Как оформить землю под домом. С чего начать и как оформить землю под домом в собственность? Основания оформления земельного участка в собственность

К нам часто обращаются клиенты с вопросом: возможно ли оформление собственности на земельный участок, на котором расположен старый дом. Да, это возможо!

Как правило, постройка дома датирована довоенными годами, а документы на землю либо отсутствуют вовсе, либо имеют ветхое состояние и желтый цвет, поскольку оформлены в первой половине прошлого века. При этом, разумеется, в таких документах нет ни намека о «праве собственности».

Однако, несмотря на очевидную запутанность и сложность, вопрос с землей в большинстве случаев может быть успешно решен.

Консультации. Оформление "под ключ". Ведение судебного процесса. Оплата услуг по факту оформления собственности.

8 495 522-83-54 , 8 916 725-84-93 .

I. Правовые нормы, позволяющие оформить право собственности на землю при отсутствии документов или по «древним» документам, или когда есть документы только на дом, или когда вступление в наследство безнадежно просрочено.

Российское законодательство содержит исчерпывающую нормативную базу, позволяющую оформить право собственности на земельный участок под жилым частным домом.

При этом не имеет значения, по каким документам предоставлялся земельный участок - в том числе и по «довоенным» и «послевоенным» и с любыми формулировками прав на землю: «безвозмездное пользование», «для строительства частного дома», «бессрочное владение», «для ведения приусадебного хозяйства» и так далее.

Законодательством также разрешен вопрос о правах наследников. Забегая вперед, считаем необходимым отметить, что даже если лицо, за которым вы наследуете, не успело (не знало, не хотело) оформить свои права на дом (здание, строение) в том числе и долю в праве на дом, вы всегда сможете в судебном порядке доказать свое фактическое вступление в наследство. Доказанный факт вступления в наследство позволит признать в суде ваше право собственности на унаследованное имущество (дом, здание, строение), что в свою очередь позволит оформить собственность на землю.

II. С чего начинать. Сбор документов.

Прежде всего, необходимо разобраться с исходными данными. Для этого необходимо заказать (получить, изготовить) документы, на участок и дом. Исходя из полученных (или неполученных) данных мы сможем разработать конкретный алгоритм действий, также и сформулировать исковые требования для суда.

Заказать технический паспорт на дом и заключение о возможности раздела дома в натуре (заказывается в БТИ по месту нахождения)

Бывают случаи, когда контур земли, который вы полагаете за своим домом (доля в праве на который вы числите за собой) состоит из нескольких участков. В этом случае необходимо заказать кадастровые паспорта на все участки, адрес которых совпадает с адресом дома.

Технический паспорт необходим для того чтобы убедиться, что в доме отсутствуют неузаконенные перепланировки и/или реконструкция. При наличии таковых, начать придется именно с этого - узаконивать перепланировку и/или реконструкцию. В противном случае, разделить дом в натуре не удастся, поскольку именно технический паспорт является источником информации как для суда, так и для регистрирующего органа. При наличии в техническом паспорте отметки «Разрешение на перепланировку/реконструкцию жилого дома не предъявлено» выдел долей в натуре невозможен, поскольку наличие неузаконенных изменений в доме является безусловным основанием для отказа в осуществлении регистрации права собственности на выделенные в натуре доли в доме. Для чего нужен выдел долей в натуре в доме, мы расскажем в следующей главе.

Кроме того, если оформление прав на землю сопровождается еще и признанием права собственности на долю в доме в порядке наследования, то в таком случае даже и собственность долю в праве на дом оформить с неузаконенной перепланировкой/реконструкцией также невозможно.

Заключение о возможности раздела дома в натуре необходимо как экспертное подтверждение возможности раздела как такового, а также и для идентификации конкретных помещений, подлежащих закреплению за каждым из участников общей долевой собственности.

III. Оформление собственности если земельный участок. Варианты возможных ситуаций.

1. Земельный участок стоит на кадастровом учете и на него имеется кадастровый паспорт. А дом, на котором расположен участок, принадлежит ОДНОМУ собственнику.

