Публичный сервитут гк рф. Теория всего
Текущая редакция ст. 274 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
Комментарий к статье 274 ГК РФ
1. К вещным правам лиц, не являющихся собственниками ст. 216 ГК РФ относит сервитуты. Сервитуты бывают публичные и частные. Согласно ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается гражданским законодательством.
Частный земельный сервитут представляет собой право пользования чужим земельным участком, установленное договором или решением суда в интересах собственника, которое не может быть обеспечено иначе.
В качестве объекта сервитута выступает соседний земельный участок, а владельцем сервитута (сервитуарием) является собственник, землепользователь или землевладелец земельного участка граничащего с соседним обслуживающим участком.
Выделяют следующие виды сервитутов:
- для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
- для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;
- для обеспечения водоснабжения и мелиорации.
Данный перечень не является исчерпывающим. Так, п.1 ст. 274 ГК РФ предусмотрено установление сервитутов для иных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Примером, может быть установление сервитута для обеспечения проведения работ по защите территорий от затоплений и подтоплений (п.3 ст. 64 ГрК РФ).
2. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, никоим образом не ограничен в своем праве, то есть он в полной мере продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком. Однако при осуществлении правомочия распоряжения собственник земельного участка не может ограничить либо прекратить сервитут. Так, совершая продажу земельного участка. В договоре купли-продажи не может содержаться условие об отмене сервитута, если оно имеет место, то данный пункт договора будет признан ничтожным.
3. По общему правилу, сервитут устанавливается путем заключения сторонами соглашения, в котором описываются все условия сервитута. Сервитут подлежит государственной регистрации.
Регистрация сервитута осуществляется в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
В том случае если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.
Регистрация сервитута осуществляется в соответствии с требованиями ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Регистрация удостоверяется выдачей владельцу сервитута свидетельства о государственной регистрации права на ограниченное пользование чужим имуществом, в котором указывается правообладатель вид сервитута, дата и номер регистрации. Сервитут вступает в силу с момента государственной регистрации.
В том случае ели не достигнуто соглашение об установлении сервитута в добровольном порядке, спор передается на разрешение суда. Основанием рассмотрения спора в суде является иск лица, требующего установления сервитута.
4. На вышеуказанных условиях и в том же порядке сервитут может быть установлен в пользу лиц владеющих земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.
5. Сервитут предполагается платным, то есть собственник участка, обремененного сервитутом, может требовать соразмерную плату за пользование его участком. Плата может быть установлена в соглашении сторон об установлении сервитута. В тех случаях, когда она не установлена сторонами, то предполагается , то есть цена определяется по аналогии с ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Если стороны не пришли к согласию о стоимости сервитута, то спор передается по инициативе одной из сторон в суд. Суд, определяя плату за сервитут, руководствуется Временными Методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.
Соразмерность платы за сервитут означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.
Размер соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение срока, на который сервитут установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ (например, размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута).
6. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 в абз.2 п.1 ст. 274 ГК РФ слова "прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации" будут заменены словами "строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием".
Таким образом, с одной стороны, законодательно расширены случаи установления сервитута, так как вводится более широкое понятие "линейные объекты", под которыми понимаются трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи, а с другой стороны, устанавливается ограничение для установления сервитута. Так, сервитут может быть установлен, если это не препятствует разрешенному использованию земельного участка.
7. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 ст. 274 ГК РФ будет дополнена пунктом 6 следующего содержания: "В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 ГК РФ для собственника такого земельного участка".
Таким образом, законодатель расширил перечень лиц, между которыми может быть заключено соглашение об установлении сервитута, в это число вошли и лица, которым предоставлен земельный участок, являющийся государственной или муниципальной собственностью. В случае установления такого сервитута при совершении сделок с земельным участком, возврате его собственнику сервитут будет сохраняться. Причем сам сервитут не может быть самостоятельным объектом сделки.
