Когда части долевой собственности считаются равными. Общая долевая собственность

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

1. Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.

Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.

Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.

Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.

1. Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.

Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.

Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

1. Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

1. Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.

1. Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.

1. Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.

Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.

Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.

1. Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.

1. Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.

1. Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.

1. Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.

Комментарии (12)

Александра | 2016/07/05

Здраствуйте подскажите пожалуйсто мама хочет продать долю 1/5 в 3км квартире 62м.
куда идти надо?
и как оценить квартиру?
спасибо.

admin | 2016/07/18

Здравствуйте Александра! Для начала вам нужно уведомить остальных собственников долей в квартире о намерении ее продать, поскольку они имеют преимущественное право покупки. Для оценки стоимости вашей доли вы можете обратиться в любую экспертно-оценочную компанию, которая оказывает услуги по оценке недвижимости.

Ольга | 2016/12/28

Здравствуйте. Брат предлагает мне выкупить 1/4 доли в двухкомнатной квартире, но сумма не соответствует реальности. Как мне поступить, если он не соглашается на оценочную экспертизу.

admin | 2017/01/10

Здравствуйте Ольга! К сожалению, брат как собственник имущества может продать принадлежащее ему имущество по установленной им единолично цене. Тем не менее, если вы имеете преимущественное право покупки данной доли, а впоследствии выяснится, что доля была продана третьим лицам за меньшую стоимость, чем предлагалось вам, вы сможете оспорить такую сделку в суде.

Екатерина | 2017/02/01

Подскажите пожалуйста. У нас двухкомнатная квартира. Мы с мамой собственники в равных долях. В квартире прописаны двое детей несовершеннолетних. Мама хочет разменять квартиру. Я против. Она предлагает выкупить её долю в половину квартиры. Сколько на самом деле стоит её доля?

admin | 2017/02/08

Здравствуйте Екатерина! Достоверную стоимость доли в жилом помещении можно определить, обратившись в экспертно-оценочную компанию, специализирующуюся на оценке стоимости жилых помещений. По результатам осмотра и проведения исследования, эксперты установят реальную и действительную стоимость доли в квартире на настоящий момент.

Наталья | 2017/03/10

Подскажите. Квартира приватизирована на меня и сестру. 50/50. Я живу в другом городе. Там прописан ее сын 1,5 года. Беременна вторым, соответственно пропишет и его. Просит прописать мужа. Смогу ли я продать свою долю и повлияет ли кол-во прописанных на стоимость?

admin | 2017/03/22

Здравствуйте Наталья! Вы вправе продать свою долю как своей сестре, так и третьим лицам, однако большое количество зарегистрированных в квартире лиц, зачастую, может отпугнуть потенциального покупателя, даже несмотря на то, что подобные сделки не противоречат законодательству.

Елена | 2017/06/22

Здравствуйте. Мне предложили на преимущественном праве купить комнату в квартире, но рыночная цена завышена в 2,5 раза. Я сделала оценку. Есть подозрение, что продавец может провести фиктивную сделку с целью получения материнского капитала. Возможный покупатель – дочь его гражданской жены. В ответе на предложение о покупке я ответила что готва купить по рыночной цене и сослалась на оценку. Мои дальнейшие действия? Что ещё можно сделать что бы не допустить ущемляющую мои права сделку.?

admin | 2017/07/04

Здравствуйте Елена! К сожалению, продавец доли в соответствии с законодательством имеет право самостоятельно назначать и определять цену. Тем не менее, если данная доля в квартире будет продана третьим лицам на других условиях, вы сможете оспорить данную сделку в суде.

Александра | 2018/02/13

Здравствуйте. Каким образом я могу узнать, что доля в квартире продана третьим лицам на других условиях?

admin | 2018/02/19

Здравствуйте Александра! Сведения о собственниках жилого помещения содержатся в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для получения информации о собственнике вы можете обратиться в МФЦ за получением соответствующей выписки из ЕГРП. Если вы считаете, что доля в квартире была продана на иных условиях, вы можете обратиться в суд и уже через суд (по судебному запросу) истребовать документы о стоимости и условиях, на которых была продана доля. Самостоятельно данную информацию, к сожалению, в соответствующих органах вы получить не сможете.

Понятие доли и определение долей собственников. Содержание права общей долевой собственности. Владение и пользование общим имуществом. Распоряжение общим имуществом. Распределение плодов, продукции и доходов от использования общего имущества.

Расходы по содержанию имущества.

1. Понятие доли.

Доля в праве долевой собственности - категория, выражаемая арифметически (например, 50% в праве собственности на наследственное имущество или 1/3 в праве собственности на квартиру). Объект общей собственности всегда является единым (неделимым). Таким образом, каждый сособственник при долевой собственности имеет долю в субъективном праве собственности на все общее имущество, но не право индивидуальной собственности на часть общего имущества.

Поясняющий пример: В общей долевой собственности трех лиц находится трехэтажное здание площадью 3000 кв. м; доли сособственников равные (то есть 1/3 в праве собственности на здание); каждый из сособственников (по соглашению между ними) пользуется одним этажом площадью 1000 кв. м. Предположим, третий этаж здания уничтожен. Теперь в качестве объекта права собственности осталось двухэтажное здание площадью 2000 кв. м, а доля каждого сособственника осталась, как и прежде, 1/3 в праве собственности на здание. А если бы в нашем примере существовали три объекта недвижимости - три этажа здания, и у каждого этажа был бы свой собственник, то гибель одного этажа прекратила бы право собственности одного конкретного лица и не повлияла бы на объем прав собственников двух других этажей.

