Виды зон с особыми условиями использования территории. Режим зон с особыми условиями использования территорий

Что такое зоны с особыми условиями использования территорий?

В соответствии с действующим законодательством правообладатели земельных участков вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ими в установленных законом рамках, а также с учетом наложенных ограничений. Зоны с особыми условиями использования территорий как раз и являются одним из видов ограничений прав на землю, при этом в отличие от других ограничений имеют специфический порядок их установления, основанный на императивном начале. Смысл понятия «зоны с особыми условиями использования территорий» заложен в нем самом. Это зоны, расположенные на определенной территории и в границах которых введен особый, отличный от обычного, режим использования. Как правило, такой режим ограничивает возможности использования территории. Может быть установлен запрет на строительство, на размещение объектов, причиняющих вред окружающей среде и т.п.

Ограничения зоны с особыми условиями использования территорий зависят от ее типа и назначения. Согласно Градостроительному кодексу РФ выделяются следующие типы зон с особыми условиями использования территорий: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны.

Как устанавливаются границы зоны?

Зона с особыми условиями использования территорий устанавливается на основании нормативно-правового акта органа государственной власти или местного самоуправления, в котором содержатся требования и порядок установления такой зоны, а также перечень ограничений, налагаемых на использование объектов, расположенных в такой зоне.

Каждая зона имеет определенные границы. Текстовое и графическое описания местоположения границы зон вносятся в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН).

Где содержится информация о зонах (доступные ресурсы)?

Узнать входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территорий можно из кадастрового паспорта/выписки на такой участок, а также с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» на сайте Росреестра www.rosreestr.ru В связи с ограниченностью информации, размещаемой на ресурсе «Публичная кадастровая карта», в нем содержатся только границы зоны, ее тип и наименование. Сведения о зоне в кадастровом паспорте/выписке сравнительно расширенны.

При этом следует учитывать, что процесс наполнения ГКН сведениями о зонах с особыми условиями использования территорий начат сравнительно недавно и продолжается по сей день. В этой связи кадастровый паспорт/выписка на земельный участок должен быть достаточно «свежим». К примеру, в кадастровом паспорте, полученном в 2010г., такая информация будет отсутствовать.

Также следует учитывать, что основное предназначение зон с особыми условиями использования территорий – это охрана режимного или ценного объекта или защита от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека. Если вблизи земельного участка расположена линия электропередачи, объект культурного наследия или источник водоснабжения, то это может указывать на то, что ваш земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территорий.

Что делать, если участок попал в зону?

Что же делать, если ваш участок находится в зоне? Прежде всего, не стоит думать, что той частью земельного участка, которая вошла в зону с особым условием использования территорий, невозможно пользоваться. Нахождение земельного участка в зоне накладывает на его правообладателя обязательства по соблюдению особого режима использования, но не лишает его прав на землю. В то же время, несоблюдение установленного режима может привести к нежелательным последствиям от административного наказания до невозможности оформления права на созданный объект недвижимости.

Ограничения зоны с особыми условиями использования территории зависят от ее вида. Состав ограничений содержит в нормативно-правовом акте, на основании которого установлена зона, а также в кадастровом паспорте/выписке на земельный участок.

Нахождение земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования обозначается в ГКН в виде части земельного участка, если земельный участок полностью находится в зоне, то часть формируется равной по площади земельному участку. В составе кадастрового паспорта/выписки на земельный участок сведения об ограничениях, связанных с установленной зоной с особыми условиями использования территорий, содержатся в характеристике такой части земельного участка в соответствующем разделе кадастрового паспорта/выписке КП3/КВ3.

Александр Эрдынеев

А.А. Черненков ФГУП «РосНИПИ Урбанистика», Санкт-Петербург

Зоны с особыми условиями использования территории являются одним из наиболее применяемых элементов в практике градостроительного проектирования на всех его этапах: при территориальном планировании, градостроительном зонировании, планировке территории. Градостроительный кодекс РФ не содержит приемлемого определения данного понятия. Настоящая статья представляет авторскую позицию по вопросу понятия «зоны с особыми условиями использования территории».

Понятие зон с особыми условиями использования территории: определение и признаки

На основании требований Градостроительного кодекса РФ в документах территориального планирования, градостроительного зонирования, а также в документации по планировке территории подлежат отображению зоны с особыми условиями использования территории (далее также – зоны с особыми условиями). Согласно пункту 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территории – это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

Данное определение не содержит сущностных характеристик указанных зон, за исключением, пожалуй, того, что это, во-первых, «зоны» и, во-вторых, «устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ». Однако зонами, устанавливаемыми в соответствии с законодательством РФ, являются, например, функциональные зоны, пригородные зоны, зоны планируемого размещения объектов капитального строительства и другие. Указание на то, что в этих зонах действуют «особые условия использования территории», также не даёт представления о юридической природе данных зон, так как свои «особенности» использования территории имеют все зоны – территориальные зоны (в каждой из которых действует индивидуальный градостроительный регламент использования объектов недвижимости), особые экономические зоны (в которых особый режим осуществления предпринимательской деятельности обусловливает соответствующее использование территории) и так далее.

Роль определений в юриспруденции имеет повышенное значение. «С помощью определений юридическая наука находит и задаёт границы, отделяющие явления, мыслимые с помощью данного понятия, от всех сходных явлений. Определения способствуют точности и адекватности научных рассуждений» . Поэтому в целях определения понятия зон с особыми условиями использования территории важно зафиксировать такие юридические признаки, которые позволяли бы отграничить зоны с особыми условиями использования территории от других зон, территорий, участков.

