возможность обеспечения такого взаимодействия (далее - представительство управляющей организации). Представительство управляющей организации должно располагаться в пределах муниципального образования, в том числе в пределах внутригородского района в городском округе с внутригородским делением либо внутригородской территории города федерального значения, на территории которого располагаются многоквартирные дома, управление которыми осуществляет такая управляющая организация, в пешей доступности от указанных многоквартирных домов. При этом для целей настоящих Правил под пешей доступностью понимается расстояние не более 3 километров, преодолеваемое пешком.

28. Представительство управляющей организации предназначено для приема собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, предоставления оперативных ответов на поступающие вопросы, а также оказания любой другой помощи собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме по возникающему у него вопросу, связанному с управлением многоквартирным домом, собственником, пользователем помещения в котором он является.

29. Управляющая организация раскрывает в соответствии с разделом VIII настоящих Правил информацию о днях и часах приема собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме уполномоченными лицами управляющей организации (далее - прием), который должен осуществляться не реже одного раза в месяц. Прием осуществляется в представительстве управляющей организации лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа управляющей организации, а также иными уполномоченными лицами.

30. Запись на прием осуществляется непосредственно в представительстве управляющей организации, по телефону управляющей организации или с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства. Прием без предварительной записи ведется после приема собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, записанных на прием.

При осуществлении записи на прием сотрудник представительства управляющей организации выясняет наличие имеющихся заявок в аварийно-диспетчерскую службу от обратившегося собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме, статус рассмотрения и результат выполнения указанных заявок и вносит данную информацию, дату приема, должность лица, осуществляющего прием, в журнал личного приема. Копия записи в журнале личного приема передается обратившемуся собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме.

Результат приема фиксируется в журнале личного приема.

Информация об изменениях:

Правила дополнены разделом VIII с 11 апреля 2018 г. - Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. N 331

VIII. Порядок раскрытия информации управляющей организацией, товариществом или кооперативом

31. В случае если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, она обязана раскрывать следующую информацию путем размещения на постоянной основе:

а) на вывесках, расположенных у входа в представительство управляющей организации:

наименование (фирменное наименование) управляющей организации;

адрес местонахождения управляющей организации;

контактные телефоны управляющей организации, адрес электронной почты;

режим работы управляющей организации.

В случае изменения указанная информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения;

б) на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом:

наименование (фирменное наименование) управляющей организации, номер лицензии, срок действия лицензии, информация об органе, выдавшем указанную лицензию, адрес местонахождения, в том числе представительства управляющей организации, режим работы, информация о днях и часах приема, адрес официального сайта управляющей организации (при наличии) в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - сеть "Интернет"), адрес официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети "Интернет";

уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме либо потребовать присутствия таких собственников и пользователей или их представителей в помещении в многоквартирном доме в определенное время, с указанием времени проведения таких мероприятий;

абзацах втором и третьем

Информация, указанная в абзаце четвертом

Информация, указанная в абзаце пятом

в) на информационных стендах (стойках) в представительстве управляющей организации:

наименование (фирменное наименование) управляющей организации, номер лицензии, срок действия лицензии, информация об органе, выдавшем указанную лицензию, адрес местонахождения, в том числе представительства управляющей организации, режим работы, информация о днях и часах приема, адрес официального сайта управляющей организации в сети "Интернет" (при наличии), адрес официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети "Интернет";

контактные телефоны управляющей организации, представительства управляющей организации, аварийно-диспетчерской службы и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;

пошаговая инструкция о порядке установки индивидуального прибора учета;

информация о сроках внесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, последствиях несвоевременного и (или) неполного внесения такой платы, об обязательных и (или) рекомендуемых сроках передачи показаний приборов учета исполнителю коммунальных услуг в соответствии с порядком и условиями приема таких показаний, которые установлены договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг;

информация об органе государственного жилищного надзора (функции, наименование, адрес, контактный телефон, фамилия, имя и отчество (при наличии) руководителя);

сведения о размерах цен (тарифов), подлежащих применению при определении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, и о реквизитах нормативных правовых актов, решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (при их наличии), которыми они установлены;