Долю в праве нельзя понимать в том смысле, что право собственности разделилось ("субъективное право не может быть поделено на части: оно или есть или нет").

Поэтому с юридической точки зрения "доля в праве собственности - это объем прав и обязанностей каждого из сособственников (в отношении остальных) по владению, пользованию и распоряжению общей вещью".

(Б.М. Гонгало, Т.И. Илларионова, В.А. Плетнев)

2. Определение долей сособственников.

По общему правилу доли сособственников считаются равными. Это означает, что в арифметическом выражении единица (100%) делится на число сособственников - таким образом, доля, например, каждого из двух сособственников будет равна 50%, доля каждого из шестнадцати сособственников будет равна 1/16. Приращение (уменьшение) общего имущества в этом случае не влечет изменения размера доли.

Отступление от принципа равенства долей происходит, если иной размер доли каждого сособственника:

Или определяется на основании закона (например, размер доли участника договора о совместной деятельности определяется исходя из денежной оценки вклада - см. ст. 1042 ГК РФ);

Или установлен соглашением всех сособственников.

Так, соглашением может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого из сособственников в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК РФ).

Неотделимые улучшения общего имущества, произведенные одним из сособственников за свой счет (например, возведение пристройки к дому, замена двигателя в автомобиле и т.п.), могут повлечь увеличение доли этого сособственника только в одном случае - если улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (то есть с явного или с подразумеваемого согласия всех остальных сособственников на изменение размера долей в этом случае). Если изменение размера долей не предусмотрено, возможно пропорциональное возложение на остальных сособственников части расходов по осуществлению неотделимых улучшений общего имущества (но только в случае, когда есть основания применить нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении). Неотделимые улучшения следует отличать от издержек по содержанию и сохранению общего имущества (см. подп. "г") п. 3 настоящего параграфа). Отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из участников, который их произвел, то есть не образуют приращения имущества, находящегося в общей собственности. Иное может быть предусмотрено соглашением сособственников (например, увеличение доли сособственника, который произвел улучшения, или сохранение долей с выплатой соразмерной компенсации и др. варианты).

а) владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности;

б) распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности;

в) распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности и

г) распределение расходов по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности.

(а) Владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, то есть единогласно.

Порядок управления общим имуществом зиждется не на большинстве голосов, а на принципе единогласия.

(О.С. Иоффе)

Ориентиром для определения объема правомочий каждого сособственника по владению и пользованию общим имуществом служит размер доли.

Порядок владения и пользования общим имуществом может быть различным:

1) совместное владение и пользование имуществом в целом;

2) владение и пользование частью общего имущества;

3) получение компенсации.

Порядок владения и пользования имуществом зависит от его предназначения, а также от того, возможно ли автономное владение и пользование обособленной частью общего имущества. Так, для жилого дома (квартиры) характер владения и пользования предполагает предоставление конкретному со собственнику конкретных помещений, но в отношении, например, автомобиля это фактически может быть только график (очередность) пользования.

При обособлении части общего имущества в целях владения и пользования право общей собственности на имущество, конечно, не прекращается. Обособленные части имущества могут не всегда соответствовать принадлежащим со собственникам долям.

Судебная практика

Пп. "б" п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом".

Соглашением участников общей долевой собственности может быть предусмотрено, что имущество предоставляется во владение и пользование только некоторым из них, а остальным выплачивается компенсация, соответствующая их доле (независимо от того, возможно или нет обособление части имущества).

Компенсация вместо предоставления имущества во владение и пользование подразумевает собой постоянные выплаты деньгами или выдачу иным имуществом. Никакого выкупа доли выплата (выдача) такой компенсации не влечет. Данную компенсацию следует отличать от компенсации, влекущей утрату доли в праве общей собственности (см. п. 2-5 § 5 настоящей главы).

При недостижении согласия между сособственниками порядок владения и пользования имуществом устанавливается судом по требованию любого из сособственников. При этом в судебном порядке каждый сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. И только при невозможности обособления части имущества сособственник вправе требовать в судебном порядке, чтобы другие сособственники, владеющие и пользующиеся имуществом, выплачивали ему соответствующую компенсацию.

Судебная практика

Абз. 2 п. 37 Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

(б) Распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение всем имуществом, то есть вещью, являющейся объектом права долевой собственности, осуществляется всеми сособственниками только единогласно, независимо от размера долей.

При недостижении единогласия распоряжение общим имуществом невозможно - споры по этому поводу суду не подведомственны.

В связи с этим особую важность приобретает различие между распоряжением общим имуществом и распоряжением долями в праве общей собственности на это имущество. Только распоряжение долей осуществляется конкретным со собственником самостоятельно, без согласия других сособственников (см. п. 4 § 3 настоящей главы).

(в) Распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности.

Плоды, продукция и доходы от использования общего имущества - это все полученное как в результате реализации правомочия пользования, так и в результате распоряжения общим имуществом.

В соответствии со ст. 248 ГК РФ все полученное от использования имущества поступает в состав общего имущества, то есть происходит приращение общего имущества без изменения долей. По умолчанию плоды, продукция и доходы от использования общего имущества подлежат распределению - тогда они распределяются между сособственниками соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между сособственниками.

(г) Распределение расходов по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности.

Сособственники сообща несут бремя содержания общего имущества. Расходы по содержанию общего имущества делятся на:

а) расходы публично-правового характера (налоги и иные обязательные платежи, связанные с имуществом);

б) расходы частноправового характера (издержки по содержанию и хранению имущества).