Основаниями для прекращения сервитута, установленного в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности является:
- отпадение оснований установления сервитута;
- невозможность использования земельного участка с обременением по целевому назначению.
Инициировать отмену сервитута может либо собственник земельного участка в отношении, которого он установлен, либо землепользователь.
8. Применимое законодательство:
- ЗК РФ;
- ГрК РФ;
- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";
- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";
- Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах";
- ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации";
- постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87;
- приказ Минюста РФ от 26.07.2004 N 132;
- Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.
9. Судебная практика:
- постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 16033/12 по делу N А64-3894/2010;
- постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2013 по делу N А63-9482/2012;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2008 N Ф08-254/2008 по делу N А63-18585/06-С1;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 N Ф08-1172/08 по делу N А53-12625/2006-С4-32;
- постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.06.2013 по делу N А58-6111/2011.
Консультации и комментарии юристов по ст 274 ГК РФ
Если у вас остались вопросы по статье 274 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.
Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
Комментарий к Ст. 274 ГК РФ
1. Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь — земельный участок служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод.
———————————
См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1994. С. 204.
Современный сервитут — ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Обремененная сервитутом вещь именуется служащей, а вещь, в пользу владельца которой установлен сервитут, — господствующей. Поскольку сервитут устанавливается исключительно для обеспечения нужд, связанных с использованием господствующей вещи, это ограниченное вещное право следует судьбе имущества. Как известно, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (ст. 216 ГК). Право следования — неотъемлемая характеристика ограниченного вещного права. В случае с сервитутом при отчуждении служащей вещи ее собственник должен предупредить о таком обременении приобретателя. В противном случае, например, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении (ст. 460 ГК).
Объектами сервитутов могут быть исключительно земельные участки или здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК) . Так, например, в судебной практике распространены споры об установлении сервитутов в отношении железнодорожных путей.
———————————
В Концепции развития законодательства о вещном праве предлагается исключить возможность обременения сервитутом помещений.
См., например, Определения ВАС РФ от 8 февраля 2007 г. N 15903/06 по делу N А43-43136/2005-17-1166; от 23 июля 2008 г. N 9061/08 по делу N А78-6341/2006-С1-6/213.
Субъектом этого ограниченного вещного права (сервитуарием) может быть не только собственник господствующей вещи, но также и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, в соответствии с п. 4 комментируемой статьи допускается возможность установления сервитута также в интересах и по требованию иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
В этой связи необходимо отметить крайнюю неудачность попытки, предпринятой в Земельном кодексе РФ, применить конструкцию сервитута к публичным ограничениям субъективных прав, объектами которых являются земельные участки, и тем самым расширить круг субъектов сервитутов. Так называемый публичный сервитут может устанавливаться законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, «если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения», а именно для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
В перечисленных случаях по существу в силу закона ограничиваются пределы осуществления права собственности или иного вещного права на земельный участок. Конкретных субъектов, в пользу которых устанавливается «публичный сервитут», не существует. В этой связи, несмотря на то что ст. 23 ЗК РФ предполагает даже государственную регистрацию «публичных сервитутов», рассматривать перечисленные ограничения в качестве субъективного гражданского права — права на чужую вещь — нет никаких оснований.
2. Собственник служащей вещи, будучи стеснен наличием сервитута, претерпевает действия управомоченного лица: проход, проезд через участок и т.п. Как известно, по общему правилу к положительным действиям сервитут обязывать не может.
В этой связи необходимо отметить, что основания установления сервитутов, а следовательно, и возможное содержание ограничений прав собственника служащей вещи сформулированы в комментируемой статье достаточно широко: «Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».
Следует отметить, что приведенный в комментируемой статье примерный перечень оснований установления сервитутов (видов сервитутов) не охватывает все возможные ситуации. В то же время, будучи открытым, этот перечень оставляет простор для судебного усмотрения, стесненного в данном случае лишь соображениями добросовестности, разумности и справедливости.