К числу таких признаков следует отнести следующие:

1. Устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Другими словами, каким-либо нормативно-правовым актом (первоисточником) должно быть предусмотрено наличие зоны с особыми условиями, данная зона должна быть институционализирована в правовом поле. Например, не относятся к зонам с особыми условиями зоны «особого регулирования градостроительной деятельности», так как данный институт не предусмотрен действующим градостроительным законодательством.

2. Имеют свои границы, принципы прохождения которых определяются в соответствии с действующим законодательством и которые подлежат описанию и внесению в государственный кадастр недвижимости (часть 2 статьи 1; статья 10 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года №221-ФЗ).

3. Предназначены для охраны объекта, нуждающегося в охране, или защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека, то есть имеют определённый охранный или защитный режимы. Наличие данных объектов предопределяет особые условия использования территории. Указанный признак фиксирует цель установления той или иной зоны с особыми условиями.

4. Накладывают правовые требования к использованию и ограничения использования объектов движимого и недвижимого имущества, а также могут определять условия нахождения, правила посещения, режим пребывания и т.п. в данных зонах. В этих требованиях, ограничениях и условиях выражаются собственно охранный или защитный режимы.

5. Как правило, не совпадают с границами объекта, требующего охраны, или объекта, от воздействия которого необходима защита; границы зон с особыми условиями использования территории шире границ рассматриваемых объектов. В том случае если границы зоны с особыми условиями совпадают с границами объекта охраны (или источника негативного воздействия), то об этом должно быть прямо указано в соответствующем нормативном акте.

6. Объект охраны (источник негативного воздействия) имеет свою юридически установленную границу (данный признак логически вытекает из предыдущего и, строго говоря, не является признаком самой зоны с особыми условиями использования территории). Территория объекта охраны (источника негативного воздействия) не включается в территорию зоны с особыми условиями (за исключением случаев совпадения их территорий).

В отношении последних двух признаков необходимо отметить, что следует различать две юридические сущности: объект охраны (источник негативного воздействия) и зону с особыми условиями использования территории вокруг или вдоль такого объекта (источника). Границы объекта и границы зоны могут совпадать, но при этом они не сливаются в нечто единое, продолжают существовать: отдельно объект и отдельно зона.

Для признания зоны с особыми условиями использования территории в качестве таковой необходимо наличие всех перечисленных признаков; если хотя бы одного признака нет (не считая обязательности описания и внесения границ зон с особыми условиями в государственный кадастр недвижимости), то рассматриваемая зона не является зоной с особыми условиями.

Таким образом, пытаясь сформулировать «проектирующую регулирующую дефиницию» , зону с особыми условиями использования территории можно определить как «зону, устанавливаемую в соответствии с законодательством РФ, имеющую свои границы, определяемые в установленном законодательством РФ порядке, предназначенную для охраны объекта, нуждающегося в охране, или защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека, накладывающую правовые требования к использованию и ограничения использования объектов движимого и недвижимого имущества, а также определяющую условия нахождения, правила посещения, режим пребывания и т.п. в данной зоне, как правило, не совпадающую с границами объекта, нуждающегося в охране, или объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека».

На основе данного определения выявлено более 30 видов зон с особыми условиями использования территории, среди них:

Рыбохозяйственные и рыбохозяйственные заповедные зоны;

Полосы воздушных подходов, приаэродромная территория и район аэродрома;

Запретные зоны и запретные районы при арсеналах, базах и складах Вооружённых сил РФ, других войск, воинских формирований и органов;

Охранные зоны или округа особо охраняемых природных территорий;

Береговые полосы внутренних водных путей РФ, расположенных за пределами территорий поселений, и другие зоны.

От зон с особыми условиями необходимо отличать «иные территории с установленными ограничениями». Наличие данных территорий предусмотрено пунктом 12.1 Методических рекомендаций по разработке проектов генеральных планов поселений и городских округов, утверждённых приказом Министерства регионального развития от 26 мая 2011 года № 244.

Зоны с особыми условиями и иные территории с установленными ограничениями составляют в совокупности «градостроительные ограничения» – ряд требований, ограничивающих градостроительную деятельность в конкретном территориальном образовании.

Ключевыми отличиями «иных территорий с установленными ограничениями» от зон с особыми условиями являются, по нашему мнению, во-первых, цель установления зоны, во-вторых, наличие юридически обособленного от самой зоны объекта охраны (источника негативно воздействия).

Установление зон с особыми условиями преследует, как было отмечено выше, цель охраны объекта, нуждающегося в охране (например, памятника), или защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека (например, от промышленного предприятия). Иные территории с установленными ограничениями могут не иметь такой цели (особые экономические зоны, месторождения полезных ископаемых и так далее).

Кроме цели установления (охранной/защитной), зоны с особыми условиями имеют самостоятельный объект охраны (источник негативного воздействия), юридически независимый от зоны. Зона с особыми условиями устанавливается вокруг или вдоль такого объекта, она может совпадать с ним (например, округ санитарной охраны курорта), но во всех случаях зона и объект охраны представляют собой разнородные юридические объекты, единицы учёта.

Не относятся к зонам с особыми условиями использования, например, особо охраняемые природные территории, защитные леса и другие подобные территории, в которых объект (предмет) охраны «растворён» в самой зоне, составляет с зоной неразрывное целое.

На особо охраняемых природных территориях подлежат охране различные природные комплексы и объекты (земля, водные объекты, недра, растительный и животный мир), но охраняются они не по отдельности, а в совокупности. Эта совокупность природных комплексов и объектов и составляет особо охраняемую природную территорию, которая по отношению к зоне с особыми условиями использования территории – охранной зоне – является единым целостным объектом охраны.