сведения о нормативах потребления коммунальных услуг и нормативах потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также в случае принятия в субъекте Российской Федерации решения об установлении социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) - сведения о величине установленной социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) для групп домохозяйств и типов жилых помещений;

информационная памятка о правилах безопасного использования газа в быту, информация об обязанности потребителя заключить договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования;

информационная памятка, содержащая сведения о составе ежемесячной платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, контактные телефоны лиц, ответственных за начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

образцы заполнения заявок, жалоб и иных обращений граждан и организаций;

стенд с перечнем предлагаемых управляющей организацией работ и услуг;

сведения о местах накопления отходов, сбора (в том числе раздельного сбора) отходов I - IV классов опасности;

информация о правилах обращения с отходами I - IV классов опасности, порядке осуществления раздельного сбора отходов;

информационная памятка о правилах безопасного использования ртутьсодержащих ламп и приборов;

уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

В случае изменения информации, указанной в абзацах втором - пятнадцатом настоящего подпункта, такая информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения.

Информация, указанная в абзаце шестнадцатом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в ином размере, если иной срок информирования собственников помещений в многоквартирном доме не установлен договором управления многоквартирным домом;

г) на официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети "Интернет" информации, предусмотренной законодательством

32. В случае если управление многоквартирным домом осуществляет товарищество или кооператив, они обязаны раскрывать следующую информацию путем размещения на постоянной основе:

а) на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом:

наименование товарищества или кооператива, режим работы, адрес официального сайта в сети "Интернет" (при наличии), адрес официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети "Интернет";

контактные телефоны товарищества или кооператива, аварийно-диспетчерских служб и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;

уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме либо потребовать присутствия таких собственников и пользователей или их представителей в помещении в определенное время, с указанием времени проведения таких мероприятий;

уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

В случае изменения информации, указанной в абзацах втором и третьем настоящего подпункта, такая информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения.

Информация, указанная в абзаце четвертом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 3 рабочих дня до дня осуществления соответствующих мероприятий.

Информация, указанная в абзаце пятом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в ином размере;

б) на официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети "Интернет" информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Председатель правления товарищества или кооператива или работник, на которого внутренними документами товарищества или кооператива возложены обязанности по организации взаимодействия с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, оказывает им содействие в поиске необходимой информации.

33. Управляющая организация, товарищество, кооператив не вправе ограничивать доступ к раскрываемой информации собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, а также обязаны обеспечить сохранность раскрываемой информации в местах ее размещения, предусмотренных настоящими Правилами.

Носитель с информацией, утратившей свою актуальность, хранению не подлежит.

34. Управляющая организация, товарищество или кооператив предоставляют по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме:

в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), - любую информацию из перечня информации, подлежащей раскрытию в соответствии с пунктами 31 и настоящих Правил. В случае если запрашиваемая информация затрагивает интересы неопределенного круга лиц и, по мнению управляющей организации, товарищества или кооператива, раскрыта в необходимом объеме способом, указанным в пунктах 31 и 32 настоящих Правил, и является актуальной на момент рассмотрения запроса (обращения), управляющая организация, товарищество или кооператив вправе, не предоставляя запрашиваемую информацию, сообщить место размещения запрашиваемой информации. Указанное сообщение направляется в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), и по предусмотренным пунктом 35 настоящих Правил каналам связи;

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - письменную информацию за запрашиваемые потребителем периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных услуг, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, объемах (количестве) коммунальных услуг, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, объемах (количестве) коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - сведения о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета за период не более 3 лет со дня снятия показаний;

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен, предусмотренного, Правилами постановлением

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, предусмотренного Правилами изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусмотренного Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354;

иную информацию - в срок, установленный соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации, обязанность по предоставлению которой управляющей организацией, товариществом или кооперативом собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах предусмотрена законодательством Российской Федерации.

35. Запрос (обращение) может быть направлен посредством почтового отправления, электронного сообщения на адрес электронной почты управляющей организации, товарищества или кооператива, государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, а также с нарочным самим собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме либо через консьержа многоквартирного дома, если услуга консьержа предусмотрена договором управления многоквартирным домом, а также высказан устно, в том числе на приеме. Официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное.