Целевое назначение господствующей вещи может продиктовать необходимость установления сервитута в отношении нескольких служащих вещей. Приведем пример. ООО, являясь собственником ряда объектов недвижимого имущества, в том числе здания склада, а также двух железнодорожных путей, в связи с необходимостью создания условий для беспрепятственного использования принадлежащего ему имущества, обратилось в арбитражный суд с требованием об установлении сервитута в отношении имущества ОАО, являющегося собственником примыкающих железнодорожных путей, здания и помещений проходных, ограждения, автомобильной дороги. В ходе рассмотрения заявленных исковых требований арбитражный суд первой инстанции исходя из оценки собранных по делу доказательств пришел к выводу о том, что доступ к имуществу ООО, включая доставку адресованных последнему грузов, возможен только при ограниченном использовании принадлежащих ответчику подъездных путей и необходимых для этого объектов инфраструктуры.
———————————
Определение ВАС РФ от 24 сентября 2008 г. N 11839/08 по делу N А60-15651/2007.
Юридическими фактами, служащими непосредственными основаниями возникновения сервитута, в силу п. 3 комментируемой статьи является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или судебное решение. Кроме того, завершающим фактом в юридическом составе является акт государственной регистрации сервитута. В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о сервитуте вносится в подразд. III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество.
Своеобразие соглашения между указанными лицами проявляется в том, что оно порождает вещное право. Между тем следует признать и то обстоятельство, что в силу свободы договора стороны соглашения — сервитуарий и собственник служащей вещи — могут максимально конкретно определить порядок и условия ограниченного пользования, в том числе установить круг действий, которые так или иначе придется предпринять собственнику служащей вещи для обеспечения прав сервитуария (например, обязательство по выдаче пропусков сотрудникам или посетителям для прохода в здание). В подобного рода случаях может возникнуть конкуренция между различными способами защиты прав, поскольку не исключается обращение сервитуария с требованием о понуждении к исполнению договора.
Смешанный характер такого правоотношения охарактеризован авторами Концепции развития законодательства о вещном праве как «допущение в регулировании сервитутов определенной доли обязательственного отношения». В этой связи приведем высказывание М.И. Брагинского о том, что «едва ли не большинство гражданских правоотношений являются смешанными — «вещно-обязательственными» и что в современном гражданском праве в гораздо большем объеме, чем ранее, «в вещноправовых конструкциях проявляют себя обязательственно-правовые элементы» .
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 223 и сл.
Судебное решение об установлении сервитута может быть вынесено в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута. По смыслу материально-правовых положений, относящихся к сервитутам, текст резолютивной части судебного решения должен содержать конкретные условия ограниченного пользования служащей вещью, в том числе описание той ее части, которая подвергнется использованию, период и интенсивность использования и т.п. Неисполнение такого судебного решения имеет своим последствием лишь применение положений ст. 105 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Статья 27 Закона о регистрации недвижимости, определяя порядок государственной регистрации сервитутов, не учитывает того обстоятельства, что сервитут может быть установлен судебным решением. В ней указывается, что на основании заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, государственная регистрация сервитутов проводится при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Это недоразумение устранено в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. N 132.
3. Специфика правового положения собственника служащей вещи определяется п. п. 2 и 5 комментируемой статьи. Оставаясь собственником вещи, сохраняя правомочия по владению, пользованию и распоряжению ею, он ограничен в своих возможностях необходимостью претерпевать действия сервитуария, определенные условиями установления сервитута.
В то же время собственник служащей вещи вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерной платы за пользование этой вещью — земельным участком. Сказанное не означает, что соглашение об установлении сервитута следует квалифицировать как основание возникновения договорного обязательства, например обязательства по возмездному оказанию услуг. Соглашение об установлении сервитута обременяет служащую вещь и сохраняет свою силу в случае отчуждения третьим лицам как служащей, так и господствующей вещи.