То же самое относится и к защитным лесам, шире – к лесу, который, по сути, представляет собой совокупность деревьев и кустарников. Объектом охраны выступает не конкретное дерево, а вся территория защитного леса.
Не являются зонами с особыми условиями и территории объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Зоны с особыми условиями – зоны охраны объекта культурного наследия – устанавливаются на территории, сопряжённой с самим объектом культурного наследия (часть 1 статьи 34 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 года №73-ФЗ). В подавляющем большинстве случаев одна из зон охраны (охранная зона) поглощает территорию памятника и, таким образом, на данной территории действует режим охранной зоны. Кроме этого, территория объекта культурного наследия имеет самостоятельный правовой режим, включающий определённые правомочия по использованию и ограничения в использовании данной территории (статьи 5, 35 Федерального закона «Об объектах культурного наследия…»), что, однако, не делает её зоной с особыми условиями. Более того, территория объекта культурного наследия не обладает как минимум одним из признаков зон с особыми условиями. Это охранная (защитная) цель как причина установления границ территории. Территория объекта культурного наследия формируется по принципу «исторически сложившейся», и этот принцип первичен в определении границ территории; охранная функция присутствует, но как следствие установления границ исторически сложившейся территории объекта культурного наследия.

Таким образом, применение указанных шести признаков позволяет ориентироваться во всём многообразии различных зон, участков, территорий, площадей, округов, разрывов и т.п. с целью выявления зон с особыми условиями использования территории.

Установлены следующие зоны с особыми условиями использования территории:

1) санитарно-защитные зоны предприятий и объектов;

2) водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы водных объектов;

3) зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;

4) санитарно-защитные полосы водоводов;

5) охранные зоны объектов электросетевого хозяйства;

6) охранные зоны магистральных газопроводов;

7) зоны особо охраняемых природных территорий (ООПТ);

8) зоны охраны объектов культурного наследия.

Применительно к зонам с особыми условиями использования территории градостроительные регламенты устанавливаются Правилами в соответствии с законодательством Российской Федерации.

1. Санитарно-защитные зоны предприятий и объектов

1.1. В целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» вокруг объектов и производств, являющихся источниками негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования - санитарно-защитная зона (далее - СЗЗ), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий II класса опасности – как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

1.2. СЗЗ отделяют промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.

1.3. Для объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания, разрабатывается проект санитарно-защитной зоны. Проектирование санитарно-защитных зон осуществляется на всех этапах разработки градостроительной документации, проектов строительства, реконструкции и эксплуатации отдельного промышленного объекта и производства и (или) группы промышленных объектов и производств. Размеры и границы санитарно-защитной зоны определяются в проекте санитарно-защитной зоны. Разработка проекта санитарно-защитной зоны для объектов II – III класса опасности является обязательной.

1.4. Размер санитарно-защитной зоны для групп промышленных объектов и производств или промышленного узла (комплекса) устанавливается с учетом суммарных выбросов и физического воздействия источников промышленных объектов и производств, входящих в промышленную зону, промышленный узел (комплекс). Для них устанавливается единая расчетная санитарно-защитная зона, и после подтверждения расчетных параметров данными натурных исследований и измерений, оценки риска для здоровья населения окончательно устанавливается размер санитарно-защитной зоны. Оценка риска для здоровья населения проводится для групп промышленных объектов и производств или промышленного узла (комплекса), в состав которых входят объекты I и II классов опасности.

Для промышленных объектов и производств, входящих в состав промышленных зон, промышленных узлов (комплексов), санитарно-защитная зона может быть установлена индивидуально для каждого объекта.

1.5. Установление размеров санитарно-защитных зон для промышленных объектов и производств проводится при наличии проектов обоснования санитарно-защитных зон с расчетами загрязнения атмосферного воздуха физического воздействия на атмосферный воздух, с учетом результатов натурных исследований и измерений атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух, выполненных в соответствии с программой наблюдений, представляемой в составе проекта.

1.6. Проект санитарно-защитной зоны, использование территории санитарно-защитной зоны осуществляется в соответствии с действующим законодательством, санитарными правилами, техническими регламентами.

Регламенты использования территории санитарно-защитных зон предприятий

В данном параграфе речь пойдет о правовом режиме зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Прежде чем переходить непосредственно к характеристике таких зон, необходимо определить, что же такое зонирование территорий в целом. Законодательно данный термин не определен, но согласно положению п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ «правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства». В абз. 1 ч. 2 ст. 7 ЗК РФ закреплено, что общие принципы и порядок проведения зонирования территорий устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Очень часто «зонирование территорий» понимается только как «градостроительное зонирование», регулируемое ГрК РФ, что представляется неверным. Кроме градостроительного зонирования, в действующем российском законодательстве упоминается функциональное, экологическое, оценочное зонирование, установление ЗОУИТ и др. Так, по мнению Н.В. Кичигина, в общем виде зонирование заключается в разделении определенной территории в соответствии с установленными критериями на несколько зон и в определении для каждой из зон особого режима (экологических ограничений хозяйственной и иной деятельности, дифференцированных размеров арендной платы и т.д.) 1 .

Как отмечают А.П. Анисимов, Г.Л. Землякова и Н.Н. Мельников, под зонированием обычно понимается градостроительное зонирование, хотя оно - не более чем частный случай общей процедуры зонирования как такового 2 . Э.К.Трутнев рассматривает «зонирование» в качестве общего термина, включающего разные виды. К видам зонирования Э.К. Трутнев относит градостроительное зонирование, зонирование в документах территориального планирования, зонирование земельных участков, а также установление ЗОУИТ 3 . Однако Э.К. Трутнев не включает в определение указанного понятия зонирование особо охраняемых природных территорий (например, зонирование Байкальской природной территории, зонирование особо охраняемых природных территорий).