Как не раз уже упоминалось выше, признание права на собственности на участок возможно в судебном порядке. При этом ответчиком по вашему иску будет являться администрация того муниципального образования, на территории которого расположен спорный земельный участок.

2. Земельный участок стоит на кадастровом учете и на него имеется кадастровый паспорт. Однако дом, на котором расположен участок, принадлежит НЕСКОЛЬКИМ собственникам.

Порядок действий в этом случае примерно такой же, как и тот, что описан в предыдущем пункте.

Кроме того, в исковом заявлении необходимо указать в качестве третьих лиц — остальных участников долевой собственности на дом.

3. Земельный участок стоит на кадастровом учете и на него имеется кадастровый паспорт. Однако дом принадлежал умершему близкому родственнику и срок вступления в наследство безнадежно пропущен. И в дополнение ко всему, в доме имеется неузаконенная перепланировка

В этом случае алгоритм действий не меняется, однако иск о признании права собственности на земельный участок (или долю в праве на земельный участок) должен быть дополнен в обязательном порядке следующими исковыми требованиями, основанными на нормах ГК о наследовании. Также необходимо узаконить перепланировку и/или реконструкцию.

Оформление права собственности на дом невозможно без предварительного узаконивания произведенной перепланировки и/или реконструкции.

4. Земельный участок на кадастровом учете не стоит. Кадастрового номера нет.

Наличие кадастрового номера означает, что земельный участок имеет установленные законом идентифицирующие признаки, в том числе уникальный номер, и состоит на кадастровом учете.

В свою очередь, нахождение объекта недвижимости на кадастровом учете является обязательным условием в силу закона для регистрации права собственности на такой объект.

Если земельный участок на кадастровом учете не состоит, то это значит, что во-первых — вам будет необходимо каким-либо способом обосновать свои притязания на именно такую площадь земельного участка (например, 15 соток), а не какую-либо другую (например, почему не на 13 или 20 соток), во-вторых — указать границы земельного участка как на плане, так и их координаты. Практика показала, что решение суда без указания в резолютивной части координат границ земельного участка не позволяет поставить земельный участок на кадастровый учет.

Между тем, само по себе положительное решение суда еще не есть достижение цели, поскольку таковая достигается государственной регистрацией права собственности на земельный участок.

В этом случае, для постановки участка на кадастровый учет будет достаточно состоявшегося решения суда и межевого плана, изготовленного кадастровым инженером.

Инструкция

Подтвердите наличие права собственности на индивидуальный жилой дом. Это требуется в связи с тем, что согласно ст. 36 Земельного Кодекса России, первоочередное право на приватизацию земельного участка или же приобретение права на его аренду имеют юридические лица и граждане – владельцы строений, сооружений, зданий. Таким документом является или договор купли-продажи, или свидетельство о праве на наследство по закону (по завещанию), или договор дарения, или договор мены, либо договор, который «предоставляет в бессрочное пользование земельным участком для строительства индивидуального жилого дома на праве личной собственности». В последнем случае, когда фактическая площадь участка не превышает указанную в договоре, получите в ФГУ «Земельной кадастровой палате» по месту нахождения участка, кадастровый паспорт на него, предоставив договор и общегражданский паспорт. После этого зарегистрируйте право собственности на земельный участок в Федеральной регистрационной службе вашей .

Оформите вышеуказанным способом земельный участок под в том случае, когда договор на него оформлен на предыдущего владельца , согласно Федерального Закона № 268-ФЗ от 13 ноября 2007 года. Для этого понадобится документ, который подтверждает ваше право собственности на дом и договор на земельный участок прошлого собственника.

Оформите земельный участок, если он не попадает под предыдущие законы, следующим образом. Обратитесь с правоустанавливающими документами на дом в областное ФГУ «Земельная кадастровая » по вашей области и закажите выписку на межевание земельного участка. Затем проведите его геодезическую съемку и формирование границ. Для этого обратитесь в лицензированную землеустроительную организацию.

Подайте подготовленные землеустроительной организацией пакет документов в управление землепользования при администрации муниципального района и напишите заявление на имя главы о подготовке схемы расположения участка на кадастровом плане. С ней снова обратитесь в ФГУ «Земельная » вашей области, чтобы был проведен государственный кадастровый учет земельного участка. Получите кадастровый паспорт на него.