Употребляя термин «соразмерная плата», законодатель, как это часто бывает, использовал оценочную категорию. Наполнить ее содержанием должны стороны соглашения об установлении сервитута либо суд, разрешающий спор о его установлении или условиях. И в этом случае суд также должен руководствоваться исключительно соображениями разумности и справедливости. Утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут при этом применению не подлежат, поскольку комментируемой статьей не предусмотрено принятие какого-либо нормативного правового акта, определяющего порядок расчета платы за пользование участком при сервитуте. В соответствии с п. 7 ст. 3 ГК РФ федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, исключительно в случаях и в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами.
Новая редакция Ст. 274 ГК РФ
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
Комментарий к Ст. 274 ГК РФ
1. Под сервитутом (от лат. servitus - служение вещи) следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитут может быть срочным или постоянным. Различаются сервитуты частные и публичные.
2. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством в пользу конкретного субъекта на основе договора либо судебного решения. Лицо, в пользу которого устанавливается частный сервитут (сервитуарий), может быть как собственником господствующего земельного участка, так и обладателем иного вещного права на данный участок: пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В качестве лица, обременяемого сервитутом, может выступать только собственник земельного участка, но не субъект иного вещного права.
3. Публичный сервитут, согласно ст. 23 ЗК, устанавливается законом или иными нормативными правовыми актами РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения с учетом результатов общественных слушаний, без изъятия земельных участков. Круг правообладателей публичного сервитута, в отличие от сервитута частного, не является определенным, поскольку публичные сервитуты устанавливаются не в пользу конкретного субъекта, а в пользу всех лиц вообще, т.е. для обеспечения не частных, а общественных (публичных) нужд.
4. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Сервитуарий также имеет возможность защиты уже возникшего сервитутного права от нарушений со стороны собственника служащей земли или третьих лиц путем предъявления негаторного иска (если признать возможным владение объектом сервитутного права), обязательственно-правового иска к собственнику служащего земельного участка (при наличии договора) либо внедоговорного иска о возмещении причиненного вреда.
5. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004, определяют величину соразмерной платы за сервитут, исходя из размера убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Другой комментарий к Ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Сервитут является одним из вещных прав, предусмотренных ст. 216 ГК. Он состоит в праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным имуществом. Такое право должно быть определенно установлено. В ч. 2 п. 1 ст. 274 перечислены некоторые возможные виды сервитутов.
Сервитут - институт классического права. Как и любое вещное право, он следует за вещью, а не за лицом, т.е. переходит к приобретателю соответствующего имущества вместе с самой вещью. Классическое право выработало ряд характерных признаков, присущих сервитутам. Среди них прежде всего то, что сервитут не может обязывать к положительным действиям. Лицо, обязанное по сервитуту, претерпевает действия управомоченного лица. В этом объеме соответственно ограничивается право собственности обязанного по сервитуту лица. Классическое право указывало также на то, что критерием сервитута является его полезность участку (имению), а не самому собственнику этого участка. Сервитут считался бестелесной вещью и потому не мог устанавливаться путем передачи (традиции).
Право сервитута предполагает, что имеется участок, на котором лежит обязанность (служащий), и участок, в пользу которого эта обязанность установлена (господствующий). Сервитут устанавливается в отношении соседнего земельного участка.
2. ГК предусматривает, что сервитут возникает не только в отношении земельных участков, но и в отношении иного недвижимого имущества (ст. 277).
Право собственности на обремененный сервитутом участок сохраняется в полном объеме, но с теми ограничениями, которые вытекают из существа сервитута. Эти ограничения, однако, не препятствуют любым действиям собственника, в том числе сделкам с участком (отчуждению, передаче в аренду, залог и т.д.), поскольку такие действия не нарушают права сервитута. Договором об отчуждении или передаче участка в пользование третьему лицу сервитут не может быть исключен или приостановлен. Если такое условие и имеется в договоре, оно является ничтожным.