А.А. Борисов рассматривает зонирование территорий как определение зон в границах территории, являющейся объектом конкретного вида зонирования территорий, и определение правового режима или воздействие на правовой режим таких зон. При этом определение зон представляет собой:

• 1) установление границ зон;
• 2) присвоение наименований зонам (например, «жилая зона», «зона атмосферного влияния») и в отдельных случаях присвоение условных обозначений таким зонам (например, «Ж-1», «0-1») 4 .

См.: Боголюбов С.А., Кичигин Н.В. Законодательное регулирование деятельности федеральных органов исполнительной власти по обеспечению экологической безопасности. М.: Норма, 2007. С. 241.

См.: Анисимов А.П., Землякова Г.Л., Мельников Н.Н. Зонирование как функция управления земельным фондом: вопросы теории//Современное право. 2012. № 8. С. 87-93.

См.: Правовое зонирование города. Введение в проблемы градорегулирования в рыночных условиях / под ред. Э.К. Трутнева. М.: Фонд «Институт экономики города», 2002. С. 7.

См.: Борисов А.А. Значение зонирования территорий при определении правового режима земель: дис.... канд. юрид. наук. М., 2014. С. 23.

Е.С. Болтанова отмечает, что общее предназначение зонирования земель заключается в определении условий деятельности, в том числе природопользования (застройки), на соответствующей территории .

Е.А. Савельева определяет зонирование территорий «как юридический механизм обособления территорий с целью установления в их границах (зонах) специального правового режима, который по отношению к иным правовым режимам, действующим на соответствующих территориях, определяет специальные правила регулирования различного рода общественных отношений (земельных, экологических и др.); определение перечня оснований установления специальных правовых режимов и их содержания относится к компетенции законодателя» 2 .

Таким образом, можно сделать вывод, что зонирование в целом представляет собой процесс деления территории на определенные зоны, установления для каждой из них особого правового режима, который влияет не только на правовой режим территорий и всего того, что на такой территории находится.

В научной литературе отсутствует единообразие относительно соотношения зонирования территорий и установления ЗОУИТ. Например, Э.К. Трутнев включает установление ЗОУИТ в состав зонирования 3 . О.М. Козырь отмечает, что зонирование территории как метод установления ограничений по использованию земель применялось в российском законодательстве не только в отношении земель поселений, включая установление различных зон с особыми условиями использования территорий 4 . По мнению Н.Л. Лисиной, территориальное зонирование следует отличать от особых зон-ограничений 5 . А.А. Борисов полагает, что ЗОУИТ и иные виды зонирования территорий имеют общие элементы: пространственные (определение границ зон) и правовые (определение правового режима земель или воздействие на правовой режим земель). Однако каждый вид зонирования территорий осуществляется в отношении территории, не привязанной к конкретным объектам (например, территории муниципального образования, особо охраняемой природной территории), являющейся, в свою очередь, объектом соответствующего вида зонирования территорий (носит комплексный характер). Тогда как ЗОУИТ устанавливаются в отношении территорий, граничащих с конкретными объектами установления таких зон (например, промышленное предприятие, река), и носят локальный характер 1 .

Е.А. Савельева выделяет следующие виды зонирования: экологическое, градостроительное, экономическое и зонирование территорий посредством установления ЗОУИТ . Е.С. Болтанова выделяет два типа зонирования: сплошное и спорадическое, относя ко второму установление зон с замкнутыми границами и ограничительным правовым режимом .

Следовательно, можно утверждать, что установление ЗОУИТ является особым видом зонирования.

К ЗОУИТ можно отнести любые зоны, имеющие особые условия использования территории. Е.А. Галиновская полагает, что особо охраняемая природная территория может быть определена как «территория с особым режимом использования или зона» . Формирование ОЭЗ предусмотрено для обеспечения специального режима предпринимательской деятельности . При проведении мероприятий по борьбе с карантинными объектами, локализации и ликвидации их очагов создаются карантинные фитосанитарные зоны . В целях осуществления деятельности по организации и проведению азартных игр в Российской Федерации разрешено образование игорных зон .

Согласно Федеральному закону от 29.12.2014 № 473-ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации» на территориях опережающего социальноэкономического развития устанавливается особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности в целях формирования благоприятных условий для привлечения инвестиций, обеспечения ускоренного социально-экономического развития и создания комфортных условий для обеспечения жизнедеятельности населения. Целью установления подобных зон является создание максимально благоприятных условий для осуществления определенных видов деятельности. Более того, исследователи полагают, что для подобных зон принципиальным является установленный правовой режим, а не пространственные границы зоны. Так, по мнению Н.Г. Дорониной, «особый режим» в ОЭЗ на практике приобрел большее значение, чем обособленность ее территории 1 . В.Г. Вишняков делает вывод, что свободная экономическая зона может выполнять свою роль и без территориальных ограничений 2 .

Однако согласно п. 4 ст. I ГрК РФ к ЗОУИТ, помимо прямо перечисленных охранных и санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия, водоохранных зон, зон затопления, подтопления, зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зон охраняемых объектов, не могут быть отнесены зоны, создающие условия для осуществления определенных видов деятельности. Обобщающим признаком всех ЗОУИТ является цель их создания - защита окружающей среды или отдельных объектов от негативного воздействия. Помимо цели установления, общим признаком, характеризующим ЗОУИТ, являются их месторасположение и конфигурация: они формируются вокруг определенного объекта и являются полосой вокруг него. При этом объект зоны может быть источником негативного воздействия, а также и сам подлежать охране. В целях обеспечения охраны объекта зоны или ограничения его негативного воздействия на другие объекты устанавливаются определенные ограничения в использовании земельного участка в ее границах. Их соблюдение позволяет осуществлять на соседних земельных участках различные виды деятельности. В границах ЗОУИТ у землепользователей возникает необходимость воздерживаться от осуществления определенных видов деятельности, а у эксплуатирующих объекты зоны лиц имеется обязанность поддерживать территорию зоны в определенном состоянии, а также право требовать от землепользователей осуществления соответствующих действий. Важным общим признаком ЗОУИТ является распространение режима зоны на все земли и земельные участки, входящие в нее, вне зависимости от формы собственности на них и их категории, а также вида разрешенного использования.