36. Срок для ответа на запрос (обращение) собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме по вопросам, не перечисленным в пунктах 31 , и настоящих Правил, составляет не более 10 рабочих дней со дня получения управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответствующего запроса (обращения).

37. Ответ на индивидуальный либо коллективный запрос (обращение) лиц, не являющихся собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме (далее - заявитель), направляется заявителю в течение 30 календарных дней со дня регистрации запроса (обращения). Управляющая организация, товарищество или кооператив может продлить срок рассмотрения запроса (обращения) не более чем на 30 календарных дней в случае, если для подготовки ответа необходимо получение информации от иных лиц, уведомив о продлении срока его рассмотрения заявителя. Уведомление о продлении срока рассмотрения запроса (обращения) с указанием причин такого продления направляется в адрес заявителя до истечения 30-дневного срока рассмотрения запроса (обращения) с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства или в письменной форме с использованием способа отправки, позволяющего установить дату отправки или подтвердить факт вручения (получения).

38. Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны хранить запрос (обращение) и копию ответа на него в течение 3 лет со дня его регистрации.

Дом - это сложный архитектурный и инженерно-технологический механизм. Эффективно управлять им можно, только располагая необходимой технической документацией и ключами от запорных устройств.

Зарегистрированное ТСЖ изначально не располагает практически никакой документацией на дом (за исключением технического паспорта, да и то не всегда). Первое, что должна сделать администрация (правление) ТСЖ, - затребовать техническую документацию и ключи от запорных устройств на у предыдущей управляющей организации.

Мы уже говорили, что после принятия общим собранием решения о смене способа управления домом и создании ТСЖ необходимов течение 5 рабочих дней направить три уведомления о данном факте (с копиями протокола/решения общего собрания):

В предыдущую управляющую организацию;

В орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию);

В орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля.

Обратите внимание на то, что не следует дожидаться регистрации товарищества в ФНС. ТСЖ считается созданным с того момента, как собственники помещений в проголосовали на общем собрании и расписались в протоколе. Именно протоколы общего собрания являются правоустанавливающими документами и влекут за собой юридические факты и последствия. ФНС лишь регистрирует этот протокол постфактум.

Управляющая организация не ранее чем через 7 дней (включая выходные) с момента получения уведомления о создании ТСЖ сообщает представителю ТСЖ о времени и месте передачи технической документации на и иных связанных с управлением этим домом документов (п. 22 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»). Кроме того, если управляющая организация перестает управлять , она обязана за 30 дней до прекращения договора управления с собственниками помещений передать техническую документацию на и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранному ТСЖ (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Рекомендую ни в коем случае не затягивать с истребованием всей необходимой документации. Она потребуется сразу же после получения зарегистрированных ФНС документов. Без технической документации ТСЖ не сможет заключить договоры с контрагентами (например, на эксплуатацию лифтов без паспорта на лифты) и с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Таким образом, все запросы в прежнюю управляющую организацию должны быть направлены еще до официальной регистрации ТСЖ в ФНС (лучше посылать не по почте, а передав письменный запрос лично в руки директора и оставив себе заверенную копию с печатью).

Полезная рекомендация содержится в Письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»: при смене управляющей организации предлагается составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Он подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление , и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей домом до момента составления акта, и для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества.

Иными словами, если вчера ТСЖ направило уведомление с требованием о передаче технической документации и ключей от запорных устройств, а сегодня представитель управлявшей организации уже звонит председателю и предлагает подписать акт о передаче, не стоит спешить. Приему документации должен предшествовать реальный осмотр общедомового имущества с составлением Акта состояния общего имущества. В этом акте может быть отражено следующее:

1. Показания общедомовых приборов учета (счетчики, манометры, датчики давления) с обязательным фотографированием и проверкой работоспособности (в противном случае управляющая организация может попытаться «повесить» свои долги на вновь созданное ТСЖ).

2. Результаты проверки исправности всех инженерных систем (датчики пожарной сигнализации, проводка и пр.).

3. Оценка сухости подвала и его соответствия санитарным нормам, проверка чердака и крыши на предмет протечек и дыр в кровле. Все «сюрпризы» необходимо фиксировать на видео и фотографировать.