Подайте вторично заявление в управление землепользования администрации муниципального района на имя главы о предоставлении земельного участка в аренду или собственность. Гражданам, которые приобрели дом до 01.07.1990 года, он предоставляется , остальным – за плату. Это происходит путем вынесения постановления главой администрации муниципального района. После чего следует обратиться в комитет по управлению имуществом администрации муниципального района, чтобы заключить договор аренды или купли-продажи. Затем зарегистрируйте его в областном отделе Управления Федеральной регистрационной службы. В том случае, когда земельный участок предоставлен в , то следует обратиться в регистрационную службу для оформления правоустанавливающих документов на него. В комитет по управлению имуществом обращаться не нужно.

Оформить право собственности бесплатно владелец может, если на руках у него есть все необходимые документы и только единожды в жизни. В последующих случаях получить участок можно только при выкупе, при этом его стоимость определится с помощью кадастровой оценки. Если участок выделен в пользование бессрочно, то оформить на него право собственности можно через суд.

Чтобы приступить к непосредственному процессу оформления земли в собственность, первоочередно нужно подготовить следующий пакет документов:

1. Заявление, составленное произвольно, которое адресовано муниципальному или государственному органу, который владеет землей.
2. Бумаги, подтверждающие право собственности на дом, кадастровый паспорт на жилое здание, техплан, на котором выделены все имеющиеся на земле постройки.
3. Договор или акт, которые подтверждают право бессрочного пользования участком или выделение его под ИЖС.
4. Оценка стоимости недвижимости, основанная на заключении БТИ.
5. Выписка из Росреестра, показывающая есть ли ограничения или обременения в отношении пользования участком.
6. Справка о стоимости земли, выданная Земельным комитетом.
7. Если интересы владельца предоставляет юрист или родственник, необходимо нотариально заверенная доверенность.
8. Если будут устанавливаться границы долей, то необходимо предоставить протокол разграничения участка, принятый и подписанный всеми участниками в ходе специального собрания.

Если на земельный надел нет никаких документов, то для начала предпринимаются следующие шаги:

• владелец обращается в исполнительные органы по месту нахождения участка, чтобы были восстановлены бумаги на владение землей;
• в суд подается заявление с целью установить на землю право собственности в связи с приобретательным сроком давности, длительность которого 15 лет. При этом гражданину необходимо доказать, что он добросовестно владел имуществом все эти годы, содержал его и обслуживал, неся при этом расходы;
• подать заявление в муниципалитет или госорган, чтобы получить акт о выделении земли в собственность гражданину, чей жилой дом расположен на этой земле. Сюда же обязательно прилагается доказательство того, что строение принадлежит обратившемуся гражданину.

Как оформить землю под домом в собственность?

Оформить землю под домом в собственность можно несколькими способами:

1. На основании закона о дачной амнистии. Процедура оформления упрощена.
2. По решению суда, которое вступило в силу и является обязательным к исполнению.
3. При выкупе. Орган государственной власти, которому принадлежит участок, продает гражданину участок при невозможности передать его в собственность на безвозмездной основе.
4. Получить земельный надел в собственность по распорядительному акту муниципалитета или госоргана бесплатно.

Оформление земельного участка в рамках административной процедуры состоит из нескольких этапов:

1. Проведение съемки участка. Осуществляют это геодезисты из специализированной организации. Съемка необходима для установления мест размещения строений на участке, размера надела и его целевого назначения.
2. Обращение в орган власти по месту нахождения участка с целью согласования его границ.
3. Получить выписку из кадастрового реестра, на основании которой будут закреплены границы земельного участка. Если возникает спорная ситуация, то необходимо оформить межевое дело, где будет составлен акт согласования с согласиями от всех соседей-собственников.
4. Составление кадастрового плана на участок.
5. Предоставление в Росреестр полного пакета документов.