В настоящее время законодательно установлены следующие виды ЗОУИТ:

• 1) зоны охраны объектов культурного наследия;
• 2) буферная экологическая зона Байкальской природной территории;
• 3) экологическая зона атмосферного влияния Байкальской природной территории;
• 4) лесопарковые зоны;
• 5) зеленые зоны;
• 6) водоохранная зона;
• 7) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением;
• 8) охранные зоны геодезических пунктов;
• 9) охранные зоны земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению;
• 10) зон затопления, подтопления;
• 11) охранные зоны ООПТ;
• 12) округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
• 13) зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения;
• 14) охранные зоны объектов электросетевого хозяйства;
• 15) охранные зоны железных дорог;
• 16) зоны защитных мероприятий объекта по хранению химического оружия или объекта по уничтожению химического оружия;
• 17) охранная зона районов проведения (1965-1988) ядерных взрывов в мирных целях;
• 18) зоны радиоактивного загрязнения вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС;
• 19) зоны охраняемых объектов (объектов, подлежащих государственной охране);
• 20) запретные зоны при арсеналах, базах и складах Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов;
• 21) санитарно-защитные зоны промышленных предприятий;
• 22) придорожные полосы автомобильных дорог;
• 23) охранные зоны линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации;
• 24) рыбоохранные зоны;
• 25) охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель морских портов;
• 26) охранные зоны трубопроводов (транспортирующих нефть, природный газ, нефтепродукты, нефтяной и искусственный углеводородные газы, сжиженные углеводородные газы, нестабильный бензин и конденсат);
• 27) охранная зона газораспределительной сети;
• 28) охранные зоны тепловых сетей;
• 29) зоны воздействия предприятий и (или) объектов, расположенных в ЗАТО;
• 30) зоны отчуждения объектов космической инфраструктуры;
• 31) приаэродромная территория.

В ЗК РФ и других нормативных правовых актах не дана общая характеристика режима ЗОУИТ. Каждая из зон обладает специфическим правовым режимом, регулируемым отдельным нормативным актом. Такая практика законодательного закрепления правового режима ЗОУИТ сложилась исторически. Нормативная правовая база, определяющая порядок установления ЗОУИТ и их правовой режим, начала формироваться в нашей стране в 20-х гг. XX в. после смены государственного устройства России в результате Октябрьской революции 1917 г. с принятием СН К Декрета от 20.03.1919 об установлении для каждой лечебной местности округа горно-санитарной охраны 1 . В период до 1961 г. было сформировано еще пять видов ЗОУИТ: округа горно-санитарной охраны курортов, запретные зоны оборонного характера, охранные зоны линий электропередачи, зеленые зоны, охранные зоны геодезических пунктов. Уровень их регулирования определялся государством. Правовой режим указанных зон обладал достаточной полнотой. Комплекс нормативных правовых актов, законодательно закреплявших правовой режим зон и учитывающих особенности их отдельных видов, носил системный характер. Качественно иной период в правовом регулировании установления ЗОУИТ стал формироваться в СССР в начале 60-х гг. XX в. Основной причиной изменения ситуации с их регулированием, по нашему мнению, является увеличение количества объектов охраны в связи с расширением хозяйственной деятельности, усилением природоохранных мероприятий и появлением новых видов опасных объектов. В течение этого периода изменился уровень установления правового режима ЗОУИТ: частично эти функции были переданы на республиканский и ведомственный уровни. При этом полнота и системность регулирования сохранились. В ука-

Собрание Узаконений. 1919. № 19. Ст. 231.

занный период законодательство о ЗОУИТ было уточнено и расширено.

Революционные изменения в России 90-х гг. XX в. не могли не отразится на законодательстве о ЗОУИТ. Порядок их установления не претерпел существенных изменений, однако субъекты, обязанные соблюдать и обеспечивать режим зон, получили право частной собственности на земельные участки. При ограничении прав на землю, в том числе связанных с установлением ЗОУИТ, собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют право на возмещение убытков, причиненных таким ограничением. Современный период правового регулирования зон характеризуется увеличением числа их видов. В течение него были установлены новые виды, в тоже время происходило совершенствование законодательства, регулирующего правовой режим других видов зон.

В настоящее время правовой режим ЗОУИТ определяется положениями о ЗОУИТ, зафиксированных постановлениями Правительства РФ 1 , либо постановлениями Главного государственного санитарного врача РФ 2 , либо отдельными статьями федеральных законов 3 . Утверждается установление охранной зоны актом Правительства РФ 4 , актом федерального органа исполнительной власти 5 или актом органа исполнительной власти субъекта РФ 6 в зависимости от значимости объекта зоны соответственно. При этом отсутствует единый подход к правовому режиму ЗОУИТ и порядку их установления.

Попытка унификации была предпринята в проекте федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель

См.: Постановление Правительства РФ от 27.08.1999 № 972 «Об утверждении Положения о создании охранных зон стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением» // СЗ РФ. 1999. № 36. Ст. 4405.

Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 № 10 «О введении в действие санитарных правил и норм “Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02”».