Для проверки исправности инженерных систем желательно пригласить представителей организаций, с которыми ТСЖ уже договорилась об обслуживании систем и коммуникаций. Профессионал, которому предстоит работать в , гораздо эффективнее диагностирует дом, чем рядовой член правления ТСЖ.

Все недостатки и проблемы должны быть отражены в Акте состояния общего имущества. Этот документ играет важную роль, если требуется обязать управляющую компанию что-либо восстановить или отремонтировать в судебном порядке или через надзорные инстанции. Прием дома не стоит проводить в одиночку (например, председателю). Необходимо присутствие как минимум всех членов правления ТСЖ.

После того как оценка состояния дома проведена, можно ехать в офис управляющей организации для приема технической документации и ключей от запорных устройств.

Акт приема-передачи подписывается после получения и проверки всей передаваемой документации. Следует обращать внимание на даты передаваемых по акту документов - они должны быть датированы днем передачи. Если управляющая организация пытается передать неактуальную информацию, необходимо это отмечать в примечаниях к акту. Недостающая документация также отмечается в примечаниях (максимально подробных). Прием документации - сложная и ответственная работа, которая занимает несколько часов. (Пример передаточного акта приведен в приложении 4.)

Обратите внимание, что согласно п. 20 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 (далее - ПП РФ-2013-416) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в .

Если ТСЖ передается неактуальная техническая документация, у прежней управляющей организации есть ровно три месяца на то, чтобы восстановить всю недостающую информацию за свой счет. Восстановленная документация передается по дополнительному акту приема-передачи (п. 21 ПП РФ-2013-416).

Отсутствие или утрата документации, подлежащей передаче в ТСЖ, не может являться основанием для прекращения данной обязанности прежней управляющей организации. В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.03.2010 № 17074/09 техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица, то есть прежней управляющей организации.

Ни в коем случае не стоит подписывать акт приема-передачи с формулировкой «документация получена в полном объеме, претензий не имею». Для начала примите то, что управляющая организация готова передать, а в дальнейшем постепенно истребуйте все остальное.

Что входит в перечень обязательной технической документации

Все, что прежняя управляющая организация должна передать ТСЖ, можно разделить на три больших блока.

1. Ключи от запорных устройств. К ним относятся ключи от подвала (от каждой двери, ведущей в подвал), ключи от чердаков (от дверей, открывающих выход на крышу), ключи от шахт лифтов (с паспортами на лифты). Исправность ключей и запорных устройств необходимо проверить при составлении предварительного Акта состояния общего имущества, предшествующего составлению Акта приема-передачи.

Важным ключом, потеря которого может быть невосполнима, может стать чипированное оборудование, открывающее доступ к прибору учета тепловой энергии (если он установлен в доме), который почти всегда есть в новостройках. Восстановление не переданного или утерянного ключа от прибора учета тепловой энергии может стоить более 10 000 руб. (в зависимости от типа прибора).

2. Информация о собственниках . Прежде всего это поквартирные карточки, необходимые для ведения регистрационного учета граждан. Карточки имеют форму № 10 (приложение № 7 к Приказу ФМС России от 11.09.2012 № 288). Карточки должны быть пересчитаны, их точное число - отражено в акте приема-передачи (приложение 5).

Внимание! Поквартирными карточками информация о собственниках , подлежащая передаче ТСЖ, не ограничивается.

Согласно пп. Б п. 4 ПП РФ-2013-416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением сбора, обновления и хранения информации о собственниках и нанимателях помещений в , а также о лицах, использующих общее имущество в на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных.

Иными словами, база собственников, на основании которой выставляются квитанции, и ее электронная версия должны быть переданы ТСЖ в полном объеме. Любые попытки УК заявить о том, что базы в электронном виде у нее нет, не могут восприниматься всерьез, так как именно на основе электронной базы данных о собственниках управляющая организация формирует и печатает квитанции. В том случае, если база была удалена управляющей организацией, закон обязывает восстановить ее в актуальной версии и передать ТСЖ в течение 3 месяцев (п. 20, 21 ПП РФ-2013-416).

Кроме того, согласно п. 27 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее ПП РФ-2006-491), ответственные лица обязаны принимать, хранить и передавать техническую документацию на и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. Понятно, что аргумент «больше ничего нет, все, что было, мы вам отдали» нельзя воспринимать всерьез.