Если жилой дом в собственности у нескольких владельцев, то они должны обращаться в государственный орган вместе с просьбой о выделении земли в собственность под их домом в долях. При этом доли на землю оформляются согласно размеру той части дома, которая принадлежит каждому собственнику. Согласно ст.16 ЖК и ст.36 ЗК, осуществляя регистрацию также необходимо предоставить согласие от обоих владельцев недвижимости, чтобы процедура прошла успешно.

При отказе одного из владельцев дома от оформления земли в собственность следует обращаться в судебный орган.

Жилой дом в собственность: как оформить землю

Процедура по оформлению земельного участка в собственность занимает довольно много времени, особенно в случаях, когда те или иные документы не нее отсутствуют. Стоимость каждой операции зависит во многом от региона проведения работ. Поэтому придется запастись терпением и готовиться к следующим срокам:

• Съемка геодезистов - до 30 дней, стоимость процедуры от 8 тыс. рублей.
• Определение границ участка с согласованием их в органе власти по месту нахождения земли - до 1 месяца. Стоимость варьируется от 9 до 15 тыс. руб. и зависит от сложности работ и согласования границ с соседями.
• Составление кадастрового плана и направление данных в реестр кадастра - месяц. Стоимость от 2 тыс. руб.
• Регистрация прав в Росреестре занимает от 10 до 15 дней, если все документы при этом имеются в наличии и отсутствуют ограничения на оформление права собственности. Если обнаруживаются нарушения или дефекты, то процедура может быть приостановлена на 30 дней. Стоимость регистрации для юридических лиц - 22 тыс. руб., для физических - 2 тыс. руб.

Если для оформления земли в собственность необходимо провести общее собрание участников дачного кооператива, то срок будет зависеть от явки. При этом для того, чтобы составить протокол собрания может понадобиться от пары дней до нескольких месяцев.

Каковы особенности оформления земельного участка под домом в собственность?

Особенности процесса оформления участка земли под домом в собственность зависят от многих факторов. Первая, довольно часто встречающаяся особенность - дом построен на арендованной земле. В этом случае собственник жилого здания должен обратиться к арендодателю для установления права собственности на участок путем выкупа. Если участок находится в собственности муниципалитета, то гражданин может обратиться для установления прав без платы.

Если данные об арендодателе владельцем земли потеряны, то восстановить их можно в Росреестре. Если землей владеет орган госвласти, то первоочередно гражданин обращается к нему с заявлением выделить земельный надел.

После регистрации права собственности на участок земли в Росреестре, физическое лицо может распоряжаться им по желанию: дарить, продавать, менять, завещать и т.д.

Еще одной особенностью является оформление земли под недостроенным домом. Такая постройка приобретает статут недвижимости только после введения ее в эксплуатацию, то есть установления пригодности для жилья (ст.36 ЗК РФ).

Если же дом сгорел, то оформить право собственности на землю можно тремя способами:

• возвести здание вновь,
• оформить землю по закону, который не предусматривает привязки ее к строению,
• если сохранилось более 70% конструкции жилой постройки, то документы о регистрации земли в собственность могут быть поданы. Процент сохранности устанавливается органами БТИ, которые выдают свое заключение после проведения осмотра объекта.

Какие бывают случаи отказа в приватизации земли под жилым домом?

Случаи, когда в приватизации земельного участка под жилым домом, могут отказать:

• дом расположен на территории зон заповедников или особо охраняемых государством землях;
• соседство с объектами культурного наследия;
• земля относится к ведению ФСБ или относится к линии служб безопасности;
• территория входит в государственный резерв;
• земля относится к категории с ограничительным статусом.

«Дачная амнистия», это законопроект, неправильное понимание которого привело к тому, что многие собственники дачных владений и частных усадеб заволновались и провели ряд ненужных мероприятий по сбору справок. Имея свидетельство о собственности на дом, бегать по чиновникам не требуется.

Упрощенная последовательность действий по утверждению земельного владения («дачная амнистия»), нужна лицам, которые приобрели земельные наделы давно и на них построили жилые строения, тем, кто получил когда-то их от предприятий. В своем большинстве эти люди не имеют свидетельств на привилегию собственности участка, возможно, и дома. В статье ниже разберем, как проходит оформление земельного надела в собственность, общий порядок и исключения.