См. ст. 105 Лесного кодекса РФ, ст. 65 Водного кодекса РФ.

См. п. 4 ст. 8 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях».

См.: Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

См. ст. 18 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

и признании утратившим силу Федерального закона “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”». В разных редакциях данного законопроекта 1 предлагается гл. XV ЗК РФ назвать «Охранные и защитные зоны», установив: общие цели ограничения хозяйственной или иной деятельности на земельных участках, расположенных в границах таких зон; виды зон; что Правительство РФ определяет порядок подготовки и принятия решений об установлении указанных зон; требования к предельным (максимальным и минимальным) размерам указанных зон; перечень ограничений по использованию земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон; решение об установлении границ зоны будет принимать уполномоченный орган исполнительной власти РФ, или уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, или уполномоченный орган местного самоуправления в зависимости от того, относится объект зоны к объектам федерального, регионального или местного значения соответственно; в определенной степени решается вопрос о субъекте, обязанном возместить убытки, причиненные установлением ЗОУИТ. При общей позитивной оценке предлагаемых изменений следует упомянуть о недостатках указанного законопроекта. Во-первых, перечень видов ЗОУИТ не является исчерпывающим, в этих условиях имеет смысл перечислить характеристики таких зон, а не их виды. Во-вторых, федеральное законодательство требует более детального отражения порядка установления ЗОУИТ. В-третьих, необходимо установить механизм компенсации расходов, связанных с проведением работ по определению и установлению границ ЗОУИТ. В законопроекте они возлагаются на собственника объекта зоны. Однако установление ЗОУИТ происходит не по воле собственника объекта, а в связи с законодательной необходимостью. Таким образом, законопроект в этой части нуждается в дальнейшем совершенствовании.

В связи с тем что общие положения о правовом режиме ЗОУИТ законодательно не установлены, а количество их видов является довольно большим, имеет смысл рассматривать содержание правового режима, объединив их в группы. Как было указано выше, свойства объекта зоны определяют цель ее установления. Иными словами, собственно характеристики объекта ЗОУИТ являются определя-

Редакция по состоянию на 13.10.2011 // http://www.rg.ru/2011/10/13/zemlya-kategorii-site-dok.html; редакция по состоянию на 06.04.2012 // http://asozd2.duma. gov.ru/main.nsf/%28SpravkaNcw%29?OpenAgent&RN=50654-6&02; редакция по состоянию на 11.08.2013 // http://regulation.gov.ги/рго)ес1/6036.1ит1?рот1=у^_ project&stage=3&stage_id=2461.

ющими для ее правового режима и цели создания. В связи с чем представляется верным разделить все ЗОУИТ на два типа в зависимости от принадлежности объекта зоны к природному или антропогенному. В свою очередь, целью установления ЗОУИТ является либо защита окружающей среды, жизни и здоровья граждан, либо охрана собственно объекта зоны. Однако необходимо отметить, что в ряде видов зон в качестве объекта охраны устанавливается как окружающая среда, так и сам объект. Таким образом, к первой группе первого типа ЗОУИТ относятся: буферная экологическая зона Байкальской природной территории, экологическая зона атмосферного влияния Байкальской природной территории, водоохранная зона, охранные зоны ООПТ, округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, рыбоохранные зоны. Охранные зоны земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, и зоны затопления и подтопления отнесены ко второй группе первого типа.

Первая группа второго типа зон включает: зоны охраны объектов культурного наследия, лесопарковую зону, зеленую зону, охранную зону стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением, охранную зону геодезического пункта, охранные зоны объектов электросетевого хозяйства, охранные зоны железных дорог, зоны охраняемых объектов (объектов, подлежащих государственной охране), придорожные полосы автомобильных дорог, охранные зоны линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации, охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель морских портов, зоны санитарной охраны водопроводов питьевого назначения. Во вторую группу второго типа ЗОУИТ выделены: зоны защитных мероприятий объекта по хранению химического оружия или объекта по уничтожению химического оружия, охранные зоны районов проведения в 1965-1988 гг. ядерных взрывов в мирных целях (МЯВ), зоны радиоактивного загрязнения вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, зоны воздействия предприятий и (или) объектов, расположенных в ЗАТО. Охранные зоны магистральных трубопроводов, газораспределительных сетей, охранные зоны тепловых сетей, при-аэродромная территория, запретные зоны при арсеналах, базах и складах Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов, зоны отчуждения объектов космической инфраструктуры составляют третью группу второго типа зон.

Правовые режимы ЗОУИТ первой группы первого типа имеют общие элементы природоохранного характера, так как их объектами являются природные объекты и комплексы. Ограничения в таких зонах направлены на снижение негативного воздействия или предотвращение хозяйственной деятельности, которая может отрицательно влиять на объект зоны. Запрещено осуществление любых действий, которые могут привести к загрязнению объекта зоны: использование сточных вод для удобрения почв, размещение кладбищ и скотомогильников, применение удобрений и ядохимикатов и др. Особенности правовых режимов зон определяются уникальными природными характеристиками объектов охранных зон. Так, в водоохранных зонах допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии их оборудования очистными сооружениями. В зонах санитарной охраны источников водоснабжения не допускаются все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений. Правовой режим зон первой группы первого типа содержит не только элементы правового режима земель, но и особенности использования и охраны других природных ресурсов и защиты окружающей среды. Порядок установления зон определен на федеральном уровне, при этом отдельные виды зон утверждаются актами государственных органов исполнительной власти или актами органов местного самоуправления. Надзор за соблюдением правового режима таких зон осуществляется в основном на государственном уровне.