Следует учитывать психологический компонент: руководство управляющей организации, от которой отказались собственники , чувствует себя оскорбленным и не заинтересовано ни в успехе ТСЖ, ни в восстановлении того, чего не хватает для передачи(особенно если восстановление связано с затратами). Поэтому будьте готовы, что противостояние с прежней управляющей организацией может растянуться на месяцы.

3. Техническая документация. Этот блок информации является самым сложным и самым большим. В самом общем виде и в нормативном отношении техническая документация включает:

Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

Документы (акты) о приеме результатов работ;

Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в , конструктивных частей (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

Инструкцию по эксплуатации дома (если дом был введен в эксплуатацию после 1 июля 2007 г.), где приведены общие рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества (п. 24 ПП РФ-2006-491). (Примеры описания данной документации в акте приема-передачи приведены в приложении 4.)

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

Копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

Выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме;

Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений (п. 26 ПП РФ-2006-491).

Согласно п. 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 2-03.2003 (утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170), к технической документации длительного хранения также относится:

План участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

Проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на дом;

Акты приема жилого дома от строительной организации (застройщика);

Акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

Паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

Паспорта лифтового хозяйства;

Паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т. п.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

Акты технических осмотров;

Журналы заявок жителей;

Протоколы измерения сопротивления электросетей;

Протоколы измерения вентиляции.

Группы документов, описанные в нормативных актах, зачастую носят очень размытый и расплывчатый характер. Вот ключевые группы документов, которые должны быть обязательно переданы товариществу собственников жилья прежней управляющей организацией:

1. Акт поверок с актуальными датами поверок общедомовых приборов учета (ОПУ) холодного и горячего водоснабжения с паспортами на ОПУ и печатями (в паспортах). Обратите внимание на то, что даты поверок ОПУ должны быть актуальными на момент передачи дома ТСЖ. Если такой документ не передается, это следует указать в акте приема-передачи. То же самое относится к паспортам на ОПУ по счетчикам электроэнергии и газового оборудования (если на газ в установлены ОПУ).

2. Технические проекты на узлы учета холодного водоснабжения и канализирования, а также на узел учета тепловой энергии.Технический проект узла учета тепловой энергии должен быть выполнен с расчетами и в соответствии с п. 40 Постановления Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. № 1034 г. В том случае, если управляющая организация не передает ни акт поверок с актуальными датами поверок на общедомовые приборы учета, ни технический проект узла учета тепловой энергии, ситуациястановится особенно проблемной, так как узел учета нужно будет вводить в эксплуатацию заново, а с учетом особенностей работы РСО это очень непросто.

3. Акт работоспособности пожарной сигнализации (если она установлена) с техническим (рабочим) проектом на пожарную сигнализацию. В соответствии с п. 61 ПП РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме» руководитель управляющей организации обеспечивает исправное состояние систем и средств противопожарной защиты (автоматических, автономных) установок пожаротушения, автоматических установок пожарной сигнализации, установок систем противодымной защиты, системы оповещения людей о пожаре, средств пожарной сигнализации, противопожарных дверей, противопожарных и дымовых клапанов, защитных устройств в противопожарных преградах) и организует не реже одного раза в квартал проверку работоспособности указанных систем и средств противопожарной защиты объекта и оформляет акт проверки. Акт работоспособности пожарной сигнализации должен иметьактуальную дату на момент передачи. Обязательно передается схема разводки по противопожарной сигнализации, чтобы понимать, к какой кнопке пульта управления относится каждый датчик.

4. Однолинейная схема электроснабжения дома. Она понадобится при составлении и оформлении акта о разграничении балансовой ответственности с энергопоставляющей организацией.

5. Топографическая схема водоснабжения. Она будет необходима при составлении и оформлении акта о разграничении балансовой ответственности с организацией, осуществляющей холодное водоснабжение и водоотведение (городским водоканалом).

Точный перечень истребуемой документации индивидуален и в каждом конкретном случае зависит от типа дома, года его постройки и имеющихся в распоряжении инженерно-технических коммуникаций. В любом случае следует заранее позвонить в каждую организацию, с которой ТСЖ предстоит заключить договор (особую сложность представляют РСО), и узнать, какой именно набор документации им необходим (чтобы потребовать ее у прежней управляющей организации).