Порядок оформления земельного участка в собственность

В общих правилах бесплатной регистрации земли и получения на нее свидетельства, потребуются документы:

1. Документ, который может подтвердить права на земельное владение.
2. План земельных владений, который выполнен кадастровой службой.

Когда эти доказательства будут собраны, надо по месту жительства, там, где находится участок приватизации, обратиться в Федеральную регистрационную службу, чтобы пройти оформление земельного надела. За регистрацию государством взимается небольшая пошлина, около 100 рублей.

Необходимо в отделе регистрации предъявить документы:

• Документ, который свидетельствует личность заявителя (паспорт).
• Квитанцию, в которой указана оплата госпошлины.
• Заявление на регистрацию земельного владения, которое собираются приватизировать.

Свидетельство на право собственности при наличии всех документов выдается в течение 30 дней с момента подачи заявления.

В целом оформление приватизации должно выглядеть так, но практика показывает, что это далеко не так получается. Приходится бегать по чиновникам и тратить собственные средства для сбора справок и документов. Ниже примеры типовых ситуаций, в которые часто попадают оформители земельных наделов для приватизации.

Есть документы на землю, но собственность не указана

Очень часто с такой ситуацией сталкиваются люди, получившие земельные владения от работодателей, в таких документах на землю не указывается право собственности.

Перечень нужных справок, которые разрешается подавать в отдел территориальной регистрации:

Когда есть один из перечисленных документов, регистрация будет быстрой. В этих случаях необходимо написать заявление в Росрегистрацию и оплатить госпошлину, получить план земельного владения в кадастровой службе, пройти регистрацию:

• Получаем план участка в кадастровой службе.
• Подаем документы: паспорт, документ на участок, квитанцию о том, что госпошлина уплачена, заявление или доверенность на оформление участка земли.
• Получаем свидетельство.

Как приватизировать земельный участок под домом?

Существуют детали в оформлении бесплатной собственности на земельный надел под частным строением. Обратимся к законодательству, в каких случаях в РФ разрешается покупать землю в собственное владение:

Важно! Надо понимать, что заключение договора купли-продажи , который определяет права на собственность земли, это только начало, получение свидетельства на права собственности этого земельного владения является обязательным мероприятием, которое окончательно подтвердит права на него.

В каждом случае прохождение процедуры регистрации в региональных отделах Росрегистрации проводится по-разному, это зависит от того, каким образом земля досталась в собственность.

Приватизация земли, купленной по сделке, дарению, мены

Физическому лицу надо пройти оформление права собственности на земельный надел, который приобретен по сделке купли-продажи. Для этого необходимо обратиться в территориальный отдел регистрации ФРС с документами:

1. Заявление по образцу в отделе регистрации.
2. Договор купли-продажи, который подтверждает права на собственность земельного участка.
3. Документ об уплате государственной пошлины.
4. Выписка из кадастра.
5. Документы бывшего владельца земли: паспорт, документ на право владения землей.

Когда земельный надел приобретается для строительства на нем нежилого здания для физического лица, государственная пошлина составит около 1000 рублей, для юридических лиц госпошлина будет около 15 000 рублей .

Важно! Каждый год большое количество людей совершают сделки с правами собственности на земельный участок. Надо понимать, что дом на земельном угодье, даже приватизированный, не означает, что земля под ним автоматически является собственностью его владельца. Ее можно получить в аренду, купить или продать, но лучше оформить в собственность.

Земельным кодексом РФ рассматриваются исключения из общего правила оформления собственности земли, которые не дают на землю права собственнику частного дома. Рассмотрим перечень таких исключений:

Кроме этого перечня, есть и другие, ограничивающие права на собственность земли: земли лесного фонда, культурное наследие, земля для государственных нужд.

Каждый гражданин РФ может проводить сделки по изменению права собственности на земельный участок, получение земли в наследство или в дар. Наследование земли и дарение не подвергается налоговому обложению , когда наследователи близкие родственники.