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый сособственник обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно со своей долей. Эта норма является императивной, но очевидно, что расходы частноправового характера могут по соглашению сособственников распределяться иным образом.

Частноправовые расходы перераспределяются между всеми сособственниками независимо от того, кто из сособственников эти расходы произвел и независимо от того, было ли получено согласие остальных на производство этих расходов. Однако издержки по содержанию и сохранению общего имущества должны быть необходимыми (то есть обоснованными и неизбежными). В противном случае риск несения расходов ложится на произведшего их сособственника без какой-либо компенсации.

Зачастую общая жилая площадь в процессе пользования нуждается в разделе и тогда остро встает вопрос о выделении доли каждого владельца.

Рассмотрим, каков же порядок определения долей в квартире и какие существуют способы выделить долю каждого совладельца?

Порядок определения долей собственности

Статьей 245 Гражданского кодекса РФ предусмотрен порядок определения долей в имуществе, которое находится в пользовании, владении и распоряжении нескольких собственников и принадлежит им на праве долевой или общей собственности.

Общая собственность подразделяется на совместную – без указания долей, и долевую, которая законодательно закрепляет за каждым собственником определенную часть имущества. При этом доля в квартире - это не конкретная комната, а определенная часть в праве собственности на эту квартиру, которая обычно выражается в виде дроби. Долевая собственность подлежит государственной регистрации и данные о ней подлежат обязательной фиксации в Едином реестре прав на недвижимое имущество.

Определить границы своей доли можно только посредством выдела ее в натуре и осуществить это можно несколькими способами – по соглашению сторон и в судебном порядке. Это также определено нормами статьи 245 ГК РФ.

Выделение доли в квартире предполагает передачу ее части в натуре путем оформления права собственности на часть квартиры, соответствующую доле каждого конкретного гражданина, или выплату одним или несколькими собственниками денежной компенсации за долю в недвижимости. Итак, долевую собственность можно оформить по взаимному соглашению сторон. Если же долевые собственники не смогли достичь соглашение об условиях и порядке раздела общей квартиры или выдела доли, то они имеют возможность обратиться в суд за разрешением этого вопроса.

Важно знать, в чем состоит отличие от раздела совместной собственности и в определении долей в квартире и выделе их в натуре. Так, выдел долей обычно происходит без прекращения или изменения права собственности других собственников жилья. Тогда как раздел совместной собственности ведет к прекращению права собственности у сособственников и регистрацию ее заново.

Определение долей собственности может происходить такими законными способами:

• Выдел доли в натуре.
• Компенсация стоимости доли.
• Выдел доли по решению суда.
• Выдел доли по соглашению.

Судебный выдел доли собственности

Если собственники не смогли договорится о выделении долей, они обращаются для определения долей собственности в суд. В этом случае выдел доли в натуре происходит в судебном порядке. Судьи оценивают все обстоятельства и производят выдел доли из общей собственности. Если выделить долю в натуре невозможно по причине того, что это может причинить несоразмерный ущерб общему имуществу, суд может принять решение о выплате стоимости долей остальным сособственникам.

После получения такой компенсации собственники утрачивают свои права на долю в квартире. Таким образом можно устранить несоразмерность долей, выделенных в натуре для каждого из участников долевой собственности, если квартира имеет всего одну комнату и маленькую площадь. Такой способ применим также в случае, если сособственники пришли к соглашению и не возражают против получения денежных выплат в счет компенсации своих долей, выделенных в натуральной форме.

Кроме того, нужно учитывать тот факт, что выдел доли в натуре возможен только в том случае, когда объекту недвижимости не наносится существенный ущерб, то есть когда площадь квартиры позволяет каждому из собственников выделить изолированную комнату с последующим оборудованием отдельного входа и подсобных помещений (ванной комнаты, кухни и т.п.).

На деле выделить долю в квартире очень трудоемкое занятие, которое может оказаться невыполнимым заданием, поскольку площадь не каждой квартиры позволит воплотить в реальность все вышеперечисленные требования. Для таких объектов недвижимости лучшим вариантом будет установления порядка пользования жилым помещением в суде или продажа доли одного из собственников.

Ведь часто случается, так, что гражданину принадлежит незначительная доля в квартире. Обычно такой собственник не имеет собственного существенного интереса в использовании такого имущество, а принадлежащую ему долю невозможно выделить. При таких условиях, установив факт владения собственником незначительной доли в квартире, суд может вынести решение об обязательной выплате компенсации собственнику остальными владельцами квартиры.

Соглашение об определении долей собственности

Если совместные собственники смогли прийти к обоюдному согласию относительно осуществления права долевой собственности, и самостоятельно определили границы доли каждого из них, то для такого случая законодатель предусмотрел заключение соглашения о выделении доли в квартире. На основании этого договора осуществляется регистрация выделенной доли.

Стандартный бланк соглашения долевых собственников об определении долей содержит такие обязательные данные:

• Наименование соглашения;
• Дата и место подписания соглашения об определении долей;
• ФИО, адрес регистрации, дату рождения и паспортные данные всех сторон соглашения;
• Адрес местоположения недвижимого имущества: квартиры, дома, и т.п.;
• Общая площадь жилого помещения, в котором выделяются доли;
• Реквизиты и наименования правоустанавливающих документов на недвижимость;
• Номер регистрационной записи в ЕГРП о регистрации прав на недвижимость;
• Номер недвижимости в кадастровом реестре;
• Размеры долей участников соглашения;
• Сведения об обременениях, наложенных на недвижимость (если они есть);
• Количество экземпляров соглашения, составленных и подписанных участниками.