Куда сообщать о получении документации

После того как вся документация получена и акт приема-передачи составлен и подписан, его копию в течение 3 дней с даты подписания необходимо предоставить в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), то есть в жилищную инспекцию и городской департамент ЖКХ (в соответствии с п. 23 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»).

За непредоставление этих сведений предусмотрена ответственность по статье 19.7 КоАП, которая влечет наложение штрафа на должностных лиц - от 300 до 500 руб., на юридических лиц - от 3000 до 5000 руб. Не так много, но все равно неприятно начинать работу ТСЖ со штрафов.

Что делать при отказе УК передать документацию или ее часть

Начиная с 5 мая 2014 г. действующим законодательством за отказ от передачи документации или ее части предусмотрены большие штрафы, которые орган государственного жилищного надзора (жилищная инспекция) может наложить на прежнюю управляющую организацию.

Воспрепятствование деятельности по управлению , выразившееся в отказе от передачи ТСЖ технической документации на и иных связанных с управлением документов, либо в уклонении (равно как и нарушении порядка и сроков) от передачи таких документов, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц - от 30 000 до 40 000 руб., на юридических лиц - от 150 000 до 200 000 руб. Повторное совершенное аналогичного правонарушения влечет дисквалификацию для должностного лица на срок от одного года до трех лет (ст. 7.23.2 КоАП).

Таким образом, в случае, если по прошествии 7 дней после отправки предыдущей управляющей организации уведомления с требованием на передачу документации с представителем ТСЖ никто не связался, ТСЖ может смело направлять в жилищную инспекцию требование привлечь предыдущую управляющую организацию к ответственности по ст. 7.23.2 КоАП.

Если ТСЖ была передана только часть технической документации и управляющая организация затягивает передачу недостающих единиц (то есть прошло более 90 дней, которые даются на восстановление недостающего), также следует отправить в жилищную инспекцию жалобу аналогичного содержания. К жалобе следует приложить копию акта приема-передачи с указанием недостающей документации, которая должна быть восстановлена.

Однако жалоба в жилищную инспекцию помогает не всегда. Эта инстанция обязана отреагировать, но ответ на жалобу ТСЖ может носить формальный характер (особенно, если противник ТСЖ - крупная УК на городском рынке услуг ЖКХ). В этом случае действия (а точнее - бездействие) жилищной инспекции может и должно быть обжаловано в прокуратуре.

Может статься так, что часть документации ТСЖ будет проще восстановить своими силами, а затем выставить счет прежней УК в арбитражном суде. Но в любом случае необходимо использовать все возможности досудебного решения проблемы (это проще и дешевле) и добиться, чтобы предписание на восстановление недостающей документации было выдано органом государственного жилищного надзора. А если жилищная инспекция ТСЖ не поможет, стоит обращаться в суд (не забыв одновременно обжаловать действия жилищной инспекции в прокуратуре).

Отдельно рассмотрим возможность обращения в региональное УМВД с жалобой на самоуправство прежней управляющей организации. Отказ (уклонение) от передачи недостающей технической документации и ключей от запорных устройств является самоуправством, то есть самовольным, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актам порядком совершения либо действий, правомерность которых оспаривается организацией, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ). При подаче такого заявления-жалобы следует обосновать причиненный вред. Он может выражаться в следующем (варианты):

Отсутствие чипированного ключа от прибора учета тепловой энергии не позволяет осуществлять регулировку системы горячего водоснабжения и отопления, что затрудняет управление , а кроме того, приводит к большим потерям по воде, лишним расходам жителей;

Без технического проекта на коммерческий узел учета (индивидуальный тепловой пункт) ТСЖ сталкивается с угрозой штрафов от Ростехнадзора и не может осуществить прием теплового пункта от ресурсоснабжающей организации;

Отсутствие прочей указанной документации также затрудняет управление .

В этом случае ТСЖ целесообразно просить УМВД о следующих действиях:

Проверить правомерность действий прежней управляющей организации в части уклонения от передачи ТСЖ технической документации и ключей от запорных устройств на