3. Сервитут возникает на основании договора между собственниками объектов недвижимости, а при отсутствии соглашения - по решению суда, принятому по иску лица об установлении сервитута. Очевидно, что такой иск может быть заявлен лицом, которое требует предоставления ему сервитута, т.е. собственником господствующего участка. Однако на практике возникают ситуации, когда собственник объекта недвижимости фактически пользуется чужим участком и пресечь его действия фактически невозможно (например, проходит через чужой земельный участок к размещенной там и принадлежащей ему трансформаторной будке). В этом случае уже у собственника служащего участка может возникнуть интерес в установлении сервитута как для точного определения своих обязанностей, так и для установления платы за его использование в качестве сервитута.
Сервитут предполагается платным, если иное не установлено законом. Оплата сервитута должна быть соразмерной. В случае спора она устанавливается судом.
Поскольку в п. 3 ст. 274 говорится о праве заявить требования об установлении, т.е. не только о предоставлении, сервитута, можно сделать вывод о том, что иск об установлении сервитута может быть заявлен любой из сторон.
4. Право на сервитут не переходит ни в порядке традиции, так как не предусматривает установления владения, ни в порядке цессии, так как вещные права не могут быть предметом цессии. Следовательно, право на сервитут возникает в силу соглашения или судебного решения в момент регистрации этого права, поскольку оно является правом на недвижимое имущество. Каких-либо актов приема-передачи при этом составлять не требуется.
Установления сервитута может требовать не только собственник, но и лицо, владеющее участком на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
5. Статья 23 ЗК предусматривает установление кроме частных сервитутов также публичных в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Такие сервитуты устанавливаются законом или иным нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
В п. 3 ст. 23 ЗК содержится исчерпывающий перечень оснований публичного сервитута. Их анализ показывает, что речь идет скорее об ограничении права собственности (например, право охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений, доступа к прибрежной полосе и др.). Другие цели, перечисленные в ст. 23 ЗК, могут указывать на частный сервитут.
Например, администрация Городищенского района Волгоградской области вынесла постановление об установлении постоянного права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). В соответствии с этим постановлением устанавливался сервитут прохода и проезда к насосной станции через земельный участок, принадлежащий товариществу "Газовик". Суд, рассматривая жалобу товарищества "Газовик", оспаривавшего принятый акт и настаивавшего на том, что налицо частный сервитут, пришел к выводу, что сервитут установлен в интересах граждан, являющихся членами других садоводческих товариществ ("Монтажник", "Авиатор", "Мостовик", "Мичуринец-2"), которые ранее заключили договор о долевом участии во владении и содержании насосной станции. В требованиях товарищества "Газовик" было отказано (Вестник ВАС РФ. 2003. N 8. С. 48 - 51).
Представляется, что в данном случае все же имеются основания для установления именно частного сервитута, поскольку в споре участвуют конкретные лица - указанные садоводческие товарищества, в чью пользу и установлен сервитут.
6. В соответствии со ст. 23 ЗК в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник этого участка вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него земельного участка либо замены на равноценный участок с возмещением убытков.
Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Указанная норма не предусматривает права иных лиц, кроме собственника земельного участка, на требование платы за публичный сервитут.
7. Сервитут не может быть заложен, отчужден и передан третьим лицам. Передача сервитута собственнику служащего участка не исключена и представляет собой соглашение о прекращении сервитута.
Сервитут прекращается по требованию собственника участка, обремененного сервитутом, в связи с отпадением тех оснований, в силу которых он был установлен. Например, линия трубопровода проложена другим образом, и более нет нужды в соответствующем сервитуте.
Если сервитут настолько обременителен, что исключает использование земельного участка по назначению, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (например, если проезд через поле (участок сельскохозяйственного назначения) делает невозможным выращивание на нем сельхозпродукции).
Очевидно, что сервитут может быть прекращен и соглашением сторон.
Кроме того, если оба участка - и служащий, и господствующий - окажутся в собственности одного лица, следует признать, что сервитут прекращен. При последующем отчуждении одного из участков (если они не были превращены в единый земельный участок или объект недвижимости) сервитут устанавливается вновь на общих основаниях.
- Вверх
1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:
1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
8) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
4. Сервитут может быть срочным или постоянным.