После составления соглашение его должен подписать каждый из его участников-собственников квартиры. После этого вносить изменения в соглашение стороны смогут только по взаимному согласию всех его участников. Желательно удостоверить соглашение нотариально. После заключения соглашения об определении долей, каждый из собственников должен подать заявление на государственную регистрацию права собственности на выделенную ему долю. На основании этих заявлений будет внесена запись в ЕГРН и выдано соответствующее свидетельство о праве на собственность.

Как определить долю в квартире к выделу

Определить долю в квартире, которая находится в общей собственности можно путем несложного арифметического действия, из расчета соотношения общей площади квартиры к количеству собственников.

По общему правилу доли всех сособственников считаются равными, при условии, что в других документах, либо законодательных актах нет других указаний. К примеру, в расчете долей в квартире с площадью 100 кв. метров, которая находится в общей долевой собственности у 4 собственников, осуществляется таким образом:

100/4=25 м² – это равная доля на каждого из 4 сособственников.

Документально определение доли в квартире происходит на основании заключенного собственниками соглашения или судебного решения, вступившего в законную силу. После чего право собственности на каждую выделенную долю подлежит регистрации в органе Росреестра. За эту процедуру взимается государственная пошлина. После чего каждый собственник получает свидетельство о регистрации права собственности и выписку из ЕГРП. именно эти документы являются основными, которые подтверждают право гражданина на выделенную долю в квартире или иной недвижимости.

Еще статьи

Библиографическое описание:

Нестеров А.К. Оценка доли в квартире [Электронный ресурс] // Образовательная энциклопедия сайт

Особенности доли в квартире, как объекта недвижимости, с точки зрения законодательства и владения долей.

Признаки доли в квартире

Доля в квартире обладает рядом характерных признаков.

• Это не обособленное жилое помещение;
• Доля не облает натуральными признаками: это не определенная комната или определенное количество квадратных метров в общей квартире, находящейся в долевой собственности;
• Это часть права владения квартирой, т.е. обособленным помещением в многоквартирном доме;
• Владение долей в квартире осуществляется наравне или в пропорции с другими совладельцами квартиры.

Кратко охарактеризуем, как в законодательстве трактуется квартира.

В современных условиях система взаимоотношений между множеством субъектов, выражает их цели, экономические интересы, характер, формы организации и взаимодействия по поводу движения объектов имущественных отношений, возникает необходимость определения стоимости объектов недвижимости, как обособленных объектов имущественных отношений.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке" .

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, "к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении" .

Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации определяет квартиру, как один из видов жилого помещения, который состоит из одной или нескольких смежных комнат с отдельным входом и представляет собой обособленное помещение в многоквартирном доме.

Доля в квартире, как объект оценки

Особенностью доли в квартире является право распорядиться частью своего жилья как угодно, но с учетом зафиксированных в действующем законодательстве норм и правил.

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ право общей собственности возникает в отношении имущества, находящегося в собственности двух или нескольких лиц, при этом такое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) . Следовательно, при совместной собственности доли в квартире никак не обозначены, при долевой собственности собственники владеют квартирой, поделенной на доли.

Появление доли в квартире может быть обусловлено несколькими причинами:

• квартира унаследована несколькими наследниками;
• квартира куплена или принята в дар несколькими людьми;
• квартира была разделена супругами.

Доля в квартире обозначается в свидетельстве в виде 1/2 или 1/3 части и т.д.

При этом часть не интерпретируется как пропорциональное количество квадратных метров, соответствующая доля в квартире означает часть права владения квартирой.

При оценке доли в квартире владелец, например, 1/2 части не вправе отгородить себе 31,5 кв. м в квартире площадью 63 кв. м и жить на них.

Данный аспект проявляется в организации проживания в квартире, находящейся в долевой собственности:

• владельцы долей в квартире могут договориться между собой, кто в какой комнате будет проживать, если есть такая возможность;
• владельцы долей в квартире могут обратиться в суд с тем, чтобы суд определил порядок пользования жилплощадью;
• в случае невозможности вынесения судебного решения (например, трехкомнатной квартирой в равной доле владеют четверо собственников – судья не станет делить комнаты, а вынесет решение об отказе в иске за невозможностью), долевая собственность продается.

Следовательно, доля в квартире, являясь объектом оценки стоимости, должна оцениваться исходя из того, что она является частью права владения квартирой.

Таким образом, очевидно, что вопрос оценки стоимости доли в квартире весьма важен для владельцев такой части жилья, чтобы иметь возможность распорядиться им в соответствии с действующим законодательством. Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить. При этом без согласия совладельцев квартиры продать долю нельзя (совладельцы квартиры имеют преимущественное право на покупку доли при ее продаже), но можно подарить, завещать или заложить.

Оценка рыночной стоимости доли в квартире

Оценка стоимости доли в квартире необходима в ситуациях при совершении сделки купли-продажи, разделе имущества, залоговых отношениях и т.п. В процессе оценки стоимости доли в квартире выявляется рыночная цена объекта недвижимости, что и является основной целью собственников.

Определение стоимости доли в квартире необходимо не только для проведения сделок купли-продажи или расчета ее залоговой стоимости, но и для оценки имущественного положения ее владельца. Для владельца особое значение имеет систематическая осведомленность по вопросам, которые предопределяются результатами определения стоимости доли в квартире.

Для определения стоимости доли в квартире наиболее приемлем .

Характеристика объекта оценки

В качестве объекта оценки выступает 1/2 доля в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 36 кв. м., расположенную по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

В таблице 1 приведены сведения об объекте оценки.