В результате классификации охранные зоны земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, и зоны подтопления и затопления 1 включены во вторую группу первого типа ЗОУИТ. Объектами зон данного вида являются земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, и поверхностные водные объекты, воды которых могут оказать негативное воздействие на окружающую среду, жизнь и здоровье граждан. Опасность объекта зоны определяет содержание ее правового режима: ограничения направлены на предотвращение воздействия неблагоприятных факторов на здоровье человека и окружающую среду. Необходимость установления ЗОУИТ данной группы определена на федеральном уровне, при этом решение об установлении зоны утверждается актом

См. ст. 67 1 Водного кодекса РФ и постановление Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 «Об определении границ зон затопления, подтопления» // Иир://ууу.ргаУо. gov.ru.

государственного органа исполнительном власти или актом органа местного самоуправления. Соблюдение правового режима охранных зон земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, осуществляется в полном объеме, так как радиоактивное и химическое загрязнение представляет собой наиболее опасный вид загрязнения земель. Вопросы защиты окружающей среды и здоровья населения от такого негативного воздействия находятся под особым контролем государства. Существует ряд организационных проблем при проведении работ по определению границ зон затопления и подтопления, которые могут быть решены в ближайшее время путем законодательного уточнения механизма их определения.

Поскольку объектами ЗОУИТ первой группы второго типа являются антропогенные объекты и комплексы, правовые режимы этих зон характеризуются ограничениями, направленными на защиту объектов зон от повреждения и на обеспечение их безопасного функционирования и надлежащей эксплуатации. В границах зон запрещено осуществление отдельных видов строительства, землеройных и взрывных работ. Особенности объектов зон определяют различия их правовых режимов. При осуществлении отдельных видов деятельности в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства, охранных зонах линий связи и радиофикации, а также в придорожных полосах требуется согласование с организацией, эксплуатирующей данные объекты. В зонах охраны объектов культурного наследия ограничения направлены на сохранение культурноисторического, ландшафтного и визуального восприятия объекта. Порядок установления таких зон определен на федеральном уровне, все виды зон утверждаются актами государственных органов исполнительной власти. Надзор (контроль) за соблюдением правового режима зон осуществляется на государственном и муниципальном уровнях.

Систематизируя результаты изучения правового режима ЗОУИТ второй группы второго типа, необходимо указать, что объектами таких зон являются антропогенные объекты повышенной опасности. Правовые режимы зон характеризуются ограничениями, направленными на снижение или предотвращение негативного воздействия объекта зоны на окружающую среду, жизнь и здоровье населения. В связи с опасностью объектов зон в их границах запрещены практически все виды хозяйственной деятельности, существует необходимость осуществлять мероприятия по благоустройству территории зоны. Особенности правовых режимов охранных зон определяются опасностью объекта зоны, видом и степенью его негативного воздействия. В охранных зонах радиоактивно загрязненных территорий вводятся самые строгие ограничения в землепользовании, вплоть до прекращения любых действий. В санитарно-защитных зонах разрешено размещать только нежилые здания. Во всех видах зон данной группы правовой режим предусматривает социальные гарантии и льготы для граждан, проживающих или осуществляющих трудовую деятельность на территории зоны. Порядок установления зон определен на федеральном уровне, все виды зон утверждаются актами государственных органов исполнительной власти. Правовыми актами субъектов РФ могут быть введены дополнительные требования к содержанию режима санитарно-защитной зоны. Надзор (контроль) за соблюдением правового режима зон осуществляется на государственном и муниципальном уровнях. Базовый, оперативный и периодический мониторинг состояния окружающей среды и ее загрязнения на территории охранных зон осуществляется в особом порядке, обусловленном опасностью объектов зон.

Объектами ЗОУИТ третьей группы второго типа являются антропогенные объекты и комплексы, что характеризует правовые режимы таких зон ограничениями, направленными как на снижение или предотвращение негативного воздействия объектов зон на окружающую среду, так и на защиту объектов зон от повреждения и на обеспечение их безопасного функционирования и надлежащей эксплуатации. Запрещается осуществлять любые действия, которые могут привести к нарушению или прекращению работы объектов зон: организовывать свалки, разжигать костры, проводить работы ударными инструментами, разрушать защитные сооружения. Для осуществления отдельных видов деятельности необходимо получение письменного разрешения или уведомления эксплуатирующей организации. Специфика правовых режимов охранных зон определяется степенью опасности объекта зоны, видом и уровнем его негативного воздействия на окружающую среду и технико-технологическими характеристиками объекта зоны. Например, на приаэродромной территории запрещаются проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных объектов, объектов капитального и индивидуального жилищного строительства и иных объектов без согласования со старшим авиационным начальником аэродрома. Порядок установления зон определен на федеральном уровне, все виды зон утверждаются актами государственных органов исполнительной власти. Надзор за соблюдением правового режима зон осуществляется на государственном уровне.

Развитие правового регулирования в области обеспечения правового режима ЗОУИТ целесообразно проводить в направлении:

• - разработки общего законодательного подхода к установлению ЗОУИТ и их классификатора;
• - совершенствования ведомственного и прокурорского надзора за соблюдением правового режима ЗОУИТ как организациями, эксплуатирующими объект зоны, так и собственниками, арендаторами земельных участков, землепользователями и землевладельцами в границах ЗОУИТ;
• - разработки дифференцированного метода расчета размера отдельных видов зон, пересмотра размеров и конфигурации отдельных видов зон, применения внутреннего функционального зонирования для отдельных видов зон;
• - совершенствования правотворческой деятельности как в части полноты и согласованности правовых норм, определяющих правовой режим ЗОУИТ, так и в части точности их формулировок;
• - совершенствования порядка ведомственного согласования с различными федеральными органами исполнительной власти в сфере строительства и реконструкции зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов в границах ЗОУИТ (Росводресурсы, Роспотребнадзор и др.);
• - установления перечня ограничений в осуществлении хозяйственной деятельности в границах ЗОУИТ отдельных видов, в частности, рыбоохранных зон, буферной зоны и зоны атмосферного влияния Байкальской природной территории;
• - отражения в кадастровых документах и документах на установление на местности границ ЗОУИТ для уменьшения и исключения нарушений их правового режима.