4.1. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
5. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
6. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
8. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
10. Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Комментарий к Ст. 23 ЗК РФ
1. Земельный сервитут как юридическая конструкция выполняет весьма важную функцию: он позволяет в заранее оговоренных и ограниченных правом пределах использовать чужой (находящийся в чужом владении) земельный участок. Сервитут, как правило, связывают с возможностью проезжать, проходить, прокладывать коммуникации через чужие земли. Но сервитут может быть предназначен и для других видов использования участка. Главное, обладатель права сервитута не владеет той частью чужой земли, которая является объектом сервитута, а может ею только пользоваться, причем пользоваться определенным образом. В этом смысл ограниченного пользования земельным участком при реализации сервитута.
Признание возможности и права использовать земельный участок соседям или просто неопределенному числу лиц (например, при пользовании прибрежной полосой) проистекает из здравого смысла и разумного использования любой территории. Известно, что владелец земельного участка может наложить максимальный запрет на проникновение в границы своих земель. Такая возможность подкреплена в том числе правом защиты владения. Но тесно расположенные, соприкасающиеся границами земельные участки при таком безусловном праве собственников или пользователей могут создать проблему при передвижении по территории. Ясно, что поиски обхода или объезда занимают известное количество времени и усилий. Сервитут позволяет решить эту проблему.
Правовой опыт выработал два варианта установления сервитута: один — по согласованию сторон, когда владелец участка, на котором предполагается сервитут, может не согласиться на такой вид использования и его воля имеет определенное значение. Тогда речь идет о частном сервитуте. Еще одна особенность этого сервитута — то, что его обладателем является определенный круг заинтересованных лиц.
Другой вариант — когда сервитут устанавливается на основании государственного акта или акта местного самоуправления. В этом случае владелец земельного участка обязан принять такое обременение в интересах сообщества. И поскольку такой «принудительный» сервитут устанавливается именно в публичных интересах, он носит название сервитута публичного.
Право сервитута как разновидность вещного права лиц, не являющихся собственниками имущества, было установлено ст. 216 ГК , а с введением в действие гл. 17 ГК отношения сервитута регулировались статьями данной главы. Большая часть норм ГК относится к регулированию сервитута частного.
Освобождение земельного участка в данном случае было бы связано со сносом находящихся на нем объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «С» и ЗАО «Э», с уничтожением имущества, имеющего собственников, что повлекло бы прекращение права собственности на вещь в порядке и способами, которые не предусмотрены гл. 15 ГК. Исходя из общих положений гражданского законодательства субъекты должны осуществлять принадлежащие им гражданские права с учетом прав и охраняемых законом интересов других лиц.
Ссылка подателя жалобы на обстоятельства, установленные решением суда по делу N А56-32723/2005, которые, по его мнению, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела и подтверждают отсутствие у ООО «С» права пользования земельным участком истца, несостоятельна.
Судебными актами по данному делу суд лишь констатировал факт пользования ООО «С» земельным участком истца без заключенного с учетом формы землепользования в установленном порядке договора аренды с собственником участка и без оплаты стоимости такого пользования.
При изложенных обстоятельствах вывод судов об отказе ОАО «С» в иске следует признать правильным.
9. Сервитут, на основании ст. 131 ГК и ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. При этом частный сервитут регистрируется как вещное право владельца соседнего земельного участка или недвижимости и как обременение земельного участка, на котором сервитут установлен.
Регистрация сервитутов осуществляется на листе Поземельной книги, относящемся к земельному участку, этим сервитутом обремененному, и может быть осуществлена на листе Поземельной книги, в пользу которого этот сервитут образован.
Публичный сервитут может быть зарегистрирован только как обременение.
Государственная регистрация сервитута является существенным моментом при рассмотрении судебных споров.