Таблица 1 Сведения об объекте оценки

	Параметр	Описание
	Объект оценки	1/2 доля в праве на 1-комнатную квартиру.
		Общая площадь: 36 кв. м., жилая площадь 20 кв. м.
	Детализация площади	Жилая комната: 20 кв. м. Кухня: 8,2 кв. м Ванная: 2,3 кв. м Туалет: 1,5 кв. м Коридор: 4 кв. м
		Квартира находится в 16-этажном доме на 10 этаже. Дом панельный. Год постройки 2012. Дом видимых повреждений не имеет. Коммуникации: центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Имеется лифт, мусоропровод. Лестничная клетка и подъезд в хорошем состоянии, дверь подъезда оборудована домофоном.
	Характеристика квартиры	Высота потолков 2,8 м, количество балконов 1, балкон застеклен, окна и балкон выходят во двор. Отделка пола: линолеум и кафельная плитка. Отделка стен и потолка: обои и водоэмульсионная краска. Оконные рамы пластиковые. Межкомнатные двери отсутствуют. Входная дверь железная. Квартира не имеет повреждений, возникших в результате залива водой, воздействия огня и т.п. Общее состояние квартиры: хорошее, ремонт не требуется.
	Характеристика территории, прилегающей к дому	Состояние хорошее. Двор оборудован детской площадкой, покрыт асфальтом, с участками зеленых насаждений. Имеется уличное освещение, автостоянка, подземный гараж, пешеходная зона, велосипедная зона.
	Год последнего капитального ремонта здания	Капитальный ремонт не проводился.
	Текущее использование	Квартира используется в качестве жилья.
	Оборудование	Сантехническое оборудование на кухне, в ванной и туалете. Газовая плита. Сетевые коммуникации подведены. Кондиционер.

Цели оценки: оценить стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, находящейся в долевой собственности.

Право долевой собственности принадлежит:

1. 1/2 доли в праве – гражданке Ивановой Марии Сергеевне, 1985 г.р. Адрес регистрации: г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.
2. 1/ доли в праве – гражданке Ивановой Светлане Сергеевне, 1986 г.р. Адрес регистрации: г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

Владельцы квартиры, находящейся в долевой собственности, состоят в родстве и являются родными сестрами.

Проведение оценки рыночной стоимости доли в квартире

Технология оценки рыночной стоимости доли в квартире на практике предполагает следующую последовательность:

• заключение договора на проведение оценки с оценочной компанией или иной организацией, которая будет проводить оценку, включая задание на оценку и согласование параметров объекта оценки;
• сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценочных действий, обработка данных для определения рыночной стоимости объекта оценки;
• выбор подхода и метода оценки стоимости доли в квартире, осуществление необходимых расчетов;
• согласование результатов оценки и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• подготовка пакета документов с результатами оценки.

Параметры объекта оценки включают в себя:

• 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, находящейся в долевой собственности двух родных сестер;
• общая площадь квартиры 36 кв. м., жилая площадь 20 кв. м.;
• квартира расположена на 10 этаже 16-этажного дома по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

В рамках анализа информации необходимой для проведения оценочных действий был проведен первичный анализ фактических данных о ценах предложений о продаже аналогичных квартир. По итогам проведенного анализа было установлено, что диапазон цен для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года составлял 140000–167000 руб. за 1 кв. м.

Примеры реальных цен предложений, действовавших в момент проведения оценки 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, на аналогичные квартиры, расположенные в районе объекта оценки:

• 5260000 руб. за 1-комнатную квартиру 32,2 кв. м
• 5030000 руб. за 1-комнатную квартиру 36 кв. м
• 5445000 руб. за 1-комнатную квартиру 35,4 кв. м
• 5717000 руб. за 1-комнатную квартиру 35,6 кв. м
• 5150000 руб. за 1-комнатную квартиру 36 кв. м

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве, представлены в таблице 2.

Таблица 2. Факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве

		Параметры
	Местоположение	Административный округ, район, близость к объектам деловой и социальной активности, рекреационным зонам.
	Транспортная доступность	Удаленность от станции метро, развитость общественного транспорта.
	Тип окружающей застройки и плотность	Тип застройки: промышленная, жилая, смешанная. Плотность застройки: плотная, средняя, разреженная.
		Панельный, кирпичный, монолитный, монолитно-кирпичный
	Этажность дома	Квартиры в домах большей этажности стоят дороже при прочих равных условиях.
	Технического состояние жилого здания	Новое, ремонт не требуется, необходим текущий ремонт, необходим выборочный капитальный ремонт, необходим комплексный капитальный ремонт, ветхое.
	Этаж расположения квартиры.	Первый этаж, последний этаж, между первым и последним этажом.
	Жилая площадь квартиры.	Чем больше жилая площадь, тем выше стоимость.
	Площадь кухни	Чем больше площадь кухни, тем выше стоимость
	Общая площадь квартиры	Чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость 1 кв. м при прочих равных условиях.
	Класс отделки	Отсутствует, простая, улучшенная, дизайнерский ремонт
	Состояние отделки	Отсутствует, требует замены, не требует замены, требуется косметический ремонт
	Наличие балкона, лоджии.	Наличие таких помещений увеличивает стоимость квартиры при прочих равных условиях.
	Расположение окон квартиры	Окна выходят на улицу, окна выходят во двор, окна выходят на две или несколько сторон дома.
	Наличие или отсутствие имущества, не связанного с квартирой	Если квартира продается с мебелью, бытовой техникой, сантехникой, иным оборудованием, то ее стоимость может быть выше при прочих равных условиях

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки должно соответствовать критериям:

• физически и финансово осуществимо,
• юридически значимо и возможно,
• целесообразно финансово.