В каких случаях процедура перевода земли в собственность необходима (обязательная):

Порядок, который переводит землю в собственность, полностью зависит от того, в чьей собственности она находится в данный момент. Собственный дом находится на участке другого физического лица, необходимо оформить передачу земли в другое владение, приватизировать ее, проведя сделку купли-продажи.

После подачи всех необходимых документов в отдел регистрации земельного участка, его надо поставить снова на кадастровый учет. В будущем при новом владельце будет новый кадастровый паспорт на землю.

Важно! Бесплатно оформляется земельный участок только в случаях:

1. Когда земля находится под приватизированным домом.
2. В случае прохождения «дачной амнистии».
3. Когда земельный участок выдается в аренду.

Часто можно встретить ситуацию, когда земельный участок берут по договору в аренду, в нем не указывают конкретный срок аренды, что означает неопределенное время. Сдают землю и на максимально допустимые сроки, до 50 лет, это в основном лесные массивы. На них в дальнейшем проводится частное строительство (коттеджи) с учетом экологии региона. В таких договорах обязательный раздел по целевому применению земельного участка.

Участок в собственности или в аренде, различия

Владелец участка земли находится в лучших условиях, чем лицо, взявшее его в аренду. Если на своей земле можно строить дом долгое время, при увеличении количества строений можно увеличивать их площадь, а на арендованной земельной площади дом должен строиться в указанные сроки , что оговаривается договором. Когда застройщик не успевает построить дом в установленные сроки, аренду могут расторгнуть.

Арендный договор может быть аннулирован арендатором, когда нарушаются его условия. Для аренды земельного владения на основании договора, необходимо пройти оформление на право временной собственности. Необходимые документы для регистрации такие же, когда нужно оформлять землю в постоянную собственность.

Арендатор имеет право распоряжаться участком выделенной земли, на котором стоит дом, может продать его, но право на аренду необходимо делать новое. В частном доме появился новый собственник, но на арендованной земле, тогда плату за землю проводит арендатор, пока ее не переоформит.

Что делать, когда необходимых документов нет?

Дачные кооперативы и товарищества, как наследие советской эпохи, могли предоставить дачнику только справку о том, что он член кооператива, других документов не выдавалось. Многие думают, что при наличии этого удостоверения может дать права на дачный участок, но они ошибаются, только пройдя бесплатную процедуру оформления участка («дачная амнистия»), они получат землю в собственность.

Порядок мероприятий владельца дачного участка, при которых выполняется оформление приватизации:

Могут в территориальном отделе запросить дополнительные документы , в случае, когда никто до этого не обращался с приватизацией участка из вашего товарищества или кооператива, это:

1. Документ (копия) нужный при подтверждении, что кооператив имеет права на эту землю, заверенный правлением кооператива.
2. Выписка, которая берется из реестра и говорит о существовании кооператива, получают в налоговом территориальном отделении.

После подачи документов в 14 дней дачник, который уже застроил собственный участок, получает права на землю в собственность. Необходимо в кадастровой службе получить план участка. После этого обратиться в отдел регистрации за свидетельством на право собственности земельным участком.

Документов нет - индивидуальное приобретение участка

На протяжении долгого времени в деревне имеется в собственности дом, или случай, когда правление села его дало как подсобное хозяйство , но документальных подтверждений этому нет, необходимо:

1. Найти хоть какой-то нужный документ, подтверждающий ваши права, это могут быть: справки, документ дарения, выписки из архива, другое.
2. Если даже ничего нет, надо обратиться в поселковый совет и взять документ, отражающий ваши права на землю, которую хотите приватизировать.

Вся остальная процедура точно такая же, как описано выше, с подачей документов из дачного кооператива.

Заключение

Бесплатно можно оформлять земельный участок для приватизации, если есть хоть один случай из описанных выше. Если вы владелец приватизированного жилья, и он находится на земле, не запрещенной к приватизации можно ее бесплатно оформить в собственность.

Закон «дачной амнистии» сделал перевод земельных участков в собственность легче и быстрее, даже в случаях потери большинства документов. Как долго будет длиться продление этого закона , покажет время, поэтому лучше поторопиться с приобретением земельных участков в собственность.