ФАС Северо-Западного округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО «А» на Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2006 г. по делу N А56-44507/04, установил следующее. ООО «А» обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО «Н». Истец просил суд обязать ответчика за свой счет и под свою ответственность восстановить поврежденную линию электропередачи — приобрести и установить новый кабель АВВГ 4*120 взамен поврежденного.
В обоснование требования о восстановлении электрокабеля истец сослался на наличие у него ограниченного права пользования принадлежащим ЗАО «Н» зданием для прокладки линии электроснабжения, а также на повреждение указанного кабеля при производстве ответчиком строительных работ, в связи с чем, по мнению истца, ответчик обязан восстановить кабель в прежнем состоянии в целях обеспечения электроснабжения истца.
Оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о недоказанности истцом как наличия упомянутого сервитута, так и факта повреждения электрокабеля ответчиком.
В соответствии со ст. ст. 131, 274 и 277 ГК и ст. 4 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество установление каких-либо обременений принадлежащего ответчику недвижимого имущества, в том числе и здания, в пользу истца (частного сервитута) возможно лишь по соглашению сторон или на основании решения суда с обязательной государственной регистрацией.
В силу п. 2 ст. 8 ГК права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Из правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности ответчика на указанное выше недвижимое имущество, не следует, что последнее обременено каким-либо сервитутом в пользу истца.
При таких обстоятельствах письмо АООТ «А» о согласовании прокладки кабеля по внутренней стене корпусов, на которое ссылался истец в подтверждение наличия у него соответствующего сервитута, правильно оценено апелляционным судом как не имеющее правового значения.
Кроме того, что данное письмо не позволяет идентифицировать упомянутые в нем объекты недвижимости и определить дату его составления, в отсутствие государственной регистрации соответствующего сервитута это письмо не может свидетельствовать о наличии обременения.
Таким образом, наличие правовых оснований для нахождения какого-либо имущества ООО «А», в том числе электрокабеля, на объекте недвижимости ответчика истец не доказал, равно как не доказана и вина ответчика в повреждении кабеля, в связи с чем ответчик не может нести ответственности за сохранность этого имущества и не обязан восстанавливать его вследствие повреждения.
13. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
Сервитут- право ограниченного пользования чужим ЗУ, а лица имеющие такое право – обладатели сервитута.
Ст. 23. Право ограниченного пользования чужим ЗУ (сервитут)
1. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным НПА РФ, НПА субъекта РФ, НПА ОМС в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия ЗУ.
Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:
1) прохода или проезда через ЗУ;
2) использования ЗУ в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на ЗУ межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на ЗУ;
5) забора воды и водопоя;
6) прогона скота через ЗУ;
7) сенокоса или пастьбы скота на ЗУ в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких ЗУ в пределах земель лесного фонда;
8) использования ЗУ в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на ЗУ замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
9) временного пользования ЗУ в целях проведения изыскательских, исследовательских и др. работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
4. Сервитут м.б. срочным или постоянным.
5. Осуществление сервитута д.б. наименее обременительным для ЗУ, в отношении которого он установлен.
6. Собственник ЗУ, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено ФЗ.
7. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования ЗУ, собственник ЗУ, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в т.ч. путем выкупа, у него данного ЗУ с возмещением органом государственной власти или ОМС, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного ЗУ с возмещением убытков.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании ЗУ, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или ОМС, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
8. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
14. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Ст. 20. Юрлица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятиях, центров исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды ЗУ или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юрлиц до введения в действие ЗК, сохраняется.
Граждане или юрлица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных ФЗ, не допускается. Субъект права постоянного (бессрочного) пользования ЗУ обладает такими правомочиями, как владение и пользование ЗУ, но он не вправе продать его, подарить, завещать или совершать иные распорядительные сделки по поводу него.
Ст. 268.ГК Основания приобретения права П(б)П ЗУ. Право П(б)П ЗУ, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юрлицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Право постоянного пользования ЗУ м.б. также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п.1 ст. 271 ГК. В случае реорганизации юрлица принадлежащее ему право постоянного пользования ЗУ переходит в порядке правопреемства.