Применительно к доле в квартире ряд возможных вариантов использования данным критериям не соответствует, в частности, доля в квартире не может быть сдана в аренду, использована для осуществления хозяйственной деятельности, а также иные аналогичные варианты, требующие использования квартиры целиком.

Типичные варианты использования объектов недвижимости с учетом критериев эффективного использования:

1. Снос улучшений.
2. Реконструкция, обновление, капитальный ремонт.
3. Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.

Для доли в квартире невозможно произведение сноса улучшений, реконструкции, обновления и т.п. действий.

Для рассматриваемого объекта оценки возможно лишь продолжение использования в том состоянии, в каком он находится сейчас: квартира из жилого фонда не может быть использована иначе, чем для целей проживания. Следовательно, такое использование будет являться физически и финансово осуществимым, юридически значимым и возможным, финансово целесообразным и максимально эффективным.

Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить – данные варианты использования соответствуют критериям эффективного использования объекта оценки в рамках продолжения использования в том состоянии, в каком объект оценки находится сейчас.

В таблице 3 приведено обоснование выбора подхода и метода оценки.

Таблица 3. Обоснование выбора подхода и метода оценки

	Обоснование
Затратный подход	ФСО № 7 рекомендует применять затратный подход для оценки объектов недвижимости, объектов капитального строительства, но не их частей, в том числе жилых и нежилых помещений. Квартира, в которой оценивается 1/2 доля права владения, является лишь небольшой составной частью здания. Следовательно, оценка стоимости затратным подходом не будет корректной.
Доходный подход	Доходный подход нецелесообразно использовать при оценке доли в квартире, так как оцениваемая квартира не используется и не предназначена для извлечения дохода. Следовательно, оценка 1/2 доли права владения квартирой даст заведомо более низкую стоимость, чем цена реальных сделок на рынке с аналогичными квартирами.
Сравнительный подход	Исходя из цели оценки, параметров объекта оценки, совокупности доступной информации, для оценки 1/2 доли права владения квартирой наиболее целесообразным является использование сравнительного подхода. Объем сделок купли-продажи квартир в Москве достаточно большой, что позволяет использовать данный подход. Для проведения оценки целесообразно применить метод сделок и использовать качественное сравнение цен.

Использование метода сделок и качественного сравнения цен для оценки доли в квартире также подкреплено следующими факторами:

1. Оценка основывается на доступной рыночной информации из открытых источников.
2. Сравнительный анализ проводится на основе достоверной и доступной информации о предложениях по продаже сходных объектов недвижимости, аналогичных квартире в которой оценивается 1/2 доля владения.
3. Структура информации позволяет проводить сравнительный анализ непосредственно.

Оценка объекта недвижимости путем сравнительного подхода и методом сделок включает следующие этапы:

1. Выбор единицы сравнения.
2. Сравнительный анализ объекта оценки и аналогичных объектов.
3. Корректировка значения единицы сравнения для аналогичных объектов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и аналогичных объектов по данному элементу сравнения.
4. Обеспечение согласованности результирующего расчета значения выбранной для оценки единицы сравнения.

В качестве единицы сравнения выбран удельный показатель – стоимость 1 кв. м. Это обусловлено следующими факторами:

1. Непосредственное использование выбранной единицы сравнения на рынке недвижимости:

1. данная единица является общепринятой,
2. используется при продаже всех объектов жилой недвижимости,
3. применяется повсеместно.

2. Другие единицы сравнения могут носить субъективный либо совокупный характер.

3. Цена всей квартиры использоваться не может, так как площадь разных квартир разная.

4. Использование в качестве единицы сравнения стоимости 1 кв. м позволяет опираться на имеющуюся информацию для расчета и проводить сравнение, так как известна общая площадь для объекта оценки и для аналогичных объектов.

Выбранные для сравнения аналогичные объекты недвижимости приведены в таблице 4.

Информация об аналогах объекта оценки получена из открытых источников в сети Интернет с помощью сервиса realty.yandex.ru

Выбор аналогичных объектов осуществлен в районе нахождения объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), стоимость 1 кв. м выбранных аналогичных объектов соответствует диапазону стоимости 1 кв. м в данном районе.

Таблица 4. Выбранные аналогичные объекты

	Описание
Объект оценки	1-комнатная квартира. г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX. м. Владыкино 12 мин. пешком. 10/16, панельный дом. 36/20/8,2 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 65к1 м. Владыкино, 25 мин. пешком. 3/9, панельный дом. 32/21/6 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 44к2 м. Владыкино, 21 мин. пешком. 4/9, панельный дом. 36/21/9 кв. м

При оценке стоимости оцениваемой квартиры учитывается, что публикуемые цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец может предоставить покупателю в ходе торга. Соответствующая поправка делается на основе результатов опубликованных исследований , в которых для жилых квартир размер рекомендуемой поправки для коэффициента торга составляет 7%.

В таблице 5 приведены результаты расчета стоимости аналогичных объектов с учетом коэффициента торга.