• См.: Болтанова Е.С. Указ. соч. С. 213. Савельева Е.А. Правовое регулирование зонирования территорий: авторсф. дис.... канд. юрид. наук. М., 2015. С. 9. См.: Правовое зонирование города. Введение в проблемы градорегулирования в рыночных условиях / под ред. Э.К. Трутнева. С. 7. См.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации. Подготовлен для СПС «КонсультантПлюс». 2002. См.: Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений: учеб, пособие. М.: Изд-во «Дело», 2004. С. 164.
См. ст. 6 Федерального закона от 15.07.2000 № 99-ФЗ «О карантине растений» (СЗ РФ. 2000. № 29. Ст. 3008).
• См.: Федеральный закон от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2006. 31 дек.
• СЗРФ. 2015. № 1 (ч. I). Ст.26. См.: Доронина Н.Г. Особые экономические зоны во внешнеэкономической деятельности // Журнал российского права. 2004. № 6. См.: Вишняков В.Г. Особые экономические зоны: правовые проблемы и пути развития //Журнал российского права. 2003. № 1.

Определяясь с выбором земельного участка под строительство следует знать, что даже став собственником участка нельзя использовать его по своему усмотрению, как вздумается. Действующим законодательством установлены ограничения в использовании земельных участков, которые обязательны для землепользователей. Указанные ограничения можно условно разделить на две группы: градостроительные регламенты и зоны с особыми условиями использования .

Градостроительные регламенты

Градостроительный регламент - устанавливаемый органами местного самоуправления правовой режим земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны и определяющий виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Иными славами органы местного самоуправления своими нормативными актами делят территорию города, поселка на территориальные зоны в определенных границах, в пределах которых устанавливаются обязательные для исполнения правила использования земельных участков:

• земельные участки должны быть определенных размеров,
• определяется этажность застройки,
• виды застройки (жилое, производственное, административно-хазяйственное назначение ).

И если планируемый к строительству объект не будет соответствовать данным правилам, то органы местного самоуправления просто откажут в выдаче разрешения на строительство или в предоставлении земельного участка для целей, не соответствующих регламенту.

Градостроительные регламенты устанавливаются в местном нормативном акте - . В настоящее время не во всех городах и поселках утверждены такие правила, но законодатель принуждает это сделать в ближайшее время.

Кстати, по закону, если после установления регламентов находящийся в определенной территориальной зоне объект недвижимости не соответствует такому регламенту (например жилой дом находится в производственной зоне), то собственник такого объекта не имеет право реконструировать такой объект или перестраивать его, если после такой реконструкции или строительства объект не изменит свое назначение на соответствующее регламенту.

Зоны с особыми условиями использования

Зоны с особыми условиями использования территорий - это зоны, определяемые расчетами по правилам, установленным нормативными актами, в пределах которых установлены ограничения в использовании земельных участков, в том числе запрет на строительство определенных объектов или полный запрет на строительство.

Устанавливаются следующие зоны с особыми условиями использования территории:

1. зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации;
2. санитарно-защитные зоны;
3. санитарные разрывы от автозаправочных станций;
4. санитарные разрывы от высоковольтных линий электропередач;
5. санитарные разрывы от магистральных газопроводов до элементов застройки;
6. водоохранные зоны;
7. 1-ый пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
8. 2-ой пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
9. 3-ий пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
10. санитарные разрывы от железной дороги до жилой застройки;
11. придорожная полоса автомобильной дороги федерального значения;
12. зоны ограничения застройки от передающих радиотехнических объектов;
13. зоны нахождения месторождений общераспространённых полезных ископаемых;
14. зоны ограничений застройки по горно-геологическим условиям, в том числе:
    • зоны запрета на строительство зданий и сооружений;
    • зоны застройки на основании сравнения вариантов технико-экономических расчётов;
    • зоны застройки не выше 3 этажей.
15. зона затопления паводком 1%-й обеспеченности;
16. зона подтопления грунтовыми водами;
17. зона отработанных карьеров строительных материалов.

Рассмотрим для примера некоторые из устанавливаемых зон.

Зоны для объектов культурного наследния

Зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации

В пределах данной зоны особый порядок использования: деятельность должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех ценных градоформирующих объектов, в соответствии с проектом зон охраны , разрабатываемом органом охраны объектов культурного наследия, а до разработки такого проекта - при условии получения согласия такого органа охраны.

Поскольку мало где разработаны проекты зоны охраны, во всяких таких случаях строительства на территории расположения культурных объектов, в том числе, в случае сноса или реконструкции архитектурного памятника, предварительно нужно будет получить письменное согласие местного органа охраны памятников культуры.

Санитарно-защитные зоны

Организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, отделяются санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.

В пределах санитарно-защитной зоны запрещено строительство жилья ,а также запрещены отдельные виды деятельности. Даже если жилой дом будет построен на собственном земельном участке и оформлен в упрощенном порядке, то существует риск, что владелец объекта, образующего санзону, может обратиться в суд с иском о сносе такого дома.

Аналогична ситуация с другими вышеперечисленными зонами. Строительство в пределах установленных зон либо запрещено, либо связано с определенными ограничениями или согласованиями.