Таблица 5. Результаты расчета стоимости аналогичных объектов с учетом коэффициента торга для целей сравнения

	Описание			Коррекция цены	Общая площадь	Стоимость 1 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 13к1. м. Владыкино, 20 мин. пешком. 2/9, панельный дом. 32,2/21,8/5 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 65к1 м. Владыкино, 25 мин. пешком. 3/9, панельный дом. 32/21/6 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 16/25 м. Владыкино, 18 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 36/19/9 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 48к2 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 32/19/5,5 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 44к2 м. Владыкино, 21 мин. пешком. 4/9, панельный дом. 36/21/9 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, улица Комдива Орлова, 6 м. Владыкино, 13 мин. пешком. 7/9, кирпичный дом. 32/21/5,5 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 5 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 3/12, панельный дом. 41/21/8 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 9 м. Владыкино, 23 мин. пешком. 8/12, панельный дом. 39/21/9 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Отрадная улица, 16А м. Владыкино, 23 мин. пешком. 7/9, панельный дом. 33/19/6 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 9/16, панельный дом. 35,4/21/8 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 3/16, панельный дом. 35,6/22/7 кв. м
	1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 15/16, панельный дом. 38,4/25/7 кв. м

При выборе аналогичных объектов в районе нахождения оцениваемой квартире абсолютно одинаковых аналогов выявить не удалось, однако выбранные аналогичные объекты обладают достаточной степенью идентичности, поэтому представляется возможным осуществить корректировку по различиям.

В рамках сравнительного подхода применение метода сделок позволяет использовать качественное сравнение цен. Корректировка по различиям в этом случае производится путем сравнения объекта оценки с выбранными аналогичными объектами по свойствам. Корректировка по различиям производится следующим образом:

1. Объект оценки сравнивается с аналогами по свойствам с указанием направления корректировки в большую или меньшую сторону исходя из сущности сравниваемого свойства объекта оценки и аналогичного объекта.
2. Результирующая корректировка по различиям определяется исходя из направления большинства выявленных корректировок.
3. Распределение аналогов объекта оценки по ранжиру определяет диапазон рыночной стоимости 1 кв. м оцениваемой квартиры.

Корректировка по различиям производится только в отношении стоимости 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости, следовательно:

• если сравниваемый аналог лучше оцениваемого объекта направление корректировки отрицательное,
• если сравниваемый аналог хуже оцениваемого объекта направление корректировки положительное,
• если они одинаковы – направление корректировки отсутствует.

Такой комплексный подход при использовании метода сделок и качественного сравнения цен позволяет дополнительно к наиболее весомым факторам определения стоимости 1 кв. м учесть менее значимые факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве.

В таблице 6 приведены результаты анализа и корректировки аналогов.

Таблица 6. Корректировка аналогов по различиям

	Удаленность от метро, мин. пешком	Транспорт	Тип застройки и плотность	Тип дома и год постройки	Этажность дома	Этаж квартиры	Состояние здания
Объект оценки		Очень хорошо	Жилая разреженная	Панельный 2012
		Очень хорошо	Жилая плотная	Панельный 1966			Ремонт не требуется
			Жилая средняя	Панельный 1966			Ремонт не требуется
		Очень хорошо	Жилая плотная	Кирпичный 1960			Текущий ремонт
		Очень хорошо	Жилая плотная	Кирпичный 1961			Текущий ремонт
		Очень хорошо	Жилая разреженная	Панельный 1966			Ремонт не требуется
			Жилая разреженная	Кирпичный 1962			Ремонт не требуется
			Жилая разреженная	Панельный 1979			Ремонт не требуется
			Жилая разреженная	Панельный 1980			Ремонт не требуется
			Жилая разреженная	Панельный 1978			Текущий ремонт
			Жилая средняя	Панельный 2014 ↓
			Жилая средняя	Панельный 2014 ↓
			Жилая средняя	Панельный 2014 ↓
	Общая площадь	Жилая площадь	Площадь кухни	Класс отделки	Состояние отделки	Наличие балкона	Расположение окон
Объект оценки				Улучшенный	Не требует замены
					Требует замены
				Евроремонт ↓	Не требует замены
					Требуется косметич. ремонт
				Улучшенный	Не требует замены
				Улучшенный	Не требует замены
					Требует замены
					Требует замены
					Требуется косметич. ремонт
					Требуется косметич. ремонт
				Отсутствует	Отсутствует
					Требуется косметич. ремонт
				Улучшенная	Не требует замены		На две стороны ↓

Результирующая корректировка только для аналогичного объекта №12 оказалась понижающей, для остальных результирующая корректировка повышающая.

При распределении аналогов объекта оценки по ранжиру необходимо учесть следующие аспекты:

• для проведения анализа было отобрано 12 аналогичных объектов недвижимости,
• расчет стоимости 1 кв. м была сделан с учетом коррекции цены с поправкой на торг,
• распределение стоимости 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости достаточно равномерно,
• корректировка аналогов по различиям показала наличие у большинства аналогичных объектов значительного количества менее значимых факторов, увеличивающих стоимость в большей степени, чем наиболее весомые факторы определения стоимости, следовательно, стоимость аналогов была существенно завышена.

С учетом данных аспектов, распределение аналогов объекта оценки по ранжиру с учетом результирующей корректировки представлено в таблице 7.

Соответственно, рыночная стоимость 1 кв. м площади в рассматриваемой квартире находится в диапазоне 143047–144925 руб.

Учитывая узость расчетного диапазона стоимости, на основе полученных данных при оценке сравнительным подходом с применением метода сделок и использованием качественного сравнения цен можно определить рыночную стоимость 1 кв. м в оцениваемой квартире, рассчитав средне арифметическое величин границ расчетного диапазона. Отсюда, рыночная стоимость 1 кв. м в оцениваемой квартире составит:

(143047 + 144925) / 2 = 143986 руб. за 1 кв. м

Рыночная стоимость оцениваемой квартиры составит:

143986 * 36 = 5 183 496 руб.

Следовательно, полученное значение можно использовать для оценки рыночной стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру:

5 183 496 / 2 = 2 591 748 руб.

Данное значение будет являться справедливым и отвечать рыночной стоимости в следующих случаях:

• владельцы, являющиеся родными сестрами, решают продать квартиру, которой они владеют в долевой собственности, тогда, продав квартиру за 5 183 496 руб., каждая из сестер вправе рассчитывать на получение половины суммы – 2 591 748 руб.
• одна из сестер решит подарить или завещать свою долю в квартире, тогда в оценочных целях и для отражения в документах можно руководствоваться полученным значением рыночной стоимости 1/2 доли в квартире – 2 591 748 руб.

В случае, если одна из сестер решит продать свою долю в квартире, тогда как в планы другой сестры не входит продажа ее доли, тогда полученное значение необходимо скорректировать, так как при продаже долей в квартирах рыночная стоимость 1 кв. м площади в доле меньше, чем стоимость 1 кв. м в аналогичной "целой" квартире. Необходимость коррекции стоимости в сторону снижения обусловлена тем, что, приобретая долю в квартире, покупатель получает в свое владение не индивидуальное жилье, а вариант совместного проживания, следовательно, очевидны дополнительные неудобства и риски. Поэтому очевидно, что доля в квартире стоит дешевле в пересчете на 1 кв. м площади, чем аналогичные квартиры, которые продаются на рынке целиком.

При оценке рыночной стоимости 1 кв. м площади, приходящейся на оцениваемую долю в квартире, размер рекомендуемой поправки для долевого коэффициента стоимости 1 кв. м в "целой" квартире составляет 35% .

Таким образом, уменьшая ранее полученную рыночную стоимость 1 кв. м в рассматриваемой квартире на долевой коэффициент стоимости, определим рыночную стоимость 1 кв. м с учетом того, что оценивается не вся квартира, а только 1/2 доля в праве владения. Тогда рыночная стоимость 1 кв. м составит:

143986 – 143986 * 0,35 = 93 591 руб.

Рыночная стоимость 1/2 доли в квартире (18 кв. м) составит:

93591 * 18 = 1 684 638 руб.

Полученное значение может использоваться при продаже 1/2 доли в квартире, если одна из сестер решит продать свою долю в квартире. При этом приоритетным правом покупки по объявленной цене будет обладать другая сестра, также являющаяся владельцем рассматриваемой квартиры.

Результаты оценки

При проведении оценки рыночной стоимости 1/2 доли в квартире использовался сравнительный подход с применением метода сделок и качественного сравнения цен. Использование данного подхода обосновано объективными причинами и условиями.

Результат оценки, полученный с помощью сравнительного подхода, совпадает с итоговой величиной стоимости 1/2 доли в праве на рассматриваемую квартиру.

Результаты оценки:

• диапазон цен для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года составлял 140000–167000 руб. за 1 кв. м.
• стоимость 1 кв. м рассматриваемой квартиры без учета долевого коэффициента стоимости составляет 143 986 руб., что соответствует диапазону среднерыночных значений для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года.
• полученная в результате проведенной оценки стоимость 1 кв. м соответствует рыночным условиям.
• стоимость 1 кв. м рассматриваемой квартиры с учетом долевого коэффициента стоимости составляет 93 591 руб.

Таким образом, полученное значение рыночной стоимости 1/2 доли в однокомнатной квартире составляет 2 591 748 руб., с учетом долевого коэффициента стоимости – 1 684 638 руб.

Выводы

Определение рыночной стоимости доли в квартире включает оценку текущей стоимости и возможной цены продажи при заключении сделки на открытом рынке. Оценка рыночной стоимости доли в квартире производится путем расчета стоимости с использованием апробированных методик для получения максимально достоверных результатов.

Рыночная стоимость доли в квартире – объективный показатель, используемый при заключении сделок купли-продажи и совершении иных гражданско-правовых действий, предполагающих использование оценочной стоимости данного объекта имущественных отношений.

При определении рыночной стоимости доли в квартире объектом оценки выступает ценность данного объекта недвижимости в стоимостном выражении. Цель оценки рыночной стоимости доли в квартире заключается в том, чтобы оценить стоимость доли в праве владения квартирой, находящейся в долевой собственности. При этом в результате оценки рыночной стоимости доли в квартире определяется стоимость доли при продаже квартиры "целиком" и при продаже только доли в праве владения квартирой.

Произведена оценка рыночной стоимости 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 36 кв. м., расположенную по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX. Оценка рыночной стоимости была произведена сравнительным подходом с применением метода сделок и использованием качественного сравнения цен. Для целей проведения оценки были отобраны предложения о продаже 12 аналогичных квартир в районе объекта оценки. В результате проведенных расчетов с помощью метода сделок и качественного сравнения цен была определена рыночная стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру – 2 591 748 руб., с учетом долевого коэффициента стоимости – 1 684 638 руб.

Литература

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Жилищный кодекс РФ.
3. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)".
4. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
5. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
6. Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)
7. Асаул А.Н. Оценка объектов недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 384 с.
8. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017. – 260 с.
9. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 512 с.
10. Круглякова В.М., Мищенко В.Я., Борисов А.Н. Оценка объектов недвижимости. – М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2012.
11. Мурзин А.Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2012. – 384 с.
12. Оценка стоимости имущества / под ред. И.В. Косоруковой. – М.: Синергия, 2012. – 736 с.
13. Справочник оценщика недвижимости. Том 1 Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. / Под редакцией Л.А. Лейфер. – Н. Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014.
14. Тепман Л.Н., Артамонов В.А. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 592 с.